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　　蹊徑與震蕩

　　已經(jīng)連續(xù)五個月沒有再涉足土地市場的金地地產(chǎn)，則自2006年便開始嘗試新的融資途徑。2006年8月，金地公告與荷蘭ING集團旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，擬與ING房地產(chǎn)設(shè)立并管理的ING基金合作開發(fā)金地天津格林世界項目。

　　根據(jù)雙方約定，合作涉及土地面積約26.6萬平米，ING基金將共投資約1.88億元，其中1.37億元用于收購金地天津51%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后，金地天津變更為中外合作經(jīng)營企業(yè)。ING基金將擁有金地天津48%的利潤分配權(quán)，金地集團擁有52%的利潤分配權(quán)。然而，這一合作在2007年9月新一輪調(diào)控到來時，因未獲天津主管部門審批而中止。

　　2008年2月21日，金地集團再次宣布與UBS(瑞銀)達成合作協(xié)議，共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，雙方各出資50%設(shè)立投資管理公司，金地集團在境內(nèi)以相當于1000萬美元的等值人民幣出資。合資公司將籌集2億-3億美金，用于地產(chǎn)開發(fā)。

　　據(jù)瑞銀全球資產(chǎn)管理公司大中華區(qū)的一位內(nèi)部人士透露，“瑞銀與金地接洽始自一年半前，雙方共設(shè)投資公司的自主資金投入很少。這個公司只是一個融資平臺，由瑞銀利用海外融資的優(yōu)勢，吸納資金，幫助金地開發(fā)項目。”

　　這位消息人士稱，“通過這個合作，金地得到了一個融資平臺，瑞銀進入地產(chǎn)開發(fā)。這一合作模式將以金地為導(dǎo)向，由其選定項目投資，合資公司追加相同投資額度，在項目中各獲取50%的收益。”

　　對此，一位地產(chǎn)資深人士評論指出，“這種合作模式本質(zhì)上是一個基金。金地不必受讓股權(quán)，但是，會受讓項目的一部分收益。”他認為，地產(chǎn)商在融資渠道暢通時一般不愿這么做，但在現(xiàn)在的境況下不失為一種好選擇，也是外資投資地產(chǎn)業(yè)的一個新途徑。

　　另一位分析人士則認為，該融資模式，同樣無法繞過結(jié)匯這道閘門。“政策明令向項目公司注資，只能采取追加注冊資本金的形式，每一項大額注資都要經(jīng)過商務(wù)部審批。”

　　對于很多地產(chǎn)商，目前遭遇的融資困難是多年未見的窘境。“即使不是一個拐點，也是一次震蕩。未來一年，信貸政策可能將持續(xù)緊縮中。”偉業(yè)顧問董事金勇認為。

　　央行副行長易綱在最近一次公開講話中已表示，今年將延續(xù)緊縮的信貸政策。

　　但是仍有分析人士對未來幾個月的融資環(huán)境相對樂觀。華興資本CEO包凡即認為：“在次級債風(fēng)波的影響下，政府對經(jīng)濟衰退的憂慮將大過對投資過熱的擔(dān)心，信貸在持續(xù)緊縮后，會有一段時間的放開。”更有地產(chǎn)人士認為這可能成為大地產(chǎn)商以低價吸納地產(chǎn)項目的契機，并由此引發(fā)行業(yè)并購。

　　但這種樂觀很難讓人信服，因為只有手中握有現(xiàn)金的地產(chǎn)商，才能在這場震蕩中獲益——“但大多數(shù)地產(chǎn)商，手中都沒有錢”。對于平均負債率達70%左右，囤積大量土地的內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)而言，融資困局越久，矛盾越突出。

　　進入2月，房地產(chǎn)成交量繼續(xù)低迷態(tài)勢，北京推出的六個住宅項目689套住宅中，僅有84套住宅簽約，簽約率僅為12%。其中，更有四個項目銷售簽約量為零。