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　　董吉湘：女士們、先生們大家下午好！歡迎各位朋友到來(lái)。

大會(huì)主持：董吉湘：資深地產(chǎn)媒體人

　　非常感謝各位朋友來(lái)參加我們今天城市觀點(diǎn)論壇，這是由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)所創(chuàng)辦的一個(gè)全國(guó)非常權(quán)威的地產(chǎn)論壇，大家也知道，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)還有一個(gè)有名的名字就是博鰲房地產(chǎn)論壇，這也是博鰲房地產(chǎn)論壇一個(gè)補(bǔ)充和并行，這是以地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃、城市發(fā)展為主體，以及主辦地邀請(qǐng)政府官員、地產(chǎn)專業(yè)人士、傳媒精英對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程房地產(chǎn)建設(shè)等多角度進(jìn)行深入探討和剖析，共同尋找城市與地產(chǎn)動(dòng)力發(fā)展的創(chuàng)新思路，自從2005年創(chuàng)辦以來(lái)已經(jīng)從青島到南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、青島、鄭州再到今天的長(zhǎng)沙。作為今天主持人董吉湘，首先請(qǐng)?jiān)试S我代表觀眾和聽眾向主辦方表示感謝！把這么精彩的思想盛宴帶到長(zhǎng)沙來(lái)，然后代表主辦方觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)和湖南房地產(chǎn)雜志社對(duì)今天各位嘉賓的到來(lái)表示感謝！

　　今天我們來(lái)到一座3000年不變的城市。

　　3000前年長(zhǎng)沙城在湘江之濱未曾變更過(guò)城址。雖未為一代古都，但自秦漢以來(lái)就是湖湘地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和商貿(mào)中心。

　　于是“唯楚有才，于斯為盛”。

　　無(wú)論是挖至千年之前或者是追溯近代百年，抑或縱觀當(dāng)代的中國(guó)，長(zhǎng)沙給人的感覺總是如此的落拓不凡。不必說(shuō)那座藏之岳麓名山的千年書院，也不必說(shuō)那些威震神州的大人物墓穴故居，就那么一條湘江也會(huì)令人心魂雄張。岳麓山、橘子洲承載了多少代人的胸襟和厚望。

　　但也許今天大家來(lái)到長(zhǎng)沙，未必就感覺到厚重與落拓不凡。相信有人會(huì)說(shuō)今天的長(zhǎng)沙有些輕浮，超女快男，中國(guó)最為流行的、快樂的文化成為今天最為醒目的標(biāo)識(shí)。但有一點(diǎn)可能是相同的，湖湘文化有著天然的爛漫氣息，于是超女快男就成了流行的爛漫。

　　歡迎大家來(lái)到長(zhǎng)沙，來(lái)到“城市·觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行”的現(xiàn)場(chǎng)。

　　我們今天要討論的是房地產(chǎn)，湖湘文化與長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的發(fā)展。到底是故去的厚重與心憂天下的責(zé)任感還是“格物自知”千載厚重，指引著今天的長(zhǎng)沙城市文化與經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與建設(shè)中還是“超女快男”的娛樂至死精神將這座城市居住文化帶入全新的境界。我想，我們今天也許會(huì)思考這樣的問題。

　　今天我們的論壇就正式開幕了。首先請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉先生

　　著名城市規(guī)劃及建筑評(píng)論家深圳市規(guī)劃局地名管理辦公室主任賀承軍先生

　　楊學(xué)文建筑設(shè)計(jì)室楊學(xué)文先生

　　湖南德思勤房地產(chǎn)投資顧問有限公司肖兵先生

　　湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)兼房協(xié)、開協(xié)秘書長(zhǎng)羅伯云先生

　　湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)、華盛集團(tuán)公司董事長(zhǎng)羅勁松先生

　　湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)李集業(yè)先生

　　湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)巢聘余先生

　　湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)劉志智先生

　　遠(yuǎn)大空調(diào)有限公司總裁張躍先生

　　箭牌衛(wèi)浴事業(yè)部總經(jīng)理方春先生

　　湖南廣晟房地產(chǎn)有限公司董事總經(jīng)理曾高偉先生

　　五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)北京公司總經(jīng)理曹一勇先生

　　加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司中國(guó)區(qū)總經(jīng)理馬振榮先生

　　湘銀集團(tuán)執(zhí)行總裁侯季先生

　　天健集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)石耀慶先生

　　湖南房地產(chǎn)雜志社副社長(zhǎng)、執(zhí)行總編李軍先生

　　觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市·觀點(diǎn)論壇秘書長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士

　　此外，今天到“城市·觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行”的朋友還有來(lái)自長(zhǎng)沙及湖南地產(chǎn)界朋友們。相信我們今天的聚會(huì)能夠成為湖南地產(chǎn)史上的一次標(biāo)志性的盛會(huì)。

　　現(xiàn)在“城市·觀點(diǎn)論壇”長(zhǎng)沙行正式開幕，首先我們將有請(qǐng)今天論壇的主辦方領(lǐng)導(dǎo)致辭，首先請(qǐng)出湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)兼湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)羅伯云先生為我們致辭。

　　羅伯云：各位專家、來(lái)賓，各位領(lǐng)導(dǎo)，大家好！

　　“城市·觀點(diǎn)論壇”長(zhǎng)沙行今天在遠(yuǎn)大理想劇場(chǎng)正式開幕了。首先，請(qǐng)?jiān)试S我代表湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)對(duì)這次論壇的召開表示衷心的祝賀！

　　長(zhǎng)沙是一個(gè)歷史悠久的城市，特別是最近幾年長(zhǎng)沙的城市建設(shè)發(fā)展非?？欤窐蛉h(huán)，解決513條大街小巷的改造，最近幾年我們建了1200萬(wàn)平米的經(jīng)濟(jì)適用房等等。這些都說(shuō)明長(zhǎng)沙的城市建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)日新月異。12月14日，國(guó)務(wù)院同意長(zhǎng)株潭獲準(zhǔn)“兩型”綜合配套試點(diǎn)開發(fā)城市，大家知道這又是我們面臨改革的一個(gè)重要關(guān)口，現(xiàn)在是市場(chǎng)化的改革與政府行為不配套，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展不同步，社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境污染不相容等等矛盾嚴(yán)重地?cái)[在我們面前。這次“城市·觀點(diǎn)論壇”長(zhǎng)沙行就要從這些方面來(lái)探討城市化建設(shè)的新思路和新道德。

　　我想，通過(guò)這次論壇我們一定能夠推進(jìn)我們城市的城市化進(jìn)程，也一定能夠按照國(guó)務(wù)院配套改革試點(diǎn)的精神，把我們城市的配套改革搞得更好。我相信這次論壇一定能夠取得圓滿成功，祝大家在長(zhǎng)沙生活好，愉快！謝謝大家！

　　主持人董吉湘：再次感謝羅伯云先生的致辭，下面有請(qǐng)觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇、“城市·觀點(diǎn)論壇”秘書長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士為我們致辭。

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，下午好！

　　今天在遠(yuǎn)大理想城舉辦2007年度城市·觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行活動(dòng)，首先我代表主辦方觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)向所有與會(huì)的嘉賓們表示誠(chéng)摯的謝意，因?yàn)槲覀兌贾婪康禺a(chǎn)的冬天要來(lái)了，也是大家歲末年終正是最忙的時(shí)候。不過(guò)大家在百忙中抽出時(shí)間參與，我想正表達(dá)了所有湖南地產(chǎn)人，包括成都、廣東、武漢來(lái)的開發(fā)商與傳媒，大家這次過(guò)來(lái)也是想表達(dá)湖南乃至中國(guó)房地產(chǎn)人對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)調(diào)整的大變局下的思考與探索，可能還有更多的困惑及遠(yuǎn)憂。稍后的時(shí)間我們的趙曉博士等將會(huì)為大家逐一分析。

　　請(qǐng)?jiān)试S我用一分鐘的時(shí)間簡(jiǎn)單介紹一下觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)。觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)2001年創(chuàng)辦博鰲房地產(chǎn)論壇，并在今年舉辦了第7屆，2008夏季將舉辦第八年盛會(huì)。自01年正是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的上升期，在這個(gè)時(shí)候觀點(diǎn)高舉著“傳播中國(guó)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)新銳思想，打造中國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺(tái)”的旗幟，陸續(xù)創(chuàng)辦了觀點(diǎn)網(wǎng)、觀點(diǎn)雜志，并同時(shí)在2005年10月創(chuàng)立了“城市·觀點(diǎn)論壇中國(guó)行”的活動(dòng)。

　　7年時(shí)間里，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)邀請(qǐng)到中國(guó)財(cái)經(jīng)界、房地產(chǎn)界近萬(wàn)名精英共同參與博鰲論壇，并攜手走向中國(guó)十幾個(gè)省份城市的城市觀點(diǎn)論壇，并同時(shí)每天在觀點(diǎn)網(wǎng)、觀點(diǎn)雜志上跨越空間，進(jìn)行精神交流和專業(yè)的合作。

　　觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)伴隨中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)期和前段時(shí)期的高峰期及目前的調(diào)整期，我們看見無(wú)數(shù)優(yōu)秀企業(yè)的成長(zhǎng)與壯大，但是我們也看見了很多企業(yè)及企業(yè)家的倒下。特別是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著土地與資本、企業(yè)與政府的合作與博弈，我們把城市·觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行作為2007年度中國(guó)行活動(dòng)的總結(jié)站，希望透過(guò)我們今天的演講、我們的對(duì)話與我們的交流可以找到當(dāng)前房地產(chǎn)特別是湖南房地產(chǎn)的新文化和新方向。

　　最后，感謝支持本次論壇的湖南房協(xié)，湖南開發(fā)協(xié)會(huì)、湖南XX雜志、遠(yuǎn)大空調(diào)、德思勤、湖南廣盛園開發(fā)公司。同時(shí)向2007年度全程支持我們的箭牌衛(wèi)浴表示感謝！因?yàn)槟銈兊闹С旨芭c會(huì)的中國(guó)房地產(chǎn)人不斷的努力及參與，我相信湖南的房地產(chǎn)及中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在2008年發(fā)展會(huì)更好！謝謝大家！

　　主持人董吉湘：感謝陳詩(shī)濤女士，今天到場(chǎng)的嘉賓都是跟房地產(chǎn)有關(guān)的人士，下面進(jìn)入議程。前天我們看到了一個(gè)新聞，在廣州萬(wàn)科集團(tuán)項(xiàng)目率先降價(jià)了，關(guān)于市場(chǎng)調(diào)整的說(shuō)法有很多，2007年的宏觀調(diào)控造成了京滬廣深一線的城市房地產(chǎn)成交量普遍低迷，但中央的經(jīng)濟(jì)會(huì)議又為來(lái)年定下了貨幣緊縮的基調(diào)，于是我們問2008，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的變化呢？有請(qǐng)趙曉先生。

　　趙曉：謝謝主持人，這次終于不會(huì)再把我請(qǐng)下去了。特別高興，甚至是有點(diǎn)興奮，我們以前開過(guò)很多論壇，包括博鰲房地產(chǎn)論壇。那么，今天是在開發(fā)商的地盤開，比如前幾天是在萬(wàn)科世紀(jì)城開。但是，這次有點(diǎn)例外，這是我第一次在一個(gè)工業(yè)企業(yè)開，第一次在這么漂亮的工業(yè)基地開。過(guò)去我一直講，房地產(chǎn)商需要向工業(yè)企業(yè)家學(xué)習(xí)，因?yàn)檫^(guò)去的開發(fā)商日子很好過(guò)，但是在控制成本方面，在控制質(zhì)量方面跟中國(guó)的工業(yè)企業(yè)不在一個(gè)層面上，中國(guó)的工業(yè)企業(yè)已經(jīng)走向國(guó)際，有很強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)一直到今天還是農(nóng)業(yè)水平，這不是我說(shuō)的，是王石跟我講的，他說(shuō)我們現(xiàn)在基本上跟農(nóng)民差不多，開一塊地，包一個(gè)項(xiàng)目。但是，項(xiàng)目跟項(xiàng)目之間沒什么關(guān)系，沒有住宅產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，萬(wàn)科也是這幾年才剛剛開始起步，其他的更加沒有，中國(guó)的房地產(chǎn)沒有進(jìn)入工業(yè)時(shí)代，更沒有進(jìn)入象美國(guó)一樣的第三產(chǎn)業(yè)時(shí)代。美國(guó)的房地產(chǎn)是放在金融系專業(yè)項(xiàng)目的。所以，今天我們?cè)诠I(yè)企業(yè)——遠(yuǎn)大開這個(gè)會(huì)，我想可能是有它的獨(dú)特意義的。首先，我向遠(yuǎn)大的張躍先生，以及他的團(tuán)隊(duì)表示致敬，同時(shí)我也呼吁開發(fā)商們，都能夠遷徙，向走在中國(guó)工業(yè)企業(yè)前頭的工業(yè)企業(yè)家學(xué)習(xí)，把中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)推到更高的水平。

　　講到“拐點(diǎn)”，大家知道深圳的有些樓盤降價(jià)了，廣州也有所萎縮了。明年2008年有奧運(yùn)會(huì)，按理說(shuō)是好事。中國(guó)干了這么多年，辛苦了這么多年，改革開放取得了這么大的成績(jī)，終于現(xiàn)在要辦奧運(yùn)會(huì)了，是全中國(guó)人揚(yáng)眉吐氣的日子。但是，如果從全世界來(lái)看，很多的辦奧運(yùn)會(huì)國(guó)家，比如從1964年以后的7個(gè)辦奧運(yùn)的國(guó)家來(lái)看，他們辦奧運(yùn)會(huì)基本上不是一件好事，常常是一件壞事，它常常是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)的開始。統(tǒng)計(jì)這7個(gè)國(guó)家，它們基本上是在奧運(yùn)前一年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均提速大概有2.4個(gè)百分點(diǎn)，在奧運(yùn)之后經(jīng)濟(jì)平均下降0點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，兩者加起來(lái)大概接近3個(gè)百分點(diǎn)，這是過(guò)去的歷史經(jīng)驗(yàn)。很多人問，明年會(huì)不會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)？這個(gè)問題不僅在座的問，社會(huì)也在問，連楊磊也在問。前段時(shí)間我去美國(guó)的沃爾瑪跟他們講中國(guó)經(jīng)濟(jì)，他們看到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起，但是他們又不太容易看清楚中國(guó)經(jīng)濟(jì)，所以它們希望聽自己的經(jīng)濟(jì)學(xué)者來(lái)談中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)怎么樣，同時(shí)他們也提出了很多的問題，2008年之后中國(guó)的經(jīng)濟(jì)到底會(huì)怎么樣？會(huì)不會(huì)象別的國(guó)家一樣是拐點(diǎn)的出現(xiàn)？前蘇聯(lián)的經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)也將即將趕上美國(guó)，但是還沒有趕上美國(guó)就崩潰了，日本也是。我們現(xiàn)在不敢夢(mèng)想趕上美國(guó)，還有亞太，亞太說(shuō)亞太時(shí)代即將來(lái)臨，全世界也在說(shuō)今年正好是亞太危機(jī)十周年，中國(guó)明年的經(jīng)濟(jì)到底會(huì)怎么樣？我想就這個(gè)問題先做一個(gè)回答。

