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　　政府應(yīng)視保障性住房為職責(zé)

　　Q：國內(nèi)現(xiàn)在講解決低收入家庭的住房問題，但有意思的是國內(nèi)的地方政府可能不知道把低收入家庭的住房往哪放。有人開玩笑說放在“湯臣一品”旁邊的話，“湯臣一品”肯定要降價。其實，社會階層的劃分在居住上是否應(yīng)該有所體現(xiàn)，我們應(yīng)該如何看待這個問題？

　　時寒冰：在我研究低收入家庭住房問題的時候，發(fā)現(xiàn)一個非常有趣的現(xiàn)象，目前世界上發(fā)達(dá)國家的社會保障性住房鮮有建在郊外的，基本上都在市中心。這種情況可能與我們想象的不一樣。在美國，僅1940-1970年期間，全美建設(shè)了130萬套公共住房，74%的公共住房建在市中心；在日本，其廉租房“扎堆”建在大城市，其中，東京、大阪和名古屋三大城市的廉租房占日本全部廉租房的50%以上——這些廉租房都是建在距離市中心很近的地段。

時寒冰：中國傳媒人聯(lián)盟特約觀察員   上海證券報評論主編

　　發(fā)達(dá)國家為什么要把社會保障性住房建在市中心地帶呢？一是為了降低窮人包括交通在內(nèi)的生活成本，使其充分享受更齊全的公共設(shè)施。二是為低收入者提供更多的就業(yè)機(jī)會，從而，使其有機(jī)會通過努力逐步擺脫貧困。三是避免社會的貧富對立，促使社會日趨和諧。

　　并且，發(fā)達(dá)國家的社會保障性住房都不是集中建在一起的，而是“交叉”建設(shè)的。所謂的“交叉”包含兩層意思，一是小區(qū)與小區(qū)之間的交叉。二是同一小區(qū)社會保障性住房與市場化住房的交叉，典型的如法國，現(xiàn)在法國開發(fā)商開發(fā)大型樓盤，必須向法國政府承諾其所建住宅含有一定比例的廉租房。法國這樣做也是接受過去的教訓(xùn)，過去法國在郊外相對集中建設(shè)廉租房，形成貧民區(qū)，加劇貧富對立，最終引發(fā)2005年的大騷亂。

　　對比一下我國的情況，就很容易發(fā)現(xiàn)西方國家的遠(yuǎn)見。北京天通苑、回龍觀等超大型居住區(qū)是經(jīng)濟(jì)適用房聚集區(qū)，加上周圍的類似小區(qū)，總建筑面積超過千萬平方米。天通苑小區(qū)逐漸形成一個近30萬人口、名副其實的超大居住社區(qū)，已經(jīng)相當(dāng)于一個中等城市規(guī)模。由于這里遠(yuǎn)離市中心，公共設(shè)施落后，就業(yè)機(jī)會少，從而，使這一帶形成一個龐大的貧困帶，由此引出的問題層出不窮，近幾年，僅北京市政協(xié)提出的針對性的解決方案就達(dá)到38件。所以，我提出，政府千萬不要以施舍的心態(tài)提供社會保障性住房，而應(yīng)該將其視為自己的職責(zé)，盡心盡力地去做，并且做好。當(dāng)然，這需要有嚴(yán)格的制度與合理的激勵機(jī)制相配套，否則，政府官員就缺少足夠的動力。我國的社會保障性住房建設(shè)停滯甚至被懸空，就與此不無關(guān)系。雖然不一定非得把社會保障性住房建在“湯臣一品”旁邊，但政府至少也不應(yīng)該把它建在生活不便的郊外，尤其不能集中興建。

　　葉檀：美國著名房地產(chǎn)大嘴特朗普收獲了更多的美國式的對于炫耀的英雄人物的歡呼，而中國的房地產(chǎn)大嘴任志強(qiáng)遭遇到的更多的是猛烈的炮轟。

葉檀：《每日經(jīng)濟(jì)新聞》首席評論員  評論版主編

　　任志強(qiáng)畢竟不是特朗普，他們面對的是截然不同的環(huán)境。特朗普面臨的環(huán)境是，在二戰(zhàn)以后，政府已經(jīng)有了一整套較為完善的面向中低收入階層的住房體系；而我國政府受到各種因素制約，5%的廉租房尚且難保，更不用說許多本該補(bǔ)貼給城市中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房落到了尋租者手中，使他們開著小車安心當(dāng)起寓公。

