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　　未來房價為何會持續(xù)上漲？政府應(yīng)該從哪些方面出手調(diào)控？城市遠(yuǎn)郊區(qū)域是否已迎來投資良機(jī)？香港樓市投資機(jī)會在哪里？我們看看香港“地產(chǎn)狂人”施永青在上海理財(cái)博覽會上演講時給出的答案。

　　房產(chǎn)還有投資機(jī)會嗎？香港“地產(chǎn)狂人”給出的答案是：有！

　　施永青是香港中原集團(tuán)主席，對內(nèi)地的讀者來說，“施永青”這三個字可能還沒有“中原地產(chǎn)”四個字熟悉，但在香港，施永青卻是地產(chǎn)界響當(dāng)當(dāng)?shù)娜宋铩Ｋ?ldquo;中原地產(chǎn)”是香港最大的房產(chǎn)中介公司，因此有人稱他為地產(chǎn)霸主；還由于他經(jīng)常在報(bào)刊上發(fā)表樓市評論，而且出言大膽，所以有人稱他為“地產(chǎn)狂人”。

　　自上個世紀(jì)70年代末期創(chuàng)辦中原地產(chǎn)以來，施永青始終在關(guān)注香港樓市的發(fā)展和變化，長期不懈地堅(jiān)持，讓他練就了一副“火眼金睛”，成功預(yù)測了香港樓市兩次調(diào)整時間和兩次上升時間。如1982年、1997年兩次調(diào)整，以及1985年和2002年的兩次上升。如果用一句上海話來形容施永青的話，他就是香港房地產(chǎn)界的“老法師”。

　　投資者非常希望分享他的經(jīng)驗(yàn)，在剛剛結(jié)束的上海理財(cái)博覽會上，他的演講會場內(nèi)人滿為患。演講結(jié)束之后，還有許多聽眾遲遲不肯離去，圍住他不停地請教。

　　樓市未來的發(fā)展趨勢如何？國家會否繼續(xù)加大對樓市的調(diào)控？城市外圍區(qū)域是否已迎來投資良機(jī)？……帶著諸多投資者關(guān)心的話題，本刊記者對施永青進(jìn)行了專訪。

施永青

　　房價上漲勢頭難改變

　　在施永青看來，國內(nèi)充沛的民間資本找不到合適的出路，無法進(jìn)入實(shí)業(yè)領(lǐng)域，因而大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這是造成房價不斷上漲的一個重要原因。

　　目前內(nèi)地閑置資金太多，他舉例說溫州人生產(chǎn)打火機(jī)，而由于全球市場的打火機(jī)基本被溫州打火機(jī)占領(lǐng)，因此再無擴(kuò)大生產(chǎn)的必要，因此這些打火機(jī)生產(chǎn)商所賺取的鈔票必須找到合適的出路。而現(xiàn)狀是投資市場又不是非常成熟，可供選擇的投資工具不多，于是大量資金涌入房地產(chǎn)市場。此外由于受到通貨膨脹的影響，錢存入銀行會不斷貶值，出于保值需要，也會導(dǎo)致資金進(jìn)入房產(chǎn)市場。

　　民間閑散資金沒有出路，這會導(dǎo)致房價不斷上漲，“這些情況如果無法得到改變，房價上漲的局面就不會改變。”他如是說。他同時觀察到，目前雖然發(fā)行了QDII等投資產(chǎn)品，讓國內(nèi)資金“外流”，但是其作用有限。“雖然現(xiàn)在房價尚未出現(xiàn)快速上漲跡象，這是因?yàn)橥顿Y者擔(dān)心房價下跌，但如果觀望期過去之后，又會迎來新的一輪上漲行情。”施永青預(yù)言。

　　此外，由于土地價值的不斷上漲，房價也會保持上漲的趨勢。他表示，從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來看，未來經(jīng)濟(jì)還會保持在一定的水平增長，因此有了經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，土地的價值會不斷上漲。他說：“如果土地上的人生產(chǎn)財(cái)富的能力越來越高，那么土地的價值就越來越高。”他以上海為例，來說明房價為什么會保持上升趨勢，上海以前也是工業(yè)城市，而現(xiàn)在是做金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)、管理、設(shè)計(jì)等高增值的行業(yè)，那么這里土地的價格也就上升了，房價則會不可避免地隨之上漲。

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的區(qū)域?qū)俏磥矸績r上漲速度較快的區(qū)域，施永青看好環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)城市群的發(fā)展?jié)摿?。他說：“以前環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度一般，但是現(xiàn)在政府調(diào)撥資源過去，并在政策上給予相應(yīng)支持，我相信區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會加速。”此外，他還認(rèn)為江浙一帶城市群的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∫暋?/p>

　　政府會繼續(xù)調(diào)控房價

　　施永青提醒，近期投資者應(yīng)該密切關(guān)注政策的變化。在他看來，政策明顯對房價不利。“房價上漲過快，這是政府不愿意看到的，因此還會有相應(yīng)的政策來針對房價快速上漲的情況進(jìn)行調(diào)控。”

　　不過在他看來，政府不會去過分干涉房價，只是在房價出現(xiàn)異常上漲狀況時，政府才會出手調(diào)整。“政府的做法就是讓房價回復(fù)到正常發(fā)展軌道上來。”施永青說。