　　最近，我們就中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)做了一些探討。我們知道這個(gè)國(guó)家主要是工業(yè)化、城市化，它就是要把這兩件事做完，這兩件事做完就是中國(guó)現(xiàn)代化完成。我們做了這么多年了，是不是做得差不多了？我們估計(jì)工業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)也就完成了50%。表面上看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)活躍得不得了，我去美國(guó)參觀就象今天參觀遠(yuǎn)大一樣，我做了一個(gè)最簡(jiǎn)單的實(shí)驗(yàn)，我從貨柜上隨手抓一個(gè)東西上面都寫著“MadeInChina”。是不是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)覆蓋到全世界了？不是，這些東西源自于我們以前做的很多基本的產(chǎn)品。中國(guó)低端產(chǎn)品數(shù)量很多，覆蓋很廣，但是附加值很低。你生產(chǎn)8億件襯衫才能換回一架美國(guó)波音747飛機(jī)。中國(guó)的價(jià)值鏈條里面輕工業(yè)占1/3。但是，中國(guó)有比較優(yōu)勢(shì)，中國(guó)有非常豐富的勞動(dòng)力，而且是非常善于學(xué)習(xí)、非常聰明的勞動(dòng)人民，就象大家一樣為什么經(jīng)常在一起開會(huì)？就是充電！這樣一個(gè)學(xué)習(xí)的動(dòng)力、旺盛的精神，大概只有在中國(guó)能看到。有這么多的人力，而且人力資本水分還不斷提高，同時(shí)這些人在全球化的背景下什么都可以轉(zhuǎn)移，唯獨(dú)人口不能轉(zhuǎn)移。在美國(guó)的時(shí)候，美國(guó)人說(shuō)你們的貿(mào)易現(xiàn)差很多，中國(guó)賺了很多的貿(mào)易現(xiàn)差，賺貿(mào)易現(xiàn)差的方法很簡(jiǎn)單，把中國(guó)人不斷的移民到美國(guó)！但是美國(guó)不會(huì)讓很多的中國(guó)人口遷移，怎么辦？只有轉(zhuǎn)移產(chǎn)品了。2007年中國(guó)重工業(yè)的增長(zhǎng)速度要超過(guò)輕工業(yè)增長(zhǎng)速度的4個(gè)百分點(diǎn)，2005年中國(guó)汽車首次出現(xiàn)進(jìn)出口，而且出口大于進(jìn)口。今年的上半年是翻番式的增長(zhǎng)。還有一個(gè)東西是船舶，十七大之前我曾經(jīng)和中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》到大連做調(diào)查，中央電視臺(tái)要拍一個(gè)節(jié)目《制造業(yè)新版》，把大連船舶作為一個(gè)重點(diǎn)報(bào)道點(diǎn)作為向十七大的獻(xiàn)禮。我去到那里看到很驚奇的景象，5年增長(zhǎng)了20倍，明年可以到8億人民幣，增長(zhǎng)速度非常快，01年的時(shí)候一年只能造一艘船，今年可以造30艘船，而且全中國(guó)只有這個(gè)企業(yè)才能造鉆井平臺(tái)。中國(guó)的造船只占全球造船份額的18%-19%，但是今年上半年以來(lái)全球造船有40%的訂單被中拿走了，中國(guó)的船舶一定會(huì)成為世界最大的船只生產(chǎn)國(guó)，汽車也是一樣的！中國(guó)人生產(chǎn)大飛機(jī)把美國(guó)人嚇了一跳，技術(shù)上肯定沒有問題，你們看嫦娥都能奔月了，那叫航天技術(shù)，飛機(jī)是航空技術(shù)，小意思。就算是拼成本，假如十年后中國(guó)的飛機(jī)可以達(dá)到成熟產(chǎn)業(yè)，那么我們的飛機(jī)可以用相當(dāng)于波音1/4-1/5的價(jià)格向全世界銷售。中國(guó)的工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)只完成了50%的競(jìng)爭(zhēng)，城市化只完成了40%左右的競(jìng)爭(zhēng)，雖然現(xiàn)在說(shuō)城鎮(zhèn)人口的比例到了45%，但是只是指的數(shù)量上的，我們知道我們的城市化質(zhì)量很差。比如北京，北京是全中國(guó)最多人口的城市，山東人把北京叫“屬堵”，是堵車的地方，“屬堵”意味著城市化進(jìn)程還沒有做好。我曾經(jīng)說(shuō)，如果一個(gè)人一輩子沒到北京住過(guò)是幸運(yùn)，如果一個(gè)人一輩子住在北京是一種不幸！

　　北京現(xiàn)在規(guī)劃要搞立體化的交通體系，將來(lái)從任何一個(gè)地方到達(dá)一個(gè)公交路口不會(huì)超過(guò)5分鐘，不會(huì)超過(guò)800米。如果要這么做，意味著北京還要有巨大的投入，所以我們的城市化進(jìn)程結(jié)合它的數(shù)量和質(zhì)量，我們認(rèn)為可能只完成了40%的進(jìn)程。然后是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)和城市化、工業(yè)化關(guān)系都很密切，中國(guó)的房地產(chǎn)到了什么進(jìn)程？我們45%的人住在城里面，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平的50%-60%，大概可以推算出，中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)程沒有完成到1/3。為什么房地產(chǎn)價(jià)格老是在漲？就是因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)進(jìn)程滯后于中國(guó)的工業(yè)企業(yè)進(jìn)程，滯后于中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)程。所以，中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該還有非常美好的發(fā)展前途，這是毫無(wú)疑問的。

　　我還講一下中國(guó)的金融業(yè)。我們知道在2006年底，中國(guó)的金融資產(chǎn)不到美國(guó)的1/15，而經(jīng)濟(jì)總量卻超過(guò)了美國(guó)的1/3以上，這意味著在金融發(fā)展方面我們可能只完成了20%的競(jìng)爭(zhēng)。這是對(duì)目前中國(guó)發(fā)展大勢(shì)的盤點(diǎn)，工業(yè)化50%，房地產(chǎn)50%，金融1/3。一個(gè)企業(yè)最難的時(shí)候就是你發(fā)明一種產(chǎn)品，把這個(gè)產(chǎn)品賣出去，能夠占20%的市場(chǎng)份額是很困難的。一個(gè)國(guó)家也是這樣，比較難的時(shí)候是經(jīng)濟(jì)起飛，如果完成了經(jīng)濟(jì)起飛到結(jié)構(gòu)調(diào)整加快階段，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它的增長(zhǎng)速度是很快的！中國(guó)正處在現(xiàn)代化的增速階段，正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁的時(shí)期。中國(guó)明年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)？我想可能性比較少。

　　第一，中國(guó)太大。全世界的發(fā)達(dá)國(guó)家所有人口加起來(lái)不到8億人口，中國(guó)就是13億人口。國(guó)家大意味著奧運(yùn)因素對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)比較小。如果放在韓國(guó)，韓國(guó)是5000萬(wàn)人口的國(guó)家，漢城1000萬(wàn)人口，漢城經(jīng)濟(jì)圈占整個(gè)韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的40%-50%。但是，北京不同，北京1500萬(wàn)人口放在中國(guó)這么大的國(guó)家里面影響不會(huì)很大。

　　第二，中國(guó)辦奧運(yùn)會(huì)是在現(xiàn)代化的中期階段，很多國(guó)家辦奧運(yùn)是在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化完成，或者是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化國(guó)家來(lái)辦奧運(yùn)會(huì)，這使得奧運(yùn)會(huì)的含義完全不同，對(duì)很多國(guó)家來(lái)說(shuō)奧運(yùn)是一個(gè)慶功晚宴，而中國(guó)辦奧運(yùn)很象是午餐，投入奧運(yùn)之后還要建很多的交通。

　　所以，奧運(yùn)不太容易成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)，中國(guó)樓市也不可能，很簡(jiǎn)單。因?yàn)?，房地產(chǎn)的發(fā)展甚至滯后于中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，總體上供不應(yīng)求的格局不會(huì)有太多的變化。雖然，有些地方房?jī)r(jià)有所下跌，那是因?yàn)檫@些地方漲得太兇了，它們需要休息一會(huì)兒。大家知道2008年1月1日又可以發(fā)現(xiàn)新的貸款，然后你們會(huì)發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求的格局還是沒有變化，一切又會(huì)重復(fù)以前的現(xiàn)象，與其說(shuō)拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)不如說(shuō)全國(guó)人民盼望著拐點(diǎn)出現(xiàn)，因?yàn)槿珖?guó)人民都希望降價(jià)能夠買得起房。

　　下面我們講中國(guó)的宏觀政策。前面我們講這是一個(gè)比較好的發(fā)展極面，在這個(gè)極面的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了更厲害的因素。我們說(shuō)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)很好，不僅我們看到，全世界也看到了。所以，全世界的資金不斷向中國(guó)流動(dòng)，中央文件說(shuō)中國(guó)的資金是嚴(yán)重的流動(dòng)性過(guò)剩，這是因?yàn)樨泿盘嗔恕Ｎ覀兯懔艘幌?，流?dòng)性過(guò)剩有三個(gè)來(lái)源：

　　第一，外匯的大量流入。你們看一下中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)，你們會(huì)發(fā)現(xiàn)過(guò)去三年里面增長(zhǎng)最快的是外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)，沒有一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比得上外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)，包括房地產(chǎn)投資、銷售也罷，增長(zhǎng)速度很快，但是所有的數(shù)據(jù)沒法跟外貿(mào)、外匯儲(chǔ)備相比，今年以來(lái)外匯儲(chǔ)備又增長(zhǎng)了50%。

　　這樣大量的外匯增長(zhǎng)成為了流動(dòng)性過(guò)剩的第一個(gè)來(lái)源，不僅如此，大量外匯集中到非貿(mào)易領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)、股票，這些是不能做貿(mào)易的。中國(guó)的房子貴，從美國(guó)進(jìn)口房子不可以，它短期內(nèi)的供應(yīng)是受限制的，然后大量的外匯流入到這些領(lǐng)域套取利潤(rùn)，造成了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　第二，儲(chǔ)蓄成本大搬家。這么多的儲(chǔ)蓄存款是流動(dòng)的老鼠，一定會(huì)造成物價(jià)上漲?，F(xiàn)在我們的儲(chǔ)蓄存款到達(dá)了上萬(wàn)億。這意味著老百姓辛辛苦苦幾十年的儲(chǔ)蓄存款象冰棍一樣的在化，意味著財(cái)富縮水。我們知道，最好的辦法就是投資資產(chǎn)，這就好象人跟馬比，沒有一個(gè)人能跑得過(guò)馬，如果萬(wàn)馬奔騰的時(shí)候你可能會(huì)被踩死，你怎么可能跟馬跑得一樣快呢？唯一的辦法就是騎在馬背上。對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)就是投資資產(chǎn)，所以老百姓買房買股票不僅是他們的合理的理性選擇，而且?guī)缀跏俏ㄒ焕硇缘倪x擇。

　　我曾經(jīng)跟某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家在鳳凰衛(wèi)視辯論，他們說(shuō)老百姓投資不理性，買了二套房了還要買房。老百姓說(shuō)，我投資就是為了追求利益的最大化。當(dāng)然，微觀的利益不等于宏觀的利益。假如有的朋友看不見，他就會(huì)站起來(lái)，站起來(lái)他就看見了，微觀上非常理性，但是他站起來(lái)?yè)踝×撕竺娴娜?，后面的人也?huì)站起來(lái)，所有的人都會(huì)站起來(lái)，所有的人站起來(lái)又等于所有人坐下一樣。最好的辦法其實(shí)是所有人都不買房，或者今天在座的所有人合起來(lái)請(qǐng)一個(gè)人去代替我們買房，比如請(qǐng)張躍先生去代替我們跟開發(fā)商談，開發(fā)商不愿意降價(jià)，最后損失的肯定是潘石屹。那么，找張躍先生不可能，只有單獨(dú)行動(dòng)，自己買房。

　　第三，金融杠桿的作用。過(guò)去我們的金融很糟糕，什么叫糟糕的金融，就是不提供好的服務(wù)。我們現(xiàn)在經(jīng)過(guò)金融改革、銀行改革，金融變得越來(lái)越好了，什么是好的金融？你想要錢就有人把錢送給你。現(xiàn)在銀行業(yè)面向企業(yè)，有各式各樣的按揭貸款，你想買300萬(wàn)的房子買不起，沒關(guān)系找銀行給你按揭。你買了房子以后想買股票，沒錢，怎么樣？招商銀行跑到你家，我把你房子的70%的款貸給你就可以了。這說(shuō)明我們的錢流動(dòng)得快多了，明年的貨幣政策重啟，前年的額度是受控制的，明年的每個(gè)記得都要受控制，每個(gè)季度各個(gè)商業(yè)銀行都必須向中央報(bào)，銀監(jiān)會(huì)都要進(jìn)行監(jiān)管，他們會(huì)覺得機(jī)會(huì)來(lái)了，為什么這么說(shuō)呢？做擔(dān)保貸款、民間金融。明年可能會(huì)推出小型貸款公司，他們的機(jī)會(huì)來(lái)了，他們現(xiàn)在在浙江已經(jīng)存在了普通的民間機(jī)構(gòu)，他們提供的貸款很好，很及時(shí)，你要他就給你提供，但是利率很高，年利率可能高達(dá)20%。但是，他們會(huì)想，明年國(guó)家一調(diào)控我們就有機(jī)會(huì)了。這就說(shuō)明中國(guó)的金融越來(lái)越發(fā)達(dá)，金融發(fā)達(dá)導(dǎo)致了流動(dòng)性過(guò)剩的第三個(gè)來(lái)源。當(dāng)流動(dòng)性過(guò)剩的時(shí)候，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)中央銀行面臨著極大地壓力。

　　現(xiàn)在我們的經(jīng)濟(jì)到底有沒有過(guò)熱？有很多人說(shuō)已經(jīng)過(guò)熱了，為什么呢？因?yàn)槲覀兊慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)15%，物價(jià)不斷往上漲，已經(jīng)到達(dá)6%點(diǎn)幾了，政府還提出過(guò)多的貿(mào)易現(xiàn)差，過(guò)多的投資，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。其實(shí)，現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不算過(guò)熱，15%的GDP的增長(zhǎng)，貨幣增長(zhǎng)才18%，真正過(guò)熱是93、94年。那個(gè)時(shí)候過(guò)熱的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)13%，通貨膨脹是24%，投資增長(zhǎng)是40%-60%，而不是現(xiàn)在的20%，然后貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)相當(dāng)于GDP增長(zhǎng)的三倍。但是，目前貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng)只有一倍，還比不上美國(guó)，美國(guó)有兩倍多。所以，從物價(jià)等各方面看，其實(shí)我們現(xiàn)在還可以，基本上控制得比較好，甚至可以說(shuō)是比較難得的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況。也包括物價(jià)，很多人說(shuō)物價(jià)也漲得挺高的，但是我們說(shuō)物價(jià)有特殊因素，我在這里簡(jiǎn)單講四個(gè)觀點(diǎn)：

　　第一，物價(jià)最危險(xiǎn)的時(shí)候可能已經(jīng)過(guò)去了，我說(shuō)的是可能。什么時(shí)候最危險(xiǎn)？是今年的6、7、8月份，今年這三個(gè)月物價(jià)上升很快，那個(gè)時(shí)候有危險(xiǎn)，這個(gè)危險(xiǎn)是引發(fā)全世界的搶購(gòu)，象88年一樣，但是沒有搶購(gòu)，8、9、10、11月份盡管都在6%點(diǎn)幾，增長(zhǎng)很穩(wěn)定，我想物價(jià)最危險(xiǎn)的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。

　　第二，這一輪的物價(jià)增長(zhǎng)有需求的因素。但也有供求的因素，而且以供求的因素為主。前面我們講需求因素沒有太多的失控，投資也罷、貨幣增長(zhǎng)也罷，你用一倍多的貨幣增長(zhǎng)支持了15%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，很不錯(cuò)。我們的物價(jià)是怎樣上來(lái)的？比如豬肉出現(xiàn)了藍(lán)耳病引起了豬肉物價(jià)上漲。我們知道物價(jià)上升跟需求拉動(dòng)不太一樣，我們知道農(nóng)副產(chǎn)品有生產(chǎn)周期，如果空調(diào)不夠的話可以加班加點(diǎn)生產(chǎn)，空調(diào)供應(yīng)上來(lái)之后價(jià)格就下來(lái)了。但是，農(nóng)副產(chǎn)品不一樣，農(nóng)副產(chǎn)品供求不夠的話，你再怎么給它使勁它的增長(zhǎng)都是降不下來(lái)的。今年，豬肉價(jià)格上漲的時(shí)候，溫總理很著急，鼓勵(lì)農(nóng)民養(yǎng)豬，養(yǎng)豬補(bǔ)貼比龍頭的補(bǔ)貼還多，但是豬是不停人的啊！豬再怎么補(bǔ)貼，今年漲十公斤，明天漲一百公斤不可能啊，它就得慢慢漲。但是，農(nóng)民的行為是反著來(lái)的，農(nóng)民是屯糧的，是很好的投資者。就象股票投資一樣，股票投資通常的行為在漲的時(shí)候不會(huì)拋，而是在跌的時(shí)候拋。很多農(nóng)民也一樣，今年漲的時(shí)候不賣，明年糧食增收穩(wěn)定了開始下降，農(nóng)民就開始拋了。從這個(gè)情況看，如果下一輪的生產(chǎn)供應(yīng)上來(lái)之后，基本上這一輪的上升就會(huì)過(guò)去了。

　　第三，物價(jià)上升不全是壞事，有它的負(fù)面性，但也有它積極的一面。前面我們講中國(guó)正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整加快的時(shí)期，我們正需要一個(gè)物價(jià)波動(dòng)來(lái)調(diào)整。前幾年農(nóng)民是流著淚殺豬，一個(gè)農(nóng)民養(yǎng)5頭豬都不夠過(guò)年。搞農(nóng)產(chǎn)品的企業(yè)都不務(wù)正業(yè)搞房地產(chǎn)去了，不正常。所以，現(xiàn)在糧食價(jià)格漲一點(diǎn)，豬肉價(jià)格漲一點(diǎn)沒壞事。最近我們發(fā)現(xiàn)在北京找保姆比較難，為什么？因?yàn)楸Ｄ凡辉敢庠诒本┨嫒损B(yǎng)孩子，保姆愿意回去養(yǎng)豬！所以，國(guó)家怎樣支持農(nóng)業(yè)？支持糧食？重要的不是給它免這個(gè)稅那個(gè)稅，重要的是尊重市場(chǎng)的作用。能源原材料也需要價(jià)格上漲，吸引資金投入。

