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　　廣州市國(guó)土房管局近日公布，今年內(nèi)將推出中心城區(qū)31宗地塊，用于緩解中心城區(qū)商品房的供需壓力。這些地塊包括15宗居住類閑置土地和通過(guò)司法途徑盤(pán)活再利用的16宗居住類爛尾地，總用地面積約63.7萬(wàn)平方米，總建筑面積約121.7萬(wàn)平方米。因此，在7、8兩個(gè)月，廣州市正在掀起一次推地?zé)岢薄?/p>

　　6月27日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布了關(guān)于9宗爛尾地的拍賣(mài)公告，這批土地于7月26日正式拍賣(mài)。7月初，該局再次掛出3宗爛尾地的出讓公告和6宗閑置地的出讓預(yù)告。統(tǒng)計(jì)顯示，這兩批出讓的18宗居住類爛尾地和閑置地的用地面積總計(jì)11.9萬(wàn)平方米，建筑面積總計(jì)41萬(wàn)平方米，可供應(yīng)商品住房約4500余套。

　　7月22日，廣州市國(guó)土房管局宣布：經(jīng)過(guò)依法調(diào)查聽(tīng)證等程序，廣州將再收回約37宗、約84萬(wàn)平方米閑置用地。另?yè)?jù)廣州市房管局介紹，還有11宗地塊正在后續(xù)整理當(dāng)中，預(yù)計(jì)也將在今年推向市場(chǎng)。屆時(shí)，廣州中心城區(qū)的土地供應(yīng)將增加約51.8萬(wàn)平方米，建筑面積約80.7萬(wàn)平方米，可供應(yīng)住宅約9000套。

　　廣州市政府加大土地供應(yīng)量，對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展有何直接影響？開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者能否從中獲得利益，達(dá)到雙贏？對(duì)此，時(shí)報(bào)地產(chǎn)將采訪了一些開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)專家以及市民。開(kāi)發(fā)商

　　●越秀區(qū)某小型開(kāi)發(fā)商：市區(qū)地塊我們沒(méi)戲

　　目前城中地塊越來(lái)越少，雖然政府不斷增加城區(qū)土地供應(yīng)，但每次都是大集團(tuán)在拍賣(mài)游戲中取勝。因?yàn)榇蠹瘓F(tuán)很多都是上市公司，他們對(duì)于利潤(rùn)的預(yù)期只要控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)就敢去拿地；而小開(kāi)發(fā)商由于資金壓力，對(duì)利潤(rùn)的考慮會(huì)更有顧慮，他們需要更高的利潤(rùn)才能維持正常的運(yùn)作。所以，如果政府推出市區(qū)的地塊，作為小開(kāi)發(fā)商的我們參與的積極性不大，因?yàn)槟玫降貕K的可能性非常小，這是陪跑的游戲。

　　作為小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們只有將目光轉(zhuǎn)向一些大集團(tuán)不愿意去的二線城市，或者通過(guò)自己的關(guān)系，尋找其他小型開(kāi)發(fā)企業(yè)一起合作拿地、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　●廣電地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷副總監(jiān)朱川：希望政府給予更明確的指導(dǎo)

　　廣電地產(chǎn)積極參與土地拍賣(mài)，并拍下三塊地塊，源于兩大原因：一是這些土地符合我們集團(tuán)的發(fā)展需求，二是我們看好廣州樓市未來(lái)的發(fā)展前景。雖然土地成本略高，但這是廣州樓市發(fā)展的必然結(jié)果。如果以后還有類似的地塊出讓，我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注。

　　政府部門(mén)以捆綁方式出讓土地，雖然在一定程度上會(huì)讓開(kāi)發(fā)難度有所加大，但從整體上看是一種好的解決方法，能夠很好地解決爛尾地的問(wèn)題，并且有利于廣州城市的整體建設(shè)。我們希望政府在這些土地的遺留問(wèn)題處理上能夠給予更加明確的指導(dǎo)，創(chuàng)造更好的條件讓我們?nèi)ソ鉀Q，從而達(dá)到雙贏的局面。