　　香港在針對樓市調(diào)控時也曾采用過打擊需求的做法，但是很不成功。他分析認(rèn)為，增加利息，增加首付這些做法之所以效果不大，因?yàn)閮r格快速上漲的時候，會把稅收、利息等作用全部抵消，而價格還未上漲到位的時候，賣家反而會把稅收、利息等費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，反而促使房價上漲得厲害。

　　就現(xiàn)行政策的實(shí)際效果，施永青持保留態(tài)度。在他看來，政府調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)還是在打擊投資需求，如近期出臺的第二套房貸政策，以及“限外”措施等等；而另外一個方面，供應(yīng)又不是很充足，因此調(diào)控措施到底能否起到實(shí)際作用，還有待觀察。

　　他提議政府開征空置稅，針對目前的空置房征稅，增加空置房的持有成本，給持有人施加壓力，這樣持有人就會被迫釋放部分房源，從而增加市場供應(yīng)量，抑制市場價格過快上漲。

　　投資遠(yuǎn)郊房產(chǎn)需謹(jǐn)慎

　　遠(yuǎn)郊房產(chǎn)是否值得投資，施永青表示難以判斷。就上海來看，近期外環(huán)附近的房價出現(xiàn)快速上漲跡象，據(jù)統(tǒng)計(jì)，其均價上漲幅度與內(nèi)環(huán)相當(dāng)，而與此同時，隨著交通狀況、商業(yè)配套等各項(xiàng)生活設(shè)施的逐步改善，外環(huán)以外的區(qū)域也逐漸為購房者所接受。

　　也有讀者提出，國外都市的核心區(qū)域內(nèi)均為商業(yè)、辦公區(qū)，市民大都居住在比較偏遠(yuǎn)一些的郊區(qū)，這與國內(nèi)喜歡聚集在市中心的做法剛好相反。而上海、北京等一線城市已逐漸發(fā)展成為國際化大都市，未來是不是也會朝著這種格局發(fā)展？而這是否就意味著遠(yuǎn)郊區(qū)域的房產(chǎn)面臨巨大的投資機(jī)會？

　　對此，施永青認(rèn)為在內(nèi)地的大都市里，人們喜歡居住在市中心，這主要是由于中心區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活配套設(shè)施完善，如商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等與生活工作息息相關(guān)的配套設(shè)施十分齊備，因此很受購房者的青睞。同時，他也看到了國內(nèi)很多城市如北京、上海、廣州等地，隨著城市化進(jìn)程的加快，遠(yuǎn)郊區(qū)域得到長足發(fā)展，同時由于中心區(qū)域土地的日趨減少，遠(yuǎn)郊也已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。“不過，這不能成為投資者重點(diǎn)關(guān)注的理由。”他說。

　　施永青之所以不太看好城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，因?yàn)樵谒磥恚瑖鴥?nèi)城市居民喜歡居住在城市中心區(qū)域，這種習(xí)慣是經(jīng)過長達(dá)幾十年甚至上百年的時間而養(yǎng)成的，因此要在短時間內(nèi)改變這種狀況，他不敢保證是否辦得到。而如果這種偏好居住在市中心的習(xí)慣不能改變，那么城市遠(yuǎn)郊區(qū)域的投資價值將會無法提高。

　　香港樓市存在機(jī)會

　　“我感到香港樓市近期有投資機(jī)會。”施永青如是說。在他看來，美國次級債危機(jī)爆發(fā)后，迫使美國減息，由于港元與美元掛鉤，因此香港不得不隨之一起減。而現(xiàn)實(shí)情況是近年來香港經(jīng)濟(jì)增長勢頭不錯，本應(yīng)該是加息避免經(jīng)濟(jì)過熱才是，這種與本地經(jīng)濟(jì)實(shí)況不符的利率政策，無可避免會對已經(jīng)相對活躍的經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生新的刺激作用。

　　施永青觀察到，在過去時間內(nèi)，香港的投資者熱衷于投資股市遠(yuǎn)多于投資地產(chǎn)，因而房價上漲幅度與其他投資產(chǎn)品相比，落后不少，尤其是中小型住宅市場，漲幅很小。這樣的表現(xiàn)似乎與現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不吻合，因?yàn)橄愀鄣慕?jīng)濟(jì)增長已持續(xù)了幾年，失業(yè)率日漸下跌，工資不斷上升，市民已累積了不少購買力。

　　施永青指出，在各項(xiàng)投資項(xiàng)目中，股票及商品期貨的價格都已上升了不少，唯有房價仍相對滯后。而對普通市民來說，買樓既是投資，又可改善生活，應(yīng)該是資金出路的首選。因此他估計(jì)，在未來一段時間內(nèi)，房價將受減息的影響而全面起飛，升幅有機(jī)會超過15%。

　　哪些區(qū)域值得投資呢？施永青表示傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域，如半山區(qū)、太平山山頂、南區(qū)等。新興區(qū)域有西九龍，這是香港未來的文化中心，政府在這里投入了大量資金進(jìn)行開發(fā)；此外地鐵新近開進(jìn)的區(qū)域如香港的西部和南部，都有投資價值。