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　　萬(wàn)科、金地拍地事件追蹤：東莞“地王”事件透視拍地濁流

　　關(guān)注萬(wàn)科、金地東莞事件，不是因?yàn)樗鼈兪巧鲜泄?，而是從本次事件中折射出的土地出讓制度的弊端。目前的土地制度已?jīng)成為政府的“錢(qián)袋子”，為了財(cái)政收入，政府積極營(yíng)銷(xiāo)土地或者包裝、炒作土地的做法就值得我們反思。例如7月24日剛誕生的“中國(guó)地王”，就是長(zhǎng)沙政府炒作的“政績(jī)”。而土地招、拍、掛制度，特別是拍賣(mài)的方式，價(jià)高者得不僅造成地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的寡頭經(jīng)濟(jì)，也給遏制高房?jī)r(jià)設(shè)置了諸多障礙，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。為此，本期就萬(wàn)科、金地東莞事件采訪(fǎng)了律師、事件的當(dāng)事人以及部分專(zhuān)家學(xué)者，以期從土地出讓制度的層面上探討房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　律師點(diǎn)評(píng)：拍賣(mài)程序無(wú)瑕疵，但有違公開(kāi)、公平原則

　　就萬(wàn)科、金地東莞拍地事件我們采訪(fǎng)了熟知拍賣(mài)法的北京建元律師事務(wù)所楊思東律師，楊律師認(rèn)為：

　　拍賣(mài)活動(dòng)拍賣(mài)師才是主角。拍賣(mài)活動(dòng)有法可依，拍賣(mài)人獨(dú)立依法從事拍賣(mài)活動(dòng)。但在具體實(shí)施土地拍賣(mài)過(guò)程中，委托人，競(jìng)買(mǎi)人往往非常強(qiáng)勢(shì)，隨意性太強(qiáng)，他們的行為也間接造成了拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)混亂，甚至中斷的局面，這也是人們指責(zé)疑有黑幕的起因。具體到本次土地拍賣(mài)，政府的形象受損，土地出讓的財(cái)政收入又減少了，實(shí)在是得不償失。

　　買(mǎi)受人能否按約支付款成了遺忘的角落。在土地拍賣(mài)中，強(qiáng)勢(shì)的買(mǎi)受人往往與政府有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，買(mǎi)受人是否按照約定支付地價(jià)款通常成為秘密，這與拍賣(mài)的公開(kāi)，公平和公正原則相違背。希望媒體不僅僅關(guān)心“廣東地王”“深圳地王”這樣的話(huà)題，更應(yīng)關(guān)心買(mǎi)受人是否向當(dāng)?shù)卣醇s付清地價(jià)款。

　　專(zhuān)家視線(xiàn)：透過(guò)“地王”看地產(chǎn)之憂(yōu)

　　此次拍出的“地王”，遠(yuǎn)高出東莞地價(jià)，甚至一躍成為目前廣東省的“地王”，而如果不是拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)的諸多因素，該地塊最后將花落誰(shuí)家還很難說(shuō)，其價(jià)錢(qián)會(huì)繼續(xù)加到多少就更難預(yù)料了。謝總告訴記者，這塊地至少值30億以上，可見(jiàn)此“地王”價(jià)的驚人。透過(guò)這一事件，許多房地產(chǎn)業(yè)界人士也紛紛發(fā)表了看法。本文摘錄在地產(chǎn)界小有名氣的“深圳四杰”的觀(guān)點(diǎn)與讀者分享。