　　●番禺區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人：大發(fā)展商能從拍賣(mài)中獲益

　　我們是番禺區(qū)土生土長(zhǎng)的發(fā)展商，面對(duì)越來(lái)越多地產(chǎn)巨頭通過(guò)土地拍賣(mài)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，心里很高興，但又有一些擔(dān)心。高興的是，隨著這些巨頭的到來(lái)，番禺樓價(jià)肯定有一定幅度的上升，產(chǎn)品也會(huì)不斷提升，市場(chǎng)關(guān)注度也會(huì)越來(lái)越高；擔(dān)心的是，這些有實(shí)力的發(fā)展商將瓜分市場(chǎng)份額，我們的銷售壓力不斷加大，必須進(jìn)行自我創(chuàng)新和改革，這樣成本必將大幅上升。

　　大發(fā)展商能夠從土地拍賣(mài)中獲益：首先是成功進(jìn)入了番禺房地產(chǎn)市場(chǎng)，其次是他們的品牌將在番禺得到傳播推廣，最后是在產(chǎn)品銷售中獲得業(yè)績(jī)。

　　●白云區(qū)某樓盤(pán)營(yíng)銷總監(jiān)：中小發(fā)展商的日子更難過(guò)

　　最近廣州土地市場(chǎng)的熱鬧，對(duì)中小發(fā)展商來(lái)說(shuō)不是一件好事。創(chuàng)造新地王的不會(huì)是中小發(fā)展商，而被政府收回去的地塊卻有中小發(fā)展商的份；手中可開(kāi)發(fā)的地塊越來(lái)越少，地價(jià)又累創(chuàng)新高，以中小發(fā)展商的實(shí)力，成功投得地塊的機(jī)會(huì)也越來(lái)越小。這樣，中小發(fā)展商的日子會(huì)越來(lái)越難過(guò)，被淘汰的命運(yùn)在所難免。

　　為了尋找出路，中小發(fā)展商應(yīng)該加快發(fā)展速度，例如引入戰(zhàn)略合作伙伴或者尋求上市。面對(duì)目前越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，只有把企業(yè)做大了，才能避免被淘汰。于是，今年越來(lái)越多發(fā)展商走上市道路。

　　市民

　　●市民李先生：現(xiàn)在的房子我都買(mǎi)不起

　　現(xiàn)在我還是租房住，今年初本來(lái)想買(mǎi)房的，但最終還是沒(méi)買(mǎi)成，原因不是沒(méi)房子，而是沒(méi)有買(mǎi)得起的房子。政府最近加大土地推出量，讓市民也看到了未來(lái)居住的希望。

　　●番禺區(qū)業(yè)主梁小姐：大發(fā)展商拿地“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”

　　股票市場(chǎng)的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌法則”，在廣州土地拍賣(mài)市場(chǎng)也同樣適用。今后的地價(jià)走勢(shì)難以估計(jì)，面對(duì)不斷上漲的樓價(jià)，有實(shí)力的大發(fā)展商拿地時(shí)產(chǎn)生了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理——“現(xiàn)在不買(mǎi)，以后可能有錢(qián)也買(mǎi)不到”。

　　發(fā)展商不斷把地價(jià)推高，會(huì)直接影響到我們這些普通消費(fèi)者的消費(fèi)行為。因?yàn)榈貎r(jià)高了，就預(yù)示著未來(lái)樓價(jià)不會(huì)出現(xiàn)回落，為了不買(mǎi)更貴的樓，有能力的消費(fèi)者只能早日入市。

　　●白云區(qū)業(yè)主黃先生：樓價(jià)下跌的可能性越來(lái)越小

　　前段時(shí)間，各大發(fā)展商在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上進(jìn)行了一輪又一輪的“廝殺”，結(jié)果地價(jià)累創(chuàng)新高。這樣的地價(jià)，將對(duì)樓價(jià)起到極大的支撐作用，樓價(jià)往下跌的可能性越來(lái)越小。

　　不過(guò)，面對(duì)越來(lái)越高的樓價(jià)，市民的承受能力畢竟有限。發(fā)展商對(duì)未來(lái)過(guò)于樂(lè)觀，市民也跟著樂(lè)觀，一旦樓價(jià)下降，負(fù)資產(chǎn)肯定會(huì)不斷涌現(xiàn)。所以，我覺(jué)得作為普通消費(fèi)者應(yīng)該冷靜分析，不要超前消費(fèi)、過(guò)度樂(lè)觀。

　　專家

　　●滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌：開(kāi)發(fā)商重金追地風(fēng)險(xiǎn)大

