男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　上周末，廣州市國土房管局匯報了廣州房價的最新數(shù)據(jù)：廣州11月房價猛降1141元/平方米，降幅高達(dá)9.9%.

　　出現(xiàn)拐點了嗎？這是最近樓市冒出的話題。

　　上周末，國務(wù)院相關(guān)部委組建的高規(guī)格聯(lián)合調(diào)查小組在廣州檢查房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障制度建設(shè)，廣州市國土房管局向檢查組匯報了廣州房價的最新數(shù)據(jù)：廣州11月房價猛降1141元/平方米，降幅高達(dá)9.9%.

　　在深圳，隨著二手房交易量下降，許多業(yè)主選擇放租物業(yè)，持幣待購的客戶也不急于買房而選擇租房觀望，兩個趨勢使得租房價漲量升。

　　按理說，房價跌了應(yīng)該會有人買，但有人卻說“買房買漲不買跌，現(xiàn)在‘抄底’早了點，看看再說”

　　買與不買，這仍是個問題。

　　昨日，記者從廣州市國土房管局向國務(wù)院檢查組提交的匯報材料中獲悉，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，廣州11月份一手房成交價格出現(xiàn)今年以來的首次大幅下降，11月成交均價為10433元/平方米，環(huán)比2007年10月均價下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，單月出現(xiàn)近兩位數(shù)降幅是廣州樓市近兩年前所未有的。

　　廣州兩年來的房價一直處于上升通道，據(jù)廣州市國土房管局統(tǒng)計，2006年廣州十區(qū)新建商品住宅均價為6315元/平方米，同比上漲24.6%.2007年廣州房價也呈上漲趨勢，特別是10月份一手房均價達(dá)到11574元/平方米的歷史最高點，同比上漲81.3%.廣州市國土房管局指出，進(jìn)入11月后，廣州商品住宅實際成交價格明顯呈下降態(tài)勢。

　　成交量方面，廣州11月份的樓市成交量繼續(xù)維持在低位水平。據(jù)統(tǒng)計，2007年1至10月，廣州一手住宅成交面積總體呈下降態(tài)勢，成交面積為700.8萬平方米，同比2006年下降8.2%.其中，10月下降十分明顯，從以往一般每月70萬平方米的成交量下降到57.74萬平方米，環(huán)比下降17.9%.剛剛過去的11月一手住宅成交面積繼續(xù)保持與10月相同的成交量，成交面積僅為57.86萬平方米，與去年同期相比下降了41.1%.

　　供大于求市場格局正在形成

　　廣州市國土房管局表示，一手住房供求矛盾是近年來房價上漲的主因之一。2005年以來，廣州一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積一直小于實際成交面積，2006年這一缺口超過200萬平方米。隨著2006年下半年和2007年商品住宅用地供應(yīng)不斷增加，一手住房投資和新開工面積也同步增長，空置面積大幅減少，一手住房市場供求矛盾得到緩解。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，廣州樓市供大于求的市場格局正在形成。從今年9月開始，廣州一手住房批準(zhǔn)預(yù)售面積兩年多來首次超過一手住房成交面積，而且這一趨勢也延續(xù)到了11月。據(jù)統(tǒng)計，今年11月，廣州一手住房批準(zhǔn)預(yù)售79萬平方米，成交面積57萬平方米，預(yù)售面積超過成交面積38.6%.與此同時，截至2007年10月，廣州商品住宅空置面積135.8萬平方米，同比下降31.4%.

　　土地市場出現(xiàn)明顯降溫跡象

　　近期廣州的土地市場也出現(xiàn)了明顯降溫跡象。最近一次大規(guī)模土地出讓，10宗地中有5宗以底價成交，平均成交樓面地價3337元/平方米，相比今年9月創(chuàng)造的地價“高峰”下降了3717元/平方米，形成較強(qiáng)烈反差。

　　廣州市國土房管局指出，廣州住宅用地價格已經(jīng)回落至2006年同期水平，受土地、金融等調(diào)控政策的綜合影響，開發(fā)建設(shè)企業(yè)對房價走勢過分樂觀的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地市場投資趨向理性和穩(wěn)健。

　　房管局：樓盤最高利潤54%

　　有業(yè)內(nèi)人士稱計算方式不合理

　　廣州市國土房管局日前進(jìn)行了商品住宅開發(fā)成本專項調(diào)查，并向國務(wù)院檢查組作了匯報。調(diào)查顯示，廣州利潤最大的商品住宅是2004年以前協(xié)議獲得土地并開發(fā)為高檔住房的項目，利潤占房價比例高達(dá)54%.而限價房的利潤最低，為17%.

