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　　與3、4月樓市成交量出現(xiàn)下滑的景象不同，在經(jīng)過了長(zhǎng)達(dá)半年多的調(diào)整期后，5月，福州樓市終于迎來了一個(gè)回暖的小高潮。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所

　　王阿忠博士 劉彥 吳楓韻

　　海峽都市報(bào)《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　引言

　　對(duì)于福州樓市而言，5月是一個(gè)不平凡的月份。

　　與3、4月樓市成交量出現(xiàn)下滑的景象不同，在經(jīng)過了長(zhǎng)達(dá)半年多的調(diào)整期后，5月，福州樓市終于迎來了一個(gè)回暖的小高潮。從清明假期開始持續(xù)到“五一”的樓市促銷，吸引了幾乎所有購房者的注意。因此，盡管今年的“五一”假期只有三天，但大多數(shù)在售樓盤均取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，成交量攀升，人氣旺盛，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的局面。

　　價(jià)格合理回調(diào)、樓盤頻頻促銷，這讓不少購房者又重新燃起了購房的愿望。在經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)期的觀望之后，市場(chǎng)上積累已久的剛性需求終于開始逐步釋放，而由此表現(xiàn)在福房指數(shù)上，則是成交量的重新上揚(yáng)。

　　【指數(shù)動(dòng)態(tài)】成交量上揚(yáng)

　　5月福房指數(shù)出現(xiàn)了小幅上升。2月指數(shù)為138.04，漲幅0.55%，而3月、4月連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀況，走勢(shì)有所下降。5月指數(shù)為136.44，環(huán)比增長(zhǎng)0.29%。雖然在各種政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)繼2月以來一路回跌，但在開發(fā)商多元化的促銷方式下，“五一”小黃金周后，福房指數(shù)還是出現(xiàn)了上漲的趨勢(shì)。

　　【量?jī)r(jià)角逐】樓市集中放量

　　從表3可以看出，5月成交量較上月相比有了明顯的增長(zhǎng)，成交總金額也有所上升，但5月住宅均價(jià)卻有所下降，究其原因，主要是開發(fā)商促銷頻頻，讓利優(yōu)惠較多。

　　從目前市場(chǎng)情況看，從4月底開始，福州樓市就開始慢慢回暖，在清明小黃金周時(shí)就迎接過一波看房熱潮，而此次“五一”黃金周的成交量更是帶來夏日暖意，這是前期各家開發(fā)商在價(jià)格調(diào)整后對(duì)客戶群體的一次集中放量。然而，目前福州中低價(jià)位的商品房供給仍然太少，供給結(jié)構(gòu)矛盾依舊存在。而此次由讓利促銷引發(fā)的飄紅行情，只是廣大購房者剛性需求的合理釋放。

　　【樓盤排行】品質(zhì)取勝市場(chǎng)

　　從表4可以看出，5月樓市前三名主要集中在金山板塊，而江濱板塊江南水都·心巢、江南水都·觀邸、江南水都·美域則是一路過關(guān)斬將殺進(jìn)了前十。市中心板塊也有財(cái)富天下穩(wěn)保市場(chǎng)，名列前十榜單。西區(qū)大儒世家·朗園、東區(qū)水岸君山一枝獨(dú)秀，各自撐起板塊一片天。

　　【產(chǎn)品聚焦】促銷拉動(dòng)成交

　　如表5所示，5月6000～7000元/平方米價(jià)位的商品房成交量占據(jù)了市場(chǎng)成交總量的35%，這與開發(fā)商的打折讓利有著密切的聯(lián)系。尤其是6000元/平方米以下的商品房，成交量明顯上升，以284的成交套數(shù)占據(jù)成交總量的25%。同時(shí)，8000元/平方米以上的商品房仍然保持良好的勢(shì)頭，這說明，購房者本身也日趨理性，自住型的剛性需求是市場(chǎng)的主角，他們和注重房產(chǎn)升值的投資群不同，自住型的客戶群更多的是追求居住的舒適性，由此可見，品質(zhì)好、地段好、精裝修、企業(yè)品牌有保障的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上依然能夠得到購房者的青睞。

