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　　我們看到了深圳地產(chǎn)20年的輝煌，那么在輝煌背后又有哪些值得我們思索的不足和問(wèn)題呢？尤其在當(dāng)前深圳地產(chǎn)呈現(xiàn)非理性的態(tài)勢(shì)時(shí)，我們認(rèn)為對(duì)深圳地產(chǎn)進(jìn)行一次理性的思考很有必要。

　　從房?jī)r(jià)看問(wèn)題

　　當(dāng)前房?jī)r(jià)暴漲至少表明深圳地產(chǎn)發(fā)展和管理在以下幾個(gè)方面存在問(wèn)題：一是土地資源管理不到位造成土地稀缺。二是房地產(chǎn)鏈條參與者社會(huì)責(zé)任意識(shí)淡??；三是置業(yè)者、投資者多方需求不理性；四是盯緊香港的房?jī)r(jià)，找到上漲炒作的理由；五是“數(shù)字化政策”缺乏；六是經(jīng)濟(jì)發(fā)展后，忽略生活方式的引導(dǎo)；七是忽略有效及適度政策的制定、監(jiān)督與維護(hù)。八是“小深圳”思想根深蒂固，特區(qū)內(nèi)的擁擠居住造成土地、房子資源短缺；九是社會(huì)保障(住房保障體系只是其中之一)欠缺。

　　需要崛起“新深圳”

　　深圳長(zhǎng)久以來(lái)沒有打破二元結(jié)構(gòu)城市格局，只有最近“四大新城”的出現(xiàn)，讓深圳由偏平型變成了區(qū)域擴(kuò)展型，這個(gè)城市定位的變化才能從根本上改變“小深圳”的格局，才有可能在未來(lái)改變供應(yīng)緊張的狀況。

　　“小深圳”概念造成資源短缺；在高密度的城市建設(shè)下，新舊樓盤在各個(gè)方面的設(shè)計(jì)誘惑對(duì)比越大，房?jī)r(jià)上漲的空間也越大，畢竟地段優(yōu)勢(shì)在擁擠的城市空間下，價(jià)值突顯就大。

　　比如現(xiàn)在是城市亮點(diǎn)太少，稀缺效應(yīng)下，房?jī)r(jià)在僅有的幾個(gè)亮點(diǎn)支持下迅速攀升，像大運(yùn)會(huì)亮點(diǎn)使周邊立即提價(jià)500-2000元不等。城市總體發(fā)展格局的調(diào)整將會(huì)改變這種情況。

　　僅靠市場(chǎng)還不行

　　強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化解決房地產(chǎn)問(wèn)題，現(xiàn)在看來(lái)這只能讓房?jī)r(jià)暴漲。縱觀歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的住房發(fā)展歷程無(wú)不在住房公共產(chǎn)品特性下大功夫(法律引導(dǎo)與保障)，就是用各種住房方式保障中低收入的人有房可住。而我們形成的“市場(chǎng)化解決方案”，把房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)成“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，讓國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展”這樣的軌道上去，放任自流地發(fā)展房地產(chǎn)，因此我們看到了這些年的房?jī)r(jià)飛漲。這個(gè)代價(jià)就是讓置業(yè)者失去理智，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)問(wèn)題惡化；政府也要為治理這些問(wèn)題付出更大的成本。

　　照搬香港模式不可取

　　盲目學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，但學(xué)得并不完整，也造成深圳房地產(chǎn)畸形發(fā)展。香港每平方公里創(chuàng)造的GDP相當(dāng)于深圳的數(shù)十倍，但香港推進(jìn)的還是小戶型結(jié)構(gòu)住房建設(shè)，政策性住房達(dá)到70%左右，30%的市場(chǎng)化住房可以任由發(fā)展。而我們只看到那部分市場(chǎng)化的房?jī)r(jià)，而沒有看到公屋的整體運(yùn)做如何保障中低收入階層的住房需求。另外，也沒有真正建立香港的市場(chǎng)化運(yùn)行與監(jiān)督模式，整體環(huán)境不配套，所以我們并不應(yīng)該完全照搬香港模式。

　　合理引導(dǎo)避免壟斷

　　土地拍賣價(jià)不上封頂，照搬香港土地政策，而基建等項(xiàng)目?jī)r(jià)低者得，過(guò)于注重政府收益，卻不注重對(duì)投標(biāo)方案的選擇。在住房與社會(huì)保障體系不足的前提下，勢(shì)必加深社會(huì)兩極分化。招投標(biāo)應(yīng)把經(jīng)濟(jì)以外的其它指標(biāo)真正納入評(píng)標(biāo)管理系統(tǒng)，不能以經(jīng)濟(jì)標(biāo)決勝負(fù)，同時(shí)放寬資質(zhì)等指標(biāo)讓有能力、小而專業(yè)的公司有更多的機(jī)會(huì)參與，避免市場(chǎng)壟斷。從目前政策角度執(zhí)行來(lái)看，地方政府應(yīng)重拳出擊，但要合理引導(dǎo)，對(duì)機(jī)構(gòu)囤積房屋、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、偷稅漏稅、虛假?gòu)V告等非社會(huì)價(jià)值行為專項(xiàng)整治要常抓不懈。要讓房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)；因?yàn)橹挥衅放苾r(jià)值帶動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲是可以被接受的。

　　不要讓政策成負(fù)政策

　　我們目前正處于理性傳遞斷層階段，明明看到國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有決心處理，但是執(zhí)行起來(lái)力度就是不夠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)不遵循他們應(yīng)該遵循的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則，既透過(guò)現(xiàn)有的法律法規(guī)、政策允許的前提下獲取無(wú)可厚非的利潤(rùn)，但現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)更多的利潤(rùn)來(lái)源于政策不到位、法律法規(guī)的漏洞，而不是企業(yè)品牌本身，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，發(fā)展商獲得超額利潤(rùn)只是看上去無(wú)可厚非。

　　透過(guò)當(dāng)下的企業(yè)，我們就能發(fā)現(xiàn)是執(zhí)行問(wèn)題，在執(zhí)行中的政策力度逐步遞減，最后成為“負(fù)政策”。企業(yè)不被有效約束，就會(huì)自我意識(shí)膨脹，而企業(yè)壟斷如果繼續(xù)加深，房?jī)r(jià)當(dāng)然暴漲。

　　解決房地產(chǎn)問(wèn)題還是應(yīng)該遵循強(qiáng)勢(shì)約束與市場(chǎng)化手段并行的原則。

　　期待“數(shù)字化政策”

　　我們欣喜地看到，上周許宗衡市長(zhǎng)主持召開房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)高度關(guān)注普通民眾住房問(wèn)題，加快住房保障制度體系建設(shè)依法引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。真正快速有效地控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲就要加大“數(shù)字化政策”的出臺(tái)，定性的說(shuō)法越多調(diào)控越失效。許宗衡6月22日強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展，政府責(zé)無(wú)旁貸。”如果政府在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)能拿出集團(tuán)企業(yè)管理下屬企業(yè)的力度、速度、執(zhí)行度一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范將指日可待。深圳房地產(chǎn)正在“政策性泡沫”中行走，祈盼適度的“數(shù)字化政策”的跟進(jìn)，把漲幅控制合理范圍內(nèi)。