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　　房產(chǎn)新政實(shí)施，武漢房企可能要預(yù)繳20%的企業(yè)所得稅，專家稱樓市尚未走出低迷，被國(guó)家再三強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)稅收新政又接踵而至。近日，國(guó)家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》，規(guī)定省級(jí)地區(qū)的住宅(非經(jīng)濟(jì)適用房)的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。專家指出，此《通知》對(duì)于武漢樓市無(wú)異于雪上加霜，房產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　預(yù)繳所得稅，房企雪上加霜

　　根據(jù)《通知》內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，未完工前預(yù)售收入，也要計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。

　　“在房產(chǎn)稅收新政下，像武漢這樣的省會(huì)城市，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不得低于20%，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈來(lái)說(shuō)，是很大的打擊，此前企業(yè)預(yù)繳所得稅利潤(rùn)率一般以15%計(jì)算。”武漢某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售經(jīng)理告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)要有充足的資金和現(xiàn)金流來(lái)支撐開(kāi)發(fā)過(guò)程,所以新政對(duì)資金實(shí)力不強(qiáng)或者抗風(fēng)險(xiǎn)能力不高的企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)異于雪上加霜。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，新政多半基于兩方面考慮：一是促使企業(yè)增強(qiáng)自身資金實(shí)力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度，適度降低開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，穩(wěn)定投資過(guò)熱趨勢(shì)，從全局來(lái)看積極性更大。

　　大開(kāi)發(fā)商面臨更嚴(yán)峻考驗(yàn)跟土地增值稅類似，很早就有類似的房產(chǎn)稅收政策了，為什么現(xiàn)在又會(huì)鄭重提出？某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言，以前很多企業(yè)都沒(méi)有很好的執(zhí)行，有的按季度繳納，有的半年甚至一年一繳的都有?，F(xiàn)在只不過(guò)是再拿出來(lái)強(qiáng)調(diào)一遍，抓執(zhí)行力。

　　“只要所得稅提前征收能嚴(yán)格執(zhí)行，這對(duì)全行業(yè)的擠壓是明顯的，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)比售后征收要大很多。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院院長(zhǎng)朱戈認(rèn)為，房產(chǎn)稅收新政對(duì)價(jià)格的漲跌來(lái)說(shuō)，雖然沒(méi)有必然影響，但會(huì)加速開(kāi)發(fā)商推盤力度，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商得把所得稅當(dāng)成必付成本提前支出，跟支付土地成本一樣。也就是說(shuō)，發(fā)展商得透支未來(lái)提前納稅。

　　“目前房子賣不動(dòng)，還要預(yù)繳所得稅，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都不是件好事，行業(yè)的準(zhǔn)入門檻也提高了。”

　　朱戈告訴記者，不低于20%的利潤(rùn)率，對(duì)大發(fā)展商的資金會(huì)有更大的考驗(yàn)，他們的盤子大、基數(shù)大。“一些大房產(chǎn)商資金不見(jiàn)得充足，根據(jù)最近上市公司的年報(bào)就知道他們的資產(chǎn)負(fù)債率奇高。相反是經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，因此計(jì)稅的基數(shù)也很低。”

　　在新政中，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃利潤(rùn)率不低于3%，相比商品房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，壓力要小很多。一位經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，以前項(xiàng)目沒(méi)有竣工，結(jié)算就不會(huì)那么快。如果按月或按季度預(yù)繳，就會(huì)使企業(yè)資本金加大。

　　鏈接

　　非經(jīng)濟(jì)適用房在不同地區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的繳稅標(biāo)準(zhǔn)

　　1.位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。

　　2.位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。

　　市場(chǎng)

　　4月份二手房?jī)r(jià)格緩慢爬升

　　剛性需求可能帶二手房走出寒冬?

　　據(jù)億房研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第3周(4月9日-4月15日)武漢二手住宅平均價(jià)格為4272.76元/平方米，與上周相比，上漲了8.82元/平方米。而3月武漢二手住宅平均價(jià)格為4243.21元/平方米，比2月上漲了46.73元/平方米。記者走訪多家中介發(fā)現(xiàn)，二手房正在緩慢回暖。專家指出，新房前景仍不明朗，剛性需求者出手買二手房正當(dāng)時(shí)。

　　賣家愿意承擔(dān)部分交易稅

　　“四月初至今，成交量增長(zhǎng)了20%-30%左右。”昨日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)楊健在接受記者采訪時(shí)表示。

　　記者在中北路、南湖、光谷等多個(gè)片區(qū)的房產(chǎn)中介觀察，發(fā)現(xiàn)咨詢和挑選房源的市民不少，墻上貼著的各種房屋信息很多。某中介一位工作人員告訴記者，三月底至今，來(lái)看房、買房的人明顯增多。

　　“剛性需求被壓抑得厲害，二手房的投資潛力就顯現(xiàn)出來(lái)了。”楊健告訴記者，“二手房賣方不再死咬價(jià)格，不但可以討價(jià)還價(jià)，而且有的賣家愿意承擔(dān)交易稅的20%甚至是一半。”

　　“政府近幾年一直在打擊投機(jī)炒房，新房?jī)r(jià)格也高，剛性需求者就逐步轉(zhuǎn)入二手房。”楊健認(rèn)為，在目前新房低迷的情況下，二手房的春天可能已經(jīng)來(lái)了。

　　專家：二手房比新房更有競(jìng)爭(zhēng)力

　　“一般二手房跟新房相比總會(huì)有差價(jià)，這種差價(jià)大于市場(chǎng)給買房人的折扣，二手房就有競(jìng)爭(zhēng)力，景觀、房屋質(zhì)量已經(jīng)是可控的。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院院長(zhǎng)朱戈認(rèn)為，在新房?jī)r(jià)格折扣沒(méi)有松動(dòng)的前提下，次新二手房前景樂(lè)觀。“次新二手房業(yè)主已經(jīng)有了一部分價(jià)格收益，他們完全有可能以低于市價(jià)的價(jià)格把房子拋出。”

　　朱戈告訴記者，如果依法經(jīng)營(yíng)，中介公司的資金鏈不是二手房市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素，二手房中介的風(fēng)險(xiǎn)小于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而且以傭金為贏利點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是小過(guò)踩紅線賺差價(jià)的企業(yè)。

　　“尤其是一些壓力比較大的炒樓人，現(xiàn)金對(duì)他們來(lái)說(shuō)更重要。保留利潤(rùn)，轉(zhuǎn)嫁利息提高后的成本也是很多炒家的經(jīng)營(yíng)策略。”朱戈說(shuō)。