　　第四，全社會(huì)包括政府，也包括各位，我們應(yīng)該逐漸地接受每年4%-5%的物價(jià)上漲，不要認(rèn)為物價(jià)上漲一定要在3%以內(nèi)?；蛘?%-5%的物價(jià)上升對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)更有好處。

　　我們講濟(jì)南經(jīng)濟(jì)沒有多大問題，經(jīng)濟(jì)目前也沒有失控，那么為什么政府還要提出防熱防脹？尤其是貨幣政策要轉(zhuǎn)向緊縮？最根本的是要防止泡沫，防止未來(lái)。各個(gè)國(guó)家一百年發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)國(guó)家在高增長(zhǎng)、低膨脹，本幣升值的過(guò)程中最容易引發(fā)泡沫。所有國(guó)家都是這樣，幾乎沒有一個(gè)國(guó)家避免過(guò)泡沫，現(xiàn)在輪到中國(guó)了。所以，我們看到房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，股票的價(jià)格也在猛漲，政府很擔(dān)心，政府擔(dān)心我們會(huì)不會(huì)是下一個(gè)日本，政府擔(dān)心這個(gè)泡沫會(huì)不會(huì)很難滅。房地產(chǎn)主要是從貨幣政策出來(lái)的，所以貨幣政策要發(fā)出一個(gè)明確的緊縮性貨幣政策，這個(gè)說(shuō)法的提出本身就是對(duì)全社會(huì)的信息調(diào)控，緊縮性貨幣政策主要內(nèi)容有兩塊：

　　第一，想辦法把流動(dòng)性裝回去。我們知道《姨夫和魔鬼》的故事，姨夫不小心把魔鬼放出來(lái)了，要把魔鬼收回去?，F(xiàn)在政府的行為也是把魔鬼收回去，政府所有的政策都是鼓勵(lì)居民消費(fèi)，都是鼓勵(lì)銀行改革的。但是，到今天，我們發(fā)現(xiàn)流動(dòng)性嚴(yán)重過(guò)剩，現(xiàn)在政府要通過(guò)各種辦法把它裝回去，上調(diào)利率已經(jīng)是歷史最高水平了，發(fā)行各種國(guó)家的各種票據(jù)，就是要把各個(gè)銀行的錢收到中央銀行來(lái)，減少貨幣在市場(chǎng)上的流動(dòng)。有沒有效果？絕對(duì)有效果。如果沒有中央銀行的努力，我們現(xiàn)在早就不得了了！

　　第二，把流動(dòng)性推出去，不要這么多的流動(dòng)性在國(guó)內(nèi)，想辦法流到國(guó)外去。所以，我們成立QDR等合法的投資機(jī)構(gòu)。資本管治的放松是經(jīng)濟(jì)改革的最后一步，就好象長(zhǎng)江三峽要開閘放水，你要把附近的居民移走，把大壩修好，才能夠放水，我們現(xiàn)在什么都沒做好就放水是要出大問題的，我在很多媒體上都批評(píng)這個(gè)東西。

　　最后一個(gè)問題，這樣做行不行？我們還需不需要做點(diǎn)別的？中央銀行的調(diào)控是有效的，包括企業(yè)貸款環(huán)境也并不很寬松，這就因?yàn)橹醒脬y行抗風(fēng)險(xiǎn)，大家沒有感覺被洪水淹。但是，還是越調(diào)越漲。今年很多城市房?jī)r(jià)上漲一年漲了一倍多，而且很明顯超過(guò)了工資收入的增長(zhǎng)，這意味著什么？意味著全國(guó)人民買不起大房子，買不起好房子，老百姓離美好生活的目標(biāo)越來(lái)越遙遠(yuǎn)了。前幾年我去美國(guó)考察了很多地方，亞特蘭大、舊金山等等，每到一個(gè)地方就深受刺激，美國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)在是太低了，在座的每個(gè)人都能買得起美國(guó)的別墅，美國(guó)的別墅大部分地區(qū)不到10000元/平方米，美國(guó)的別墅有很大的花園，中國(guó)的別墅在美國(guó)只能叫獨(dú)棟！中國(guó)的別墅卻已經(jīng)貴到了離奇的地步。前幾天我和一個(gè)朋友去看美國(guó)國(guó)際學(xué)校旁邊的別墅，毛胚房1700萬(wàn)，我那房子是個(gè)億萬(wàn)富翁，送他孩子去上學(xué)。我要他趕緊買，而在中國(guó)一套這樣的房子消滅一個(gè)億萬(wàn)富翁！美國(guó)的年人均收入超過(guò)了4萬(wàn)美元，而我們國(guó)家年人均收入不到4萬(wàn)美元，房?jī)r(jià)卻超過(guò)了美國(guó)很多倍，象北京至少把為十年的房?jī)r(jià)發(fā)展空間已經(jīng)提前消化掉了。房?jī)r(jià)怎么會(huì)沒有泡沫？怎么辦？靠我們現(xiàn)在的政策是不是夠？不夠！我們現(xiàn)在主要是調(diào)息，這不夠。美國(guó)的房?jī)r(jià)為什么那么便宜？不僅是因?yàn)橛姓{(diào)息，有物業(yè)稅，美國(guó)還有供求關(guān)系在里面。在美國(guó)你買房子不光房子歸你，土地也是歸你的，需求相對(duì)是平衡的。我查了資料，從1930年查到1990年，美國(guó)一直是這樣的。但是，在中國(guó)北京已經(jīng)超過(guò)了12倍，上海超過(guò)11倍，全國(guó)超過(guò)了9倍，而且還在往上漲。原因在哪？流動(dòng)性導(dǎo)致旺盛的需求，無(wú)限的需求，另外一方面是政府把土地壟斷在自己手里，然后擠牙膏一樣的擠一點(diǎn)點(diǎn)出來(lái)。

　　最后，我講一句話，我們調(diào)控了，也做了一件很重要的事情搞住房保障體系，從現(xiàn)在開始到2008年我會(huì)講一個(gè)主題，如果只要有房地產(chǎn)的會(huì)有機(jī)會(huì)我就要講這個(gè)主題：中國(guó)需要第三次土地革命。中國(guó)革命的成功就是因?yàn)橥粮?，共產(chǎn)黨把土地分給農(nóng)民，共產(chǎn)黨就贏了！第二次成功是把土地種糧食的權(quán)利給農(nóng)民，農(nóng)民擁護(hù)！現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展方式，也包括城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式一直完全背離，我們左手是廣大農(nóng)民，右手盤活廣大市民，這樣的發(fā)展方式一定要出問題。所以，如果要真正的落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，真正的建構(gòu)和諧社會(huì)，必須從土地的產(chǎn)權(quán)制度開始，土地從來(lái)是中國(guó)的命根子，怎樣開始？中國(guó)需要第三次土地革命，謝謝大家！

　　主持人董吉湘：謝謝趙曉老師，聽了趙老師的演講確實(shí)解開了我們很多的迷惑，但是很多人又有了更多的迷惑。下面有請(qǐng)賀承軍先生，賀博士是湖南人，曾在湖南工作，著作是《破風(fēng)》，曾發(fā)展過(guò)很豐富的學(xué)術(shù)論文，今天他的演講題目是城市規(guī)劃與居住文化。

　　賀承軍：尊敬的張總，女士們、先生們，我是湖南湘鄉(xiāng)的，后來(lái)讀書之后在深圳工作。趙博士說(shuō)中國(guó)要需要第三次土地革命，我原定的題目是城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌與中國(guó)土地制度改革。但是，我改了，現(xiàn)在要講和諧社會(huì)的建設(shè)與湖南新時(shí)期的崛起。

　　歷史有驚人的相似，定150年前當(dāng)洪秀全為首的太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)引起了中國(guó)的波動(dòng)，是曾國(guó)藩把持了中國(guó)的平衡。以改革開放為契機(jī)，毛澤東的政策分配格局被淘汰掉了，鄧小平的特區(qū)經(jīng)濟(jì)改革取得了空前的成功！

　　長(zhǎng)株潭的崛起，我個(gè)人認(rèn)為意義非比尋常，不光是獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)“兩型”社會(huì)綜合配套建設(shè)，湖南要在改革開放過(guò)程中會(huì)作用，取得成果都需要大家的關(guān)注。

　　因?yàn)闅v史是驚人的相似，而天將降大任于湖南人！這是一個(gè)偉大的時(shí)代，在中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，我們應(yīng)該充分發(fā)揮出地方創(chuàng)造力和競(jìng)爭(zhēng)力，而近代的經(jīng)驗(yàn)證明，湖南人擁有著世界的新思想，把中國(guó)的國(guó)情和省情相結(jié)合，將產(chǎn)生偉大的成果，這次成果不僅僅使湖南人受益，也使中國(guó)人受益。我希望并且堅(jiān)信長(zhǎng)株潭不僅是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，而是改革開放新的過(guò)程中的文明催化劑。湖南人知道，在反思過(guò)程中不謂艱難，勇往直前，我深信湖南人的崛起，將成為未來(lái)中國(guó)最重要的文明力量。

　　我這么說(shuō)不排斥非湖南人在湖南的所為，因?yàn)橹袊?guó)城市化進(jìn)程問題是中國(guó)的一系列問題，也是世界性的問題。下面我講兩個(gè)具體的問題，各位可能可以感覺到這兩個(gè)具體的問題并不是小問題：湖南新時(shí)期的崛起和長(zhǎng)株潭新文明的居住。

　　中國(guó)房地產(chǎn)如何走出困境？目前全國(guó)房地產(chǎn)遭遇17大以來(lái)的政治綱領(lǐng)引領(lǐng)下居住方面的宏觀調(diào)控，我認(rèn)為僅僅政府的調(diào)控不解決問題，17大的政府導(dǎo)向?qū)е铝撕暧^調(diào)控效果立馬見效。大家反思05、06年底的調(diào)控為什么還管用？但是今年17大以后不一樣，你用完了就沒有了。房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的不成熟導(dǎo)致了十幾二十年還需要很大的政策性調(diào)控，這是很不正常的事情。

　　今天我要在這里講有關(guān)房地產(chǎn)的重要題目是，房地產(chǎn)之所以有那么的輝煌，是因?yàn)樗h(yuǎn)離了本體。象遠(yuǎn)大做空調(diào)本體就是節(jié)能，房地產(chǎn)的本體就是大眾居住。而房地產(chǎn)與大眾居住越來(lái)越遠(yuǎn)，遭遇到調(diào)控也非常的正常，在這樣的條件下我們要看到契機(jī)，同時(shí)要樹立本體，所以房地產(chǎn)行業(yè)還是相當(dāng)落后的一個(gè)行業(yè)，很多房地產(chǎn)的領(lǐng)袖說(shuō)我們要樹立房地產(chǎn)的本體，大眾居住就是本體。

　　在這樣的條件下，盡管明年還是會(huì)實(shí)行緊縮的金融政策，明年的金融政策我想應(yīng)該是外緊、內(nèi)不緊。流動(dòng)性在短短兩個(gè)月也沒有找到回縮流動(dòng)性的好辦法，而是在外緊、內(nèi)不緊的情況下找到新的方法。未來(lái)房地產(chǎn)有契機(jī)。

　　第一，中小房地產(chǎn)企業(yè)大有所為。這幾年房地產(chǎn)行業(yè)雖然還很農(nóng)民，還很粗獷，但是房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性、地域性很強(qiáng)的行業(yè)，我們可以象制造業(yè)學(xué)習(xí)，但是要達(dá)到那種效果不太可能。

　　第二，中國(guó)的發(fā)展作為長(zhǎng)富于民也需要大量的中小企業(yè)來(lái)做這個(gè)事情，這是國(guó)策之一。

　　把住宅當(dāng)做商品，它的特殊性恰恰在于地域性和某種產(chǎn)品的個(gè)性，那么中小房地產(chǎn)企業(yè)的作為有待于更完善的公共服務(wù)體系的規(guī)范化，各種指標(biāo)必須個(gè)性的跟上。

　　第三，大企業(yè)也可以有所作為。大企業(yè)要發(fā)展，一定要能保證充足的人力資源和創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)。我覺得湘軍一定要把湘軍的精神在中國(guó)的組織建設(shè)中把傳統(tǒng)的精華吸收進(jìn)來(lái)，包括中國(guó)的現(xiàn)代企業(yè)制度怎么建設(shè)，有沒有可能呢？在長(zhǎng)株潭崛起的過(guò)程中，我們能不能回答這個(gè)問題，現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力我們能不能建立？可以嘗試。

　　早幾年的大盤運(yùn)動(dòng)回到了小地塊模式，大地塊是不利于城市肌理、城市特色的形成，小地塊模式有可能會(huì)對(duì)大公司有影響，但是大公司有自己更應(yīng)該做的貢獻(xiàn)。

　　第四，長(zhǎng)株潭應(yīng)該成為中小企業(yè)崛起的有效平臺(tái)。

　　第五，貫徹落實(shí)尊重農(nóng)民在土地上的收益權(quán)，建立公正的土地轉(zhuǎn)讓制度和公開透明的土地拍賣制度。我主張加大征地成本，并提倡以拍賣為主。據(jù)我所知，湖南的土地招牌掛還是有很多的貓膩，去年我家鄉(xiāng)有一塊地，外地的投資商被本地的投資商以一些手段嚇回去了，這需要政府的有力打壓。

　　第六，城市規(guī)劃要簡(jiǎn)單明了，有權(quán)威性。在用地平衡的情況下，普通住宅要優(yōu)先保障?？匾?guī)應(yīng)該成為長(zhǎng)株潭發(fā)展的重要平臺(tái)，規(guī)劃不能成為地方長(zhǎng)官的秘笈，簡(jiǎn)潔的規(guī)劃是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入正常居住的有效手段。

　　第七，要鼓勵(lì)銀行向有實(shí)力的開發(fā)商貸款，并由銀行和開發(fā)商共同監(jiān)管貸款途徑，即使是非上市公司也可以公示貸款走向。尤其是有信用的開發(fā)商，新加入的開發(fā)商也不要不可能，我認(rèn)為在小地塊時(shí)代并不用擔(dān)心地產(chǎn)商的壟斷。

　　第八，現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)吸收傳統(tǒng)企業(yè)的精華，房地產(chǎn)業(yè)大有可能。作為地產(chǎn)領(lǐng)袖們來(lái)說(shuō)，要具有曾國(guó)藩、毛澤東的文化魅力，結(jié)合中國(guó)城市化居住理念，給中國(guó)城市化居住提供穩(wěn)定的預(yù)期，以良好的國(guó)際理念創(chuàng)造居住理念，可以超過(guò)北京、上海、杭州等任何的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　總之，要走正規(guī)的產(chǎn)業(yè)化之路，打造規(guī)范的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)才能順應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的大勢(shì)，在這樣的情況下形成房地產(chǎn)行業(yè)的本體和主體那就沒有問題了。要玩得起大的政治，如果玩不起，你就只能搞貓膩了。

　　說(shuō)到土地制度的變革，我研究土地有一些年頭了，早幾年我在北京大學(xué)研究院給北京大學(xué)的碩士、博士講過(guò)一次課，其中有一些大膽的設(shè)想。我想對(duì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)株潭發(fā)展，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是有一些意義的。中國(guó)的土地分為國(guó)有土地和集體土地，法律上規(guī)定國(guó)有土地和集體土地的法律地位是平等的，實(shí)際上不平等，國(guó)有土地可以建房子，做綠地，可以轉(zhuǎn)讓，但是集體土地最關(guān)鍵的是不能轉(zhuǎn)讓，主要用來(lái)務(wù)農(nóng)。現(xiàn)在農(nóng)民學(xué)了新的招，或許可以建農(nóng)家風(fēng)味的食療等等，總之是不平等。集體土地要成為農(nóng)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“寬帶”，在這樣的情況下探討土地資本的變革要有非常堅(jiān)定的制度。

　　以我老家來(lái)說(shuō)，承包地可以是山林地、風(fēng)景林，自留地和宅地有可能是分開的，公共地包括道路、種植場(chǎng)等等，我們現(xiàn)在講農(nóng)村集體土地合法扭轉(zhuǎn)通過(guò)村民合法手段成功了，征地出現(xiàn)了很多的釘子戶，對(duì)釘子戶開發(fā)商是無(wú)能為力的。村民的承包地、宅基地和菜地的扭轉(zhuǎn)收益可以為村民集體，而收益的組織權(quán)應(yīng)該交與村里的建設(shè)會(huì)。村里的集體土地如何轉(zhuǎn)讓，比如我個(gè)人托兒子的福進(jìn)城了，我家里的地沒用了，在原來(lái)沒有減免農(nóng)業(yè)稅的前提下，還要補(bǔ)錢給別人看地、種地?，F(xiàn)在農(nóng)業(yè)稅減免了，就不用考慮這點(diǎn)了。農(nóng)民個(gè)人的產(chǎn)權(quán)意識(shí)很重要，村集體公用土地收益永遠(yuǎn)規(guī)全體村民擁有，除非村民因進(jìn)城或個(gè)人放棄收益所有。村民集體土地四大塊有幾部分可以流動(dòng)，比如承包的幾畝地、宅基地、菜地是可以流通的。農(nóng)民進(jìn)城了，村里的保證還有，這就是社保，很扎實(shí)的社保。