　　高海燕：土地交易機(jī)制需要反思

　　深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕

　　土地是“財(cái)神爺”，是地方政府財(cái)政收入的主要組成部分，是城鎮(zhèn)當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的“錢(qián)袋子”，因此地方政府積極開(kāi)展土地營(yíng)銷(xiāo)以獲取可觀(guān)的財(cái)政收入。這樣的土地交易機(jī)制是需要反思的。現(xiàn)在的土地交易不是土地出讓?zhuān)钦谧鐾恋貭I(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)包裝炒作，做高土地價(jià)格。此外，目前的土地規(guī)劃制度也存在一定缺陷。地方政府出讓土地是隔一段時(shí)間拿一塊地出來(lái)，短期內(nèi)讓大家同時(shí)瘋搶某塊地，從而推高局部地塊的地價(jià)，不斷提升整體的土地價(jià)格。政府應(yīng)該把一段時(shí)間內(nèi)要出讓的土地做整體規(guī)劃，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)土地供應(yīng)量能有真實(shí)的判斷。采用招、拍、掛等方式出讓土地本身是進(jìn)步的，但是，不能只做表面文章，要從本質(zhì)上解決問(wèn)題。

　　茅巍：土地招、拍、掛仍需探討

　　深圳城市策略地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理、深圳方略地產(chǎn)研究中心主任

　　現(xiàn)在我們用招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌三種模式，是不是最好的土地出讓模式，確實(shí)是需要探討的，特別是拍賣(mài)的方式。最近政府推出地塊更多的是采取招標(biāo)的方式。拍賣(mài)容易引發(fā)互相搏殺，價(jià)高者得，不容易理性地去操作。市場(chǎng)土地供應(yīng)緊缺，房?jī)r(jià)不斷攀升，如果不從土地一級(jí)市場(chǎng)這個(gè)“龍頭”上去遏制高房?jī)r(jià)，那么政府并沒(méi)有真正地站到一個(gè)宏觀(guān)調(diào)控的高度上來(lái)，這就反而助長(zhǎng)了現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫。東莞出現(xiàn)的這種“搶地”局面，如果不加以警惕，有可能會(huì)給全國(guó)的房地產(chǎn)帶來(lái)一些不好的示范效應(yīng)，甚至開(kāi)發(fā)商也可能沿著這個(gè)方向往下走，使得土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格越來(lái)越高，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　秦剛：房地產(chǎn)進(jìn)入圈錢(qián)的惡性循環(huán)

　　雅頌(中國(guó))文化機(jī)構(gòu)總經(jīng)理秦剛

　　這件事情其實(shí)反映出了中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的一種現(xiàn)狀，即陷入圈錢(qián)階段。房地產(chǎn)上市公司通過(guò)股市圈錢(qián)，然后用圈來(lái)的錢(qián)不顧一切代價(jià)地去獲取土地，進(jìn)而推升房?jī)r(jià)，并推升自己公司所擁有的土地資產(chǎn)的市價(jià)，然后再進(jìn)一步地以自己擁有的土地儲(chǔ)備去圈錢(qián)，用圈到的錢(qián)再到拍賣(mài)市場(chǎng)上去拍地……房地產(chǎn)上市公司陷入了一個(gè)非常不理性的惡性循環(huán)。這樣的惡性循環(huán)帶來(lái)的直接后果就是“寡頭經(jīng)濟(jì)”的形成。寡頭經(jīng)濟(jì)的特征就是金融資本和土地資本的緊密結(jié)合。由于“寡頭”手中握有土地，握有資本，并且獲得了媒體和相當(dāng)一部分理論家的支持，他們就操縱了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不理性上漲，進(jìn)一步拉高了全國(guó)的房?jī)r(jià)。目前是中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常好的一個(gè)發(fā)展時(shí)期，因此一定要非常警惕房地產(chǎn)的泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀(guān)面的打擊。“寡頭經(jīng)濟(jì)，通過(guò)萬(wàn)科拍出廣東地王這件事表露無(wú)疑，是值得警惕的。”

