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特別策劃：樓市回眸
樓市回眸之房價篇(下)
聚焦高房價的背后
時光飛逝如電，轉眼又到年度的中點?；仨肽陙淼氖〕菢鞘?，房價依舊漲勢逼人，房子依然需要排隊購買。從中心區(qū)住宅到第二居所、商業(yè)地產和商務樓市場，有著太多的熱點值得我們關注。
一方面，是不斷攀升的房價備受輿論責難，另一方面，高價位運行的省城樓市住宅項目的熱銷已是不爭之事實。房價越高賣得越好，真的應了那句“買漲不買落”的老話，還是在其背后另的隱情？
疑問一為什么總是盯緊房價？
房價越高賣得越好，不能排除有購買者普遍追漲的心理，但最根本原因還是住宅供應體系的不完善。
河北恒實房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)孟祥建在接受記者采訪時說，國家在上世紀90年代最早提出房改思路時，就已明確了“面向高收入家庭的商品房、面向中低收入家庭的經濟適用住房以及面向最低收入家庭的廉租房”供應體系。但從近十年的實際情況看，“商品房一枝獨秀”是省城也是全國市場普遍存在的情況，面向中低收入家庭的經濟適用住房基數(shù)最大，但開發(fā)量卻遠低于商品房開發(fā)量。讓本來該買經濟適用住房的人群去買商品房，這既是房價上漲的原因之一，也是別無選擇的人們，一邊抱怨房價太高、一邊又不得不踴躍購買的重要原因。“從去年開始，國家宏觀調控政策已將重心放在了健全住宅保障體系上，要求各地加大經濟適用住房和普通商品房開發(fā)規(guī)模”，有業(yè)內人士接受記者采訪時說，在省城，安苑小區(qū)和柳陽佳園兩大經濟適用住房項目適時推出，僅安苑小區(qū)就能向社會提供3000余套經濟適用住房，但因為項目開發(fā)周期長，分攤在每年供應量并不太大。如果經濟適用住房供應在量上沒有實質性突破，短期內難以形成市場影響”。這位業(yè)內人士對此并不樂觀。
疑問二炒家真的重出江湖？
高房價的背后，是否有“炒房”者推波助瀾？這一直是購房者關注的問題之一。
“炒家在省城市場一直是微乎其微的，對市場價格不會形成實質影響”，有業(yè)內人士接受記者采訪時說，在政策層面，期房限轉也已從根本上杜絕了炒房行為。
“事實上，各開發(fā)商在做銷售策略時，也是盡可能通過各種手段將炒房人群擋在門外”，北京完美地產顧問企業(yè)聯(lián)合機構董事長超然說，炒家的操作手法是短期內將住宅轉讓套取價差，這將對樓盤的整體銷售策略產生不良影響，開發(fā)商對此持排斥的態(tài)度。
“真正的炒家并不是在項目開盤時排隊買房，然后等項目升值后再變現(xiàn)，這不僅在政策層面已禁止，實際獲利空間也很有限”，業(yè)內人士介紹說，真正的炒家是在項目尚不具備銷售資格———即內部認購時購買，然后在項目正式銷售時再轉賣。因為內部認購的開發(fā)商往往是因為急于回籠資金，制訂的認購價格遠低于市場平均水平，獲利空間較大。隨著政府對市場秩序的整頓，內部認購正在逐漸退出市場，炒家的市場機會也將隨之而消失。
疑問三投資人群支撐的市場？
“這是一個以投資人群為主流客戶的市場，買不起房的人在望房興嘆，購房主流是那些一而再、再而三買房、并將其當作重要投資手段的高收入人群”，是當下流行的市場觀點之一。這一觀點認為，支持高收入人群持續(xù)購房的，是房價不斷上漲的預期，一旦房價漲幅低于預期，投資行為退出市場，市場需求必將大幅回落，市場震蕩在所難免。“住宅投資其實是一種廣義的投資”，河北極藝投資顧問有限公司總經理趙楊認為，人們投資住宅，并不排除其自住需求，此外，人們更看重的是房產的保值和儲蓄功能，畢竟住房是不動產，其保值、增值功能相對穩(wěn)定，這一點與證券存在著本質的不同。可以說，許多人購房并不只是為了獲利，當然也不會因漲幅的回落退出市場。
“另外有很多人我不認為他是在投資購房”，趙楊說，比如為子女提早購房，許多人在孩子上初中時就為他購下一套房，因為照現(xiàn)在的漲勢，等他真需要住房時，怕是已真的買不起了，你能說他是投資性購房嗎？“從目前我們掌握的客戶情況看，自住客戶和售舊購新的客戶占市場主流”。恒遠置地董事長郭威介紹說，投資行為因樓盤而異，并不是在每個項目都占很大比例。
疑問四普漲真的無一例外？
在業(yè)界眾口一詞的房價普漲大勢下，住宅的投資功能已為市場所認同，但是不是隨便一個住宅項目就具有保值增值功能呢？
“房價普漲的大勢面前，購房者更應關注項目的品質，只有高品質的項目才能經得起時間的考驗，與之相反，質價不符的項目，長遠來看價格未必只漲不跌”，趙楊說，這樣的例子在省會已出現(xiàn)，一個五六年前位于城市中心區(qū)的高端住宅項目，當時售價號稱超過6000元/平方米，現(xiàn)在周邊房價已升至5000元/平方米以上，這一項目的二手房價格反而低于當初的售價。
“這是因為其當年價格有虛高成分，產品品質與價格不相符。而現(xiàn)在其周邊推出的項目，在品質上已遠遠超過了它。”趙楊說，高房價對開發(fā)商提出了更高要求，那就是一定要做出具有市場競爭力的產品。購房者也要認真挑選高品質的項目，無論自住、投資才能經得起時間的考驗。
本報記者張君花
觀點
(趙楊)
應重新提倡“梯度消費”，憑什么剛畢業(yè)沒兩年的年輕人一定要買新房？完全可以租房，或者買二手房，目前省會二環(huán)周邊的二手房價格在3000元的比比皆是。噪孟祥建
除灰色收入人群外，許多剛到結婚年齡的年輕人，都是雙方老人付首付，自己承擔月供，有的甚至連月供都要啃老?？傇谡f我國的房價收入比遠高于西方國家，卻忽略了收入里無法納入統(tǒng)計數(shù)據(jù)的部分。噪郭威
從去年開始我就拒絕再說房價了，因為關聯(lián)因素太多，不好說得太絕對。但只要經濟是發(fā)展的態(tài)勢，總體而言房價趨勢還是上揚。
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