　　這就是我今天要講的一個(gè)很重要的農(nóng)村土地管理辦法，我自己也是農(nóng)民出身，經(jīng)歷了很多的土地制度，我提出的這個(gè)辦法我認(rèn)為是個(gè)可行的辦法。

　　湖南是農(nóng)業(yè)大省，在集體土地制度和工人自由流動(dòng)方面做出的探索，將是非常寶貴的經(jīng)驗(yàn)，也將是載入史冊(cè)的常識(shí)。

　　關(guān)于建立新的文明孵化劑還有很多方面，在這里沒有時(shí)間說(shuō)了。但是，我想對(duì)今天的湖南人說(shuō)，片面的經(jīng)濟(jì)需求完善不了和諧社會(huì)的建設(shè)，這是一個(gè)不遜于任何時(shí)代的偉大時(shí)代，在尋求資源合理配置和支撐解放的過(guò)程中，要享受豐盛的人生以及構(gòu)建各種和諧的社會(huì)關(guān)系的努力，它將和未來(lái)家族、個(gè)人的穩(wěn)定預(yù)期走在一起。這一切應(yīng)該在長(zhǎng)株潭文明孵化器中誕生，誕生出新的經(jīng)濟(jì)倫理和社會(huì)倫理，湖南應(yīng)該出現(xiàn)統(tǒng)籌中國(guó)未來(lái)的大企業(yè)家，他們將肩負(fù)引領(lǐng)中國(guó)的大任，謝謝大家。

 　　董吉湘：謝謝賀博士，接下來(lái)是“論壇專題演講：城市規(guī)劃與居住文化”環(huán)節(jié)。城市化進(jìn)程成為今天中國(guó)最為熱烈的命題，我們?cè)撊绾蚊鎸?duì)今天社會(huì)的裂變與急劇擴(kuò)張的城市化，我們?nèi)绾卧诮裉斓某鞘谢M(jìn)程中尋找我們自己的生活態(tài)度。首先請(qǐng)大家欣賞短片《都是空調(diào)惹的禍》。

　　短片：世界冠軍終于扭轉(zhuǎn)困擾，空調(diào)風(fēng)暴成為傳播通道。記者深度調(diào)查，擊黑集中空調(diào)暗藏的隱患?！抖际强照{(diào)惹的禍》，每周質(zhì)量報(bào)告盡情打造。

　　空氣是傳播流行性疾病的主要途徑之一，人們?cè)谧非蠼】瞪畹臅r(shí)候已經(jīng)意識(shí)到打造一個(gè)有質(zhì)量環(huán)境的重要性，只是當(dāng)我們把更多的目光瞄向臭氧層等大環(huán)境問題的時(shí)候，室內(nèi)環(huán)境污染正在成為影響我們健康的首要環(huán)境問題。

　　又到了夏季，人們又習(xí)慣性的開啟了空調(diào)，可是我們真的能夠無(wú)憂的躲在室內(nèi)納涼嗎？即便是在國(guó)家體育總局運(yùn)動(dòng)員集中訓(xùn)練基地這樣對(duì)衛(wèi)生環(huán)境高度重視的場(chǎng)所，我們的運(yùn)動(dòng)員也在接受著對(duì)空氣污染的考驗(yàn)。

　　同期張國(guó)政：身上骨頭發(fā)冷，骨頭捏上去哪都疼。

　　同期：在體育總局采取了很多的措施，但是這些措施并沒有扭轉(zhuǎn)傳染病的爆發(fā)。

　　同期張國(guó)政：很多的好友，包括教練、隊(duì)員，很多人都有感冒、發(fā)燒的癥狀。

　　同期：不僅舉重隊(duì)、體操隊(duì)、羽毛球隊(duì)都有隊(duì)員感冒，羽毛球隊(duì)的張寧因?yàn)楦忻叭毕撕苤匾谋荣?。每個(gè)隊(duì)都有自己的訓(xùn)練場(chǎng)所，這些地方都經(jīng)過(guò)了仔細(xì)的消毒，流感為什么還會(huì)在大面積爆發(fā)？榴彈病毒又來(lái)自哪里？這些問題使得他們百思不得其解。因?yàn)閱栴}的爆發(fā)，體育總局向質(zhì)監(jiān)局申請(qǐng)空氣檢測(cè)，問題立刻就挖出來(lái)了。原來(lái)問題就出在室內(nèi)空調(diào)上，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)空調(diào)分為集中式、分體式、混合式三種類型，這里使用的是混合式集中空調(diào)，也就是說(shuō)這里的場(chǎng)館都使用一條大空調(diào)，然后通過(guò)集中的通道送到各個(gè)場(chǎng)所，專家通過(guò)檢測(cè)發(fā)現(xiàn)，這里的空調(diào)由于長(zhǎng)時(shí)間清洗，細(xì)菌在這棟大樓里傳播就不奇怪了。

　　嚴(yán)格來(lái)說(shuō)一棟20層的大樓，集中風(fēng)管長(zhǎng)度加起來(lái)大于10米，由于空調(diào)長(zhǎng)期沒有清洗，日積月累積累了很多的灰塵。經(jīng)過(guò)調(diào)查，北京有一棟大樓，物業(yè)管理人員告訴我們，這里的空調(diào)20年來(lái)都沒有經(jīng)過(guò)清洗，里面不光積累了很厚重的灰塵，還有死耗子。僅僅一天，他們清理出來(lái)的垃圾就達(dá)到了1噸多。專家指出，長(zhǎng)時(shí)間在污染嚴(yán)重的空調(diào)環(huán)境中生活，很容易引起鼻炎膜、口腔膜的刺激等等。這些癥狀都被列為“十大殺手”的黑名單。

　　不僅如此，一些顆粒還會(huì)產(chǎn)生致命的危害。除了他們本身能對(duì)人體產(chǎn)生危害之外，這些有害物質(zhì)有一些很容易對(duì)人造成疾病，特別是會(huì)造成肝癌等癌癥的發(fā)生。

　　據(jù)世界衛(wèi)生組織調(diào)查發(fā)現(xiàn)，空調(diào)病已經(jīng)威脅到全球近1/3都市人口的安全，在我們又贏來(lái)一個(gè)環(huán)境日的時(shí)候，我們從空調(diào)通風(fēng)口來(lái)打造一個(gè)環(huán)境質(zhì)量生活。

　　董吉湘：接下來(lái)歡迎遠(yuǎn)大空調(diào)有限公司總裁張躍為我們演講。

　　張躍：其實(shí)我不太習(xí)慣站在這里講話，自己的員工可以瞎說(shuō)，但是在這里不能瞎說(shuō)。本來(lái)安排我們幾個(gè)人坐在這里談，很容易激發(fā)靈感，想不通的時(shí)候可以留給趙先生等專家講。我非常希望自己的語(yǔ)言能夠?qū)Υ蠹业墓ぷ?、生活、行為方式、賺錢有幫助。

　　今天講什么呢？還是講跟大家健康有關(guān)系的，不僅僅是你本人健康、家人健康，再講講跟你錢包有點(diǎn)關(guān)系的，不論是媒體還是地產(chǎn)商，他們都應(yīng)該要關(guān)注到怎樣省錢。

　　先講健康。剛剛我們看了這個(gè)片子，這只是室內(nèi)空氣污染問題的一個(gè)小小的方面，它就說(shuō)了通風(fēng)管道長(zhǎng)期有污染，我們受了害都不知道。用世界衛(wèi)生組織的說(shuō)法是不良建筑綜合癥，要我說(shuō)是大型建筑綜合癥，沒有一棟沒有。我在美國(guó)的摩根大廈里面，占在交易大廳的上面看了底下一萬(wàn)多人，據(jù)說(shuō)都是千萬(wàn)富翁、億萬(wàn)富翁，我在想他們都在受著很大的傷害，那個(gè)棟全部都是風(fēng)管，七八公里長(zhǎng)的風(fēng)管，怎樣清洗都不知道如何清洗。很多專業(yè)人員知道，很多管道只能清洗30%-40%，樓房都是很耐用的，尤其是外國(guó)的樓房，絕對(duì)有一百年都沒有清洗掉的空調(diào)污染物，他們不會(huì)象香港人一樣幾年裝修一次房子，不會(huì)的。今天說(shuō)的是大型建筑里面普遍存在的通風(fēng)管道的污染。

　　我們解決的方法很簡(jiǎn)單，把清新的空氣送到房里面，原來(lái)的管道是抽風(fēng)，而不是送風(fēng)。另一個(gè)辦法是直接在建筑墻外開新風(fēng)管道，很多建筑里面可以做到。比如酒店，人居住的房子都是有窗戶的，是完全可以的，如果從設(shè)計(jì)的角度把它變成一條線，變成一個(gè)整體是不難看的，新鮮空氣從哪里進(jìn)來(lái)，然后從衛(wèi)生間排走，很簡(jiǎn)單。所以，我覺得這樣的片子要到處放，我花錢要各個(gè)電視臺(tái)上，電視臺(tái)覺得不太好吧，這是很恐怖的事情。別人發(fā)短信看到了這個(gè)片子，我馬上就弄來(lái)了，我希望能夠傳播，很多人都不知道。

　　風(fēng)道污染問題比較容易解決，更難解決的問題也有，現(xiàn)在城市里面的空氣污染物非常的多，我們現(xiàn)在能夠看到很多灰塵，但是象重金屬顆粒完全彌漫在空氣里面，完全看不到。2.5個(gè)MIU就能進(jìn)入我們的呼吸道。能不能過(guò)濾呢？醫(yī)院里面能夠過(guò)濾，是一套很復(fù)雜的系統(tǒng)。兩年前我就在想能不能把這么小的污染物過(guò)濾出來(lái)？我們做出來(lái)了，而且做出了190個(gè)品種，190個(gè)品種是滿足各式各樣的審美需要，房間需要等各式各樣的需要。不但要做，我一旦要決心做以后，就象我做大型的空調(diào)組機(jī)一樣，一旦下決心做就要做足夠，很多人說(shuō)你做10種左右就夠了吧，很多中央空調(diào)不就是那樣子的嗎？可是我做了190種，下一步我們還有可能做到家用空調(diào)去！總之，我的原則是要讓家家戶戶有一種簡(jiǎn)單的裝備、簡(jiǎn)單的電器凈化空氣。

　　我們說(shuō)凈化的空氣是含有對(duì)身體有長(zhǎng)期傷害的顆粒物，包括我在內(nèi)，在座的每個(gè)人絕對(duì)有中度肺部堵塞。有人說(shuō)，你是圣人嗎？如果你真的能夠做好這個(gè)事情，那人類兩千年以來(lái)很多很多問題都可以做好了。我自己也在想，我的能力確實(shí)有限，包括我們公司，我們公司長(zhǎng)期以來(lái)是不擅長(zhǎng)銷售的，同時(shí)也有很多的規(guī)矩，很多規(guī)矩不太適合在某些地方擴(kuò)大銷售。是不是我能夠做到這一點(diǎn)，很難說(shuō)，但是我還是相信，通過(guò)不斷地宣傳，通過(guò)讓大家真正意識(shí)到創(chuàng)造健康奇跡的可能性，我覺得還是應(yīng)該可以的。我們公司最突出的怪規(guī)矩在這里講一講，不符合市場(chǎng)規(guī)則的東西，我們從來(lái)不講價(jià)，只要我們定了價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)有任何理由有降價(jià)，當(dāng)然我們有折扣標(biāo)準(zhǔn)。第二，我們?cè)诮灰咨?，不管是?duì)經(jīng)銷商還是對(duì)終端客戶，絕對(duì)沒有三角債。第三，我們絕對(duì)絕對(duì)不留下賄賂可能性，公司十幾年來(lái)絕對(duì)不賄賂，也不會(huì)給營(yíng)銷員留下賄賂的空間。我們的營(yíng)銷利潤(rùn)就是0.5%、1%，最高的是2%。今天有很多設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師，除非你是按照我們的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改圖了，否則不會(huì)給它一分錢，賣設(shè)備的都在賄賂設(shè)計(jì)師，這就是中國(guó)工業(yè)企業(yè)的一個(gè)嚴(yán)重弊端。所以，遠(yuǎn)大的很多東西看上去是不符合我們的社會(huì)環(huán)境的。但是，我特別相信人性本善，我就相信這個(gè)東西，而且我也覺得確實(shí)值得信，因?yàn)槲覀冇心敲炊嗟目蛻糁С治覀?。不論是你的?qiáng)硬價(jià)格政策，還是商務(wù)政策，他們都是支持的。

　　所以，我還是有一種假想，我們最近也在制定08年的銷售計(jì)劃，這兩天一直在討論，我有一個(gè)想法是有沒有一天遠(yuǎn)大做得跟比爾蓋茨一樣大，比如08年做5000個(gè)億，這都是有可能的。如果說(shuō)銷售方面，我們做好了，真正的有了那么多的人才，真正有符合人性的、市場(chǎng)化的銷售政策，我覺得完全可能。因?yàn)?，我們?cè)谧鲆患浅７浅Ｖ匾氖虑?，改變生命?/p>

　　說(shuō)另外一件事情，建筑不論是建造者和使用者，都希望使用成本低。我們也特別關(guān)注，如果遠(yuǎn)大不關(guān)注這一點(diǎn)前些年是沒有生存機(jī)會(huì)的，做空調(diào)讓它冷、讓它熱不難做，但是要做到省錢就比較難了。前幾年所有的廠家價(jià)格都在降，我們還在漲。一臺(tái)常規(guī)的大卡機(jī)器，別的廠家是在70多萬(wàn)，但是遠(yuǎn)大賣到了170多萬(wàn)，就一臺(tái)。你怎么去競(jìng)爭(zhēng)？其實(shí)我是特別注重客戶出投資的，怎么投資？三個(gè)方面：

　　第一，負(fù)荷選型。我們主張中國(guó)把所有的負(fù)荷選型降下來(lái)，因?yàn)槲覀円?fù)責(zé)售后，要管這些設(shè)備。三臺(tái)有一臺(tái)是從來(lái)不開的，另外一臺(tái)只開5%，這是我們這么多年來(lái)提醒客戶選三臺(tái)設(shè)備沒有意義，選兩臺(tái)設(shè)備可能一臺(tái)設(shè)備開兩個(gè)月，一臺(tái)設(shè)備開一個(gè)月，如果選一臺(tái)設(shè)備也就開三個(gè)月。所以，我們這幾年一直在做這個(gè)事情，所有的客戶都減少負(fù)荷選型。

　　大家記住，每50瓦/平方米到80瓦/平方米空調(diào)熱量指標(biāo)，去看你現(xiàn)在的常規(guī)情況是150瓦、180瓦、200瓦，如果是餐飲業(yè)、娛樂業(yè)產(chǎn)量比較高的產(chǎn)業(yè)可能要高達(dá)160瓦也夠了。我們千千萬(wàn)萬(wàn)的調(diào)查結(jié)果就是這樣的，就應(yīng)該是50瓦-80瓦。中央空調(diào)在中國(guó)全部設(shè)計(jì)大了兩三倍，這么多年來(lái)我們一直是這樣做的，如果負(fù)荷不夠，我們免費(fèi)給你們加上去。

　　第二，省錢省在負(fù)荷、選型。這樣一來(lái)，由于你選的是低位安裝的空調(diào)，建筑在空調(diào)方面的建筑費(fèi)用不管是誰(shuí)都可以馬上砍一倍下來(lái)。你用我的高水平的凈化空調(diào)，也就500元-600元/平米，新產(chǎn)品已經(jīng)有幾十上百個(gè)項(xiàng)目了，我們是1月1日正式發(fā)表，但是在這之前已經(jīng)賣了不少。傳統(tǒng)的沒有任何凈化功能的，一個(gè)鐵殼子油漆都不刷的，就是一個(gè)鍍鋅板油漆都不刷的，它也是這個(gè)價(jià)錢。

　　第三，省錢省在運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。它有三個(gè)方面，一是設(shè)備放得很低；二是計(jì)量。你要是被計(jì)量以后就會(huì)進(jìn)行公共的管理，會(huì)有節(jié)省的意識(shí)。如果無(wú)端的捆在電表里面，就沒有行為節(jié)能的沖動(dòng)。一定要看到空調(diào)到底節(jié)能了多少，或者是設(shè)定的溫度，設(shè)定的時(shí)間等等。三是，在我們的系統(tǒng)里面有很多很多撇開人來(lái)進(jìn)行管理的裝置。比方說(shuō)隨機(jī)候開機(jī)，比如很涼快的天氣不需要開暖氣，但是由于設(shè)備看不到，設(shè)備開在那里你都不知道啊。中央空調(diào)有一個(gè)很大的問題，是家里人最不容易去關(guān)注的東西，一根針家人都有可能會(huì)關(guān)注到，怎樣讓大家做到關(guān)注空調(diào)呢？我們從最小的室內(nèi)機(jī)到最大的室外機(jī)全部計(jì)量，不怕找麻煩啊，我就怕你不找麻煩，因?yàn)槟阏衣闊┚蛶臀夜芾砹宋覀兊墓こ處?，最?fù)雜的一件事情你們幫我管了。

