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　　自2003年開(kāi)始實(shí)行土地招拍掛政策之后，北京市在公開(kāi)市場(chǎng)放地的速度一直不快，存量土地也一直難以消化。人多地少的局面造成了開(kāi)發(fā)商拿地成本高，房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供應(yīng)不足的局面

　　李小姐這幾天心里一直惴惴不安，因?yàn)樗齽倓偢读艘惶追孔拥氖赘犊?。陰差?yáng)錯(cuò)，簽約當(dāng)天網(wǎng)上簽約系統(tǒng)出現(xiàn)了一點(diǎn)故障，網(wǎng)簽沒(méi)有成功。如果這事情發(fā)生在去年，李小姐一定追著趕著業(yè)務(wù)員趕緊簽約，但是現(xiàn)在她卻開(kāi)始猶豫了。

　　“你說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌？”幾乎每天下班，李小姐和老公總?cè)滩蛔∮懻撨@個(gè)問(wèn)題，但總是盲人摸象，沒(méi)有把握。遇到懂行的人她也會(huì)問(wèn)，但是得到的答案也各有不同，有人說(shuō)會(huì)跌也有人說(shuō)不會(huì)。

　　據(jù)說(shuō)現(xiàn)在在證券公司的地產(chǎn)行業(yè)分析師中，也分化成了唱多和唱空兩派，各有各的觀點(diǎn)，但終究找不出可以駁倒對(duì)方的有力證據(jù)。

　　階段性調(diào)整

　　究竟北京未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)如何?現(xiàn)在恐怕就連數(shù)字也說(shuō)不清楚了。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月每個(gè)月房?jī)r(jià)都在漲。

　　但是交易量卻在萎縮，據(jù)北京我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù),2008年上半年北京新房交易量為39826套，與去年同期相比，下降了36.06%；二手房交易量為35276套，同比下跌了9.80%。

　　也就是說(shuō)，在交易量大幅度萎縮的情況下，價(jià)格仍然堅(jiān)挺。但是很明顯，這種堅(jiān)挺是脆弱的，越來(lái)越多的項(xiàng)目已經(jīng)“挺不住了”。雖然沒(méi)有旗幟鮮明的降價(jià)，但打折優(yōu)惠的手段確實(shí)花樣百出。

　　顯而易見(jiàn)的是，和深圳等一些個(gè)性鮮明的城市相比，北京的情況還十分不明朗。如何描述這種不明朗的情況？在北京地產(chǎn)資信20強(qiáng)啟動(dòng)儀式上，北京市建委副主任苗樂(lè)如將北京市目前的房地產(chǎn)形勢(shì)定性為“階段性調(diào)整”。

　　所謂階段性調(diào)整，應(yīng)該指的是一段時(shí)間內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)。這種波動(dòng)改變了過(guò)去兩年時(shí)間里，尤其是去年一年之內(nèi)，房?jī)r(jià)一路飄紅的情況。

　　有一個(gè)例子可以形容去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。在去年被北京市建委查處的違規(guī)開(kāi)發(fā)商中，其中一家寧愿雙倍賠付買(mǎi)家定金，也要捂盤(pán)惜售。

　　有意思的是，一些去年捂盤(pán)打算今年坐地起價(jià)的開(kāi)發(fā)商，今年開(kāi)盤(pán)不但比較謹(jǐn)慎，甚至開(kāi)始打折促銷(xiāo)了。

　　人多地少

　　房?jī)r(jià)從暴漲到僵持，北京完成這個(gè)轉(zhuǎn)變僅僅花了不到一年時(shí)間。實(shí)際上反觀北京市房?jī)r(jià)走勢(shì)，真正形成規(guī)模的大起始于去年下半年。那時(shí)候，隨隨便便一個(gè)商品房開(kāi)盤(pán)，如果搞不到內(nèi)部關(guān)系，就要參與公開(kāi)搖號(hào)。能買(mǎi)到房子簡(jiǎn)直就是運(yùn)氣。一般開(kāi)發(fā)商給消費(fèi)者簽約的時(shí)間不過(guò)是十幾分鐘，合同還來(lái)不及看，已經(jīng)被后面的人催了。

　　北京在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史中，一直處于后來(lái)者的位置。北京市場(chǎng)的情緒往往受到南方市場(chǎng)的影響，當(dāng)時(shí)搶房的恐慌心理一定程度上也是受到了深圳、上海等地的影響，但和北京的現(xiàn)實(shí)情況也分不開(kāi)。

　　自2003年開(kāi)始實(shí)行土地招拍掛政策之后，北京市在公開(kāi)市場(chǎng)放地的速度一直不快，存量土地也一直不暢。人多地少的局面造成了開(kāi)發(fā)商拿地成本高，房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供應(yīng)不足的局面。經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈條的傳導(dǎo)，人多地少的局面同樣出現(xiàn)在了房屋交易市場(chǎng)，商品房成了稀缺資源，成為大家哄搶的目標(biāo)。

　　今年以來(lái)，觀望情緒彌生。這當(dāng)然也和廣深市場(chǎng)的降溫分不開(kāi)。但是北京卻沒(méi)有出現(xiàn)暴跌的情況。首先是因?yàn)楸本┑耐顿Y性購(gòu)房的比例本身也沒(méi)有廣深市場(chǎng)高，受二套房政策影響的程度也相對(duì)較小。

　　雖然政府大力推行保障性住房政策，但是至少到目前保障性住房還沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)形成成規(guī)模的供應(yīng)。相反，因?yàn)楣ぷ髦攸c(diǎn)的轉(zhuǎn)移，一段時(shí)間以來(lái)，北京市商品住宅開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)比以往更少，位置也更趨于偏遠(yuǎn)，供求關(guān)系的矛盾并未得到解決。

　　實(shí)際上，保障性住房政策的推動(dòng)和實(shí)施，也許只能在一定程度上緩解商品房市場(chǎng)的供求矛盾。北京已經(jīng)越來(lái)越像一個(gè)移民城市，長(zhǎng)期的戶口限入政策導(dǎo)致很大一部分北京居民是享受不到保障性住房政策的，在新增需求中新移民的比例更高。

　　當(dāng)然，盡管基本面的情況沒(méi)有得到改變，但這一次的觀望來(lái)的更久更猛烈，甚至有開(kāi)發(fā)商預(yù)期觀望情緒最少要持續(xù)到明年上半年。

　　這時(shí)候，人們的心理預(yù)期起到了很大的作用，例如李小姐，即使付了錢(qián)也心有不甘，總覺(jué)得等一等價(jià)格會(huì)更低。“誰(shuí)都想抄底，但底究竟在哪里呢？”