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　　辭舊迎新，2008年伊始，福州二手房市場抵御住了寒流的侵襲，迎來新一年的春天。1月的樓市一改昔日的萎靡，價格指數和成交量有了初步的起色。這讓我們看到了2008樓市破冰后的希望。

1月福房二手房價格指數報告

　　福州大學房地產研究所

　　王阿忠李燕燕

　　《房產周刊》編輯部

　　引言：

　　對于福州樓市來說，2007年可稱得上是“多事之秋”，一系列的金融貨幣政策對市場著實產生了影響，國家的宏觀效果也得到了一定的體現。從10月底開始，福州樓市就早早地進入了“寒冬”，成交量一直處于動蕩狀態(tài)的二手房也在年末陷入了低谷，市場呈現出濃厚的觀望氣氛。

　　辭舊迎新，2008年伊始，福州二手房市場抵御住了寒流的侵襲，迎來新一年的春天。1月的樓市一改昔日的萎靡，價格指數和成交量有了初步的起色。這讓我們看到了2008樓市破冰后的希望。

　　【指數分析】：價格指數初步回漲

　　從表1可以看出，2007年10月份以前，福州二手房價格指數一路上揚，然而10月過后，連續(xù)兩個月的急劇下滑又迅速將價格指數打入谷底。幸運的是，今年1月份成為樓市的一個新“拐點”，“價量”有了一定回升的趨勢。從表1可以知道，1月的二手住宅價格指數為1054，環(huán)比漲幅為0.23%，雖然漲幅不大，但確實給樓市帶來了新的希望。

　　“寒流”期間買賣雙方的觀望和博弈，隨著新年的到來被打破。買賣雙方在政策的影響下更加理性地認識市場，樓市呈現出較為平穩(wěn)的局面。1月，大家看到了房市復蘇的希望，這將會是2008年一個新的起點。

　　【量價分析】：成交量穩(wěn)步前行

　　從表2我們可以看出，2007年1月的二手房成交量最高，此后一直處于波動狀態(tài)。而從11月開始，成交量急劇萎縮，歲末落至史上最低點，僅為7.04萬m2，同之前的平均成交量相比減少了近2/3。但從表2中我們可以看到，2008年1月的成交量為8.20萬m2，比上期增加了1.16萬m2，雖然漲幅不大，也還達不到去年的平均水平，但為今年接下去的市場奠定了一個好的基礎。

　　2008年元旦剛過，銀行對二手房貸款馬上“放閘”。其實銀行放款有著“頭松尾緊”的規(guī)律，通常每一年的第一季度是銀行發(fā)放貸款最寬松的一段時間，因此目前房貸發(fā)放同去年年底相比有了一定程度的松動，相信這對于二手房市場有著一定的推動作用。

　　從表3成交面積上看，90m2以下的成交面積占了總成交面積的30%，而從成交套數上看，90m2以下的小戶型更是獨領風騷，占了51%的大比重，這說明小面積戶型的二手房由于其總價較低，還是受到了消費者的青睞。對于一些購房自住者或投資者來說，中小戶型的二手房還是他們的首選。去年90m2以下的小戶型成交量在各戶型中居首的態(tài)勢在今年1月也得到了延續(xù)。

　　【板塊分析】

　　從表4可以看到，1月二手房成交面積同上月相比有了小幅度增長，因此大部分板塊的成交面積都有所提升(除東區(qū)、西區(qū)、五四北、江濱小幅減少外)。1月成交面積最高的板塊仍然是鼓樓，雖然面積占比較上月減少了1%，但成交面積增加了0.21萬m2。1月最值得關注的是臺江板塊，它僅次于鼓樓，面積占比達到18%，較上月增長了6個百分點，其成交面積增加了0.64萬m2，為1月的總成交面積增長起到不小的作用。而東區(qū)、西區(qū)、五四北、江濱1月的面積占比有所下滑。馬尾仍是成交量最少但一直是最穩(wěn)定的一個板塊。從近期的分析中可以知道在二手房購置中，區(qū)位、地段、交通、配置和商業(yè)環(huán)境起到不小的作用。

