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　　有價無市的局面若持續(xù)，必使市場供過于求成交低迷，引發(fā)行業(yè)洗牌等一系列連鎖反應(yīng)有價無市的市場是失衡的市場、失真的市場。樓價高高在上，未免高處不勝寒，成交量萎縮。價格不能反映商品的價值，也不能將潛在的需求轉(zhuǎn)成消費的行為。高檔盤的有價無市若持續(xù)下去，必然會發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)：供過于求成交低迷，開發(fā)商資金鏈緊縮，新項目開發(fā)受阻，引發(fā)行業(yè)洗牌……高檔盤的有價無市，就像一記警鐘，呼喚市場重歸理性，關(guān)注更加廣泛的、真實的需求。

必然一：開發(fā)商資金鏈緊繃新項目開發(fā)將受阻

　　近期，影響到開發(fā)商資金鏈運作的調(diào)控層出不窮，除了央行不斷加息之外，土地使用稅要翻倍、預(yù)售款監(jiān)控期要延伸至大確權(quán)等政策即將出臺，令對資金運作要求非常高的房地產(chǎn)行業(yè)叫苦不已，部分資金實力不足的房地產(chǎn)開發(fā)商更是舉步維艱。雖然說房價的上漲可以令開發(fā)商賺到更多的利潤，將更多的錢投入到新項目的運作中，以達到保證資金鏈安全運作的目的。但如果出現(xiàn)有價無市的局面，資金回收的速度跟不上開發(fā)節(jié)奏，就很容易出問題。同時，我們不要忘記了被多位專家、開發(fā)商都譽為“調(diào)控第一殺手锏”的土地增值稅清算政策隨時都會出臺。目前，北京、上海兩大城市已經(jīng)率先出臺該政策的相關(guān)細則，有專家預(yù)測廣州也為時不遠了。屆時，即便是目前被譽為資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，也將面臨著“清算”的危機。到時候，能否保證有充足的資金同時運作多個項目將成為他們一個非常頭痛的問題，新項目的開發(fā)必然在一定程度上受到阻礙。

必然二：行業(yè)洗牌競爭加劇

　　從12000元、18000元到20000元，高端樓盤價格增長的速度永遠讓人瞠目結(jié)舌。開盤價越定越高，成交量卻越比越小。從五一黃金周至今的市場來看，市場推出的新貨量仍以貴價盤為主，買家可以接受的價位與發(fā)展商的定價差距拉大，因此市場觀望氣氛濃厚，成交平淡。業(yè)內(nèi)人士認為，貴價盤有價無市的局面若持續(xù)下去，行業(yè)調(diào)整不可避免。貴價盤違規(guī)交易受關(guān)注國內(nèi)聞名的天價豪宅“湯臣一品”是有價無市的典型代表。近日該盤受到上海市房管局的嚴格查處，具有一定的警示意義。據(jù)悉，湯臣一品均價11萬元/平方米，參觀預(yù)約至少需200萬元訂金，2005年10月開盤至今，網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時，網(wǎng)上撤銷3套定金合同，撤銷率100%，居上海市所有在售樓盤前列。雖然還未知對這類涉嫌虛假欺詐的貴價樓盤開發(fā)商將作出怎樣的處罰，但是，大幕揭開，此類有價無市的樓盤將備受監(jiān)管層關(guān)注，如果從嚴懲處，對樓市將有深遠影響。據(jù)悉，廣州也有樓盤交易造假，制造熱銷的局面，而實際成交有限。業(yè)內(nèi)人士認為，對于高價樓盤應(yīng)該加強監(jiān)管，杜絕虛假的購房示范效應(yīng)，讓市場回歸理性。貴價盤滯銷或引發(fā)風(fēng)暴不少業(yè)內(nèi)人士坦言貴價盤的成交并不理想，而均價超過2萬元的高檔樓盤更是乏人問津，市場出現(xiàn)中低檔樓盤供不應(yīng)求、高檔盤供大于求的局面。地產(chǎn)分析師韓世同擔(dān)心高價盤的有價無市將引起市場發(fā)生驟然變化。他表示，樓市目前累積的宏觀調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)很大，在中高端產(chǎn)品接近飽和、低端產(chǎn)品大量空缺的當前，高價盤的滯銷是一個警示信號。誰來開發(fā)中低檔產(chǎn)品？如何控制房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理性？有遠見的開發(fā)商應(yīng)該發(fā)掘和滿足中低端市場需求，規(guī)避市場風(fēng)險。有業(yè)內(nèi)人士則認為，貴價盤滯銷到一定程度，市場風(fēng)險集中，則可能出現(xiàn)房價大幅回落的大變化。貴價盤的有價無市，可能會導(dǎo)致部分發(fā)展商無法按照計劃收回資金成本，因而找尋其它的融資出路，或者通過二級市場轉(zhuǎn)讓項目或聯(lián)合開發(fā)，市場的洗牌在所難免。合富輝煌首席分析師黎文江則認為，貴價盤滯銷意味著部分發(fā)展商應(yīng)該調(diào)整價格以適應(yīng)市場的需求，同時，市場將越來越被實力型發(fā)展商蠶食，但還不會形成壟斷。　　

