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　　2007年，房?jī)r(jià)大漲之風(fēng)席卷全國(guó)，北京、上海、廣州固然是風(fēng)暴的中心，杭州、長(zhǎng)春、肇慶、清遠(yuǎn)等二、三線城市亦概莫能外。創(chuàng)了紀(jì)錄的漲幅其真正的原因何在？2006年開始，已經(jīng)有人在探討這一問(wèn)題，但是，很多分析委實(shí)難以令人信服，而且是一邊分析房?jī)r(jià)一邊還在漲。

　　根源一：供應(yīng)增長(zhǎng)趕不上需求增長(zhǎng)分析全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的原因此一命題太大，不妨先看看清遠(yuǎn)房?jī)r(jià)為何暴漲。在全省，清遠(yuǎn)城市人口近40萬(wàn)(未包括10萬(wàn)外來(lái)人口)排第十四，市區(qū)面積39.5平方公里排第十六，2007年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元大關(guān)排第十，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額突破400億元大關(guān)，并首次進(jìn)入中國(guó)地級(jí)以上市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)行列。工業(yè)化中期的戰(zhàn)略任務(wù)完成在望，公務(wù)員和職工收入達(dá)到或接近全省中等水平。每年進(jìn)入這里的新增就業(yè)人數(shù)、流動(dòng)人口數(shù)量越來(lái)越多，這里也是人們特別是珠三角人士投資、創(chuàng)業(yè)的主選城市之一?？紤]到這些，可以將清遠(yuǎn)市作為一個(gè)代表來(lái)分析2007年房?jī)r(jià)大漲的原因，至少作為中國(guó)中等城市的代表應(yīng)該問(wèn)題不大。

　　先來(lái)看看2007年我市房地產(chǎn)發(fā)展的有關(guān)數(shù)據(jù)。2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資64.21億元，其中市區(qū)40.8億元，同比分別增長(zhǎng)72.75%和69.36%；商品房施工面積577.43萬(wàn)平方米，其中市區(qū)324.27萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)36.64%和16.93%；商品房銷售面積203.69萬(wàn)平方米，其中市區(qū)106.4萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)52.53%和76.98%，建成大型高檔住宅小區(qū)10多個(gè)。

　　根源二：外來(lái)投資客瞄準(zhǔn)清遠(yuǎn)據(jù)悉，2007年清遠(yuǎn)市商品住房新開工面積為208.72萬(wàn)平方米，2006年為196.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.48%；2007年竣工面積192.15萬(wàn)平方米，2006年竣工面積155.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.57%。雖然商品房的新開工面積有所增加，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上城市住房的需求增長(zhǎng)。對(duì)于清遠(yuǎn)市商品住房的總需求，雖然沒有官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是，幾乎沒有人可以有充分理由斷言，2005年至2007年我市的住房總需求是逐年大幅下降的。相反，考慮到人口增加、收入增加、投資需求增加，特別是我市大力發(fā)展品牌房產(chǎn)以徹底改善城市居住環(huán)境達(dá)至“人文宜居”的策略，不但成功地引來(lái)了房產(chǎn)商也引來(lái)了大量的珠三角的投資、自住需求。加上隨著房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)的“買漲不買跌”等等因素，斷言這兩年清遠(yuǎn)住房總需求逐年上升倒是問(wèn)題不大。

　　房貸新政等一系列調(diào)控措施由頒布實(shí)施到開始在某些一線城市發(fā)揮威力，這兩年清遠(yuǎn)住房供銷暢旺的程度令人驚訝。據(jù)了解，在2005年至2007年間開盤銷售的我市幾大名盤均不同程度地受到外地購(gòu)買力的追捧，如：一期入伙率高達(dá)近九成的鳳城世家，外地購(gòu)房者(珠三角人士為主)占三成；云山詩(shī)意開盤至今，外地購(gòu)房者一直穩(wěn)定在二成；比較特別的是加州花園，小高層仍處于基礎(chǔ)建設(shè)階段，一期別墅群卻已銷售一空，五至六成的業(yè)主為外地購(gòu)房者。今年年初，清遠(yuǎn)市市長(zhǎng)陳家記回答記者提問(wèn)時(shí)介紹，清遠(yuǎn)毗鄰珠江三角洲，城市發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)嶺南宜居名城。目前清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格大概在3000~4000元/平方米之間，其中60%~70%以上的房源都是廣州等珠江三角洲地區(qū)市民和港澳臺(tái)同胞購(gòu)買。

