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　　武漢市場價格似已止跌，但觀望氣氛仍濃

　　近日，我們與部分機構(gòu)投資者一起考察了武漢市房地產(chǎn)市場。武漢房地產(chǎn)市場在去年在11月登上巔峰，均價突破5400元/平米后，隨即在12月急轉(zhuǎn)直下，量價齊跌。到08年2月，一手商品住宅的銷售均價與最高價相比有15%左右的跌幅。雖然交易價格似已企穩(wěn)，最新周成交均價沒有再跌破4500元/平米。但市場銷售量與07年及06年同期相比，仍有30%-40%的下降。反映出市場尚沒有走出觀望。

　　武漢其他開發(fā)商鮮有跟進萬科的降價銷售策略，維持現(xiàn)有售價，或推遲推盤時間，等候市場回暖，是導(dǎo)致當(dāng)?shù)厥袌龀尸F(xiàn)買賣雙方僵持，市場膠著的主要原因?；谖錆h市大型開發(fā)商較少，而絕大多數(shù)本地的中小型開發(fā)商多為項目型公司。開發(fā)中的項目銷售完畢，可能就沒有其他可開發(fā)的資源，加上行業(yè)前兩年日子較好，即使現(xiàn)在銷售不好，但也不至于資金斷流，我們推測這部分開發(fā)商即使在4月也不會大范圍的跟進降價銷售的策略?；蛟S在5月份，也即全年的第一個銷售的黃金季節(jié)，會有部分開發(fā)商采取給予折扣讓利等策略來刺激銷售，從而將有助于武漢市場打破僵局，走出觀望氛圍。

　　我們還實地考察了泛海建設(shè)武漢CBD項目。武漢CBD與漢口繁華地段一步之隔。隨著CBD周邊用地的建設(shè)日益成熟，CBD項目所在地的商業(yè)開發(fā)價值已非常突出。我們測算公司所擁有的609萬平米的建筑面積的樓面地價將達到227億元。而公司對武漢CBD項目的靜態(tài)利潤預(yù)測達到了70億元。如以10年的開發(fā)周期平均計算，在不考慮未來地價上升的因素下，公司每年仍可獲得7億元的利潤。

　　通過啟動“青年置業(yè)計劃”，萬科武漢公司的銷售速度得到取得提升。不過我們調(diào)研中也了解到，萬科武漢公司并不會對旗下所有樓盤采用價格優(yōu)惠的辦法來刺激銷售，比如我們實地調(diào)研的金色家園，因地段優(yōu)越，需求較旺，后續(xù)推盤可能還會有小幅的提價。

　　近日，我們與部分機構(gòu)投資者一起考察了武漢市房地產(chǎn)市場。實地調(diào)研了泛海建設(shè)武漢CBD項目、萬科金色家園、潤園項目、金地格林小城，以及福星股份水岸星城等項目。

　　武漢市場價格似已止跌，但觀望氣氛仍濃

　　武漢市房地產(chǎn)市場如國內(nèi)其他大型城市一樣，在2007年經(jīng)歷了一波房價的大起大落。在亢奮的市場情緒下，當(dāng)年房價在11月登上巔峰，均價突破5400元/平米。不過市場隨即在12月急轉(zhuǎn)直下，量價齊跌。到08年2月，一手商品住宅的銷售均價與最高價相比有15%左右的跌幅。

　　大多數(shù)開發(fā)商不跟進降價策略，是市場僵持的主因

　　從我們調(diào)研了解到的情況，武漢其他開發(fā)商鮮有跟進萬科的降價銷售策略，而以維持現(xiàn)有售價，或推遲推盤時間，來等候市場回暖為銷售策略，是導(dǎo)致當(dāng)?shù)厥袌龀尸F(xiàn)買賣雙方僵持，市場膠著的主要原因。之所以導(dǎo)致大多數(shù)開發(fā)商不跟進萬科的降價銷售策略，與武漢市大型開發(fā)商較少，本地中小開發(fā)商較多的市場結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。而對于絕大多數(shù)的本地的中小開發(fā)商而言，目前開發(fā)中的項目銷售完畢，可能就沒有其他可開發(fā)的資源，加上行業(yè)前兩年日子較好，即使現(xiàn)在銷售不好，但也不至于資金斷流，所以，這批中小企業(yè)基本都以追求單個項目的利潤最大化為目標(biāo)，而不會去追求周轉(zhuǎn)，通過降價來刺激銷售。

　　市場以自住剛性需求為主導(dǎo)，投機需求消失

　　從我們調(diào)研了解到的情況，武漢市場目前基本以自住的剛性需求為主導(dǎo)，而這類需求的典型特點是：結(jié)婚用房，市區(qū)盤，兩房及三房為主。投資以及投機需求幾乎全部消失，故透支未來基建投入的郊區(qū)盤和超大戶型的銷售受到較大影響。