必然三：一手價高催熱二手二手交易趕超一手

　　記者在番禺某大型樓盤等待前往樣板間的穿梭巴士時，一位中介行的男士過來搭訕，他遞過公司的名片，熱情地說：一手樓價格高，而且是期房，不如去看二手房，價格低很多，選擇也比較多，最大的好處就是不用等上1年才入住。記者從中介行了解到，五一以來，因為一手樓價高而轉(zhuǎn)向二手樓市的買家越來越多。業(yè)內(nèi)人士認為，一手的高樓價已經(jīng)成為二手成交的重要推動力。根據(jù)陽光家緣的市場分析報告，今年1~4月，一手成交宗數(shù)同比減少6.9%，面積同比減少13.6；而二手成交宗數(shù)和面積同比分別增長15.8%和6.6%，二手成交宗數(shù)進一步逼近一手的份額。據(jù)中原地產(chǎn)二手組研究主任瞿中奇介紹，因為看到一手的高樓價而轉(zhuǎn)向二手樓市的買家不少，特別是珠江新城和羅沖圍等區(qū)域，一手樓價相對較高，而二手樓價的上升空間明顯，因而二手成交較熱。而從全球市場和廣州20年來的樓市發(fā)展規(guī)律來看，二手的份額會越來越大，最終將超越一手。樓市發(fā)展一般從一手占優(yōu)勢發(fā)展到一手二手齊頭并進，再發(fā)展到二手占主導(dǎo)地位。滿堂紅研究部總監(jiān)龍斌亦認為，高價盤有價無市的現(xiàn)象對于二手是促進，因為一、二手市場存在互動關(guān)系，一手樓開盤價訂得高，同時供應(yīng)量小，勢必讓部分買家轉(zhuǎn)向二手市場。而在越秀、原東山區(qū)、荔灣區(qū)這3個老三區(qū)，二手的成交量早就超過了一手。深圳就是一個例子。深圳的高房價人盡皆知，去年深圳二手成交與一手成交持平，而今年二手成交已經(jīng)超過一手。另一方面，一手價格的漲幅遠高于二手價格，去年一手樓價漲幅24.6%，二手樓價漲幅13.8%，而今年一二手樓市價格的差距加大，4月份廣州一手住宅成交均價7581元/平方米，二手住宅成交均價3786元/平方米，價差在一倍左右。隨著一手價格的走高，必然把一部分消費者推向二手樓市場。

必然四：開發(fā)商進入價格戰(zhàn)

　　樓價高漲，成交量出現(xiàn)萎縮，為了回籠資金，開發(fā)商必然會進入價格戰(zhàn)。一開始，開發(fā)商肯定不會明目張膽地降樓價，而是給準業(yè)主開出豐厚的“禮品”：有送全屋契稅、巨額家電禮券的，有免費送幾年物業(yè)管理費的，還有送號稱價值高達近20萬元豪華裝修和中央空調(diào)的，甚至連花園、菜園、果園、小汽車也擺上了臺……如果這些都不能打動準業(yè)主，開發(fā)商下一步將采取直接措施，例如比同地段同質(zhì)樓盤價格便宜10%，部分價格低一半，有的則以優(yōu)惠之名推出特價、一口價，最多的可以比原定價低20多萬元。但是，開發(fā)商越是降價就越難得到消費者的“領(lǐng)情”，成交量依然難以出現(xiàn)火爆，因為目前高企的樓價至少要下降一半以上才能讓普通消費者有能力購買。據(jù)調(diào)查，目前潛購者對未來房子的預(yù)期單價集中在5000~6000元，明顯低于目前市場上提供的樓盤8000多元的平均單價。