　　據(jù)介紹，商品住宅成本一般由土地成本、開發(fā)成本(含前期費用、建安成本和開發(fā)階段稅費等)、其他費用(含管理費用、利息、銷售稅費等)、開發(fā)利潤四大部分構(gòu)成。廣州市國土房管局這次主要采取抽樣調(diào)查方法，抽取的樣本既有公開出讓的商品住宅用地，也有2004年以前協(xié)議出讓的用地，住房品質(zhì)也覆蓋了高、中、低檔商品住宅，還包括限價房，統(tǒng)計時點為2006年10月以后成交的樓盤。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，商品住宅開發(fā)成本呈現(xiàn)以下特點：土地公開出讓的商品住宅利潤(37%)明顯低于協(xié)議出讓地塊(54%～29%)。高檔樓盤的利潤明顯高于中低檔樓盤。限價房(利潤17%)對開發(fā)利潤的壓縮作用比較明顯。

　　對于上述調(diào)查，業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了不同意見。同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，相關(guān)部門計算商品房利潤的方式不合理，他建議按照開發(fā)商的自有資金來計算，“全投資包括了所有成本，會掩蓋巨大的利潤。”他還指出，每個樓盤的情況不一樣，比如珠江新城的部分樓盤今年已經(jīng)賣到2.3萬元/平方米，而開發(fā)成本一般能控制在8000元/平方米，這樣算開發(fā)商的利潤就有300%.

　　開發(fā)商：不會赤裸裸地降價

　　不少市民表示，會繼續(xù)觀望一段時間，認(rèn)為現(xiàn)在“抄底”早了點

　　一個月急降1141元/平方米，廣州樓市用數(shù)據(jù)說明了沒有只漲不跌的道理。那么，廣州房價為何會在11月下降9.9%？即將到來的“奧運(yùn)年”，樓市走向又將如何？開發(fā)商、市民對房價的波動，又有什么感受呢？

　　探因：政府調(diào)控強(qiáng)政頻出

　　從2005年開始，瘋漲不止的樓價一直遭遇政府強(qiáng)政，其中2005年有國八條、2006年有國六條、今年有穗七條。不過，受制于土地出讓改革后遺癥以及剛性需求，這些厲政的效果均不明顯。如國八條和國六條，在廣州市場上產(chǎn)生的觀望期均為1個月，而觀望后，又為報復(fù)性上漲。

　　越調(diào)控越漲價的局面在今年9月27日得到改變，隨著央行提高第二套房首付和利率的一紙強(qiáng)政，廣州樓價終于剎車。值得注意的是，“9.27”只不過是壓死駱駝的一根稻草，隨后的一個多月內(nèi)，政府多次運(yùn)用貨幣和金融政策，買房必升值、投資必賺錢的市場預(yù)期終于得到逆轉(zhuǎn)，再加上銀行房貸緊縮，廣州樓市陷入成交寒冬，開發(fā)商不得不打折促銷，11月錄得房價下跌千元便在情理之中。

　　不過，有專家昨晚在接受記者采訪時分析，11月房價下跌的另一個原因可能是花都成交量大漲，因為根據(jù)市國土房管局統(tǒng)計，10月花都簽約面積僅為1.67萬平方米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該區(qū)10萬平方米的月均成交量，這也導(dǎo)致10月廣州房價環(huán)比猛升19.5%.而11月花都成交量有可能恢復(fù)，再次把全市均價拉低。