　　戴欣明：拍賣(mài)出問(wèn)題，政府形象受影響資深策劃人，戴欣明營(yíng)造學(xué)社總經(jīng)理

　　土地拍賣(mài)是價(jià)高者得，而工程投標(biāo)卻是價(jià)低者得，不得不說(shuō)整個(gè)招投標(biāo)體系有些不合理。香港也在招投標(biāo)，但是人家有70%的政府性住房，保證大部分人有房子住的前提下再“價(jià)高者得”。土地拍賣(mài)體現(xiàn)的是政府的形象，這樣的結(jié)果是有損其形象的。無(wú)論是拍賣(mài)師不負(fù)責(zé)任也好，是技術(shù)條件差也好，最后的結(jié)果都導(dǎo)致大家認(rèn)為政府做事“有點(diǎn)大意”。在資本主義和純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，寡頭們和政府的關(guān)系是息息相關(guān)的，這樣可能會(huì)給民眾一個(gè)不好的印象，以為這個(gè)公司和政府之間如何有默契，這個(gè)做法有損于政府形象。

　　“當(dāng)時(shí)有7家開(kāi)發(fā)商參加競(jìng)拍，到萬(wàn)科舉牌后，在喊‘第二次、第三次’時(shí)，拍賣(mài)師并沒(méi)有抬頭確認(rèn)是否有人舉牌，而且喊牌時(shí)間間隔很短，然后他就低下頭落槌了”，謝總告訴記者，“其實(shí)，在喊到第三次的時(shí)候我們已經(jīng)舉牌了，在場(chǎng)的人也都看到了，但是拍賣(mài)師因?yàn)榈椭^所以沒(méi)有看見(jiàn)”。

　　隨后金地要求觀(guān)看錄像以確認(rèn)其是否舉牌，“結(jié)果巧合得很，因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)只有一個(gè)攝像頭，舉牌的角落又恰巧不在視線(xiàn)范圍內(nèi)”。謝文云告訴記者，當(dāng)雙方出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，拍賣(mài)官表示遵照“價(jià)高者得”的競(jìng)買(mǎi)原則，該地塊拍賣(mài)理應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行競(jìng)價(jià)，但萬(wàn)科強(qiáng)烈反對(duì)。此外，謝總還說(shuō)，在商議此事如何處理的過(guò)程中，“拍賣(mài)相關(guān)人員接到的電話(huà)非常多，具體說(shuō)了什么我們也不知道，就知道最后的結(jié)果是拍賣(mài)有效。”

　　拍賣(mài)師前后兩次不同的態(tài)度，讓謝總不禁回憶起此次拍賣(mài)的異處。“拍賣(mài)師在拍賣(mài)剛開(kāi)始的時(shí)候，每一次報(bào)價(jià)都會(huì)有間隔的，并且會(huì)看一下臺(tái)下有沒(méi)有人舉牌。但當(dāng)萬(wàn)科叫到26.8億的時(shí)候，他在操作上與之前判若兩人，每次喊完沒(méi)有間隔，且低頭沒(méi)看下面情況，我們覺(jué)得里面有問(wèn)題”。拍賣(mài)師應(yīng)該在敲槌之前看下面的現(xiàn)場(chǎng)是否還有人舉牌，這樣快速地喊牌并迅速地敲槌，顯然“有失公平”。

　　盡管金地方面對(duì)此次的拍賣(mài)有諸多的疑問(wèn)，但記者問(wèn)及謝總是否就此事再到有關(guān)部門(mén)申訴時(shí)，他說(shuō)既然該地塊已經(jīng)拍給萬(wàn)科，他們就不想再追究了。至此，兩大房地產(chǎn)企業(yè)土地爭(zhēng)奪事件以萬(wàn)科獲勝而告終。

　　事件回放：萬(wàn)科、金地“拍地”變“搶地”

　　“現(xiàn)場(chǎng)簡(jiǎn)直太火爆了”，據(jù)參加7月12日在東莞舉行的拍賣(mài)會(huì)的某房地產(chǎn)公司代表林先生(應(yīng)采訪(fǎng)者要求，林先生為化名)回憶，“地價(jià)很快就超過(guò)8個(gè)億了，但在之后還是不斷有四五家公司同時(shí)舉牌。到下午四點(diǎn)的時(shí)候，甚至在一分鐘內(nèi)地價(jià)就從12億上升到13億。漲得太快了！”