　　[金山板塊]該板塊的二手房指數經過去年10個月的連續(xù)上漲后，11月出現了回落，但12月又有所回升，今年1月繼續(xù)有了小幅的上漲，價格指數為1073，較上月只上升了1個點，但成交面積為1.12萬m2，比上月增長了0.29萬m2，面積占比也提高了2個百分點。

　　[鼓樓板塊]該板塊在去年11月份眾多板塊紛紛下跌時有所回升，而在今年1月多數板塊回升的情況下，卻下跌了7個價格指數點。同時該板塊的成交面積占比下降了1個百分點。該板塊上的梅海園1月成交價為6324元/平方米，較上月下跌145元/平方米(見表6)。

　　[臺江板塊]該板塊去年11月同10月持平，12月大幅下跌后在今年1月得到了極大幅度的回升，上漲了20個價格指數點。成交面積也上升到1.46萬m2，位居第二。位于該板塊上的中茵名仕花城1月同質成交價也有了較大幅度的上漲，每平方米上漲380元(見表6)。

　　[晉安板塊]該板塊在去年“金九十銀”的10月中，出現了小幅的回落，此后連續(xù)下滑，所幸的是今年1月也得到了回升。該板塊上的大名城1月同質成交價較上月上漲了222元/平方米(見表6)。

　　[西區(qū)板塊]該板塊去年在遭受寒流后，11月的指數有所下跌，但同金山板塊一樣，12月份卻有了不小的回升。意外的是，今年1月它又不走尋常路，有所回落，可謂跌宕起伏。該板塊上的五鳳蘭庭1月成交價同上月相比下跌462元/平方米(見表6)。

　　[馬尾板塊]該板塊極具個性，在“金九銀十”時指數回落，遇“寒流”卻一路飆升。今年1月也得到大幅度的增長，只是成交面積較為平穩(wěn)，投資者值得為其觀察。

　　【典型樓盤】：代表樓盤價格追蹤

　　從表6中我們可以發(fā)現，各樓盤的同質價格也紛紛進入新一年的春天，除鼓樓的梅海園、西區(qū)的五鳳蘭庭的價格有所下跌外，其他板塊的代表樓盤的價格都得到了不同程度的提升。海潤濱江花園在所列出的代表樓盤交易價格中繼續(xù)獨占鰲頭，1月同質修正后的成交價格為7327元/平方米，因獨具特色豪華完美的配套讓其始終成為眾人追捧的對象。而梅海園依然緊追其后，位居第二，大名城也再次回到了季軍的位置。

　　【熱點分析】：二手樓市將回歸理性

　　回首2007年，六次加息、頻頻提高存款準備金率、房貸新政……這一系列國家政策的累計效應在福州二手樓市也得到了顯現。一路上揚的樓價在歲末戛然而止，出現了回調的局面。

　　從2007年3月18日首次加息至今，貸款基準利率已經上漲了6次。這無疑加重了老百姓的房貸負擔，尤其是對于已經辦理自住房按揭的市民。去年9月底，第二套住房首付提高，使得福州二手房市的調控效應也得到了初顯。我們都知道，購買二手房的買家，多是為了改善居住環(huán)境或暫時過渡，但由于首付比例的提高，他們暫時都持觀望態(tài)度，不肯出手。

　　2008年1月，福州二手樓市又回到一個新的起點，面對這樣的形勢，我們可以看到無論是買方或是賣方都更加理性化，市場也將趨于穩(wěn)定。過去房價暴漲的現象在2008年將不再重演，賣方市場將逐漸轉化為以消費為導向的買方市場，而消費者也將以房屋自身的價值和房產中介的服務作為其關注的焦點。

　　伴隨著健康、有序的供求關系，我們能夠看到未來更加規(guī)范化的福州二手房市，這讓我們對于未來市場的發(fā)展和趨勢都增加了幾分信心，讓我們祝福福州的二手樓市能帶著開春的希望在2008年一路走好。