　　后市：觀望期絕非一兩個月

　　11月樓價急降，明年后市如何，市民值得買樓嗎？

　　相關(guān)學(xué)者和專家在接受記者采訪時表示，從12月仍不斷出臺調(diào)控政策來說，目前可以確定的是，本輪觀望期將比較長，絕非一兩個月。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科就直言，明年全年的調(diào)控會比過往幾年更加嚴(yán)厲，新政帶來的觀望期將持續(xù)15個月。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜亦表示，明年將是廣州地產(chǎn)的“調(diào)整年”，一些高估樓盤的房價將回調(diào)。

　　不過，也有認(rèn)為觀望期在半年左右的，合富輝煌首席分析師黎文江分析說，影響明年樓價走勢共有10個因素，五個“正相關(guān)”五個“負(fù)相關(guān)”。其中，“負(fù)相關(guān)”包括貨幣政策從緊、房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)；土地放量、余貨多：“90/70”產(chǎn)品增加，外圍供應(yīng)增加；限價房開始入市，分流市場需求；受調(diào)控和高樓價影響，觀望加重五因素。而“正相關(guān)”則有國民經(jīng)濟(jì)和居民收入持續(xù)增長，人民幣升值和資金流動性過剩；地鐵、大型市政項目等不斷完善，居住價值提升；更嚴(yán)格的土地政策，取地成本上升，但上升速度放緩；開發(fā)成本仍將保持上升趨勢；發(fā)展商上市融資，市場集中度越來越高，影響市場能力增加。他預(yù)計當(dāng)中五個促使樓價上升的因素仍然占主要位置，而且會在明年“五一”以后陸續(xù)見效，所以預(yù)計樓市將在明年“五一”后復(fù)蘇，樓價也將隨之上漲。

　　開發(fā)商：不會赤裸裸地降價

　　其實，不管觀望期是半年、還是15個月，開發(fā)商年關(guān)難過已是必然，最近市場頻繁打折、低價開盤便是明證。而隨著千元跌幅官方數(shù)據(jù)的出臺，開發(fā)商日子恐更不好過。

　　“謹(jǐn)慎、低調(diào)”。昨晚，有開發(fā)商向記者如此表示，其認(rèn)為，整個市場下去了，單個項目不可能逆市而為，強(qiáng)行升價，而只能先修好“內(nèi)功”，如做好園林，搞好社區(qū)配套等，為樓盤添加附加值，來吸引買家置業(yè)。但是該開發(fā)商也明確表示，不會“赤裸裸”地降價，因為降價是對前期業(yè)主的不尊重，影響企業(yè)聲譽(yù)。

　　另有開發(fā)商向記者表示，明年老板在制定任務(wù)時，不會像今年這么重。因此，項目推貨的時點可適當(dāng)把握，上半年市場不好，不如不推，等下半年市場活躍才入市。

　　市民：現(xiàn)在“抄底”早了點

　　“下降1000多元，太多了吧”，昨晚，記者還采訪了一些廣州市民，對樓價急跌的情況，一些買房不久的“房奴”紛紛嘆苦。潘小姐是一所職業(yè)學(xué)校的老師，已有一套住房。今年8月，看著房價不斷上漲，她東拼西湊20多萬元在東圃買了一套二手房，均價9000多元/平方米。聽到房價下跌，她第一反應(yīng)就是后悔。“還會跌嗎？早知道真不應(yīng)該買，現(xiàn)在供得很辛苦，又租不起價。”

　　同時，更多市民對樓市下跌感到正常，不少人表示，會繼續(xù)觀望一段時間，“買樓和買股票不一樣，買漲不買跌，現(xiàn)在‘抄底’早了點，看看再說”。

　　廣深皆跌珠海獨漲

　　11月均價6707元/平方米，上漲26.25%，其中香洲預(yù)購均價破萬元

　　珠海香洲區(qū)商品住房預(yù)購均價每平方米突破一萬元！近日，珠海統(tǒng)計局和市房地產(chǎn)登記中心聯(lián)合發(fā)布數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，全市不管是新建商品住房交易均價還是二手房交易均價、全市商品住房預(yù)購均價都有所上漲。其中，香洲區(qū)商品住房預(yù)購均價更是超過10000元/平方米。