　　所以，在運(yùn)轉(zhuǎn)中的節(jié)能是我們特別特別關(guān)注的，而且付出了很多的成本和心血，這也是我們的價(jià)值所在，不然憑什么貴60%買你的空調(diào)？好象是廣告了?。〉菍?shí)實(shí)在在要告訴你們，確實(shí)世界上有這樣的好東西，買起來(lái)也便宜，用起來(lái)也便宜的好東西，確實(shí)有這樣的好東西，建房子，搞建筑一定要追求這種品質(zhì)。

　　我剛剛跟趙先生在說(shuō)中國(guó)支持經(jīng)濟(jì)的水準(zhǔn)比例很低，其實(shí)最大的一個(gè)突出問題就是中國(guó)人不太重視信息，不太重視學(xué)術(shù)方面的真正有用的學(xué)術(shù)信息，我發(fā)現(xiàn)在中國(guó)開稍微學(xué)術(shù)一定的會(huì)議，外面都是人，房子里面很少人。外國(guó)不是這樣的，很多地方我看不起西方國(guó)家，但是他們?cè)谥匾晫W(xué)術(shù)、尊重知識(shí)這一點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于中國(guó)。也就是說(shuō)我們?cè)诮ㄒ粋€(gè)房子的時(shí)候，外國(guó)人要么是用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式化的，剛才說(shuō)的廉價(jià)住宅，要么是專門給你設(shè)計(jì)的，可能要付20%-30%的設(shè)計(jì)師，認(rèn)認(rèn)真真的給你研究。為什么我們的產(chǎn)品在國(guó)外的人均銷售高于國(guó)內(nèi)幾十倍的人均銷售呢？原因很簡(jiǎn)單，經(jīng)銷商也好，客戶也好，他們一下子就可以看到你的價(jià)值，我們這里15天前來(lái)了一個(gè)外國(guó)人，在印度有上千人的設(shè)計(jì)院，他發(fā)現(xiàn)了我們產(chǎn)品的價(jià)值。昨天晚上在我家吃飯的是SG（韓國(guó)能源）老總，原來(lái)我們是三星做代理，我們一共是兩家代理，我們承諾過(guò)不發(fā)展第三家，他怎么搞？把那兩家小公司收購(gòu)了，他來(lái)做。有些在香港、臺(tái)灣的投資就比較多，前段時(shí)間我聽說(shuō)大運(yùn)發(fā)就是用的我們的。它們能夠支持研究知識(shí)經(jīng)濟(jì)在業(yè)務(wù)比重很大的產(chǎn)品，我原來(lái)沒有研究過(guò)北京國(guó)貿(mào)、香格里拉第二期、第三期為什么都買我們的東西，其實(shí)他們?cè)谘芯?，外?guó)人在琢磨。地產(chǎn)也要琢磨哪樣?xùn)|西給你的樓盤帶來(lái)價(jià)值，不論是投資成本還是長(zhǎng)期的成本，你們坐的這個(gè)椅子，你們知道是哪一年建的嗎？是96年的椅子，沒有一張是有皺紋的，我們公司買任何設(shè)備都要去琢磨，一定是所有的因素跟我們相關(guān)的因素、要素都是最好的，不是要買最貴的，當(dāng)然好東西多處都是最貴的，如果說(shuō)不好的東西貴多少是有一點(diǎn)欺騙的。

　　你要琢磨，制造性企業(yè)強(qiáng)在什么地方？強(qiáng)在你把經(jīng)濟(jì)用在品質(zhì)管理上？還是強(qiáng)在各種業(yè)務(wù)流程嚴(yán)謹(jǐn)？其實(shí)不完全是這些東西，重要的是我們經(jīng)歷得很多，我們知道很多好東西，只有什么事都做得完美，你們才會(huì)最終贏得你的客戶，最終讓你的工作做得很輕松，你才會(huì)有快樂感。

　　最后總結(jié)一句，大家要琢磨，用知識(shí)去研究你的房子，特別希望以后不論是地產(chǎn)界的、還是地產(chǎn)媒體的，都跟遠(yuǎn)大發(fā)生各式各樣的關(guān)系，多跟我們的員工接觸，多來(lái)遠(yuǎn)大，遠(yuǎn)大是一個(gè)值得大家關(guān)注的企業(yè)，說(shuō)不定是第二個(gè)微軟，謝謝大家！

　　主持人董吉湘：謝謝張躍先生的演講，為我們講解了遠(yuǎn)大的企業(yè)文化、管理方法和營(yíng)銷思路，給了我們?cè)谧钠髽I(yè)家有啟示，同時(shí)對(duì)遠(yuǎn)大空調(diào)有了更加深入的了解。

　　在我們的會(huì)議結(jié)束之后，遠(yuǎn)大空調(diào)為各位準(zhǔn)備了在完全凈化的空間里面晚宴，并且還有精彩的演出。

　　接下來(lái)繼續(xù)我們的論壇，接下來(lái)有請(qǐng)箭牌衛(wèi)浴總經(jīng)理助理孟義先生給我們演講。

　　孟義：謝謝主持人。尊敬的各位來(lái)賓，女士們、先生們，大家好！

　　今天我們跟大家討論融合和創(chuàng)新。邁克爾·波特在《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》中提到，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略取決于盈利能力。也就是說(shuō)行業(yè)固有的盈利能力是決定該行業(yè)中某個(gè)企業(yè)盈利能力的一個(gè)必不可少的因素。

　　行業(yè)間的融合和創(chuàng)新是企業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇中的重要方面，我們知道毛主席的族譜開篇第一句話是：遠(yuǎn)之遠(yuǎn)者流之長(zhǎng)，根之深者葉之茂！不是“合而為一”的融和，而是“和而不同”的融和。我們講文化是有沖突的，但是也是可以融和的。

　　在座的很多企業(yè)要提供和諧的居家給住宅消費(fèi)者，住宅消費(fèi)者生活水平的提高對(duì)居家環(huán)境整體風(fēng)格的統(tǒng)一性要求也越來(lái)越高，我們需要更多的互動(dòng)和更多的融和。我們也發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)在的一些設(shè)計(jì)中出現(xiàn)了一些很遺憾的地方，比如我們看到五星級(jí)賓館采用歐式的古典風(fēng)格，非常的豪華，但是它們采用的產(chǎn)品是簡(jiǎn)約風(fēng)格，還有別墅是采用的中式風(fēng)格，但是衛(wèi)生間和廚房又采用歐式風(fēng)格，整體不是那么的和諧，這就是不同產(chǎn)業(yè)鏈的沖突。如何才能營(yíng)造和諧的居家環(huán)境？如何讓居家更舒適？我們提倡多維度的行業(yè)風(fēng)暴。通過(guò)不同行業(yè)對(duì)居家的理解來(lái)提供更好的居住環(huán)境給消費(fèi)者。也就是說(shuō)，今天的主題是融和和創(chuàng)新，各個(gè)行業(yè)的融和和提供創(chuàng)新的居家環(huán)境。

　　在融和和創(chuàng)新中，首先是要以人為本。我們和柳冠中博士執(zhí)導(dǎo)的12人工作團(tuán)隊(duì)研究了一些東西，我們來(lái)看一下內(nèi)容。

　　通過(guò)對(duì)空間尺度的研究，我們?cè)谘芯恳粋€(gè)人在日常生活中會(huì)有哪些動(dòng)作？會(huì)有哪些行為？通過(guò)研究來(lái)指導(dǎo)我們對(duì)整體環(huán)境的改造。比如我們對(duì)空間尺度的研究，包括洗漱、沐浴、如廁的行為尺度，通過(guò)這些研究知道你會(huì)知道這些動(dòng)作需要多大的空間完成，非常的有趣。我們也研究針對(duì)現(xiàn)在主流的90平米住宅中6平米的衛(wèi)生間和4平米的衛(wèi)生間，我們做了一些設(shè)計(jì)，通過(guò)這些設(shè)計(jì)力求能夠利用更大的空間。

　　幻燈：6平米概念衛(wèi)生間的內(nèi)部空間情況。這里面融和了很多概念性的產(chǎn)品，比如概念浴室柜，這個(gè)鏡子下方的小鏡子是可以旋轉(zhuǎn)的，臺(tái)面的設(shè)計(jì)我們也有研究，比如肯德基里面也有大人用高的臺(tái)面盆，小孩子用低的臺(tái)面盆，還有小男孩用的小便器。比如在這個(gè)衛(wèi)生間里面還可以兩個(gè)人同時(shí)使用，互不干擾。

　　幻燈：4平米的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。有效的利用空間，讓居住者更加方便，很好地利用拐角。

　　幻燈：概念性坐便器。我們知道一種說(shuō)法，日本天皇坐的時(shí)候向前傾，我們把這個(gè)坐姿運(yùn)用到坐便器上，可以減輕腿部的麻木。

　　幻燈：浴室暖氣柜。冬天會(huì)比較冷，如果我們把干凈的衣服和毛巾放在暖氣柜上，會(huì)非常的舒服，也會(huì)非常的暖和。

　　如何解決整體風(fēng)格統(tǒng)一的問題？

　　第一、把握主流設(shè)計(jì)風(fēng)格。

　　第二、與臺(tái)灣高迪建筑工程設(shè)計(jì)有限公司合作。

　　第三、聘請(qǐng)著名大師史南橋?yàn)樵O(shè)計(jì)顧問。

　　史先生跟很多大型房地產(chǎn)公司很作，在萬(wàn)科、銀地等很多大型企業(yè)都有很多的作品，他跟我們互相融和創(chuàng)意是臥浴一體。怎樣在有效的面積里面體現(xiàn)更大的空間出來(lái)？可以把臥室和衛(wèi)生間進(jìn)行一體設(shè)計(jì)，這樣的話，你的衛(wèi)生間不僅僅有衛(wèi)浴功能，還會(huì)有臥室的功能。還有一些簡(jiǎn)易摩登的設(shè)計(jì)，通過(guò)設(shè)計(jì)把有效的空間利用起來(lái)。

　　現(xiàn)在我們把羅馬柱融和到設(shè)計(jì)元素，體現(xiàn)古羅馬風(fēng)格。

　　幻燈：嶺南人文化。在這個(gè)房間里面中國(guó)元素被體現(xiàn)得更加的完美。我們?cè)谶@個(gè)產(chǎn)品中全面體現(xiàn)了瀑布的設(shè)計(jì)元素，自然主義可以很好地體現(xiàn)出來(lái)，以及直線條的設(shè)計(jì)風(fēng)格。明年是結(jié)婚年，我們可以把一些愛情元素整和在一起，看起來(lái)非常的溫馨、漂亮。

　　通過(guò)融和了整體風(fēng)格以后，我們還需要把風(fēng)格轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品。我們和世界上頂級(jí)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)師進(jìn)行合作一起做創(chuàng)新設(shè)計(jì)。象安東尼·布羅先生的一個(gè)獲獎(jiǎng)產(chǎn)品，是卡布列系列，表達(dá)的是休閑貴族概念。因?yàn)榭ú剂械朗且獯罄适屹F族休閑的島嶼，融和在設(shè)計(jì)里面非常的恰當(dāng)，而且體現(xiàn)了浪漫風(fēng)格。

　　最后，我們談一下整體居家空間的融和。整體空間的營(yíng)造，需要向消費(fèi)者提供一個(gè)整體風(fēng)格的營(yíng)造，而不是單間產(chǎn)品的風(fēng)格營(yíng)造。我們把整體空間通過(guò)不同產(chǎn)品來(lái)營(yíng)造，通過(guò)專業(yè)的融和，共同把居家空間設(shè)置得很和諧，是我們以后不斷進(jìn)取的方向，今天的結(jié)果源于昨天的選擇，明天的結(jié)果同樣源于今天的選擇，我們希望通過(guò)行業(yè)的不斷融和把居家空間做得越來(lái)越完美，謝謝大家！

 　　

　　主持人董吉湘：謝謝孟義先生，今天的演講告一段落。接下來(lái)到了“城市·觀點(diǎn)論壇”長(zhǎng)沙行最關(guān)鍵的時(shí)候——長(zhǎng)沙圓桌。進(jìn)行圓桌論壇之前，我們要請(qǐng)出趙曉先生、賀承軍先生、張躍先生坐到舞臺(tái)中間來(lái)。

　　圓桌以大討論的形式進(jìn)行，在座的所有嘉賓和來(lái)賓都可以參與進(jìn)來(lái)，大家可以舉手要話筒，也可以寫條子上來(lái)，可以針對(duì)任何一個(gè)嘉賓提出你所感興趣的問題。

　　在圓桌會(huì)議進(jìn)行之前再介紹幾位嘉賓，湘銀集團(tuán)的謝高平副總，還有德思勤肖兵總經(jīng)理，天健集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)石耀慶。

　　討論之前我們請(qǐng)出今天第一位提出問題的來(lái)賓，來(lái)自本土的一位策劃師，陽(yáng)學(xué)文總經(jīng)理、教授。陽(yáng)教授今天有話要說(shuō)，當(dāng)然是和湖湘文化、房地產(chǎn)有關(guān)的，請(qǐng)把話筒交給他。

　　陽(yáng)學(xué)文：我們知道湖湘文化是湖南人的驕傲，“唯楚有才、于斯為盛”，唯楚是和湖湘文化有關(guān)的，我想問在座的專家，你們認(rèn)為湖湘文化對(duì)地產(chǎn)開發(fā)會(huì)帶來(lái)哪些影響？

　　賀承軍：我前面已經(jīng)講到了一點(diǎn)，一個(gè)是長(zhǎng)株潭的崛起，我理解中央的決策是那么回事，當(dāng)然并沒有任何的內(nèi)幕，憑我的觀察，中部崛起在中國(guó)近代史上提出來(lái)，新的思想從沿海地帶進(jìn)來(lái)，肯定是活生生的狀態(tài)，沒有把它消化掉，但是在中部必須把它消化掉，一個(gè)崛起的世界只有消化掉才能在世界上發(fā)揮大作用。

　　中國(guó)沉寂了20多年，思想沒有被消化、吸收，就象太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)的思想被吸納了，湖湘文化吸納之后曾國(guó)藩給中華歌劇留下了一個(gè)盤子，形成了地方文化的訴求。當(dāng)代的房地產(chǎn)，十幾二十年的房地產(chǎn)發(fā)展，在中國(guó)已經(jīng)取得了非常大的成就，全世界的最大房產(chǎn)公司，原本想象不到，當(dāng)初萬(wàn)科要突破400億的時(shí)候感覺很難，但是它做到了。當(dāng)時(shí)搞新住宅論壇的時(shí)候，大力意思是要吸收現(xiàn)代城市運(yùn)動(dòng)、現(xiàn)代建筑運(yùn)動(dòng)解決人類在城市里居住的問題，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科的王石等等我們都在一起討論，中國(guó)的居住文化有哪些基本的目標(biāo)價(jià)值，“大眾居住”就在當(dāng)時(shí)被提出來(lái)了。包括金融問題的嚴(yán)重性，很多朋友都覺得房地產(chǎn)業(yè)是暴利。面包商是不是只制作面包？房地產(chǎn)商是這樣的嗎？只為制造面包嗎？當(dāng)然不是，我制造房子而是要人來(lái)買房子。制造面包賣給社會(huì)，社會(huì)上有買不起面包的人，政府去資助它，房子也一樣，有廉價(jià)的房子，政府也在做，90年代的現(xiàn)交房，也是吸收了西方的經(jīng)驗(yàn)，房子是一種商品，盡管很特殊，但是它還是一種商品。中國(guó)的居住問題，中國(guó)的城市化的本體，我回答陽(yáng)教授的問題，怎么理解湖湘文化，在房地產(chǎn)普遍背離了城市化的情況下，湖湘文化統(tǒng)籌房地產(chǎn)，如果在座的開發(fā)商能夠把傳統(tǒng)的精華文化在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中，通過(guò)規(guī)劃化的模式發(fā)揮出來(lái)，這就是它的偉大作用，這就是我的想法。

　　趙曉：我先問陽(yáng)教授，能不能用一兩句話概括一下湖湘文化的特點(diǎn)？

　　陽(yáng)學(xué)文：湖湘文化是區(qū)域性的歷史文化形態(tài)，它的特點(diǎn)就是“敢為人先、兼容并蓄、經(jīng)視致用”。

　　趙曉：湖南人敢為人先是有社會(huì)關(guān)懷的，有很強(qiáng)的社會(huì)關(guān)懷，有政治文化，總想做國(guó)家、社會(huì)的中流砥柱，能夠?yàn)槿w人民謀利益，我覺得跟這些東西是連在一起的。

