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　　5.12大地震的“余波”波及到房地產(chǎn)行業(yè)。在本就不緊氣的行業(yè)中再扔下了一顆重磅炸彈。終于在房地產(chǎn)企業(yè)舉步為艱的時(shí)候，政府甩出了一根救命稻草。

　　一、一周話題

　　——政策救市？！

　　上次的一周話題已經(jīng)用“塞翁失馬，焉知非福”表達(dá)了對后市不要過分悲觀的觀點(diǎn)。

　　日前成都市人民辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》

　　該《意見》一共用了十點(diǎn)對如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)進(jìn)行了闡述，可見這次政府是真正的會有所動作了。

　　5.12大地震的“余波”波及到房地產(chǎn)行業(yè)。在本就不緊氣的行業(yè)中再扔下了一顆重磅炸彈。終于在房地產(chǎn)企業(yè)舉步為艱的時(shí)候，政府甩出了一根救命稻草。眾所周知作為房地產(chǎn)行業(yè)對于稅收的貢獻(xiàn)是很大的，政府也不太可能眼看著房地產(chǎn)業(yè)在苦海中掙扎而無動于衷。只是當(dāng)前的社會氣氛，民眾的輿論壓力，致使政府不敢有太多的動作。

　　然而突如其來的地震卻使政府有了名正言順的“借口”來救市——災(zāi)后重建。通過中原的解讀，我們發(fā)現(xiàn)該《意見》涉及的優(yōu)惠主要是兩方面，其一是開發(fā)商，其二是消費(fèi)者。針對開發(fā)商的優(yōu)惠較多，從予以信貸支持到降低開發(fā)成本，從減輕資金壓力到給予稅收優(yōu)惠?？梢哉f是全方位的為房企“減負(fù)”。但是缺乏一些真正的明細(xì)條款，來指導(dǎo)這些工作怎么做，做到什么程度。所以說現(xiàn)在要蓋棺論定的說對開發(fā)商有多么大的好處還為時(shí)尚早。

　　接下來反觀一些針對消費(fèi)者的優(yōu)惠，雖然相對較少，卻是實(shí)實(shí)在在的落實(shí)到了每一個(gè)數(shù)據(jù)上面，也就是說消費(fèi)者心中能有個(gè)數(shù)，“該優(yōu)惠多少”，“能優(yōu)惠多少”。并且為消費(fèi)者放寬了諸多條件的限制，買房更便宜，更方便。

　　當(dāng)股市大跌的時(shí)候，4月24日政府宣布印花稅由千分之三下調(diào)至千分之一，持續(xù)了近一年的高印花稅終于在大家的呼聲中倒回到原點(diǎn)，這天股市大盤幾乎漲停。

　　我們不希望政策救市讓樓市像去年一樣毫無理智的瘋漲，也不希望樓市如現(xiàn)在一樣低迷徘徊，我們希望的是，能夠在政策引導(dǎo)下走上一個(gè)合理得軌道，站在天秤的中間做到不偏不倚，讓買賣雙方取得雙贏。

　　二、一周樓市

　　1.土地公告、成交信息

　　土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　——暫無土地公告

　　1.12郊縣土地公告情況

　　本周雙流有一宗土地公告，總用地面積為156.74畝，土地用途為科研用地。土地使用年限為50年。(詳情見附表1——郊縣土地公告情況)

　　土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　——暫無土地成交

　　1.22郊縣土地成交情況

　　——暫無土地成交

　　2.商品房供應(yīng)

　　一周商品住宅套數(shù)&面積供應(yīng)情況

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)僅有1個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，供應(yīng)商品住宅6.27萬平方米，420套。與上周相比，項(xiàng)目數(shù)量由3個(gè)下降到1個(gè)，但供應(yīng)面積和供應(yīng)套數(shù)卻未出現(xiàn)了大幅度的下降。供應(yīng)面積環(huán)比還上升了18.08%。

　　最近幾周供應(yīng)市場的表現(xiàn)與中原地產(chǎn)的前期預(yù)測符合，本周主城區(qū)供應(yīng)市場仍然不見起色，供應(yīng)套數(shù)再創(chuàng)新低。但由于本次項(xiàng)目體量較大，因此供應(yīng)面環(huán)比大于上周。從數(shù)據(jù)上來分析，該項(xiàng)目本次推出的房源戶型偏大。

