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　　近年來德國樓市的發(fā)展用錢鐘書先生的“圍城說”來形容最為恰當：城外的人想進去，城里的人想出來。

　　從2004年開始，大批“海外炒房團”涌入德國，每年拋下數(shù)百億歐元。同時，擁有大量房產(chǎn)的德國政府、公司、地產(chǎn)基金等卻急于脫手，紛紛向外資拋出大單以求套現(xiàn)。

　　“城外的人”想進去

　　2003年德國只有6萬套房屋成交，2004年則躍升至35萬套，而掀起熱潮的正是境外資本。去年前三季度，德房屋交易額中僅有不到30%是由本土投資者完成的。向來封閉的德國樓市一時間成為外資競相前來掘金之地。

　　在搶購熱潮中，也不乏驚天之舉。2004年，高盛公司和瑟伯勒斯資本管理公司一舉投資21億歐元，買下柏林市政府4%的住宅股票。

　　數(shù)據(jù)顯示，在過去10年里，英國、西班牙等國的房價已漲了3倍，德國房價卻一直波瀾不驚。

　　“城里的人”想出來

　　既然德國樓市如此具有潛力，德國房產(chǎn)擁有者會不會“捂盤惜售”？事實恰恰相反，近10年來，德國政府、公司和地產(chǎn)基金等都在積極尋求將手中的房產(chǎn)和地產(chǎn)股票等脫手。

　　對德國各級政府而言，出售公共住房可緩解其巨大的預算、債務壓力。過去6年中，德國各級地方政府已向海外私人股權(quán)公司出售了127萬套公有住房，總值360億歐元。

　　同樣的大規(guī)模出售也發(fā)生在德國公司身上。經(jīng)濟學家解釋到，德國公司之所以擁有這么多住房，主要原因是：

　　德國統(tǒng)一后，政府為了緩解住房壓力，鼓勵所有公司修建住宅，并對其提供稅收和補貼優(yōu)惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成，樓房空置率不斷攀升，租房收入隨之下降。另外，房地產(chǎn)并非各公司主業(yè)，占用了其大量資金。因此，德國公司多年來一直急于出售旗下房產(chǎn)。

　　而自去年底以來，德國金融機構(gòu)紛紛出售旗下地產(chǎn)基金管理公司及附屬地產(chǎn)，正在成為德國樓市“拋售”的新趨勢。其原因正如安聯(lián)保險旗下地產(chǎn)公司總裁德克·格魯斯-韋爾德曼所言，“我們將利用現(xiàn)在的好時機出售在德國比重過高的物業(yè)資產(chǎn)，以優(yōu)化投資組合結(jié)構(gòu)和增加流動性。所獲收益將用來在海外尋找地產(chǎn)收購目標”。

　　“護城”三大殺手锏

　　隨著外資大量涌入德國樓市并成為主導性投資者，它們是否會借機抬價并獲利出逃？

　　記者與德阿瑞爾地產(chǎn)銀行分析師郝鵬就此問題進行了交流，他介紹了德國政府抵制房價炒作的“三大殺手锏”。一是指導價制度，二是刑罰威懾，三是重稅限制。

　　目前，德國的地價、房價等由獨立的地產(chǎn)評估師來評估認定。德國還成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會”，負責制定當?shù)氐闹笇r。這類指導價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務照此執(zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動。

　　稅收手段同樣是德政府遏制炒房的有效武器。在德國，用于買賣的房產(chǎn)首先要交不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交納交易稅。通過買賣盈利后，還要交差價盈利稅。自有房屋的出租除交不動產(chǎn)稅外，租金收入還要交個人所得稅。重重的稅收限制已大大壓縮了炒房者的利潤空間。

　　雖然外資大量涌入，但至今并沒有改變德國房價穩(wěn)定的狀況，不能不說是這三大利器的功效。

　　炒房團敗走德國

　　去年6月，百仕通和瑟伯勒斯等連續(xù)大規(guī)模拋售買進不久的德國房產(chǎn)。市場觀察家表示，其變現(xiàn)舉動并不意外，因為“它們的投資出現(xiàn)失誤”，收益遠低于預期。外資在德國樓市倉促退出的舉動，也直接體現(xiàn)了德國“遏制炒房機制”的成功。

　　與此同時，德國民眾也開始對國內(nèi)主要房產(chǎn)所有者、特別是各級政府大量拋售房屋提出質(zhì)疑。

　　在打擊海外炒房團、保障國民住房穩(wěn)定的問題上，德國社會各界正在重新取得一致。政府一旦沒有了自己的房產(chǎn)公司，將不能再向弱勢群體提供廉價房屋。這樣一來，為弱勢群體租房提供補助的重擔同樣將落在政府頭上，最后導致其不堪重負。