　　從目前政府推出的土地情況來(lái)看，大部分都是老城區(qū)的地塊，還有一些爛尾項(xiàng)目?？梢钥闯觯M(jìn)入下半年，政府推出土地的力度加大了，希望通過(guò)增大土地供應(yīng)來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系。此外，政府還希望通過(guò)這一舉動(dòng)調(diào)節(jié)市民對(duì)樓價(jià)的預(yù)期心理，告訴市場(chǎng)以后的供應(yīng)不會(huì)少了。雖然樓價(jià)的“拐點(diǎn)”還不能確定什么時(shí)候出現(xiàn)，但從目前的發(fā)展情況來(lái)看，2年后樓價(jià)會(huì)逐步穩(wěn)定。

　　同時(shí)，從幾次土地拍賣(mài)的情況看，可能產(chǎn)生一些與目的相矛盾的地方。很多開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)樓市的預(yù)測(cè)太樂(lè)觀了，因此不惜重金拿地，頻頻產(chǎn)生新地王。我想提醒開(kāi)發(fā)商的是，拿地有風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自未來(lái)宏觀調(diào)控政策。近兩年不少地方樓價(jià)上漲的速度過(guò)快，政府不斷出臺(tái)調(diào)控政策，不排除下半年會(huì)有更直接的政策出臺(tái)。倘若開(kāi)發(fā)商以過(guò)高的地價(jià)拿地，一旦價(jià)格超過(guò)了市場(chǎng)的承受能力，開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　●中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜：政府應(yīng)加強(qiáng)行政干預(yù)

　　廣州市政府出臺(tái)了今年放地計(jì)劃之后，上半年沒(méi)有什么太大的動(dòng)作，因此樓價(jià)上漲的勢(shì)頭沒(méi)有得到抑制，短期內(nèi)樓價(jià)還會(huì)上漲，所以政府應(yīng)該加大土地供應(yīng)。

　　“穗七條”計(jì)劃“2007年供應(yīng)5.07平方公里土地”，如果完成不了這個(gè)目標(biāo)，今年至少應(yīng)該完成2~3平方米公里的供應(yīng)量，才能基本滿足市場(chǎng)的需求。如果完成不了這個(gè)基本供應(yīng)量，那業(yè)內(nèi)將十分看好后市，這樣會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤貨，房子也會(huì)越賣(mài)越貴。等到樓價(jià)下跌的那一天，開(kāi)發(fā)商就會(huì)有破產(chǎn)的危險(xiǎn)。所以，政府在抑制需求的時(shí)候更應(yīng)該增加供應(yīng)量，否則，例如禁止期房銷售等政策只會(huì)產(chǎn)生本末倒置的惡果。

　　從近來(lái)土地拍賣(mài)情況來(lái)看，政府目前放地還不算多，因此效果還不會(huì)太明顯。我認(rèn)為政府應(yīng)該加大周邊地區(qū)“雙限”地的推出，同時(shí)還應(yīng)該看到，土地“招拍掛”很容易產(chǎn)生地王，導(dǎo)致樓價(jià)上漲。開(kāi)發(fā)商對(duì)于這種土地拍賣(mài)形式也非?？鄲?mdash;—他們盡管手頭的在賣(mài)項(xiàng)目賺了不少錢(qián)，但同時(shí)手里的土地儲(chǔ)備空缺，今后的可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)了問(wèn)題。因此，政府有責(zé)任也有義務(wù)加強(qiáng)行政干預(yù)手段來(lái)引導(dǎo)樓市。

　　●宏展投資顧問(wèn)公司董事副總經(jīng)理程立志：樓價(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)只升不跌

　　增加土地供應(yīng)是穩(wěn)定樓價(jià)的重要舉措，目前很多地產(chǎn)公司都是上市企業(yè)，不惜成本去搶地，這不僅是為了增加手中土地存量，同時(shí)也希望升值手頭早先的土地價(jià)值，這樣企業(yè)的股價(jià)才會(huì)不斷攀升。這也是近來(lái)地產(chǎn)股瘋漲的一個(gè)重要原因。

　　目前的廣州樓市讓我想到了97年之前的香港樓市。當(dāng)時(shí)香港不少集團(tuán)瘋狂拿地，97年香港樓價(jià)達(dá)到最高峰之后便走下坡路，2003年到了最低谷，很多開(kāi)發(fā)商都破產(chǎn)了。目前的廣州樓市比較危險(xiǎn)，沒(méi)有永遠(yuǎn)只升不跌的價(jià)格。

