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　　一、社會經濟環(huán)境

　　上半年廣東經濟運行保持快速增長態(tài)勢，完成國內生產總值13544.46億元，比上年同期增長14.3%，增幅同比基本持平。完成全社會固定資產投資3851.93億元，同比增長19.2%，增幅比上年同期下降1.27個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9238元，同比增長8.3%；扣除物價因素，實際增長6.2%。

　　二、數據分析

　　(一)房地產投資

　　1、完成開發(fā)投資

　　廣東房地產完成開發(fā)投資1001.17億元，同比增長32.11%，比全國增長高3.61個百分點；增幅同比上升8.85個百分點，比一季度加快3.97個百分點。固定資產投資占GDP比重為28.44%，比全國平均水平低22.29個百分點；房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重為25.99%，比全國平均水平高出7.74個百分點(見表1)。

　　按用途劃分的完成開發(fā)投資當中，住宅增幅在上年同期增長31.27%的基礎上，又有32.41%的增長；辦公樓、商業(yè)用房同比分別增長24.80%、16.00%，但兩者增長速度與上年同期40.08%、19.44%增幅相比下降；其他投資增長44.47%，與去年同期-5.92%增幅形成較大反差。數據表明，投資者對住宅的開發(fā)投資延續(xù)了今年一季度較高的回報預期，其它投資則成為新的投資熱點(見表2)。

　　2、開發(fā)資金來源

　　上半年到位資金1632.23億元，同比增長25.15%，比上年同期33.15%的增幅有所下降。其中，國內貸款376.92億元，同比增長24.50%，占本年到位資金的比重基本持平；外資48.24億元，同比增長97.11%，占本年到位資金比重增加1.08個百分點；自籌資金729.37億元，同比增長28.32%，占本年到位資金比重增加0.65個百分點；定金和預付款642.39億元，同比增長21.06%，占本年到位資金比重下降1.6個百分點。從資金來源看，自籌資金、外資增長趨勢較快，房地產開發(fā)投資資金較為充裕(見表3)。

　　(二)土地開發(fā)與購置

　　土地開發(fā)投資增長46.31%，土地開發(fā)面積則下降16.59%，表明開發(fā)商土地開發(fā)投資成本增大。土地購置投資增長85.77%，土地購置面積增長27.47%，顯示購置土地成本增幅進一步拉大(見表4)。

　　表4土地開發(fā)與購置數據表單位：萬元、萬m2

　　今年上半年與去年同期比，土地開發(fā)單位成本增長75%，土地購置單位成本增長46%，均為近年最高(見表5)。

　　(三)商品房建設

　　商品房施工面積同比增長10.23%，新開工面積同比增長25.92%?？⒐っ娣e負增長3.81%，與去年同期增長44.68%形成強烈對比，竣工面積的負增長，導致市場供應緊張。

　　在各類商品房建設方面，住宅施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長12.46%、27.54%、-4.96%；辦公樓施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長10.68%、-20.93%、115.98%；商業(yè)新開工面積、施工面積和竣工面積分別下降11.59%、1.57%和10.89%；其他商品房施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長19.23%、47.47%和-9.73%(見表6)。

　　(四)商品房交易

　　商品房銷售額1487.44億元，銷售面積2526.73萬平方米。其中，第二季度銷售額858.23億元，環(huán)比增長36.40%；銷售面積1432.99萬平方米，環(huán)比增長31.02%。上半年商品房均價是5887元/平方米，同比增長18.1%；其中第二季度5989元/平方米，環(huán)比增長4.1%。

　　商品住宅均價5557元/平方米，同比增長20.17%；其中第二季度均價5695元/平方米，環(huán)比增長6.0%(見表7)。

　　(五)商品房供需比

　　上半年商品房和商品住宅供需比(即竣工面積與銷售面積之比)分別為1︰1.69和1︰1.89，與上年同期1︰1.41和1︰1.57相比供需缺口進一步擴大。其中第二季度商品房供需比和商品住宅供需比分別為1︰1.66和1︰1.87，環(huán)比略微縮小(見表8)。