　　說(shuō)到它跟房地產(chǎn)的關(guān)系，盡管中國(guó)房地產(chǎn)這些年發(fā)展越來(lái)越快，但是發(fā)展模式有一些問題。土地的制度創(chuàng)新基本上沒有破題，甚至前幾天國(guó)務(wù)院說(shuō)要小產(chǎn)填房，當(dāng)年的農(nóng)民要按著寫手印搞分田到戶，他想從這塊地上獲取它的土地受益，今年農(nóng)民搞小產(chǎn)填房也是一種自救行為，他要獲得土地的收益。政府叫“增加財(cái)產(chǎn)性收益”，如果農(nóng)民沒有財(cái)產(chǎn)，沒有對(duì)土地財(cái)產(chǎn)的基本擁有權(quán)，那么他怎么會(huì)有財(cái)產(chǎn)性收入呢？中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在就是這樣一個(gè)亂局，老百姓不滿意，開發(fā)商不滿意，政府也不滿意，這是最最痛心的問題。我們肯定要做一些敢為人先的事。長(zhǎng)沙有很多的人有地，政府的壟斷性沒那么強(qiáng)，長(zhǎng)沙在國(guó)有企業(yè)改革也走在最前面，前幾年我在國(guó)資委的時(shí)候，也知道長(zhǎng)沙有這個(gè)東西，包括超女、快男都跑到長(zhǎng)沙來(lái)了。但是，土地是一個(gè)國(guó)家的命根子，湖南房地產(chǎn)的發(fā)展能不能走出一條新路？不要學(xué)北京、上海，不要學(xué)房?jī)r(jià)漲得高的地方，他們是老大哥，是所謂的一線城市，但是他們走了很多的彎路，我們不要去重復(fù)他們所做的，在房產(chǎn)開發(fā)里面走出一條新路來(lái)。

　　第二，你剛才說(shuō)的兼容并蓄。現(xiàn)在有一個(gè)現(xiàn)象，昨天我跟潘石屹在一起，別人說(shuō)現(xiàn)在的老潘有點(diǎn)象學(xué)者，老潘說(shuō)，全世界現(xiàn)在都在融和，夫妻倆在一起生活就會(huì)越來(lái)越象?，F(xiàn)在講全球化，全球的人會(huì)越來(lái)越融和，中國(guó)人開始穿西裝了，洋人開始穿中式衣服，我們開始吃西餐，他們開始吃中餐，大家是你中有我，我中有你。如何在全球化的大潮下，怎樣向全世界最優(yōu)秀的文化學(xué)習(xí)？海納百川，把人家最好的東西學(xué)過(guò)來(lái)。文化本身要發(fā)揚(yáng)光大。講到這里我感受到其他地方有好的建筑看到了好的文化的典范，我想講一講，看看有志于湖湘文化創(chuàng)新的朋友有沒有啟發(fā)。

　　有沒有去過(guò)瑞士的朋友？張躍肯定去過(guò)，走遍天下。我不太清楚張躍對(duì)瑞士的建筑有沒有什么感受？

　　張躍：沒有什么特別，歐洲建筑都有一個(gè)特點(diǎn)就是小，德國(guó)的法蘭克福有幾個(gè)高大的建筑，到了漢堡就沒有好大的建筑了，象日內(nèi)瓦還不如長(zhǎng)沙呢。日內(nèi)瓦的高建筑只有長(zhǎng)沙的1/20。

　　趙曉：我同意他的說(shuō)法，他說(shuō)的非常正確，在瑞士很難看到高大的建筑，很多地方湖光山色，基本上都是小建筑，而且很多地方你會(huì)覺得特別小，不起眼。所有的建筑跟湖光山色在一起特別的協(xié)調(diào)，特別的喜歡，我去了瑞士流連忘返，還想去。

　　張躍：我再補(bǔ)充一點(diǎn)，日內(nèi)瓦我去過(guò)兩次，我的印象是可能在西方文明程度很早，很早就脫離了虛弱的經(jīng)濟(jì)模式，就象古代的中國(guó)人，象馬王堆出來(lái)的雕塑很漂亮。

　　趙曉：謝謝張躍的補(bǔ)充。2000多年前我們也有那樣的建筑，非常的和諧。總體上來(lái)說(shuō)和歐洲有相似之處，但是我個(gè)人認(rèn)為瑞士是最美麗的地方啊，張躍未必同意。

　　張躍：同意。因?yàn)槿说奈拿鞯搅耸裁闯潭龋?00年前就投票選舉了，比美國(guó)還早，人的修養(yǎng)非常高。美國(guó)的WHO都逃離不了瑞士市政府的管治。

　　趙曉：我記得瑞士特別美，他們講了一句話，上帝創(chuàng)造了這個(gè)世界，創(chuàng)造完了之后非常的喜歡，情不自禁的聞，他聞的地方就是瑞士。這就把瑞士更加神化、細(xì)化了。但是，我不認(rèn)為硬是要上帝去聞才漂亮的。當(dāng)年我們的馬王堆也非常的漂亮。結(jié)果北方從安史之亂之后就變完了，幸好到建國(guó)初期的時(shí)候，長(zhǎng)江流域還算好的，湖南也還算漂亮的?，F(xiàn)在，我們硬是把長(zhǎng)江又變成第二條黃河了，中國(guó)人現(xiàn)在干嗎呢？到海邊買別墅。我這幾年在三亞看到三亞又在開始變成第三條黃河了，中國(guó)人有本事，又開始糟蹋大海了。三亞的?？梢院腿魏蔚胤奖?，但是不要過(guò)多久，我想這個(gè)地方又會(huì)變成第三條黃河了。這個(gè)地方美好的建筑和美好的家園是需要我們?nèi)ゾS護(hù)的。瑞士沒有大房子，沒有高樓，而且每一個(gè)房子都不那么起眼，但是所有的房子就放在特別協(xié)調(diào)的地方，房子和風(fēng)景也非常的。我講兩個(gè)字“謙卑”，跟它們的建筑有什么關(guān)系呢？“謙卑”是一種文化，瑞士有一種很“謙卑”的文化。你在瑞士看不到特別好的車，大家的車都差不多。我為什么去瑞士？是給瑞士銀行講座，大家都很謙卑，用潘石屹的話：“穿著花襯衫坐在那兒，你以為他特別沒錢，但是他買一家公司是綽綽有余的”。他們對(duì)前人是謙卑的，所以他們不會(huì)去破壞前人的建筑。我們不一樣，舊北京城幾乎都拆沒了。他們對(duì)大自然也是謙卑的，他們大自然本身就是主人，我們?nèi)瞬荒芷茐拇笞匀弧Ｈ鹗渴且粋€(gè)最適合滑雪的地方，又不是特別的冷，不象中國(guó)的東北有雪，但是很冷。他們有很多人去滑雪，而且你要到山頂上才去滑，一般人可能會(huì)修一條路上去，但是修路的話雪會(huì)把路蓋住，那么修隧道？修隧道會(huì)把山體破壞。瑞士人怎么做的？從山地下里面修一條隧道上去，修了60年?。∷麄儗?duì)大自然和子孫后代都是謙卑的，他們還說(shuō)了一句話：“現(xiàn)在我們的家園不是從前人繼承的財(cái)產(chǎn)，而是從后人那里借來(lái)的，要還給后人的”。不象我們，恨不得在城市裝上一條拉鏈。瑞士人還很會(huì)為左鄰右舍著想，瑞士人建房子要征得左鄰右舍的同意，我建這個(gè)房子會(huì)不會(huì)擋住你們的太陽(yáng)？會(huì)不會(huì)風(fēng)格跟你們的不協(xié)調(diào)？而不象中國(guó)人建一個(gè)房子要與眾不同，這個(gè)地方叫“豪宅”，叫“富人別墅”，我們卻沒有想到要跟左鄰右舍和諧。所以，他們單個(gè)的房子可能不怎么地，但是整個(gè)的房子放在一起卻很漂亮。中國(guó)人是一條龍，龍的建筑放在一起卻很難看。

　　湖湘文化有自己非常優(yōu)秀的東西，特別是在兼容并蓄里面有沒有可能也學(xué)一點(diǎn)瑞士人的“謙卑”文化？對(duì)大自然謙卑、對(duì)前人謙卑、對(duì)后代謙卑？在芙蓉國(guó)里面建設(shè)一個(gè)特別漂亮的，很多年以后還能經(jīng)受考驗(yàn)的人性建筑，而不是我們現(xiàn)在看到的很多建筑都是垃圾，我們?cè)跔?zhēng)相恐后的制造垃圾。湖湘文化要在吸納優(yōu)秀文化的時(shí)候走在前面，北京上海已經(jīng)被糟蹋得差不多了，我們要避免一些彎路，后來(lái)者居上，能夠率先做出一個(gè)典范，讓全國(guó)人民在這里面得到新的啟示，就象歷史上湖南人民做過(guò)中流砥柱一樣，在現(xiàn)在的歷史上也做出一個(gè)表率。

　　主持人董吉湘：趙曉博士給我們描述了一個(gè)美好的愿景，同時(shí)也描述了一個(gè)追求的目標(biāo)。在座的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人士可能很難判斷，我想他們有很多話要說(shuō)。房地產(chǎn)企業(yè)人世對(duì)剛才趙教授的演講有什么問題嗎？

　　賀承軍：我是學(xué)西方建筑史的，中國(guó)人研究西方建筑史都是看圖片。中國(guó)人曾經(jīng)是建大宅子，曾國(guó)藩再三告誡要“謙和”一些，但是在那個(gè)狀態(tài)下盡管很謙卑，大宅子還是建起來(lái)了。中國(guó)文化對(duì)現(xiàn)代人的影響不僅僅是謙卑問題，現(xiàn)在我們的建筑體系，以前我們是木頭房子，西方是石頭房子，西方房子幾十年不變，我們的木頭房子20年就要換。一代人是一代人的事情，木頭的壽命到了，就要蓋新的房子了。我們到湘西會(huì)看到很多的木頭房子，以前也是那個(gè)意思。馬巖松、王旭幾個(gè)人在一起談建筑，建筑是要永恒的嗎？我認(rèn)為建筑不要是永恒的，西方的后現(xiàn)代思想可能中國(guó)要學(xué)還早了一點(diǎn)。湖湘文化對(duì)房地產(chǎn)起的作用是什么呢？大眾居住、樸素居住的目標(biāo)下組織一個(gè)合理的、比較大規(guī)模的企業(yè)團(tuán)隊(duì)，生產(chǎn)力特別強(qiáng)，可以生產(chǎn)大規(guī)模的、廉價(jià)的、質(zhì)量好的房子，這是湖湘文化在這方面要起的作用，它的凝聚力、團(tuán)隊(duì)打造，要把湖湘文化的精華發(fā)揮出來(lái)，至于審美不需要管它，我們現(xiàn)在人口太多了，跟歐洲沒法比。中國(guó)那么多人，只能是自己解決問題，從大眾居住、樸素居住超前的解決居住問題。趙曉先生說(shuō)要建設(shè)山水城市，曾經(jīng)也有人說(shuō)過(guò)山水城市再中國(guó)提出來(lái)，可以統(tǒng)籌20世紀(jì)所有的文化，我認(rèn)為那是亂說(shuō)的。山水城市是給貴族準(zhǔn)備的，跟中國(guó)無(wú)關(guān)，中國(guó)的首要問題是大眾居住、樸素居住，中國(guó)要做這個(gè)事情。

　　主持人董吉湘：下面有一個(gè)人提問題，他想請(qǐng)五合國(guó)際(5+1WERKHARTINTERNATIONAL)建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)北京公司總經(jīng)理曹一勇先生就此問題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　曹一勇：我談點(diǎn)感想，我今天我一直在聽，大家可以看到我在做筆記，今天是非常難得的機(jī)會(huì)。兩位博士還有國(guó)內(nèi)知名企業(yè)家在這里討論，我有一些感想，我談一下。

　　從前期的開場(chǎng)，我記得很清楚的一句話，咱們的觀點(diǎn)·地產(chǎn)秘書長(zhǎng)陳詩(shī)濤說(shuō)了，現(xiàn)在進(jìn)入了房地產(chǎn)的冬季，我想現(xiàn)在不管是從宏觀還是世界經(jīng)濟(jì)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，包括剛才討論的湖湘文化等等，我有一種感覺，好象大家一直在講房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀等等，是不是過(guò)于有悲觀的情節(jié)在里面？我不是說(shuō)不對(duì)，但是我想在今天的會(huì)場(chǎng)反面的跟老師請(qǐng)教一下，也是我個(gè)人的觀點(diǎn)。

　　反過(guò)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為現(xiàn)在是房地產(chǎn)真正的春天的開始。我認(rèn)為大家一直討論的房?jī)r(jià)，包括我今天早上在從北京飛到長(zhǎng)沙的飛機(jī)上，北京晚報(bào)上登了幾個(gè)房地產(chǎn)大腕在討論房地產(chǎn)拐點(diǎn)問題，有的是持肯定態(tài)度，有的是持否定態(tài)度。但是我認(rèn)為政府現(xiàn)在在做的影響房?jī)r(jià)的事情是三個(gè)方面：

　　第一是金融政策。他想掐斷投資者的供需渠道，如果真正從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的話，要避免泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)，我認(rèn)為是一個(gè)非常好的舉動(dòng)，也是政府應(yīng)該做的一個(gè)舉動(dòng)，這個(gè)舉動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期成長(zhǎng)是非常好的現(xiàn)象。

　　第二是廉租房、兩型房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。政府對(duì)北京的市場(chǎng)力度是非常大的，但是這三類房子真正要影響市場(chǎng)可能要一個(gè)周期，到目前這個(gè)周期還沒有完全的顯現(xiàn)出來(lái)，但是我認(rèn)為這真的是房地產(chǎn)春天的一個(gè)標(biāo)志。為什么這么講？從十七大以來(lái)，國(guó)家一直注重一個(gè)理念，和諧社會(huì)。政府做的這件事是他應(yīng)該做的，他這樣做是解決居民的低收入、沒有能力買房子的這部分人的住房問題。我認(rèn)為這恰恰是保護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，換句話說(shuō)是保護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)商。政府做了他應(yīng)該做的這份工作之后，剩下的就是市場(chǎng)了，市場(chǎng)恰恰是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該去做的工作，應(yīng)該去解決的問題。

　　所以，我從這一點(diǎn)來(lái)想，恰恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)春天的到來(lái)。

　　第三是土地政策。從目前來(lái)講，我非常同意趙博士的觀點(diǎn)。盡管現(xiàn)在沒有相應(yīng)的土地政策出臺(tái)，但是我認(rèn)為有識(shí)之士都在呼吁這個(gè)事，我不敢判斷，土地政策什么時(shí)候能夠有所改變。但是，我相信作為一個(gè)務(wù)實(shí)的政府，包括90、70政策剛出來(lái)的時(shí)候，業(yè)界有識(shí)之士一直在倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房，沒有半年政府已經(jīng)在運(yùn)作了。既然各個(gè)方面現(xiàn)在都在呼吁土地政策，政府不會(huì)坐視不管的。

　　我表達(dá)一下自己的觀點(diǎn)，謝謝大家。

　　主持人董吉湘：謝謝曹總。有個(gè)問題請(qǐng)羅秘書長(zhǎng)回答。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的洼地效應(yīng)是否還在持續(xù)發(fā)揮？長(zhǎng)沙在周邊省份的房?jī)r(jià)是最低的，是不是會(huì)出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)？明年房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的表現(xiàn)呢？

　　羅伯云：首先我要說(shuō)一下不敢預(yù)測(cè)，前段時(shí)間陽(yáng)教授也做了一個(gè)學(xué)術(shù)演講。長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛才有個(gè)教授也說(shuō)了一下，我說(shuō)是比較理性、健康的發(fā)展，不象有的大城市暴起暴落，長(zhǎng)沙的價(jià)格一直是比較平穩(wěn)的發(fā)展，早幾年是2000多元/平米，每年上升大概10%左右，這與國(guó)家集體收入增長(zhǎng)的速度比較接近。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格上升的空間還是有，從宏觀經(jīng)濟(jì)上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后話優(yōu)勢(shì)比較大，人口的膨脹，長(zhǎng)株潭作為“兩型社會(huì)”的經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)，按照周強(qiáng)省長(zhǎng)說(shuō)的，湖南的股票都來(lái)買吧，它是一個(gè)成長(zhǎng)股、發(fā)展股、績(jī)優(yōu)股?，F(xiàn)在生態(tài)企業(yè)、兩型產(chǎn)業(yè)、兩型技術(shù)潛力是非常大的，總的來(lái)說(shuō)我對(duì)明年乃至于最近5-10年之內(nèi)，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)是持樂觀態(tài)度的，謝謝。

　　主持人董吉湘：下面有人遞條子，同樣和預(yù)測(cè)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題是一樣的，請(qǐng)湖南華菱置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)方平先生預(yù)測(cè)一下。