　　由于受到連續(xù)不斷的余震影響，中原地產(chǎn)預(yù)測在未來的一兩個(gè)月之內(nèi)供應(yīng)市場，開發(fā)商仍然會以觀望為主，供應(yīng)量會在一個(gè)較低的水平上徘徊。

　　主城區(qū)商品房住宅供應(yīng)情況

　　本周主城區(qū)僅有高新區(qū)有新房源問世，延續(xù)了近來良好的表現(xiàn)。起初表現(xiàn)強(qiáng)勁的成華區(qū)方面本周來到一個(gè)“盤中”調(diào)整的時(shí)期，歸于平靜，

　　金牛、錦江、青羊、武侯四個(gè)城區(qū)連續(xù)第二周無新房源推出，供應(yīng)市場門可羅雀

　　從上圖可以看出地震對于供應(yīng)市場的影響仍未消退，市場仍然處在一個(gè)較低水平，只有零星的房源推出

　　主城區(qū)各方位商品住宅供應(yīng)情況

　　本周城南再次成為了“獨(dú)苗”，6.27萬方的供應(yīng)量和420套的供應(yīng)套數(shù)，占據(jù)了供應(yīng)市場的全部份額。

　　本周東苑項(xiàng)目發(fā)力，推出了新房源，并且，新房源的體量較大，房源較多。才使本周的供應(yīng)面積環(huán)比并未下降。

　　城西已經(jīng)連續(xù)兩周沒有項(xiàng)目取得預(yù)售證，而城北、城中因?yàn)橥恋睾铜h(huán)境等問題項(xiàng)目本已相對較少，再加上地震對樓市的沖擊，上述兩個(gè)區(qū)域已經(jīng)連續(xù)多周無項(xiàng)目取得預(yù)售證。

　　各環(huán)線商品房住宅供應(yīng)情況

　　2~3環(huán)供應(yīng)面積6.27萬平方米，供應(yīng)套數(shù)420套，“主力”環(huán)線供應(yīng)區(qū)域依然堅(jiān)挺

　　主城區(qū)單周可售商品房分析

　　武侯區(qū)本周可售商品房面積上漲了9.28萬平方米，幅度最大。其余區(qū)域漲幅均未超過5萬平方米

　　從走勢來看兩條折線基本重合，說明各個(gè)區(qū)域的商品房供應(yīng)量沒有發(fā)生較大的變化，間接反映出本周各行政區(qū)商品房供應(yīng)和成交量變化小。

　　住宅面積占到了商品房供應(yīng)面積的41%，由于目前所處的特殊的社會環(huán)境，眾多項(xiàng)目近期內(nèi)均未推出新房源，住宅所占比例環(huán)比上周又下降了9%。

　　商業(yè)，寫字樓項(xiàng)目占到了總數(shù)的1/4左右。其他商品房的比例隨著住宅的下降有所上升本周達(dá)到了33%，占到了總供應(yīng)量的1/3。

　　整體來看受到市場環(huán)境的影響，住宅，商業(yè)，寫字樓的占有率均偏低，導(dǎo)致了“其他”類別的商品房占有率偏高。

　　本周情況與上周相似主城區(qū)范圍內(nèi)除高新區(qū)和武侯區(qū)外，其余各區(qū)均呈現(xiàn)出銷售套數(shù)大于供應(yīng)套數(shù)的狀態(tài)。因?yàn)榻诘墓?yīng)市場始終出在一個(gè)比較低迷的狀態(tài)。即便是成交套數(shù)減少，但因?yàn)槭袌鰺o新房源補(bǔ)充，所以圖標(biāo)仍然表現(xiàn)出了一種“入不敷出”的狀態(tài)，成為目前的主流形式。

　　而本周恰恰是因?yàn)楦咝聟^(qū)有新房源進(jìn)入才使得該區(qū)域的供應(yīng)量大于成交量；武侯區(qū)方面因?yàn)樯现芟吮姸嗟姆吭?mdash;—可售住宅套數(shù)下降了4.5%，本周消化的速度明顯減緩。

　　主城區(qū)單周可售商品住宅分析

　　在商品房住宅中，普通住宅占到了99%以上的比例。而經(jīng)濟(jì)適用房，高檔住宅等商品房對于市場來說是極度稀缺的，因此從樣本來看，一般情況下的普通住宅即可以代表整個(gè)住宅商品房市場。經(jīng)濟(jì)房和高檔住宅的出現(xiàn)，都成為了“小概率事件”。