　　更加不同的是，美國地廣人稀，土地私有，土地不可能成為主要的長期的投資品種，低收入者在紐約無法落腳，很可能到偏遠(yuǎn)的州買上一塊地，運上一車建材自己蓋房；但中國人地矛盾極端尖銳，保障18億畝耕地的紅線與土地國有制使得土地成為堪與石油、煤炭并肩的稀缺資源，加之城市化進(jìn)程正在中途，源源不斷的人口涌入城市改善生活質(zhì)量，而資本時代投資品種相對匱乏，導(dǎo)致土地與房地產(chǎn)價格急升，地方政府、房地產(chǎn)商、投資者甚至銀行，都成為房地產(chǎn)市場價格的“共謀”者。這與日本泡沫破裂之前非常相似，地少人多房地產(chǎn)具有極大的投資價值，房價扶搖直上超過了大多數(shù)民眾的承受能力，因此媒體上連篇累牘地刊登攻擊房地產(chǎn)的文章。

　　房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)者應(yīng)各盡其職

　Q：我們今天突然間發(fā)現(xiàn)中國人變得很脆弱，大家可能接受不了的現(xiàn)實是“湯臣一品”定11萬元，可能不是從價格上接受不了，而是接受不了開發(fā)商的銷售定位，他們認(rèn)為那是賣給富人的？

　　時寒冰：我個人認(rèn)為，“湯臣一品”是企業(yè)在產(chǎn)品定位方面嚴(yán)重脫離現(xiàn)實的一個經(jīng)典失敗案例：一是它沒有被市場接受，房屋難以銷售出去。二是因涉嫌捂盤惜售被查，甚至被人視為調(diào)控政策路上的絆腳石。三是作為一個高房價的標(biāo)桿，“湯臣一品”在民眾中口碑很差。也就是說，無論從企業(yè)形象還是業(yè)績，還是與政府有關(guān)部門的關(guān)系來看，“湯臣一品”都是失敗的。

　　近年來，房價的飛速上漲在不斷惡化住房這一民生問題，作為其中的一個符號，“湯臣一品”在某種程度上扮演了一個“惡”的角色——它不僅是中國高房價的最典型象征，也是中國房地產(chǎn)業(yè)暴利的一座“豐碑”。“湯臣一品”拓展了商品房定價的自由發(fā)揮的空間。任何一個樓盤，一旦與“湯臣一品”相比，立即顯示出“低價位”的優(yōu)勢；任何一個樓盤，一旦與“湯臣一品”相比，都可以說自己是“薄利”。“湯臣一品”在價格和暴利兩個方面的引領(lǐng)作用，無疑是與民眾的利益訴求相沖突的。從這個角度來看，“湯臣一品”定價每平方米11萬元，引起民眾不滿是必然的，是早就注定了的。

　　當(dāng)然，作為一家以盈利為目的的企業(yè)，“湯臣一品”或許并非在故意向普通民眾和國家宏觀調(diào)控政策發(fā)出挑釁，而是其產(chǎn)品定位與公共利益發(fā)生了激烈的碰撞，尤其是在目前這一特定時期，“湯臣一品”承載了民眾的一部分不滿和怨氣。

　　中國傳統(tǒng)上是不喜歡露富的，“湯臣一品”每銷售一套住房就會成為天下媒體關(guān)注的新聞，在這種情況下，誰去“湯臣一品”買房無疑就是在向天下宣示自己的財富。在貧富差距逐漸拉大的今天，有哪個富人愿意興高采烈地生活在這樣的焦點下呢？“湯臣一品”的銷售業(yè)績本身，就充分說明其產(chǎn)品定位未得到市場的認(rèn)可。但“湯臣一品”表現(xiàn)出一種匪夷所思的強(qiáng)硬——堅決不降價。與西方國家不同，我國的商品房是不落地的，即買房不包括土地的所有權(quán)，只有使用權(quán)，其使用期限只有70年，70年過后就存在著很大的變數(shù)。這本身的折舊因素，就使得“湯臣一品”的強(qiáng)硬堅持面臨著更大的市場風(fēng)險，同時，也面臨著調(diào)控風(fēng)險。因為“湯臣一品”涉嫌“捂盤惜售”，房市調(diào)控繞不過“湯臣一品”這個典型。

　　因此，民眾普遍反感“湯臣一品”，不僅僅是因為它是賣給富人的，更關(guān)鍵的因素是，作為一個符號或者標(biāo)桿，“湯臣一品”讓人們看到了房價未來可預(yù)期的更大的上漲空間，這一引領(lǐng)作用顯然與民眾的利益訴求存在嚴(yán)重的沖突，同時也與政府的調(diào)控意圖發(fā)生沖突。所以，“湯臣一品”是非常失敗的案例。

