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　　近日，福州某市中心樓盤宣稱欲在明年推出大戶型精裝修樓盤，僅裝修造價(jià)每平方米就達(dá)到4000元。據(jù)悉，這是繼兩年前世茂外灘花園的大戶型精裝修之后，福州又一個(gè)試水精裝修的大戶型樓盤。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，大戶型精裝修房的推出，預(yù)示著福州房地產(chǎn)市場的競爭上升到一個(gè)新階段。

　　現(xiàn)象　小戶型扎堆大戶型試水

　　這兩年，精裝修的字眼頻頻出現(xiàn)在小戶型樓盤的宣傳上。從去年的51公館，到今年的華林中央公館、中庚·財(cái)富天下、陽光·假日公寓，都以精裝修房(如圖)上市銷售。

　　雖然精裝修房的單價(jià)比周邊的樓盤貴上幾百元，但都受到市場的普遍歡迎。購買中庚·財(cái)富天下的林女士稱，精裝修小戶型價(jià)格雖高，但是總價(jià)尚在承受范圍之內(nèi)，而且可拎包即住，無論是自住還是投資都省心省力。

　　其實(shí)，小戶型精裝修由來已久。從2005年開始，中城·名仕匯等小戶型住宅都以精裝修面市，到了今天，無論是開發(fā)商還是購房者，對精裝修小戶型的接受程度都比較高。

　　相比較小戶型精裝修的流行，90平方米以上的大戶型裝修卻鮮有人嘗試。記者了解到，2005年，福州世茂外灘花園3號樓王以精裝修面市，一時(shí)間在市場上引起廣泛關(guān)注。雖然有此前陣，但大多數(shù)的開發(fā)商仍持觀望態(tài)度，暫不予跟風(fēng)。同年，三盛的開發(fā)商也曾在三盛·果嶺拿出二十多套面積約108平方米的戶型作精裝修房嘗試推出，每平方米只比毛坯房貴600元錢，但在這些精裝修房售完后，三盛后期的項(xiàng)目還是以毛坯房面市。近兩年來，福州市場上再無大戶型精裝修房面市。

　　近日，記者在采訪中獲悉，福州某開發(fā)商欲打造市中心高端住宅，推出140平方米以上的大戶型精裝修房，每平方米的裝修造價(jià)都在4000元以上。但記者向該開發(fā)商求證時(shí)，該開發(fā)商沒有正面回答，只是稱項(xiàng)目定位為豪宅，精裝修只是在考慮之中，言語頗為謹(jǐn)慎。不難看出，大戶型精裝修房試水福州，市場接受程度如何，開發(fā)商亦在權(quán)衡之中。

　　探因　高總價(jià)讓人卻步

　　記者觀察到，無論戶型多大，冠以精裝修的樓盤，大多以高檔為主，價(jià)位會比周邊的毛坯房高上幾百元到千元不等。據(jù)了解，市場上推出的精裝修戶型，每平方米的造價(jià)從600元到1000元不等。

　　精裝修小戶型的市場接受程度高，一方面與小戶型的市場需求有關(guān)，購買小戶型的多為投資型購房者和都市年輕白領(lǐng)，這部分消費(fèi)群體無論是從時(shí)間上還是精力上都無法去進(jìn)行復(fù)雜的裝修工程；另一方面，小戶型的面積較小，即使加上精裝修的價(jià)格，總價(jià)仍在可接受的范圍，這也是市場上對精裝修小戶型普遍接受的一大原因。

　　而對于精裝修大戶型而言，購房者等于一次就要交齊購房款和裝修款，按照目前福州的房價(jià)計(jì)算，買一套大戶型精裝修房需要近百萬元。考慮到購房者的心理接受能力，許多開發(fā)商不敢輕易推出精裝修房，若銷路不暢，無疑是個(gè)不小的包袱。

　　難做個(gè)性化菜單

　　“一千個(gè)人裝修，就有一千種風(fēng)格”，對于裝修業(yè)主而言，他們都會最大程度地追求家居風(fēng)格的個(gè)性化。然而，精裝修很難滿足購房者的個(gè)性化需求。

　　據(jù)了解，目前福州市場上有兩種精裝修模式：一種是全包式的，硬裝修部分加上家具、家電一應(yīng)俱全，真正實(shí)現(xiàn)拎包入住；另一種則是完成硬裝修部分，家具、家電則需另行采購，即軟裝飾部分由購房者自行完成。一般來說，開發(fā)商都會定制幾種菜單以供業(yè)主選擇。

　　盡管提供菜單式裝修，但極可能出現(xiàn)吃力不討好的現(xiàn)象，業(yè)主總會按照自己的意圖修改增減項(xiàng)目，這樣極易出現(xiàn)工程失控現(xiàn)象。再次，真正的成品房應(yīng)設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化，但設(shè)計(jì)、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補(bǔ)西墻，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。

　　質(zhì)量苛求開發(fā)實(shí)力

　　在目前福州已交房的精裝修房中，已出現(xiàn)部分質(zhì)量返修的問題。一個(gè)不愿意透露姓名的物業(yè)公司老總告訴記者，開發(fā)商在做精裝修房時(shí)對售后問題沒有考慮妥當(dāng)，以致維修時(shí)都是物業(yè)上門服務(wù)。雖然精裝修房的業(yè)主一提出質(zhì)量問題，物業(yè)就給予維修，但如果損壞問題較大，物業(yè)也沒轍，只能找開發(fā)商，不但給業(yè)主生活造成影響，同時(shí)也影響樓盤品質(zhì)。

