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　　所謂“勾地制”，是指政府土地管理部門定期向公眾發(fā)布一份可供出讓土地的清單，讓開發(fā)商自行研究，從清單中“勾”出合適的地塊，與政府磋商，并最終向政府出價(jià)。一旦出價(jià)符合政府要求，則該土地便進(jìn)入公開競(jìng)標(biāo)程序，形式可以是拍賣或者掛牌，價(jià)高者得。競(jìng)標(biāo)結(jié)束后，除非其他競(jìng)標(biāo)者出價(jià)更高，否則，最初“勾地”的開發(fā)商需以原出價(jià)承讓該土地。

　　與政府定時(shí)賣地制度相比，勾地制予以開發(fā)商較大的主動(dòng)權(quán)。每年港府公布一份勾地表，詳列該年可供“勾出”的土地大小、位置等，有興趣的開發(fā)商可隨時(shí)向政府詢價(jià)；若政府認(rèn)為合理，地皮即被勾出拍賣，拍賣底價(jià)便是開發(fā)商提出的勾地價(jià)。不過(guò)，提出勾地的開發(fā)商在拍賣會(huì)上沒(méi)有優(yōu)惠。

　　勾地制的特點(diǎn)在于港府通過(guò)是否批準(zhǔn)勾地，來(lái)調(diào)控每年的土地供應(yīng)量。發(fā)展商在市況不景時(shí)勾地愿望大減，可有效減少土地供應(yīng)，穩(wěn)定樓價(jià)；在市道暢旺時(shí)，勾地制卻無(wú)形中有托市之效。因?yàn)殚_發(fā)商不能掌握每年土地的實(shí)際供應(yīng)量，惟恐難以補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，偏向?qū)徤骱拖У兀g接令樓盤供應(yīng)收縮。事實(shí)上，過(guò)去兩年被勾出的土地?cái)?shù)量偏低，只占港府每年所公布的可供勾地用地塊的不足兩成。而2007年香港樓盤新單位落成量不足1萬(wàn)個(gè)，創(chuàng)十年來(lái)新低。

　　恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理謝偉銓認(rèn)為，勾地制的設(shè)計(jì)缺憾，是近年香港地價(jià)偏高、“面粉”比“面包”貴的原因之一。他分析說(shuō)，“勾地制最大的缺陷，是提出勾地的開發(fā)商有義務(wù)但沒(méi)有權(quán)利，令開發(fā)商勾地愿望大減，出價(jià)也不敢冒進(jìn)，以致常常被政府拒絕。”而另一方面，由于勾地價(jià)的厘定多參考上次拍賣的成績(jī)，又令勾地價(jià)格不斷向上累進(jìn)。

　　但謝偉銓也認(rèn)為，勾地制度總體而言行之有效，需要的只是微調(diào)，而非全盤取消。他建議可增加勾地表內(nèi)的土地?cái)?shù)量和種類，與原有的定時(shí)賣地制雙軌并行：“無(wú)需恢復(fù)2002年前賣地的頻密程度，但一些熱門地段如港島區(qū)地，政府可主動(dòng)拿出來(lái)拍賣，增加供應(yīng)。”

　　雖然2007年香港樓盤新單位落成量甚為寥落，但謝偉銓判斷未來(lái)數(shù)月不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)斷層：“首先，開發(fā)商尚有剩余單位待售；第二，若市況真的那么好，開發(fā)商可將手上的出租物業(yè)改作出售應(yīng)市。”

　　高盛香港房地產(chǎn)分析師胡一威也認(rèn)為，香港的住房單位要到2008年年中才可能會(huì)有“斷層”的擔(dān)心。過(guò)去兩年開發(fā)商買地不多，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)和土地價(jià)格都上漲，開發(fā)商覺(jué)得利潤(rùn)不多，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期不夠。

　　根據(jù)香港地政總署統(tǒng)計(jì)資料，2004年度-2005年度，香港政府成功拍賣的土地面積為70290平方米；2005年度-2006年度，降至32952平方米；2006年度-2007年度，已回升到77929平方米；2007年度-2008年度(截至2007年12月20日)，已升至112817平方米。但與1996年度-1997年度及1997年度-1998年度定期拍賣時(shí)的156648平方米和341212平方米比較，仍相差很遠(yuǎn)。

　　通常樓盤的開發(fā)周期接近三年，若開發(fā)商手上可供銷售的存量單位只能維持一個(gè)開發(fā)周期，或者小于一個(gè)周期，便可稱為樓盤存量“缺乏”。胡一威認(rèn)為，一年前開發(fā)商手上的存量是7.1萬(wàn)至7.2萬(wàn)個(gè)單位，按正常開發(fā)速度，半年后，只剩5.6萬(wàn)至5.7萬(wàn)個(gè)。如果他們不繼續(xù)補(bǔ)充土地，而每年的吸納量還維持在1.8萬(wàn)個(gè)單位左右，才會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)斷層。

　　目前香港樓市供應(yīng)出現(xiàn)的短期吃緊，多少有人為因素。摩根大通中國(guó)及香港房地產(chǎn)研究執(zhí)行董事魏志鴻指出，2007年11月，發(fā)展商賣出的一手樓比上月減少，只有716個(gè)單位。原因是發(fā)展商待價(jià)而沽，推遲出售新樓盤。恒基兆業(yè)營(yíng)業(yè)部經(jīng)理謝偉銓對(duì)此亦不諱言。

　　瑞信、摩根大通、高盛的報(bào)告皆認(rèn)為，2008年香港樓市的升幅應(yīng)約為兩至三成；雷曼兄弟的判斷則更進(jìn)取，估計(jì)升幅約為35%。各大行均認(rèn)為，豪宅和中低價(jià)樓的升幅差距將會(huì)擴(kuò)大，走向兩極。摩根大通魏志鴻直截了當(dāng)?shù)乇硎荆?ldquo;2008年兩極化趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)，有錢的人將更有錢，香港豪宅將比普通住宅升得更多。”

　　胡一威認(rèn)為，在金融業(yè)方面，香港擁有比內(nèi)地優(yōu)越的法制和人才，在未來(lái)五至十年，仍將是中國(guó)的金融中心。高收入的金融人才是高價(jià)樓盤的有力支撐。如今香港高附加值行業(yè)，如金融、地產(chǎn)業(yè)和公司管理層等高收入族群，月均工資2萬(wàn)-5萬(wàn)港元，已有追超1997年水平之勢(shì)；但服務(wù)業(yè)、基層、勞動(dòng)密集型行業(yè)就業(yè)族群的月均工資，卻低于1萬(wàn)港元，仍較“1997水平”相去甚遠(yuǎn)。

　　但市場(chǎng)人士普遍相信，香港樓市尚未出現(xiàn)如1997年的過(guò)熱或泡沫。胡一威認(rèn)為，香港樓市目前還處于健康狀況。首先，香港市民每月供款相對(duì)收入的比率約為39%，還不到50%的臨界點(diǎn)；而1997年，香港市民平均以90%的月薪供房。

　　其次，“摸貨”交易為5%，遠(yuǎn)低于1997年的15%，也可見炒樓風(fēng)還不太熱。另外，5%房屋空置率，也比1997年的6.5%要低，表明買房者仍以自住為主。

　　在私人房產(chǎn)基金LimAdvisors董事卓百德看來(lái)，1997年亞洲金融危機(jī)后，許多香港家庭變成“負(fù)資產(chǎn)”，心理陰影至今揮之不去。經(jīng)歷過(guò)1997年的慘痛經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在香港的銀行和投資者都比以往更加小心。