　　葉檀：任志強(qiáng)的為富人建房、房產(chǎn)投資有理論等等宣言被視為商人無良的鐵證，但同樣的內(nèi)容由美國房地產(chǎn)商特朗普說出口時，美國公眾對此毫無反應(yīng)，壓根就沒有受到什么刺激，曼哈頓的社團(tuán)關(guān)心的是特朗普缺乏審美趣味的摩天大樓是否有礙觀瞻，政府關(guān)心的是特朗普冒著的減稅案依據(jù)是否充足，對于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)影響如何，各方均對大樓的售價不置一詞。你特朗普廣場就算開價幾百萬美元，能夠賣得出去是你的本事，與我何干？

　　能否容忍豪宅，這是一個無需深究的問題，如果我們允許財富梯級分布，那么，就應(yīng)該允許房產(chǎn)也象財富一樣呈梯級分布，一個正常的市場，會讓銷售率來證明房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的判斷能力。如果一個房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)者各盡其職，政府負(fù)責(zé)廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)商品房，而銀行與資本市場與政府擔(dān)保的信貸機(jī)構(gòu)分別面向不同的貸款者，滿足不同消費階層的需求，房地產(chǎn)還原為房地產(chǎn)的本來面目，任志強(qiáng)也不會再從房地產(chǎn)商變身為半政治人物，有可能也象特朗普一樣，辦一檔廣受歡迎的類似《學(xué)徒》這樣的電視節(jié)目，他的大嘴只能落實于紙面上，實在是可惜了。

　　高房價易制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　Q：我們發(fā)現(xiàn)的另一個有趣的現(xiàn)象是，自2006年開始，中國開發(fā)商在不斷地刷新著中國的富豪榜，他們可能是更為現(xiàn)實的富人，在短短的幾年里中國房地產(chǎn)富豪已經(jīng)開始逼近香港富豪。從中國社會層面來看，當(dāng)前的高房價對社會的損害到底存在于那些方面？這樣的損害最終是否會導(dǎo)致開發(fā)商自身成為受害者？

　　時寒冰：在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，富豪產(chǎn)生的速度與房價上漲的速度幾乎是同步的——房價上漲為開發(fā)商帶來更豐厚的利潤，催生出更多富豪。同時，富豪產(chǎn)生的速度與民眾不滿的聚集也幾乎是同步的。對于民眾而言，中國許多富豪簡直象是突然從天上掉下來的，絕大部分富豪的特點是“一夜暴富”，而這種暴富最容易給人以想象的空間。加之富豪榜上的富豪一個接一個地出事，這強(qiáng)化了公眾對富豪錢財來得不正當(dāng)?shù)挠∠?。尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域。由于房價持續(xù)快速上漲，越來越多的人買不起房，被市場無情拋棄，這強(qiáng)化了人們的被掠奪感。低收入者由于社會保障性住房供應(yīng)不足，居住問題尚且不能得到解決，遑論中等收入者？而這些人無一不對暴富起來的開發(fā)商心存憎惡。

　　國務(wù)院日前下發(fā)的24號文明確把過去社會保障性住房的供應(yīng)對象，從“中低收入者”改為“低收入者”，那么，中收入者對房價走勢的敏感度將進(jìn)一步增強(qiáng)。尤其是國務(wù)院24文下發(fā)后，人數(shù)眾多的中等收入者(即“夾心層”)不得不把市場作為解決住房問題的惟一渠道，而房價的每一次上漲都在使他們遠(yuǎn)離自己的住房夢。

　　政府社會保障性住房的供應(yīng)不足，強(qiáng)化了人們對高房價的不滿，因為在這種情況下，靠市場實現(xiàn)住房夢幾乎是惟一渠道。顯然，高房價導(dǎo)致的一個直接后果是，貧富的進(jìn)一步對立，人們對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的富豪本能地報有反感乃至憎惡的情緒。如果說高房價給民眾帶來了不安全感，這種貧富對立無疑也會給富豪們帶來不安全感。但是，這還不能說這最終會給開發(fā)商帶來什么損害，在現(xiàn)階段，開發(fā)商仍是強(qiáng)勢者，他們通過捂盤惜售、囤積居奇等方式，不斷推高房價上漲，惡化民生問題。在民眾心目中，這些不良開發(fā)商是麻煩的制造者而不是麻煩的受害者。事實上，真正的受害者是那些既沒有資格享受政府提供的社會保障性住房，又沒有能力從市場上購買商品房的“夾心層”，這一階層的住房問題早晚會成為政府不得不面對的問題。

