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　　來自廣州的合生創(chuàng)展正試圖通過進(jìn)軍新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域來尋求新的利潤增長點并寄望以此在資本市場贏得高回報。

　　記者獨家獲悉，一向?qū)Ｗ⒂诖笮妥≌a(chǎn)品的合生創(chuàng)展今年要分別在北京、上海、廣州等多個城市上馬10個商業(yè)地產(chǎn)項目。目前，除了上海項目已動工，其余項目仍在規(guī)劃階段。

　　眼下，宏觀調(diào)控正走到緊要關(guān)口，日益收緊的信貸政策讓地產(chǎn)商背負(fù)著沉重的資金壓力。而合生創(chuàng)展選擇此時耗巨資大規(guī)模挺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)實在給業(yè)界留下很多猜想。

　　進(jìn)入初衷

　　自1992年公司成立以來，老板朱孟依帶領(lǐng)合生創(chuàng)展由一支建筑施工隊走向房地產(chǎn)開發(fā)正規(guī)軍。歷經(jīng)15年的發(fā)展，已經(jīng)成為國內(nèi)響當(dāng)當(dāng)?shù)姆科?，但是他的目光始終聚焦在住宅地產(chǎn)。

　　即使對商業(yè)地產(chǎn)有所涉獵，做過酒店、寫字樓，但是項目不多，時間也不長，顯然，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域資歷尚淺。

　　據(jù)合生創(chuàng)展內(nèi)部人士介紹：“此次即將推出的10個商業(yè)地產(chǎn)項目，全部是囊括大型商場、甲級寫字樓、國際品牌五星級酒店的商業(yè)綜合體。”一直專注住宅開發(fā)的合生創(chuàng)展為何要在被所有開發(fā)商認(rèn)為最難熬的2008年轉(zhuǎn)型做如此復(fù)雜、高風(fēng)險的綜合性商業(yè)地產(chǎn)？轉(zhuǎn)型的背后是朱孟依對住宅產(chǎn)品發(fā)展趨勢的看淡嗎？

　　這種猜測被合生創(chuàng)展的內(nèi)部人士否定，“我們做商業(yè)地產(chǎn)是建立在十幾年對住宅地產(chǎn)的積累之上，我們進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并不意味著要縮減住宅地產(chǎn)規(guī)模。”他給記者比喻，“一家餐廳不是除了茶葉蛋，就不能賣別的了。”

　　即便是合生創(chuàng)展有著這樣美好的設(shè)想，“不管怎么樣，住宅產(chǎn)業(yè)的高峰期已經(jīng)過去，將來主要是保障房市場，地產(chǎn)商都要面臨住宅產(chǎn)業(yè)盤子不斷縮小的現(xiàn)實。”在英聯(lián)國際不動產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭建波看來，地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫，而商業(yè)地產(chǎn)顯然是個不錯的選擇。

　　面對風(fēng)險更高、挑戰(zhàn)更大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)，合生創(chuàng)展準(zhǔn)備好了嗎？

　　合生創(chuàng)展去年9月份發(fā)布的2007年中期業(yè)績報告顯示，公司上半年實現(xiàn)凈利潤4.19億港元，較上年同期下滑4%。上半年扣除投資物業(yè)重估收益等影響，有關(guān)盈利為1.68億港元，較去年同期減少48%，主要是由于上半年已確認(rèn)的營業(yè)額較2006年同期下降30%。

　　郭建波分析，2007上半年正是宏觀調(diào)控進(jìn)行得如火如荼之際，銷量和價格對比前兩年已經(jīng)有了很大下浮，這是合生創(chuàng)展2007年上半年凈利潤下降的主要原因。

　　商業(yè)地產(chǎn)的魅力

　　事實證明，除住宅地產(chǎn)受到很大影響外，商業(yè)地產(chǎn)在此次連續(xù)的宏觀調(diào)控中幾乎沒有受到任何影響。

　　寶龍集團(tuán)的總裁助理劉曉蘭有深刻體驗，“寶龍一直專注于做商業(yè)地產(chǎn)，在這場宏觀調(diào)控中，我們的項目一直都有很穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”

　　回報率高，一旦形成成熟的運(yùn)營規(guī)模，風(fēng)險就會很小，眾多的行業(yè)優(yōu)點讓大多數(shù)地產(chǎn)商都開始摩拳擦掌。據(jù)記者了解，僅在華南地區(qū)，有意向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的房企就不下6、7家，如果擴(kuò)大到全國范圍，數(shù)量會更多。

　　房地產(chǎn)市場在王石拋出的“拐點論”后，給地產(chǎn)商提出了一個新的轉(zhuǎn)型命題。郭建波認(rèn)為，華潤、保利的多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是最能在將來的市場中凸顯競爭力的。他甚至斷言，像萬科這樣專注于住宅開發(fā)的企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了衰退期。因此，他認(rèn)為合生創(chuàng)展進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)彌補(bǔ)了過去產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的缺陷，是個不錯的選擇。

　　近年來，新近落成的大型綜合購物廣場已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，“所以，商業(yè)地產(chǎn)面臨著升級換代，這給房企留下了巨大的市場空間。”郭建波說。

