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　　萬科降價(jià)或許不失為明智之舉。但萬科選擇部分城市降價(jià)的依據(jù)和規(guī)律是什么？萬科降價(jià)的下一站又會(huì)在哪兒？

　　泡沫成分大及開盤量多，天津、杭州、武漢或成降價(jià)下一站

　　深圳、廣州、成都、上海、北京……伴隨著王石拐點(diǎn)論的實(shí)際行動(dòng)是，萬科率先祭起“降價(jià)”這一輪大旗。這股降價(jià)風(fēng)被一些同行驚為“清理門戶”，也被一些專家疑為“商業(yè)大秀”，更有無數(shù)人認(rèn)為是萬科在融資壓力和規(guī)模壓力之下的無奈之舉。

　　可以想見，面對(duì)諸多的待開發(fā)項(xiàng)目所需求的資金量和有望跨入千億銷售額的遠(yuǎn)景目標(biāo)，萬科降價(jià)或許不失為明智之舉。但萬科選擇部分城市降價(jià)的依據(jù)和規(guī)律是什么？萬科降價(jià)的下一站又會(huì)在哪兒？

　　上海只損失1000多萬元

　　萬科選擇降價(jià)的城市路線是從南到北，從珠三角到長(zhǎng)三角，然后是渤三角區(qū)域。

　　降價(jià)的背后，是萬科的融資壓力。截止到目前，萬科預(yù)計(jì)發(fā)債59億元仍未獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。而2007年，萬科新增建筑面積達(dá)1068.89萬平米。

　　“但降價(jià)可以讓萬科快速回籠資金，而在獲得好名聲和資金的同時(shí)，萬科其實(shí)損失很少。”分析人士稱。

　　據(jù)記者了解，萬科于2月份對(duì)上海10個(gè)樓盤進(jìn)行九五折特惠銷售，實(shí)現(xiàn)了2.57億元的總銷售額。

　　據(jù)此推算，萬科損失的部分大致約為0.13億元。也就是說萬科上海降價(jià)銷售只損失了1000多萬元的可能收入，卻獲得了巨大的機(jī)會(huì)利益。

　　假設(shè)萬科將這2.57億元作為資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，按照目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)用整個(gè)樓盤項(xiàng)目總投入所需要資金的30%左右的自有資金就可啟動(dòng)、完成整個(gè)樓盤投入的一般規(guī)律來計(jì)算，萬科2.57億元自有資本就可能啟動(dòng)、完成總投入資金達(dá)近9億元的新樓盤的機(jī)會(huì)。

　　按照房地產(chǎn)總銷售額的30%計(jì)算銷售利潤(rùn)，2.57億元的自有資本投入獲得的機(jī)會(huì)利潤(rùn)可能達(dá)到約5億元。

　　這是一個(gè)以小博大的理論。在萬科部分城市降價(jià)回籠資金之后，1月份，萬科就耗資29.94億元，在上海、東莞、成都獲取4塊土地。

　　“1月份相當(dāng)于每天耗費(fèi)1億元拿地，快速拿地、快速開發(fā)、降價(jià)回籠資金還貸款，再滾動(dòng)開發(fā)，跑步前進(jìn)，萬科才有可能完成十年規(guī)劃中1000億銷售額的戰(zhàn)略目標(biāo)。”深圳地產(chǎn)研究專家半求對(duì)記者表示。

　　泡沫成分為調(diào)整依據(jù)

　　“薄利多銷是我們一貫的營(yíng)銷策略。”萬科集團(tuán)首席研究員譚華杰如此解釋，“之前哪個(gè)城市泡沫水分越大，調(diào)整幅度就越大，越理性，調(diào)整的壓力就越小。”

　　他說，選擇哪個(gè)城市降價(jià)，是由各區(qū)域中心銷售難易程度決定的，如果能以高價(jià)銷售，誰愿意降價(jià)？萬科認(rèn)為降價(jià)也許不一定是最好的方式，但目前卻是最正確的方式。

　　萬科另一位高層告訴記者，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)合不合理，該不該降價(jià)，主要依據(jù)兩個(gè)方面，一是人均居住面積，二是房屋的容積率高低。