　　一些開發(fā)商在接受采訪時(shí)也坦言，由于精裝修房的環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度、管理成本成倍擴(kuò)大，出現(xiàn)這樣那樣的問題也在所難免。有業(yè)內(nèi)人士指出，精裝修樓盤開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈目前并沒有真正形成，如果經(jīng)驗(yàn)不足，很容易出現(xiàn)問題。三盛·果嶺的開發(fā)商就告訴記者，之所以沒有在后期推出精裝修房，主要是投入的精力太多，自己又是開發(fā)商又是裝修公司，一種身份兩種角色，要為業(yè)主考慮種種細(xì)節(jié)，甚至于一根螺絲釘，售后服務(wù)還需要跟進(jìn)，這非常考量開發(fā)商的實(shí)力和耐心。

　　相關(guān)政策欠明朗

　　雖然建設(shè)部在2002年就正式頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》，推薦給全行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和施工單位參照執(zhí)行，但到目前為止仍只是指導(dǎo)意見，精裝修房的最后驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺。

　　同時(shí)，有開發(fā)商指出，“90～70”的限價(jià)政策容易導(dǎo)致毛坯房的盛行，但精裝修又是政府明令要進(jìn)行的一個(gè)舉措，這二者之間的矛盾說明國家的政策目前還處于調(diào)整期，既要壓低房價(jià)，又要給開發(fā)商留出足夠空間，因此很多內(nèi)容尚未完全公布。

　　上個(gè)月，國稅總局特別針對江蘇省財(cái)政廳專項(xiàng)請示作出了批復(fù)，“房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。”這項(xiàng)政策的出臺，無疑會對初露端倪的精裝修房造成不利影響。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果裝修費(fèi)用計(jì)入購房總價(jià)來征收稅費(fèi)，很有可能讓一些普通住宅變成高檔住宅，從而增加契稅的繳納。一開發(fā)商指出，從目前來看，精裝修房合同可以與購房合同拆分開來簽。“但是如果只簽一份合同，按照總價(jià)款繳納契稅，契稅多繳了，而貸款額度也提高了；如果簽訂兩份合同，契稅是規(guī)避了，但是貸款時(shí)銀行只認(rèn)一份合同，裝修部分則享受不到低息貸款。

　　不難看出，精裝修房的相關(guān)政策并不明朗，還存在著政策風(fēng)險(xiǎn)，這也是開發(fā)商對精裝修房不愿涉足的原因之一。

　　趨勢

　　市場“分水嶺”做精裝表現(xiàn)實(shí)力

　　精裝修房(如圖)的推出，實(shí)際上是房地產(chǎn)市場競爭到一個(gè)新的層面的表現(xiàn)，是實(shí)行差異化戰(zhàn)略的具體表現(xiàn)。這從目前福州地產(chǎn)市場上推出精裝修房的開發(fā)商，如世茂集團(tuán)、中庚集團(tuán)、陽光集團(tuán)可以看出，打造精裝產(chǎn)品是品牌開發(fā)商的實(shí)力體現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品牌開發(fā)商借助豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、較高的市場知名度和美譽(yù)度，選擇做精裝修房，主要是為了提高樓盤性價(jià)比、樹立品牌形象、最大程度實(shí)現(xiàn)樓盤的附加值。因此，有開發(fā)商說，目前，敢不敢做精裝修房已成為考察開發(fā)商實(shí)力的一個(gè)“分水嶺”。陽光集團(tuán)的有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，現(xiàn)在新建住宅越來越高檔化、精品化，精裝修保證了此類物業(yè)由內(nèi)到外都具有較高的品質(zhì)，是迎合時(shí)代發(fā)展潮流和目標(biāo)消費(fèi)者需求的。同時(shí)，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加快，裝修裝飾行業(yè)逐漸成熟和壯大，這為精裝修提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

　　建筑節(jié)能綠色精裝“挑大梁”

　　7月初，國務(wù)院就《民用建筑節(jié)能條例(草案)》征求意見，其中綠色住宅必須是綠色精裝修房，業(yè)內(nèi)人士稱，隨著《草案》的實(shí)施，建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制執(zhí)行必然導(dǎo)致裝修建材領(lǐng)域一場大的變革，綠色、環(huán)保、節(jié)能型裝修必然代替?zhèn)鹘y(tǒng)的裝修，綠色精裝修將占據(jù)市場主導(dǎo)。

　　就目前而言，毛坯房仍然在市場中占有主導(dǎo)地位，全國90%住宅交房時(shí)是毛坯房，而國外，精裝修房的比例已經(jīng)達(dá)到了80%以上。

　　有專家指出，不少消費(fèi)者買了毛坯房之后，還要進(jìn)行一次裝修，首先就造成材料上的浪費(fèi)，比如將線路、水管重新排一下；其次裝修前后也要花大量的時(shí)間和人力，所以，在創(chuàng)建節(jié)約型社會的過程當(dāng)中，“拎包就能入住”的精裝修房應(yīng)當(dāng)?shù)玫教岢?/p>

　　對于購房者而言，精裝修住宅的好處不言而喻，首先，精裝修可以有效避免自主裝修的煩惱；其次可以保證入住初期的居住質(zhì)量，一些早期入住的消費(fèi)者經(jīng)常會受到左鄰右舍裝修時(shí)的噪音及粉塵污染，而精裝修可以避免此類情形的發(fā)生；第三，精裝修可以提高效率減少裝修成本，一般來說，精裝修都具備集團(tuán)采購、規(guī)模化運(yùn)作，降低了裝飾材料的成本，購房者在獲得實(shí)惠價(jià)格的同時(shí)，省卻了時(shí)間、人力成本。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，隨著建筑節(jié)能推進(jìn)速度的加快，以及市場對綠色環(huán)保住宅的呼喚，節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的毛坯房正面臨著被市場淘汰的危險(xiǎn)，綠色節(jié)能的住房必然是精裝修的房子。