　　如表6所示，5月面積在150m2以上的商品住宅在戶型變動(dòng)風(fēng)波的沖擊下只保留12%的比例，其余戶型結(jié)構(gòu)也有不同程度的波動(dòng)。90m2以下的戶型繼續(xù)增長(zhǎng)，已占據(jù)商品住宅成交面積總量的45%。從成交金額來看，120m2～150m2的商品房占29%，可見目前成交主要在于家庭自住。

　　保障性住房大幅入市

　　完善住宅保障體系是當(dāng)前我國住宅建設(shè)的重要課題，為了建設(shè)和諧社會(huì)，保持社會(huì)穩(wěn)定，解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一系列不和諧因素和存在的問題，就必須進(jìn)一步完善住宅保障體系，更好地解決中低收入家庭的住房問題。

　　從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)多次加息，對(duì)第二套房的限制，保障性住房建設(shè)力度加大和限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加，一定程度上改變了人們對(duì)于房市的預(yù)期，整個(gè)樓市會(huì)變得有些理性。5月簽約的經(jīng)濟(jì)適用房重點(diǎn)項(xiàng)目有西園二期、西園東一區(qū)、西園小區(qū)西一區(qū)、福灣新城秋月苑等四個(gè)項(xiàng)目，此外，中輝新苑也有銷售記錄。以上項(xiàng)目在區(qū)域的劃分上多屬于晉安區(qū)，而在板塊歸屬上多位于北區(qū)板塊。當(dāng)前，房?jī)r(jià)總體漲幅明顯趨緩，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正由以往的“單純市場(chǎng)化改革”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與保障并行的“雙軌制”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)人士也表示，在不太長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，縣級(jí)以上城市全部要建立廉租房，并做到應(yīng)保盡保，繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用房政策。同時(shí)規(guī)范市場(chǎng)，使“供”“求”兩方行為有明晰的制度化約束。顯然，政府建立多渠道的投融資機(jī)制，幫助低收入及困難家庭解決住房困難，逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)的消費(fèi)模式，比爭(zhēng)論房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”是否到來更有價(jià)值，人們也期待一個(gè)平穩(wěn)理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)的到來。

　　【板塊分析】市中心獨(dú)占鰲頭 五四北奮起直追

　　從表8中可以看出，5月板塊整體走勢(shì)平穩(wěn)，但西區(qū)板塊、東區(qū)板塊出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)，西區(qū)板塊上漲1990元/平方米，東區(qū)板塊下跌1199元/平方米。其他板塊都有不同幅度的下降。

　　【倉山板塊】5月份倉山板塊平均銷售價(jià)格為6755元/平方米，略高于上月的6688元/平方米，主要原因是，5月成交量占總交易量64%的金輝·萊茵城二期和金色怡和園銷售均價(jià)為7100元/平方米，抬高了整個(gè)板塊的均價(jià)。

　　【江濱板塊】5月江濱板塊成交均價(jià)為8276元/平方米，低于上月北江濱板塊的8868元/平方米。因?yàn)檎急景鍓K18%的東方名城均價(jià)為6732元/平方米，稍稍拉低了均價(jià)。

　　【西區(qū)板塊】5月西區(qū)板塊成交均價(jià)為8054元/平方米，大大高于上月的6064元/平方米。主要是因?yàn)檎急景鍓K交易量30%的運(yùn)盛美之國均價(jià)為11000元/平方米，很大程度上拉高了均價(jià)。

　　【東區(qū)板塊】5月東區(qū)板塊成交均價(jià)為5446元/平方米，低于上月的6645元/平方米，主要原因是，根據(jù)東方名城的相似性，將它歸并入江濱板塊，因此交易量大大縮小了。