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　　政府保障性住房建設(shè)量較大，但集中在郊區(qū)

　　武漢市歷年的經(jīng)濟適用房比重都較高。以2007年為例，新開工經(jīng)濟適用住房面積394.79萬平方米，占全市房屋新開工面積1174.11萬平方米的33.6%。

　　根據(jù)武漢市2008年的住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房與雙限普通商品住房、中低價位、中小套型普通商品住房，以及其他商品房的比重將達到30.8%：40%：

　　29.2%。即2008年武漢市總規(guī)模1028.26萬平方米的各類住房建設(shè)計劃中，廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模合計將達到316.45萬平方米；雙限普通商品住房及中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)規(guī)模達到411.51萬平方米；其他類型商品住房建設(shè)規(guī)模達到300.3萬平方米。

　　不過，這些政府建設(shè)中和規(guī)劃中的保障性住房，主要集中在郊區(qū)。從而可一定程度降低對商品房市場的沖擊。

　　5月份或是重要的觀察窗口

　　基于武漢市場大多數(shù)開發(fā)商仍以維持現(xiàn)有售價為主要策略，我們預(yù)期即使4月份，武漢市場也很難突破僵局，市場交易量仍難有明顯回暖。

　　不過通常而言5月份是全年的第一個銷售的黃金季節(jié)，我們預(yù)測在5月份會有部分開發(fā)商采取給予折扣讓利等策略來刺激銷售，從而將有助于市場打破僵局，走出觀望氛圍。

　　泛海武漢CBD項目價值巨大

　　我們還實地考察了泛海建設(shè)武漢CBD項目。武漢CBD位于漢口王家墩，為原軍用機場用地。占地7.41平方公里，總體建筑規(guī)模1300萬平米。按照政府規(guī)劃，整個武漢CBD將分三期建設(shè)，計劃開發(fā)周期為10到15年。

　　泛海建設(shè)取得的是CBD核心區(qū)域的4000畝用地。并已于2007年基本完成土地的基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)已簽訂的土地出讓合同，武漢CBD的開發(fā)周期將為10年，土地的使用證將分期辦到武漢CBD公司名下。因此并不存在閑置土地被政府無償收回的風(fēng)險。

　　武漢CBD與漢口繁華地段一步之隔。隨著CBD周邊用地的建設(shè)日益成熟，CBD項目所在地的商業(yè)開發(fā)價值已非常突出。2007年9月，華潤置地曾以樓面地價6208元，總計26.92元的價格拍得CBD東北部入口處規(guī)劃總建筑面積為43萬平米的六個地塊。

　　即使我們考慮2008年受到信貸緊縮的影響，地價回落的因素，以華潤置業(yè)所購樓面地價的6折計算，公司所擁有的609萬平米的建筑面積的樓面地價也將達到227億元。而公司對武漢CBD項目的靜態(tài)利潤預(yù)測達到了70億元。如以10年的開發(fā)周期平均計算，在不考慮未來地價上升的因素下，每年仍可獲得7億元的利潤。

　　公司計劃在2008年完成該4000畝用地中最后的拆遷，拆遷量約44萬平米。

　　此外計劃開工68萬平米。而在2009年，公司計劃的開工量將達到200萬平米。

　　按照武漢CBD的開發(fā)計劃和進度，CBD項目對公司形成利潤貢獻將是在2010年以后。

　　萬科在武漢項目并非都會采用降價策略

　　春節(jié)后武漢萬科推出旗下三大青年置業(yè)項目魅力之城、西半島、朗苑等，約300套90平方米以下的房源，啟動“青年置業(yè)計劃”。在該計劃中，武漢萬科聯(lián)合四家銀行，針對首次置業(yè)人群，提供最低首付2成、最長30年按揭，基準利率下浮15%的優(yōu)惠貸款。此外萬科還象參加青年置業(yè)計劃的購房者，提供2萬元的置業(yè)基金(稅后1.6萬元)，用于購買家電、家具等。同時在未來的居住社區(qū)里，武漢萬科還會與物業(yè)公司一道，提供適應(yīng)青年人居住的物業(yè)模式，包括提供商務(wù)、醫(yī)療、訂餐、送票、育嬰護理等等服務(wù)。

　　通過啟動“青年置業(yè)計劃”，萬科武漢公司的銷售速度得到取得提升。