　　本周各個(gè)行政區(qū)域的可售商品住宅與上周情況相似，成華區(qū)依靠之前的連續(xù)向市場推盤，累計(jì)了一定的房源，因此可售商品住宅的數(shù)量偏高。

　　高新區(qū)方面雖然可售數(shù)量較少，但是可售面積已經(jīng)達(dá)到了平均水平。說明了高新區(qū)的商品房面積普遍較大。究其原因，因?yàn)橄鄬碚f高新區(qū)地廣，人少，現(xiàn)階段土地利用率相對較低。因此商品房的面積較大。

　　其余幾個(gè)區(qū)域可售商品方的排名與上周一致。

　　商品房銷售情況

　　本周商品房成交概況

　　本周商品房成交面積為9.65萬平方米，成交套數(shù)為1109套。成交面積與成交套數(shù)環(huán)比上周有所下降，其中成交面積環(huán)比下降33.0%，成交套數(shù)環(huán)比下降25.67%。

　　上周一因?yàn)槭艿蕉宋绻?jié)小長假的影響，成交量減少幅度較大(6.09共成交商品房49套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上周的平均水平177套)。這是造成上周成交量下滑的一個(gè)主要原因。

　　地震之后成交市場曾經(jīng)受到了短暫的影響，但從近幾周數(shù)據(jù)看，成交市場整體呈現(xiàn)出增長態(tài)勢，成交市場正逐步恢復(fù)。預(yù)計(jì)未來幾周的成交市場也會繼續(xù)緩步回升的趨勢。

　　雖然說成交量有一定幅度的下降，但是因?yàn)樘厥庠蛟斐傻?，拋開客觀因素的影響，從圖中我們可以看到成交量是處在一個(gè)穩(wěn)步上升的階段的，說明了在地震中積累的剛性需求開始逐步的釋放出來。

　　主城區(qū)商品房成交概況

　　本周的成交市場受到節(jié)日的沖擊，除成華區(qū)以外，其他區(qū)域的成交量或成交面積均有不同程度的下降。特別是高新區(qū)成交量縮水嚴(yán)重，成交面積下降近40%。盡管如此，高新區(qū)仍然以3.05萬平方米的成交面積和268套的成交套數(shù)衛(wèi)列主城區(qū)的第一位。

　　區(qū)域預(yù)售項(xiàng)目價(jià)格情況

　　因?yàn)楣?yīng)市場處在一個(gè)比較低迷的時(shí)期，樣本量較少或者出現(xiàn)缺失。因此，即便是同一區(qū)域的項(xiàng)目，也會因?yàn)楦鞣N條件的差距造成價(jià)格上的差異。

　　本周由于僅城南一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，就以該項(xiàng)目價(jià)格作為區(qū)域價(jià)格。

　　本周開盤項(xiàng)目詳表

　　本周開盤項(xiàng)目較少僅一個(gè)，因?yàn)槭莿e墅項(xiàng)目因此總價(jià)較高，數(shù)量較少。

　　本周小結(jié)

　　本周的土地公告/成交市場上，郊區(qū)有一宗土地公告，面積為156.74畝，土地用途為科研用地。從近期的情況來看，住宅用地的公告與成交仍然很少，土地市場受到了地震的嚴(yán)重的沖擊。

　　成都樓市的供應(yīng)市場仍然冷清，在5.12之后市場很難再有起色，一些數(shù)據(jù)和預(yù)測都認(rèn)為，在當(dāng)前的情況下紛紛表示出不樂觀的情緒，這時(shí)政府終于出臺了一些意見性的措施和辦法。雖然《意見》中有些具體的措辭不甚明了，實(shí)施的時(shí)間沒有確定。但是至少我們看見了一個(gè)大方向——政府有所行動了，那么對開發(fā)商利好的消息出臺會不會使目前冷清的供應(yīng)市場煥發(fā)生機(jī)？

　　成交市場保持的一直比較穩(wěn)定，本周因?yàn)槭艿搅藖碜远宋绻?jié)小長假的沖擊，成交量環(huán)比有所下降，但并不影響整體的走勢。中原地產(chǎn)預(yù)測每周成交面積將會繼續(xù)穩(wěn)定在12-15萬平方米左右，成交套數(shù)穩(wěn)定在1200-1500套左右。