　　高房價不僅容易損害民生，而且，容易制約我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。眾所周知，消費、投資和出口被認(rèn)為是推動經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的“三駕馬車”，但我國經(jīng)濟(jì)增長殘缺了一駕馬車。過去15年，我國固定資產(chǎn)投資和出口合計占到GDP總值的大約80%，并且仍在以每年25%到30%的速度增長。而消費則逐漸滑落至歷史低點。之所以導(dǎo)致這種結(jié)局，與高房價對民眾財富的蠶食有關(guān)，高房價擠壓了民眾在其他領(lǐng)域的消費，成為制約內(nèi)需拉動的一個極其重要的因素。

　　所以，我認(rèn)為，惡性推高房價正在給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來越來越大的負(fù)面作用，同時，惡性推高房價也正在逐漸埋葬國人的幸福預(yù)期。如果聽任房價繼續(xù)瘋漲，其后果必然是災(zāi)難性的。

　　葉檀：在成份復(fù)雜的利益共同體中，房地產(chǎn)商是最容易也是最安全的攻擊對象。

　　首先，房地產(chǎn)商很富，但不誠信。即便資金流緊崩得快要斷裂，房地產(chǎn)商依然名車豪宅，中國房地產(chǎn)商是所有商人群體中出手最大方的。這牽涉到一個微妙的心態(tài)，財富往往是來得容易去得快，象葛郎臺似的一分一厘摳著花不是他們的作派。國內(nèi)房地產(chǎn)商身價暴漲，通過各種富豪榜刺激著在高房價下煎熬的民眾。“2006年胡潤百富榜”的前10位富豪有6位主營房地產(chǎn)，而“2006年胡潤房地產(chǎn)富豪榜”，50位房產(chǎn)富豪總財富高達(dá)2010億元，上榜門檻為15億元，居所有行業(yè)榜單之首。與此形成鮮明對比的是，地產(chǎn)企業(yè)“百富榜”位列前矛和“納稅榜”忝居末尾。今年4月財政部的調(diào)查顯示，接受調(diào)查的39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，共查出資產(chǎn)不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率卻高達(dá)26.70%，隱瞞利潤超過一半，部分房產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤率高達(dá)57%。中國房地產(chǎn)商的財富累積速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世界其他市場。而大多數(shù)民眾有理由認(rèn)為，這是對他們財富的掠奪。

　　第二，房地產(chǎn)商在目前的中國房地產(chǎn)環(huán)境下，與地方政府形成利益同盟，后者靠土地壟斷而前者靠提高房價將房地產(chǎn)價格釘死在普通人無法企及的位置上。既然攻擊壟斷有所方便，攻擊高價便成為最安全最便捷的情緒宣泄口，這是情緒轉(zhuǎn)移，開發(fā)商面對此景最好的辦法是謹(jǐn)言慎行，因為任何辯解都會被憤怒的口水淹沒，從而坐實罪證。

　　實際上，目前房地產(chǎn)問題復(fù)雜到難辨真?zhèn)蔚某潭?，筆者自己的文章也常遭遇誤解，你明明在說投資理念，但憤怒的雞蛋迎面砸來，因為人們認(rèn)為你在為房地產(chǎn)商開脫，所以，你就是房地產(chǎn)商的走狗。這就是一個偽市場化的市場遭遇的困境，很少有人能夠心平靜氣地好好說話，就事論事。而任志強(qiáng)的大嘴在這樣的背景下當(dāng)然成為情緒池，可以想象，如果任志強(qiáng)像特朗普一樣，身陷破產(chǎn)危機(jī)還坐著私人飛機(jī)滿世界招搖，給離婚的前妻一千萬美元分手費，大概會被撕成碎片。

　　在目前中國的市場背景下，開發(fā)商就是不招搖也是聚光燈的焦點，任志強(qiáng)如果以特朗普為師，就是一種典型的四面樹敵的自噬行為。

　　中國的房地產(chǎn)商既是高房價的制造者，也終將成為高房價的受害者，他們是口水仗的主角，也經(jīng)常成為社會情緒的替罪羊。但所有的人終將面對現(xiàn)實，即一些核心制度不改，只收緊地根與銀根房地產(chǎn)市場將會飛升至天。