　　●滿堂紅地產(chǎn)研究部肖文曉：土地市場(chǎng)趨于壟斷

　　為穩(wěn)定供求關(guān)系，近期政府不斷加大土地供應(yīng)，但依然難以滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求。拍出的地價(jià)屢創(chuàng)新高，個(gè)別地段的樓面地價(jià)甚至與周邊現(xiàn)有商品房的銷價(jià)相差無(wú)幾，這一方面表明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心；另一方面，土地成本的增加最終必然加在樓價(jià)內(nèi)，從而令樓價(jià)上漲勢(shì)頭難以抑制。

　　此外，土地“招拍掛”制度的實(shí)行，抬高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)門(mén)檻，有限的土地資源越來(lái)越集中于少數(shù)幾個(gè)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商手中，如果無(wú)法充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，趨于壟斷的市場(chǎng)同樣會(huì)使平抑樓價(jià)的難度增大。

　　●廣州中地行策略顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)徐建平：加大推地量未必能降低樓價(jià)

　　最近，廣州市政府推出了一系列土地，拿地的發(fā)展商基本上是在廣州土地儲(chǔ)備相對(duì)較少、手中資金比較充裕；而那些被回收的地塊的發(fā)展商，基本上都是手中有地但缺乏開(kāi)發(fā)資金。

　　為何每次土地拍賣(mài)都能吸引那么多有實(shí)力的發(fā)展商競(jìng)拍？我認(rèn)為，這主要是大發(fā)展商出于戰(zhàn)略發(fā)展考慮，想增加在廣州的開(kāi)發(fā)量，宣傳企業(yè)品牌；而土地拍賣(mài)本身比較安全，手續(xù)也比較簡(jiǎn)單，因而吸引了全國(guó)有實(shí)力的發(fā)展商前來(lái)競(jìng)拍。

　　有這么多有實(shí)力的發(fā)展商競(jìng)拍，地價(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)不同程度的攀升。只要競(jìng)拍的方式不變，地價(jià)就很難下降。因?yàn)閷?duì)于目前不斷上漲的樓價(jià)，地價(jià)有支撐作用，而老百姓收入不斷增加也會(huì)對(duì)樓價(jià)和地價(jià)有支撐作用；同時(shí)，政府不斷改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境，土地增值在所難免，樓價(jià)自然不會(huì)往下調(diào)。為了照顧中低收入市民的住房需求，政府應(yīng)該加大對(duì)保障住宅的建設(shè)力度，加快推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。

　　●華南理工大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王幼松博士：廣州土地壟斷不斷加劇

　　目前廣州樓價(jià)上漲幅度明顯過(guò)快，市民的承受力越來(lái)越有限，這證明了政府的調(diào)控不理想，于是不斷推出一些地塊，增加土地的有效供應(yīng)，加上今年底和明年初保障住宅不斷供應(yīng)市場(chǎng)，樓價(jià)的漲幅應(yīng)該可以得到控制，從而兌現(xiàn)政府年初的承諾。

　　從最近土地拍賣(mài)的情況來(lái)看，廣州土地價(jià)格比較高，開(kāi)發(fā)成本不斷增加，而政府的土地回收有利于增加土地供應(yīng)和有效利用資源；從拍賣(mài)結(jié)果來(lái)看，能夠成功拿地的發(fā)展商越來(lái)越少，土地壟斷不斷加劇。這樣的發(fā)展趨勢(shì)越來(lái)越跟香港相似，最后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)由幾個(gè)地產(chǎn)巨頭壟斷。

　　●著名房地產(chǎn)專家韓世同：土地出讓模式需改善

　　我覺(jué)得政府以捆綁的方式出讓土地并不好，這樣會(huì)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻提高，使土地資源更加向一些大的品牌開(kāi)發(fā)商傾斜。而且，不同地塊應(yīng)有不同的價(jià)格，每個(gè)開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略、需求也不一樣，所擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也不一樣，所以不應(yīng)該用捆綁的方式出讓。