　　根源三：二、三線城市房?jī)r(jià)還有上漲的理由這里還有一個(gè)疑問(wèn)，2007年，總需求穩(wěn)步上升的同時(shí)總供應(yīng)也在逐年大幅增加，房?jī)r(jià)怎么還會(huì)上漲？大多數(shù)清遠(yuǎn)人開始關(guān)注房?jī)r(jià)問(wèn)題恐怕還是在2006年上半年。最初大家發(fā)現(xiàn)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的原因分析真是五花八門，比如有的認(rèn)為開發(fā)商太貪心，捂盤囤地，所以房?jī)r(jià)高是“捂”高的；有的認(rèn)為住房貸款利率太低，大家都很容易貸款買房，所以房?jī)r(jià)高是銀行“抬”高的；有的認(rèn)為是中國(guó)人的投資渠道太少，太多的人投資于房產(chǎn)導(dǎo)致供不應(yīng)求，所以房?jī)r(jià)高是投資的人“推”高的；等等(這些原因現(xiàn)在還被一些人用來(lái)解釋2007年中國(guó)房?jī)r(jià)何以暴漲)。然而，經(jīng)過(guò)調(diào)查、訪談、查閱統(tǒng)計(jì)資料，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行分析，結(jié)論是：造成中國(guó)房?jī)r(jià)高的最根本原因是供應(yīng)增長(zhǎng)趕不上需求增長(zhǎng)，其他的種種“原因”其實(shí)不是原因，最多僅僅是源于供求矛盾這一根本原因的一個(gè)結(jié)果或現(xiàn)象。2007年前三季度珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)積聚；第四季度銷售量下滑，房?jī)r(jià)高位盤整，有所回落，市場(chǎng)觀望氣氛漸濃。但對(duì)一些二線城市來(lái)說(shuō)，“拐點(diǎn)”只能是房子價(jià)格回歸理性，而非降低！因?yàn)槎€城市的房子價(jià)格還沒有漲到那個(gè)份上！所以這次拐點(diǎn)對(duì)二線城市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有忽悠的嫌疑。

　　清遠(yuǎn)市把2008年確定為建設(shè)年，同時(shí)明確指出，實(shí)際工作中會(huì)碰到三個(gè)制約，其中之一是土地制約，中心區(qū)域的城區(qū)、佛岡、清新尤為突出。開發(fā)商為什么會(huì)捂盤(有房不賣)？理論上，正是供不應(yīng)求造成的緊缺使開發(fā)商看到了房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲的趨勢(shì)，所以遲賣可以多獲利，于是“捂盤”。實(shí)際上，清遠(yuǎn)是否存在開發(fā)商囤地現(xiàn)象呢？可以供大家參考的是，在我市的城市總體規(guī)劃(2004-2020)中，原則確定了清遠(yuǎn)市中心城區(qū)“珠江三角洲后花園、濱江山水園林城市”的城市性質(zhì)定位。為良性擴(kuò)展城市，有效利用緊缺的商住用地，城區(qū)政府一直致力于“東拓”戰(zhàn)略。從今年開始，中心城市建設(shè)切切實(shí)實(shí)地把重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到東城新區(qū)上來(lái)。十幾年的工業(yè)控制，再加上日趨完善的市政建設(shè)，清遠(yuǎn)“地王”由此誕生，去年底，位于東城清城區(qū)政府前的一塊土地以3億多元每畝7000多萬(wàn)元的價(jià)格被地產(chǎn)商競(jìng)拍獲得，成為清遠(yuǎn)“地王”。

　　世界上愚蠢的商人并不少，但死死抱著市場(chǎng)上越來(lái)越多的商品不賣干等著升值的商家應(yīng)該還沒有出世。只有供不應(yīng)求的商品才有可能升值，并且越供不應(yīng)求，升值越快，供過(guò)于求的商品捂得越久、囤得越久則貶值越大，資金鏈斷裂、關(guān)門封鋪的風(fēng)險(xiǎn)也越大。如果住房供過(guò)于求，誰(shuí)還愿意投資于房地產(chǎn)呢？所以，投資于房地產(chǎn)的人多并非供不應(yīng)求的原因，而是住房供不應(yīng)求的結(jié)果。吵雜的2007年房產(chǎn)論爭(zhēng)中，無(wú)論是任志強(qiáng)等房產(chǎn)“大鱷”還是較為中立的專家學(xué)者，都大致贊同如下分析：如果2008年非一城市線住房供應(yīng)依舊下降或沒有明顯增加，則房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲。要想房?jī)r(jià)下降，就必須增加供應(yīng)，且首先是增加土地供應(yīng)。