　　近年商品房和商品住宅供需比數據見表9、表10：

　　從表9、10可以看出，2003年和2004年商品房供過于求，轉折點在2005年1季度(1︰1.09)，往后供不應求差距越來越大，至今年1季度達到峰值(1︰1.72)。商品住宅從供過于求到供不應求的轉折點比商品房提前半年，出現于2004年上半年(1︰1.04)，也在今年1季度達到峰值(1︰1.92)，差距大于商品房。

　　(六)市場消化系數

　　1、定義

　　“市場消化系數”是通過計算一定時期內商品房吸納量占市場供應量的比值，反映市場消化能力。計算公式：銷售面積/(k×竣工面積+待銷面積×以月為單位的時段數/12)。

　　公式定義為：市場實現吸納量/市場有效供應量。系數越大，說明市場越活躍，消化能力越強。

　　2、分析

　　與去年同期相比，今年上半年市場消化系數有較大增長，增0.2796，銷售活躍、消化能力強(見表11)。

　　(七)二手房交易

　　上半年全省二手房銷售額6445686萬元，銷售面積2188.07萬平方米，同比分別增長38.35%、17.36%；銷售均價2946元/平方米，同比增長17.89%。其中廣州、深圳二手房銷售額分別為1796308萬元、3479200萬元；銷售面積分別為483.08萬平方米、668.03萬平方米；銷售均價分別為3718元/平方米、5208元/平方米；同比分別增長14.68%、17.88%。

　　第二季度廣州、深圳二手房銷售額分別為964219萬元、2169800萬元；環(huán)比分別增長15.88%、65.71%；銷售面積分別為248.856萬平方米、400.64萬平方米，環(huán)比分別增長6.25%、49.83%。二季度廣州、深圳二手房均價分別是3875元/平方米、5416元/平方米，環(huán)比增長幅度分別是9.06%、10.6%(見表12)。

　　(八)商品房空置

　　上半年末商品房空置總量1617萬平方米，較2006年末減少180萬平方米，下降10.05%，滯銷(空置1-3年)和積壓(空置3年以上)面積下降幅度遠大于待銷(空置一年以內)面積，達11.36%。其中住宅空置減少147萬平方米，下降15.81%。其余各類型物業(yè)的空置指標除了辦公樓待銷增加98.56%、商業(yè)待銷增加2.72%、其他待銷增加3.05%外，都呈現大小不等的下降態(tài)勢(見表13)。

　　三、結論

　　1、上半年廣東房地產開發(fā)投資增長加快，增幅同比上升8.85個百分點?？紤]到包括地價在內的開發(fā)成本漲價幅度，開發(fā)投資增長快有其合理性。

　　2、資金來源構成中，外資、自籌資金的增長比國內貸款和其它資金增長幅度大，房地產開發(fā)投資資金較為充裕。

　　3、同比土地開發(fā)面積下降16.59%，土地開發(fā)單位成本增長75%，土地購置單位成本增長46%，構成供應緊張及成本上升的重要原因。

　　4、商品房竣工面積負增長3.81%，與去年同期增長44.68%形成強烈對比，導致市場供應較為緊張。商品住宅供需比為1︰1.89。商品房空置量較上年末下降10.05%，其中住宅下降15.81%，減少住宅空置180萬平方米。新開工面積同比增長25.92%，預計未來一段時間市場供求矛盾有所緩解。

　　5、房價上漲較快。商品住宅均價5557元/平方米，同比增長20.17%；其中第二季度均價5695元/平方米，環(huán)比增長6.0%。二手房均價2946元/平方米，同比增長18%。

　　6、住宅市場投資氣氛漸濃，須警惕投資性需求過度增長帶來的負面影響。