　　方平：我是湖南華菱置業(yè)有限公司下屬房地產(chǎn)公司的，要我預(yù)測(cè)這么個(gè)大事是出了個(gè)大難題，但是我也想講一講。首先，講一講2007年全國(guó)的房地產(chǎn)走得太快、也走得太亂。既然2007年是這樣，我想2008年就應(yīng)該要等一等，看一看，想一想，慢步走。為什么要等一等？因?yàn)?，市?chǎng)是供求關(guān)系。在供求關(guān)系里面，供應(yīng)主要是為有中等收入的人群提供住房，或者是給暴發(fā)戶提供豪宅。我們也解決了很多中層收入以上人的住房問題。所以，我把房地產(chǎn)分為四類：豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)型、過(guò)渡型。在改革開放十幾年來(lái)，我們主要是把舒適型的問題解決了，經(jīng)濟(jì)型和過(guò)渡型的問題沒有解決。怪誰(shuí)呢？不怪開發(fā)商，應(yīng)該說(shuō)要怪政府的缺位。經(jīng)濟(jì)型和過(guò)渡型應(yīng)該由政府來(lái)解決，剛才從北京來(lái)的朋友說(shuō)了，把這塊問題解決了就迎來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的新的春天。我要同意他的觀點(diǎn)，所以我們要等一等，等政府把自己的缺位補(bǔ)上去，這是我的意思。

　　看一看是啥意思？看看我們現(xiàn)在建的房子，能不能保存30年、50年或者更長(zhǎng)？我一進(jìn)遠(yuǎn)大一看，遠(yuǎn)大的廠房就是80年代末90年代初的房子，瓷磚貼的是長(zhǎng)方形的，現(xiàn)在這樣的房子在市內(nèi)已經(jīng)基本被拆完了?？捶孔又灰创纱u就能看出房子的年代。我最近買了一棟別墅，400多平米的別墅空調(diào)開兩個(gè)小時(shí)還熱不了房子，這種別墅能住嗎？華菱是鋼鐵企業(yè)，學(xué)習(xí)杭州鋼鐵企業(yè)搞房地產(chǎn)，我到杭州、浙江、上海考察他們的房子，特別是杭州，他們的房子建了以后，節(jié)能特別好，而我們現(xiàn)在節(jié)能方面還在強(qiáng)調(diào)外墻保溫，他們那里整個(gè)小區(qū)的水全部循環(huán)，雨水循環(huán)、下水道水也循環(huán)。我們所有的開發(fā)商搞房子是一個(gè)項(xiàng)目一塊地皮，憑自己的理解建房子，從來(lái)沒有去看別人的房子，采用了哪些新工藝、新材料，所以要去看一看。

　　為什么要想一想呢？我們是給誰(shuí)建房子？是建舒適型的？還是豪華享受型的？現(xiàn)在建房子，想想開發(fā)商要做什么。包括2008年，肯定主要是政府解決廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，以及貧困人群的問題，這個(gè)問題解決了，社會(huì)矛盾就不會(huì)那么突出，社會(huì)就和諧了。

　　所以，2008年是房地產(chǎn)的春天還是冬天還是夏天？我們都不能籠統(tǒng)的說(shuō)，這個(gè)時(shí)期我們應(yīng)該等一等，這個(gè)時(shí)期肯定是調(diào)整期，政府肯定講了土地出讓金的75%要用于解決經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和兩型房的用途。現(xiàn)在，不準(zhǔn)你搞投資，我們想一想這個(gè)事情，所以2008年究竟是怎樣的發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)該是我們好好思考的時(shí)候。

　　再就是要漫步走，有地就慢慢開發(fā)，沒地的要想好。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)羅秘書長(zhǎng)說(shuō)了，確實(shí)不高。3000-3500元/平方米的地價(jià)，在長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)均價(jià)是微利的。長(zhǎng)沙的開發(fā)商拿地是很實(shí)惠的，3500元/平方米左右的房子年輕人大膽去買。我就說(shuō)到這里，謝謝。

　　主持人董吉湘：謝謝董事長(zhǎng)方平先生的判斷。請(qǐng)湘銀集團(tuán)的謝高平總經(jīng)理談這個(gè)問題，你作為湘銀集團(tuán)的老總，長(zhǎng)沙的政府對(duì)房地產(chǎn)的影響在哪里？有多大？

　　謝高平：這個(gè)問題很大，我想我們確實(shí)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，很多問題是用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)解決的。市場(chǎng)是講效率的，市場(chǎng)是講公平的，很多效率的問題企業(yè)來(lái)解決，公平的問題政府來(lái)解決。

　　現(xiàn)在國(guó)家刮了很大的風(fēng)，明年開始有很大的份額要用來(lái)做廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，剩下給開發(fā)商的空間不大了。既然我們確定按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)做事，用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式來(lái)做事的話，對(duì)我們國(guó)家、整個(gè)社會(huì)都不是很好的問題。

　　主持人董吉湘：您預(yù)測(cè)一下明年開春3月份以后的房產(chǎn)均價(jià)嗎？

　　謝高平：大的方面大家講了很多，我講一個(gè)小方面。大家的錢放到哪去了？到股市好象風(fēng)險(xiǎn)太大，到別的地方可能沒有渠道，那么只有投資，最可靠的、最穩(wěn)定的投資是買房，而且只要房子不垮就不會(huì)有損失的。明年的房?jī)r(jià)我個(gè)人感覺是穩(wěn)中有升。

　　主持人董吉湘：謝謝。有的問題請(qǐng)?zhí)旖〖瘓F(tuán)石耀慶先生回答。您對(duì)明年的房?jī)r(jià)是什么樣的預(yù)測(cè)呢？

　　石耀慶：又是關(guān)于房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，我們來(lái)到長(zhǎng)沙做房地產(chǎn)開發(fā)，土地也是我們的命根子，也是我們正常發(fā)展所必要的基礎(chǔ)條件。在做之后，我們也看到了長(zhǎng)沙未來(lái)的發(fā)展前景，當(dāng)然近幾年我們也看到了湖南政府的決心，目前也爭(zhēng)取了“兩型”試驗(yàn)區(qū)的利好。所以，我們也選擇了長(zhǎng)沙這個(gè)城市來(lái)進(jìn)行布局的第一站。

　　第二，我們?cè)诳粗羞@塊地的時(shí)候，也主要看中了這個(gè)地段。長(zhǎng)沙的芙蓉中路優(yōu)勢(shì)不斷顯現(xiàn)出來(lái)，我們還看中了它的規(guī)模。作為一個(gè)企業(yè)要整體提升品牌價(jià)值，如果你不做大的項(xiàng)目，一是很難提升你的品牌，二是難以發(fā)揮你的能力。

　　對(duì)于明年的房?jī)r(jià)問題，我是這樣看的，現(xiàn)在政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是調(diào)控，不是打壓。我覺得是有區(qū)別對(duì)待的，它對(duì)待沿海以及不具備資源的城市的房?jī)r(jià)暴漲是進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇驂?，或者是適當(dāng)?shù)恼{(diào)整一下，這是必然的。但是，對(duì)于長(zhǎng)沙應(yīng)該這樣說(shuō)，為什么要批準(zhǔn)長(zhǎng)株潭是“資源友好型和環(huán)境節(jié)約型”社會(huì)的試驗(yàn)區(qū)呢？是希望長(zhǎng)株潭這個(gè)地區(qū)多建設(shè)出品質(zhì)比較好，環(huán)境更加美好，更適合市民居住的項(xiàng)目，這是我從房地產(chǎn)角度來(lái)理解的，這樣的話更能說(shuō)明今后的價(jià)格是要滿足這個(gè)基本條件之后你可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值回歸。當(dāng)然，長(zhǎng)沙現(xiàn)在的價(jià)格并不高，我相信明年也是平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

　　主持人董吉湘：謝謝石總，同樣是外地開發(fā)商，坐在石總旁邊的申總，來(lái)自湖南廣晟房地產(chǎn)有限公司的申一戈先生，能不能就此話題談?wù)勀挠^點(diǎn)？

　　申一戈：石先生說(shuō)得很清楚了我認(rèn)為房?jī)r(jià)沒得說(shuō)，肯定是漲，關(guān)鍵是漲多少?，F(xiàn)在這么多開發(fā)商參加這個(gè)論壇，我們還是想有所收獲，有所得的，也要向張總、趙博士學(xué)習(xí)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢(shì)有點(diǎn)象“國(guó)六條”發(fā)的那段時(shí)間，市場(chǎng)一片期待降價(jià)的聲音，大家都說(shuō)可能會(huì)降價(jià)，但是最終是厚積薄發(fā)了一下，跑了一個(gè)短跑，跑得更快了。我想問一下趙博士，您感覺這次調(diào)控跟之前有什么不一樣？估計(jì)它會(huì)對(duì)我們產(chǎn)生多大的影響？

　　趙曉：謝謝這位老總說(shuō)了實(shí)在話，這么多開發(fā)商到這里來(lái)是想聽實(shí)在話，想探討問題的。剛才的老總思路是帶有戰(zhàn)略性的，等一等、想一想、看一看，剛才的談話對(duì)我也有啟發(fā)。我個(gè)人是這樣認(rèn)為的，大的格局沒有變化，房地產(chǎn)的發(fā)展滯后于城市化進(jìn)程，滯后于工業(yè)化進(jìn)程，供求的格局沒有變化。求是流動(dòng)性過(guò)剩的環(huán)境下所推動(dòng)的非常旺盛的態(tài)勢(shì)，過(guò)是每次政府象擠牙膏一樣的人為制造出來(lái)的效應(yīng)?；镜姆康禺a(chǎn)制度沒有變化，包括房地產(chǎn)價(jià)格的漲勢(shì)就很難發(fā)生根本性的變化。人們期待出現(xiàn)拐點(diǎn)，我也期望出現(xiàn)拐點(diǎn)，如果只有各位老總買得起別墅，象我這樣的中產(chǎn)階級(jí)，每天必須辛苦才能買得起房子，不辛苦就買不起房子，如果只有資產(chǎn)階級(jí)能住得起別墅，中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)，包括我本人在內(nèi)如果住不起一個(gè)湯House，那是不正常的現(xiàn)象。

　　如果供求沒有變化，基本制度沒有變化，我相信房地產(chǎn)大的走勢(shì)就不會(huì)出現(xiàn)大的變化。房地產(chǎn)格局的基本面、政策面、制度面都沒有發(fā)生很大的變化，這一輪的調(diào)控是有根本的命中面。去年，我接了房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一個(gè)課題，研究流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)系問題。第一，我發(fā)現(xiàn)貨幣緊縮對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響無(wú)效。你把貨幣緊縮，把價(jià)格降下來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)影響無(wú)效，反而最后是助長(zhǎng)房?jī)r(jià)，為什么呢？我們找到了原因，原因是剛才曹總講的，政府的緊縮，經(jīng)常緊縮的是開發(fā)商的投資，不給開發(fā)商貸款，這就意味著房地產(chǎn)投資的減少，投資的減少意味著供應(yīng)的減少，供應(yīng)減少結(jié)果是什么？結(jié)果是房?jī)r(jià)更漲。還有一點(diǎn)，可能跟利率沒有漲到零結(jié)點(diǎn)有關(guān)系，利率上到8%對(duì)房?jī)r(jià)可能會(huì)有影響，但是在上漲到6%以前對(duì)房?jī)r(jià)影響很小。還有一個(gè)政策也是適得其反的，就是土地政策。比如停止別墅用地、減少別墅用地，就是明顯的給別墅信號(hào)，別墅供應(yīng)會(huì)減少，那別墅肯定會(huì)漲價(jià)?。∵€有搞90平米開發(fā)，大戶型要減少，那大戶型的價(jià)格就開始漲！在供不應(yīng)求的環(huán)境下，在交易的環(huán)境加稅，很容易轉(zhuǎn)加到下一輪的買家，北京就是這樣，房子200萬(wàn)是我的，稅是買家交，這一來(lái)房子加稅就變成了220萬(wàn)，讓這個(gè)房子一下就漲了20萬(wàn)。這是建安成本，還有交易成本，成本的上升一定意味著價(jià)格的上升。

　　同時(shí)，我們分析的流動(dòng)性，以前我從來(lái)沒有做過(guò)這個(gè)工作，今天第一次給長(zhǎng)沙的朋友講，現(xiàn)在全國(guó)人民都在講流動(dòng)性過(guò)剩，從政府領(lǐng)導(dǎo)人、媒體、記者，大家都在講流動(dòng)性過(guò)剩，但是沒有幾個(gè)人在研究流動(dòng)性過(guò)剩，流動(dòng)性過(guò)剩是什么含義大家都沒有找到，但是我們是認(rèn)認(rèn)真真做了流動(dòng)性過(guò)剩課題，因?yàn)槲覀兪且痪淼摹?/p>

　　現(xiàn)在我們講流動(dòng)性問題，是整個(gè)宏觀環(huán)境面臨著貨幣、泡沫過(guò)多，從而產(chǎn)生的流動(dòng)性過(guò)剩。但是，不是每個(gè)領(lǐng)域都會(huì)流動(dòng)性過(guò)剩，房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、資產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩，但是在房地產(chǎn)的不同環(huán)節(jié)流動(dòng)性過(guò)剩也不一樣，流動(dòng)性過(guò)剩經(jīng)常在房地產(chǎn)的需求環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)的供應(yīng)環(huán)節(jié)很少出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩。政府的調(diào)控常常調(diào)控在供應(yīng)環(huán)節(jié)，供應(yīng)環(huán)節(jié)流動(dòng)性減少了，而需求環(huán)節(jié)流動(dòng)性還沒有減少，就會(huì)出現(xiàn)家居供不應(yīng)求，進(jìn)一步助漲房?jī)r(jià)。

　　另外，我們還發(fā)現(xiàn)不同的企業(yè)組織流動(dòng)性也不同，誰(shuí)最有錢？上市公司，萬(wàn)科、碧桂園，有錢的企業(yè)從市場(chǎng)上圈了錢之后就回過(guò)頭圈地，圈地之后股價(jià)就會(huì)更漲了，它又可以圈地了！中國(guó)的開發(fā)商越來(lái)越多的面臨著資本時(shí)代，前面老總說(shuō)到周邊的樓面價(jià)也就3000多，而地價(jià)卻也到了3000多，他不愿意要，誰(shuí)愿意要呢？是被錢撐死的人！很多城市的地本地開發(fā)商拿不到，全部被外地財(cái)大氣粗的開發(fā)商拿走了。周邊的房?jī)r(jià)3000多，樓面地價(jià)拍到3500，面粉價(jià)格比面包還要貴，這種情況在全國(guó)都是這樣的。成本是開發(fā)商定價(jià)的底線，上限看供求，然后看競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)就是周邊的樓價(jià)。

　　我在這里講一句話，這可能是跟冬天有關(guān)的，我前面講房地產(chǎn)發(fā)展前景只走了1/3的競(jìng)爭(zhēng)，但是我說(shuō)有可能70%的中小開發(fā)商在未來(lái)要消滅，因?yàn)槟隳貌坏降匕?，拿不到地還做什么房地產(chǎn)?。空l(shuí)來(lái)拿地？就是流動(dòng)性集中在某些的大企業(yè)里面，他們流動(dòng)性過(guò)剩，他們有的是錢，他們抗得起風(fēng)險(xiǎn)，資金能力也強(qiáng)，他們肯定會(huì)進(jìn)來(lái)。我們第一次發(fā)現(xiàn)區(qū)分流動(dòng)性的差別性，雖然都是流動(dòng)性過(guò)剩，但是它們有差異性，怎么對(duì)付差異性？政府的政策要對(duì)付這個(gè)問題，是要真正調(diào)控到流動(dòng)性過(guò)剩的需求環(huán)節(jié)。我們就提出政策，就要打，就用提高第二套房子的首付，甚至不給他貸款，這個(gè)就是減少需求。這一輪調(diào)控跟以前調(diào)控不同的是開始打到要害，開始發(fā)現(xiàn)了這個(gè)點(diǎn)，政府現(xiàn)在是越來(lái)越明白了。

　　主持人董吉湘：下面還有另外的問題要問趙博士，同樣這個(gè)問題想在本地有很多開發(fā)年經(jīng)驗(yàn)的王岳先生，請(qǐng)問來(lái)自嘉鼎置業(yè)的王岳總經(jīng)理，如何把湖湘文化運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)上？