　　中國投資咨詢網(wǎng)分析報告指出，2007年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5264.61億元，同比增長27.4%，增幅同比加快6.1個百分點。其中，商業(yè)營業(yè)用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年1-4月份全國房地產(chǎn)、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重為11.1%。而且這個比例還在不斷增加。

　　“有人評價合生創(chuàng)展進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時機(jī)有點晚。”合生創(chuàng)展內(nèi)部人士說，“我們認(rèn)為沒有早或晚，只要跟我們發(fā)展步驟合拍，就是最好的。”在他看來，在有著十余年的住宅產(chǎn)品積累基礎(chǔ)之上，合生創(chuàng)展才考慮進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，這是謹(jǐn)慎之為，但是無論如何，選擇在這樣一個時機(jī)進(jìn)入，的確讓業(yè)界存有很多疑問。

　　郭建波認(rèn)為，從房地產(chǎn)投資的周期看是有點晚，但是從產(chǎn)品形態(tài)來看，是恰當(dāng)時機(jī)。因為中國的商業(yè)地產(chǎn)更新?lián)Q代才剛剛開始，還需要至少20年的時間。“隨著商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變和中國人對于購物、休閑、娛樂、辦公需求的提高，在人口密集的城市，吸引力和價值逐漸體現(xiàn)在這些綜合體上。”

　　某業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，“做商業(yè)地產(chǎn)至少要準(zhǔn)備兩到三年的時間。”事實上，合生創(chuàng)展一直在為布局商業(yè)地產(chǎn)做準(zhǔn)備。在去年4月公布其2006年年報時，除了對銷售額達(dá)到113.68億元，比2005年的63.58億元有了近一倍增長做了主要說明外，還著重強(qiáng)調(diào)將計劃提升商業(yè)物業(yè)項目比重。據(jù)悉，合生創(chuàng)展在去年就已經(jīng)成立了商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌整合相關(guān)外部資源。

　　另外，拿地的速度也頗為迅速，去年8月，合生創(chuàng)展花費(fèi)14.09億元通過收購廣東珠江投資全資擁有的上海大展的全部股權(quán)，獲得上海一幅面積約2.35萬平方米的商業(yè)用地，合生創(chuàng)展將此地塊與上半年已收購的毗鄰的第292號地塊一并開發(fā)為包含高層甲級寫字樓、五星級酒店及大型購物商場的大型商業(yè)綜合大樓，目前已動工。

　　同時，在北京、廣州、杭州等地，合生創(chuàng)展都在為即將上馬的綜合商業(yè)項目做一切準(zhǔn)備。

　　其內(nèi)部人士告訴記者，“商業(yè)地產(chǎn)板塊將是合生集團(tuán)未來的戰(zhàn)略發(fā)展重點。”

　　挑戰(zhàn)與風(fēng)險

　　“在現(xiàn)有的住宅產(chǎn)品市場格局和發(fā)展態(tài)勢下，合生創(chuàng)展不會有太大的作為，利用現(xiàn)有資金儲備，抓緊向還處在初級階段的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型也許是個好的選擇。”郭建波認(rèn)為，在市場波動的時候首先面臨風(fēng)險的就是這些上市公司。

　　廣發(fā)證券分析師花長勁認(rèn)為，“這個市場容量有限，競爭會很激烈，好的商業(yè)項目要分城市，還要看具體的地段，即使有了好地段，要運(yùn)營出一套適合自己的管理模式真的是不容易。”

　　“我們經(jīng)歷了5年才摸索出一條自己的管理模式，這個過程太艱辛，太漫長。”劉曉蘭說，“商業(yè)地產(chǎn)的確是誘人的，但不是普通的地產(chǎn)商想做就可以做的。”

　　合生創(chuàng)展財務(wù)總監(jiān)譚禮寧在去年9月曾表示，2007年上半年銷售合同45.73億元，截至2007年8月底銷售合同達(dá)80億元，有信心全年達(dá)到110億至120億元。

　　即使完成120億元的銷售，扣除各種相應(yīng)的投入，剩余的現(xiàn)金流要想在今年陸續(xù)投入10個大型的綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，會面臨很大財務(wù)壓力。雖然合生創(chuàng)展內(nèi)部人士表示，這10個項目都會與國內(nèi)外各種公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作，但是面對如此大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目，資金壓力依然巨大。

　　雖然商業(yè)地產(chǎn)在資本市場上能給投資者帶來遐想，寶龍之前上億美元的私募就是最好證明。“但是投資者更看重成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式，而不是新進(jìn)入這個領(lǐng)域的一些模式。”劉曉蘭說，“在這5年當(dāng)中，的確有很多國內(nèi)外的投資者關(guān)注我們，但是直到現(xiàn)在看到我們的模式已經(jīng)成熟了，他們才會出手。”

　　郭建波認(rèn)為，做商業(yè)地產(chǎn)的確能為公司在資本市場贏得一些眼球，但是綜合各個方面的情況，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)公司的金融策略上確實存在很大風(fēng)險，需要很謹(jǐn)慎地考量。