　　直到現(xiàn)在，林先生想起這件事，還驚嘆得直搖頭。當(dāng)記者問(wèn)及萬(wàn)科與金地當(dāng)時(shí)的情況時(shí)，林先生表示“爭(zhēng)得太激烈了”，金地集團(tuán)先叫了18億，金地又一口價(jià)叫到19億，不到一分鐘的時(shí)間內(nèi)地價(jià)就跳了1億，“現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了掌聲和騷動(dòng)”。而在此之后，氣氛持續(xù)熱烈，當(dāng)叫價(jià)達(dá)到第199輪時(shí)，萬(wàn)科公司叫出了26.8億。“可能也是由于叫價(jià)輪數(shù)太多，叫價(jià)時(shí)間太長(zhǎng)，在喊了‘26.8億，第二次’無(wú)人應(yīng)答后，主持人很快就說(shuō)第三次然后敲槌了，成交價(jià)是26.8億元”。

　　頗具戲劇性的是，當(dāng)聽(tīng)到交易中心拍賣(mài)官一記響亮的槌聲，萬(wàn)科剛想歡呼勝利，金地集團(tuán)突然表示抗議，稱(chēng)其在主持人落槌前已舉牌叫價(jià)，而主持人因低頭落槌并沒(méi)有看到，因此要求重拍。萬(wàn)科表示強(qiáng)烈抗議，稱(chēng)依據(jù)《拍賣(mài)法》，拍賣(mài)結(jié)果應(yīng)以現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)師“落槌確認(rèn)”為準(zhǔn)，不可改變。雙方就這一問(wèn)題爭(zhēng)執(zhí)不休，現(xiàn)場(chǎng)一度十分混亂。

　　據(jù)林先生回憶，“現(xiàn)場(chǎng)所有的人都看到金地舉牌了，可惜錄相上就是看不到，東莞的拍賣(mài)條件實(shí)在太差了，只安一個(gè)攝像頭，太不合理了”。

　　雖然林先生一直強(qiáng)調(diào)不便對(duì)結(jié)果發(fā)表評(píng)論，但對(duì)于拍賣(mài)師工作的失誤，他還是覺(jué)得很遺憾，“其實(shí)這些情況如果單從技術(shù)層面上講是完全可以避免的，以前都是電子系統(tǒng)拍賣(mài)的，每一筆出價(jià)都在屏幕上顯示?？烧l(shuí)知道等到這次臨拍之前，整套系統(tǒng)壞掉了，等于說(shuō)拍賣(mài)方在沒(méi)有任何解釋的情況下拍賣(mài)的。”

　　拍賣(mài)官見(jiàn)狀，立即暫停拍賣(mài)，并與土地交易中心領(lǐng)導(dǎo)、公證員閉門(mén)商議。拍賣(mài)官出來(lái)后，應(yīng)與會(huì)者要求播放拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)錄像。但當(dāng)時(shí)設(shè)置在大廳正中間的錄像探頭為旋轉(zhuǎn)式，無(wú)法確認(rèn)在拍賣(mài)官極其快速的喊“第一次”、“第二次”的同時(shí)，競(jìng)買(mǎi)席上舉牌的情況。于是拍賣(mài)官表示遵照“價(jià)高者得”的競(jìng)買(mǎi)原則，只要還有人舉牌，該地塊拍賣(mài)理應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行競(jìng)價(jià)，但萬(wàn)科表示反對(duì)。拍賣(mài)官第二次與土地交易中心領(lǐng)導(dǎo)、公證員退內(nèi)商議。大約在二十分鐘后，拍賣(mài)官宣布本次競(jìng)買(mǎi)成交。頓時(shí)會(huì)場(chǎng)抗議聲四起，但土地交易中心工作人員仍與萬(wàn)科代表簽訂成交確認(rèn)書(shū)。國(guó)土局負(fù)責(zé)人表示，金地公司如果不滿(mǎn)意，可以申請(qǐng)行政復(fù)議。