　　此次政府部門(mén)在捆綁三塊地的同時(shí)，還臨時(shí)加了一塊市政用地的拆遷任務(wù)給開(kāi)發(fā)商，這讓本來(lái)就已經(jīng)偏高的地價(jià)百上加斤，讓開(kāi)發(fā)商的土地成本更高。高地價(jià)必然會(huì)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。近期土地出讓價(jià)格不斷上漲，必然會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，而消費(fèi)者則將成為最終的承擔(dān)者。

　　另外，目前的土地出讓模式還需改善。首先，目前進(jìn)入土地拍賣(mài)市場(chǎng)的門(mén)檻太低，連一個(gè)自然人都可以參與拍賣(mài)，而沒(méi)有考慮其開(kāi)發(fā)能力，我覺(jué)得在這方面應(yīng)該有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的限制。另一方面，“價(jià)高者得”的拍賣(mài)方式不夠合理，可以嘗試采用投標(biāo)的“價(jià)中者得”，這樣會(huì)使開(kāi)發(fā)商不敢亂出價(jià)，也能有效抑制房?jī)r(jià)因?yàn)楦叩貎r(jià)而不斷推升的問(wèn)題。

　　●廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理趙卓文：地價(jià)高將致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲

　　政府此時(shí)處理爛尾地，是一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)：首先可以在處理爛尾地的同時(shí)，很好地解決這些地塊對(duì)廣州城市發(fā)展的形象影響問(wèn)題；另外，在目前房?jī)r(jià)高企的情況下，政府可以在這些地塊當(dāng)中選擇部分作為“雙限”、“三限”試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　從市場(chǎng)的角度來(lái)看，最近的土地出讓并沒(méi)有帶來(lái)太多的驚喜，地價(jià)依然高企，這也必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。捆綁搭售的方式出讓土地，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不會(huì)造成太大的難度，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)相當(dāng)成熟。

　　●合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江：高地價(jià)未必會(huì)致高房?jī)r(jià)

　　政府選擇在近期處理爛尾地的問(wèn)題，是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。以前這些爛尾地都屬于“豬骨頭”，有很多遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在手中土地儲(chǔ)備充裕的情況下，都不太愿意接手這些項(xiàng)目。選擇開(kāi)發(fā)商“地渴”的時(shí)候處理這類土地，是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，因此每次土地拍賣(mài)都引來(lái)多家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，土地出讓的價(jià)格也得到保障。

　　最近以捆綁的方式出讓9塊爛尾地，也是解決爛尾地遺留問(wèn)題的一個(gè)非常好的方法。造成爛尾地的因素有很多，比如拆遷問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題等，爛尾地也有好有差，捆綁搭售不但有利于解決地塊的遺留問(wèn)題，也容易處理一些稍差的地塊出讓問(wèn)題。

　　同時(shí)，這樣的出讓方法也增加了開(kāi)發(fā)商的操作難度。雖然拍賣(mài)的地塊地面價(jià)格達(dá)到6000多元/平方米，但是由于其容積率較高，而且均位于市中心區(qū)域，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)還是會(huì)有保障，因此還是比較受他們歡迎的。

　　高地價(jià)未必會(huì)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)更多受供求關(guān)系影響。隨著土地供應(yīng)量的加大，未來(lái)的房?jī)r(jià)未必比現(xiàn)在高。

　　●DTZ戴德梁行研究顧問(wèn)部董事黎慶文：土地拍賣(mài)與調(diào)控樓價(jià)無(wú)直接關(guān)系

　　土地拍賣(mài)是一種市場(chǎng)行為，是發(fā)展商對(duì)地塊和未來(lái)前景的判斷，而調(diào)控樓價(jià)是政府行為，兩者不存在直接關(guān)系，但樓價(jià)上漲對(duì)地價(jià)有支撐作用。

　　據(jù)我所了解，目前廣州的房地產(chǎn)壟斷并不算嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年廣州十大發(fā)展商的開(kāi)發(fā)量占整個(gè)市場(chǎng)不到30%。目前活躍于土地拍賣(mài)市場(chǎng)的發(fā)展商，基本上都是一些上市公司，這些發(fā)展商的資金比較充裕，實(shí)力雄厚，而那些中小發(fā)展商基本上都退出了一級(jí)土地拍賣(mài)市場(chǎng)。

　　這些上市公司每年都有業(yè)績(jī)考核，拍得的地塊肯定不會(huì)囤積起來(lái)，但少量戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備還是有的，因?yàn)檫@些公司也要為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展作準(zhǔn)備。