　　王岳：這個(gè)問題太大了，憑我的智慧還回答不了這個(gè)問題。我想問一下臺(tái)上的趙曉博士，我們是做開發(fā)的，從您的角度可能會(huì)覺得中國(guó)的房地產(chǎn)沒有什么問題，確實(shí)我們覺得中國(guó)的房地產(chǎn)也有一點(diǎn)病，但也不至于這么重的下藥。我覺得中國(guó)的房地產(chǎn)最終死不是病死的，是醫(yī)死的。從開發(fā)商講，我們也不是上市公司，那么我們這樣的本土企業(yè)該怎么辦？現(xiàn)在都是上市公司來(lái)拿地，從深圳、北京、上海過(guò)來(lái)，那么本土的中小企業(yè)應(yīng)該怎么做？這是我的第一個(gè)問題。第二個(gè)問題想問一下賀承軍博士，我看你的文章也比較多，我們第一是想知道象我們這樣的中小企業(yè)在拿地比較困難的情況下，是不是可以走城市覆蓋農(nóng)村的道路？往郊區(qū)、地州市、縣城的方向走？第三個(gè)問題問一下張躍先生，我以前對(duì)遠(yuǎn)大感覺比較模糊，雖然就在長(zhǎng)沙本土，因?yàn)槲矣X得你做的是高端產(chǎn)品，跟我做的項(xiàng)目比較遙遠(yuǎn)。但是，我想現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這樣的程度，消費(fèi)者開始注重生活質(zhì)量、生命質(zhì)量，包括對(duì)居住的需求也比較細(xì)化了。提高到這樣的層次之后，我也參觀了一下您剛才的產(chǎn)品。那么，我們房地產(chǎn)企業(yè)08年要做的東西，準(zhǔn)備打造產(chǎn)品差異化的體驗(yàn)，我們是不是要從這個(gè)角度打造產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力？你的東西好，但是還是要體驗(yàn)、感受得好才是真的好。一旦感受了，象您的東西我個(gè)人有一個(gè)要求，我想請(qǐng)您到我們公司做一個(gè)講課，或者是交流，因?yàn)槲覀儗?duì)您公司的一系列產(chǎn)品是很感興趣的，也準(zhǔn)備做一些貢獻(xiàn)。

　　我們是出版集團(tuán)的，我們?cè)陂L(zhǎng)沙有幾塊地，銷售也比較好。我們集團(tuán)內(nèi)部的土地資源不大，但是也有600多塊。我們出版集團(tuán)本來(lái)也是新聞背景的，他要做一個(gè)對(duì)社會(huì)有責(zé)任的開發(fā)商，怎樣做呢？張躍先生的產(chǎn)品對(duì)我的思考有一些啟示。謝謝。

　　趙曉：我覺得這位朋友更多的不象湖湘人，而象瑞士人，特別的謙卑，身為老總，把講的機(jī)會(huì)都留給我們?nèi)?。他講的第一個(gè)問題，面對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)，中小企業(yè)該怎么辦？如果按目前的趨勢(shì)，70%的開發(fā)商會(huì)消失，你拿不到地。說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)從過(guò)去土地時(shí)代進(jìn)入了春秋時(shí)代，已經(jīng)從春秋時(shí)代進(jìn)入到了戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，已經(jīng)出現(xiàn)了新的洗牌了。我相信對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)本地的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要特別認(rèn)真面對(duì)這個(gè)問題。

　　應(yīng)對(duì)這樣的問題，一般的辦法是合起來(lái)，你們有沒有可能合起來(lái)。企業(yè)規(guī)模不大，聯(lián)合起來(lái)一塊兒拿地，聯(lián)合起來(lái)一塊兒去砍價(jià)？你們可不可以有這樣的聯(lián)盟？有這樣的創(chuàng)新組織。然后跟大的房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)稍微平衡一點(diǎn)。還有一個(gè)辦法是合起來(lái)，你們將來(lái)也走向上市，一塊兒去拿錢，弄股票、基金什么的，單個(gè)你還不夠。還有是跟大的開發(fā)商合作，將來(lái)去輔助他們做開發(fā)。

　　這是我目前能想到的辦法。我和老賀都強(qiáng)調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)要以人為本，這是我們?nèi)齻€(gè)人共同的看法，但是我們的分歧也很大。老賀講中國(guó)人住別墅想都別想，住山水城市趕緊回家去吧。政府的開發(fā)費(fèi)用拿75%來(lái)建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房是房地產(chǎn)春天的到來(lái)，很好！老賀說(shuō)中國(guó)人住不上好房子，我看未必。我老家是江西的，我是農(nóng)村下放的，我們加就住在湯House里面，盡管那個(gè)House不怎么地，但是園子、院子、房子都是有的。北京的旺街小區(qū)住了30萬(wàn)人，城市化是什么呢？城市化對(duì)土地的占有是安放人，只相當(dāng)于農(nóng)村的1/5。那么，中國(guó)人口的矛盾是需要緩和的。我們沒錢的時(shí)候都是住湯House的，為什么現(xiàn)在有錢了，還住不上好房子了？住不上山水城市了呢？我們的領(lǐng)導(dǎo)人為什么要口口聲聲強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)守18億畝？為什么規(guī)定土地只能干這個(gè)，不能干那個(gè)？中國(guó)不是香港，也不是新加坡，新加坡是另外一個(gè)怪胎，我們知道有的人的眼睛是對(duì)眼和沙眼，我們?yōu)槭裁床粚W(xué)好？要學(xué)對(duì)眼和沙眼？香港人的地原來(lái)是英國(guó)殖民政府的，香港就只有一個(gè)土地供應(yīng)商，這個(gè)供應(yīng)商要謀求利益的最大化，就出現(xiàn)了類似于我們的招牌掛的模式，把房?jī)r(jià)弄得很高，到現(xiàn)在香港的土地開發(fā)面積不到香港面積的2/3，就是擠牙膏一樣的擠一點(diǎn)是一點(diǎn)。

　　中華人民共和國(guó)成立的時(shí)候，毛主席站在天安門城樓上非常自豪的人告訴中國(guó)人民：中華人民共和國(guó)成立了！而新加坡獨(dú)立的時(shí)候是哭著告訴人家：新加坡獨(dú)立了。為什么是哭著？因?yàn)樾录悠率潜蝗颂叱鰜?lái)的！李光耀就堵了一口氣，就是要獨(dú)立，獨(dú)立了之后什么都沒有，地很少，靠填海造地為生。填海造地是什么概念呢？比如今天晚上就五塊面包，供應(yīng)我們?cè)谧乃腥顺?！資源極其稀缺的時(shí)候，共產(chǎn)主義模式最好，每個(gè)人都分一點(diǎn)點(diǎn)，所以新加坡就是這樣的模式，新加坡政府主宰土地的開發(fā)，保證所有人有房子住，有的人住的房子大，有的人住的房子多，有的人就沒有房子住了。所以，新加坡也是一個(gè)怪胎。這意味著新加坡也罷，香港也罷，他們的住房體系是好的，我們有必要參考，但是那絕對(duì)不是主流模式。主流模式是什么？是市場(chǎng)化的模式，不僅是豪華的，舒適的，大眾的模式，只有最窮的不到10%的人享受政府的住房保障體系，如果將來(lái)全國(guó)人民靠政府的住房障體系來(lái)住房子，就回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。所以，中國(guó)的住房模式絕對(duì)不是左手拿地，右手吐出一點(diǎn)地來(lái)安放人們，中國(guó)應(yīng)該回到主流模式，假如現(xiàn)在要競(jìng)選總理，我會(huì)提出口號(hào)：“要讓人們住上好湯House”！

　　回到土地的根本上，土地必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度，建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，必須進(jìn)行第三次土地革命，土地問題解決了你會(huì)發(fā)現(xiàn)中小開發(fā)商、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商就會(huì)有優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)是區(qū)域新很強(qiáng)的行業(yè)，誰(shuí)跟當(dāng)?shù)厝说年P(guān)系好，誰(shuí)有靈敏的信息就知道那塊地，別人不知道就趕緊把它買下來(lái)了。我們說(shuō)的信息不對(duì)稱，本來(lái)你在規(guī)模上比不上大開發(fā)商，但是他在信息上比不上你。

　　主持人董吉湘：感謝趙博士講的問題，我覺得剛才講的話題也會(huì)對(duì)來(lái)自長(zhǎng)沙建安房地產(chǎn)開發(fā)公司的唐像董事長(zhǎng)有所感悟，請(qǐng)您聊一聊剛才的話題。

　　唐像：我是秉承張萍教授的思想。本土企業(yè)中十年以上的房地產(chǎn)商已經(jīng)不做了，象長(zhǎng)房這樣的房地產(chǎn)商非常少，有90%都不在了。在未來(lái)5-10年時(shí)間里，很多中小企業(yè)會(huì)加快淘汰了。我最不贊成土地政策，現(xiàn)在的土地政策國(guó)家每年的供應(yīng)量是百分之幾十的增長(zhǎng)，而增長(zhǎng)的土地卻大多數(shù)流入了大的財(cái)團(tuán)，象碧桂園上市以前土地只有1900萬(wàn)平方米，上市以后半年時(shí)間就增長(zhǎng)到了4500萬(wàn)平方米，等于一個(gè)開發(fā)商手上就拿到了一個(gè)超大型的城市。這么多的地要20年的時(shí)間開發(fā)完，它是把土地囤積在那里了，一段時(shí)間之后它的土地又會(huì)增值，又可以拿到銀行去貸款，象它這樣的企業(yè)信用度是很高的，導(dǎo)致它可以無(wú)限的圈地。那么，國(guó)家每年土地供應(yīng)量是多少多少平方，但是推向市場(chǎng)的產(chǎn)品到底有多少？我們有一個(gè)高管是從上海過(guò)來(lái)的，在長(zhǎng)沙買房排了六次隊(duì)都買不到，最后是在和他合作的一個(gè)開發(fā)商那里買到了房，這是市場(chǎng)的脫節(jié)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的高唱。象價(jià)高政策，92億長(zhǎng)沙地王，那塊地拍賣之前周邊的房?jī)r(jià)是3500元/平方米左右，它的地價(jià)拍完成本我們估計(jì)樓價(jià)是9500左右，結(jié)果它周邊的房子馬上就漲了1500元-2300元。事實(shí)上，我認(rèn)為最有效的政策國(guó)家沒有弄出來(lái)，市場(chǎng)需要多少政府給多少，但是開發(fā)商買了這塊地誰(shuí)都不知道以后的價(jià)格會(huì)怎樣，三年之后開發(fā)商必須把它開發(fā)出來(lái)，推向市場(chǎng)。我買了這塊地，三年以后房地產(chǎn)的需求量有多少？我提了這么點(diǎn)建議，趙教授是專家，我是拋磚引玉，謝謝。

　　主持人董吉湘：這個(gè)問題請(qǐng)來(lái)自深圳市德思勤投資咨詢有限公司的肖總來(lái)回答。

　　肖兵：這個(gè)問題非常大，但是長(zhǎng)沙目前的現(xiàn)狀確實(shí)是這樣。從現(xiàn)在招牌掛的幾個(gè)土地來(lái)看，都是比較大的開發(fā)商一舉拿下的，象碧桂園、北辰。確確實(shí)實(shí)，土地的招牌掛避免了一些黑幕，返過(guò)來(lái)卻對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)起到了很嚴(yán)重的影響。目前要想讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，以長(zhǎng)沙現(xiàn)在的形勢(shì)來(lái)看是不可能的事情。基于幾個(gè)原因，第一，根據(jù)長(zhǎng)沙城市化的進(jìn)程；第二，長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)的成立；第三，眾多外來(lái)品牌開發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)；第四，一百萬(wàn)湖湘人士回湘置業(yè)的需求。這些因素都構(gòu)成了2008年長(zhǎng)沙樓市的極有利的支撐點(diǎn)。從明年的價(jià)格來(lái)看，我覺得象趙博士說(shuō)的，這些問題不解決的話，按照現(xiàn)有的狀態(tài)價(jià)格還會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，幅度到底有多大，一定跟通貨膨脹有關(guān)系了。

　　趙曉：大家老在說(shuō)房?jī)r(jià)，我談一下我的估計(jì)，大家也可以琢磨一下。我認(rèn)為對(duì)于漲得太快、太急、太亂的城市可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。象深圳的房子已經(jīng)到了30000元/平米，香港的新開的樓盤不過(guò)是30000元/平米左右，香港跟深圳誰(shuí)好？我干嗎要在深圳買，不到香港買？這是漲得太急、太亂的時(shí)候，你消化不了了就要吐出來(lái)一些。還有一些城市雖然漲得很多，也還有可能繼續(xù)漲，上海要跟東京比，北京要跟漢城比，他們還會(huì)漲，但是不會(huì)漲得那么兇。象長(zhǎng)沙這樣的城市，我想會(huì)更加可怕，是一直漲得比較緩和的城市，二、三線城市相對(duì)漲得比較少，那么這些城市在明年反而有可能會(huì)成為下一步漲得比較快的對(duì)象，長(zhǎng)沙是不是這樣的對(duì)象？各位自己心里有數(shù)。

　　主持人董吉湘：下一個(gè)問題，我們把話筒交給來(lái)自加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司中國(guó)區(qū)總經(jīng)理馬振榮碩士。

　　馬振榮：很高興，今天來(lái)到遠(yuǎn)大環(huán)境這么好的地方，大家辛苦了一下午也沒有休息，我想簡(jiǎn)單的陳述自己的觀點(diǎn)，也不一一展開了，也很高興再次來(lái)到觀點(diǎn)，我想談四個(gè)觀點(diǎn)。

　　第一，我認(rèn)為大家談了這么多的觀點(diǎn)問題，我不去談是不是拐點(diǎn)，還是泡沫的破裂，但是我們既不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，也不是規(guī)劃師、建設(shè)師，從這個(gè)角度來(lái)看這個(gè)問題，我們確實(shí)認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)開始降溫，開始有所回落。從我們加拿大設(shè)計(jì)公司來(lái)看，基本上每年設(shè)計(jì)費(fèi)的收入是以30%的增幅來(lái)增長(zhǎng)的。今年，我們一下子達(dá)到了60%，這固然跟服務(wù)質(zhì)量、工藝都有關(guān)系，但是最主要的還是宏觀經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的影響。現(xiàn)在，我們所遇到的客戶就象剛才方董事長(zhǎng)表述的類似，觀望的人變得多了，我們做設(shè)計(jì)肯定是在前端，不是銷售。而房地產(chǎn)水深、水淺或者是水暖、水冷我們肯定是早知道，從這一點(diǎn)上講我們感覺到回落和降溫是肯定的。

　　第二，長(zhǎng)沙有很多的機(jī)會(huì)。象我們北京的客戶，拿下長(zhǎng)沙地王92億的北辰實(shí)業(yè)，還有聯(lián)合投資設(shè)計(jì)公司的股東，在長(zhǎng)沙開發(fā)了中心城，我們這些原來(lái)的客戶都蜂擁而至到了長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙過(guò)去還是洼地，我們自己在長(zhǎng)沙的直接客戶新金紅，通過(guò)他們的反饋我們感覺長(zhǎng)沙還是很有希望的。作為二線城市不能和一線城市比，但是一線城市走的很多彎路就是對(duì)長(zhǎng)沙的借鑒，就象剛才趙博士所說(shuō)的，有些泡沫實(shí)在太厲害的，深圳房?jī)r(jià)回落，我們作為愛陜縣的人看在眼里，也是一個(gè)拐點(diǎn)。

　　第三，重新再洗牌。這個(gè)過(guò)程我們并不認(rèn)為只有象碧桂園那種財(cái)大氣粗、拿地多、政府關(guān)系好的就一定能占先機(jī)，我希望象萬(wàn)科這種注重品質(zhì)，能夠?yàn)槔习傩仗峁┵|(zhì)量，象制造業(yè)學(xué)習(xí)提供精準(zhǔn)的房屋設(shè)施的企業(yè)，才會(huì)在將來(lái)立于不敗質(zhì)地。

　　第四，我們?cè)谧母魑灰欢〞?huì)在有生之年看到土地私有化的必然結(jié)局?？赡墁F(xiàn)在大家覺得很困難，要革命，或者要改革，但是這個(gè)是資源最有效配置，是保護(hù)耕地的最有效途徑。

　　謝謝大家。

　　主持人董吉湘：感謝馬總，最后，我想請(qǐng)房地產(chǎn)延伸企業(yè)，建材衛(wèi)浴的，我也是建材使用者，有請(qǐng)方春先生。

　　方春：既然來(lái)到長(zhǎng)沙參加了這次論壇，開始討論房?jī)r(jià)到底漲不漲，我覺得既然湖南有非常好的湖湘文化，并且湖南曾經(jīng)也為中國(guó)創(chuàng)造了非常好的歷史。那么，從房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)來(lái)看，我認(rèn)為在座當(dāng)務(wù)之急要考慮的是如何打造競(jìng)爭(zhēng)力。也就是說(shuō)，如何把湖湘文化融入到房地產(chǎn)文化當(dāng)中去，使自己的房地產(chǎn)企業(yè)文化、品牌文化能夠與湖湘文化相融合，能夠產(chǎn)生有特色的經(jīng)濟(jì)。只有一方經(jīng)濟(jì)的興榮，才能帶來(lái)房市的穩(wěn)定發(fā)展。在房市發(fā)展過(guò)程中要注重產(chǎn)品特色的打造，未來(lái)的房產(chǎn)一定是優(yōu)質(zhì)品牌的集成，也就是說(shuō)，優(yōu)秀的配套、優(yōu)秀的環(huán)境，優(yōu)秀的產(chǎn)品集成才能形成你的特色。