　　數(shù)據(jù)大熱：香洲預(yù)購均價過萬

　　珠海市統(tǒng)計局日前發(fā)布11月房價相關(guān)數(shù)據(jù)。上月全市新建商品住房交易均價6707元/平方米，比上月上漲26.25%，其中香洲區(qū)8631元/平方米，上漲20.96%；斗門區(qū)3192元/平方米，上漲6.11%；金灣區(qū)3364元/平方米，上漲16.91%.而在預(yù)購價上，全市商品住房預(yù)購均價7496元/平方米，對比上月上漲28.21%，香洲區(qū)更是突破一萬元，為10244元/平方米，對比上月上漲18.21%，斗門區(qū)3278元/平方米，上漲3.63%；金灣區(qū)3756元/平方米，上漲13.81%.在二手房上，交易數(shù)據(jù)顯示，11月全市二手住房交易均價3555元/平方米，對比上月上漲2.48%.

　　除價格外，市場交易量也有所增加。上月全市新建商品住房交易面積35.9萬平方米，交易金額24.09億元，對比上月分別上升32.45%和67.22%.其中香洲區(qū)新建商品住房交易面23.07萬平方米，對比上月上升51.48%.

　　分析：對比優(yōu)勢政策影響

　　對于出現(xiàn)的幾項數(shù)據(jù)皆大熱原因，有業(yè)內(nèi)人士分析，其一是因為股市振蕩調(diào)整，許多投資客又把資金流向樓市，觀望氛圍減緩，再加上珠海整體房價比起廣州、深圳而言，還是具有價格優(yōu)勢。其二是因為從10月開始，市地稅局加強(qiáng)二手房統(tǒng)籌征管，取消原來以評估價格作為計稅依據(jù)的做法，改為以契稅價格作為參考價格征收房地產(chǎn)稅，導(dǎo)致11月全市二手住房交易均價上升。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來，物價上漲壓力較大，資產(chǎn)價格上揚(yáng)也較快，國家近期運(yùn)用金融杠桿，加大了調(diào)控力度，特別是針對房地產(chǎn)市場的“新政”、“新規(guī)”，都產(chǎn)生累積的效應(yīng)。深圳樓市十一長假期間的突然冷清，給了持續(xù)高價位運(yùn)行的房地產(chǎn)市場一個警示。但是，相鄰的珠海市區(qū)樓盤由于價格上的“洼地”，得天獨厚的自然環(huán)境，仍然吸引了大批來自外地的看房主，珠海的樓價還在漲。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，早在今年7月，珠海主城區(qū)香洲區(qū)預(yù)購均價就首次突破7000元/平方米，為7511元/平方米；而在8月，更是首次突破8000元，為8117元/平方米。而10月珠海商品住房交易均價，雖然總體價格均為下降。但在商品住房預(yù)購均價方面，香洲區(qū)又首破8500元，為8666元/平方米。在上月，由于華發(fā)世紀(jì)城別墅和九洲花園三期、金珠園、東方傲景峰等海景高價樓盤影響，更是帶動商品住房預(yù)購均價突破一萬元，為10244元/平方米。

　　警惕：調(diào)控帶來的滯后性

　　但上升的數(shù)據(jù)并不意味著珠海目前的樓市局面良好，相反有專家認(rèn)為珠海可能到了“拐點”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對比周圍，珠海房價或許還有一定空間，珠海樓價在深圳等地炒家的強(qiáng)力進(jìn)入過程中，仍舊會持續(xù)上升，但也不能小看了國家對商品房進(jìn)行的調(diào)控，珠海地產(chǎn)市場不可能不受影響，目前只是“由于慣性與滯后性的原因，現(xiàn)在可能還不明顯”。

　　而在二手房上，因為原來二手房買賣雙方為了規(guī)避繳納更多的營業(yè)稅，都將評估價格“做低”，而從10月開始，市地稅局取消以評估價格作為計稅依據(jù)的做法，改為以契稅價格作為參考價格征收房地產(chǎn)稅，二手房價格必然抬升，因此，“二手房交易均價真實上漲幅度其實沒有數(shù)據(jù)顯示得那么高”。

　　(備注：a、商品住房包括住宅和別墅。b、商品住房交易均價是商品住房交易金額除以交易面積求得，此指標(biāo)特點是月度間數(shù)據(jù)波動較大，容易受高、低價樓盤交易結(jié)構(gòu)影響。)