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　　14年前，一個香港人懷揣兩千萬資金，來到廣州。

　　14年后，這個香港人的身家超過200億元。

　　這個香港人就是富力地產(chǎn)(2777.HK)董事長李思廉。

　　14年中，李思廉和他的搭檔、富力聯(lián)席董事長張力，共同劃著富力這艘船，在巨浪中前進。如今，這艘小船已變成郵輪，富力地產(chǎn)公司已是市值超過600億元的上市公司。

　　內(nèi)地高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)成就了這個香港人的財富傳奇。而李思廉只是千千萬萬到內(nèi)地發(fā)展的港商中的一位，他的經(jīng)歷在港商中頗具代表性。

　　目前，富力這艘郵輪正朝航空母艦發(fā)展。有兩則最新的消息可以佐證：

　　其一是：6月6日，富力地產(chǎn)宣布，以不少于6億元、不超過11億元的價格收購廣州天力建筑工程公司。

　　另外，市場傳聞，李思廉及張力會入股即將發(fā)行H股的廣州同行合景泰富。

　　我們只是踏實蓋樓

　　你是香港人，1993年卻到一個你不熟悉的地方(廣州)，投身一個你不熟悉的行業(yè)(房地產(chǎn))。當(dāng)時為何要這么做？

　　李思廉：其實不應(yīng)該說不熟悉，我在1980年代就做內(nèi)地的生意，經(jīng)常往返廣州，我認(rèn)識張先生是在1989年，最初決定一起合作是在1992年中，1993年開始第一個項目。

　　我在香港成長，目睹香港地產(chǎn)商的崛起過程，像李兆基先生、鄭裕彤先生、李嘉誠先生，他們1980年代在香港的財富高速增長，讓人看到房地產(chǎn)項目貨如輪轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的財富效應(yīng)。

　　1990年代初，我們手上的一兩千萬資金，在香港只可以炒樓，沒條件做發(fā)展商，但在內(nèi)地便足以投資一個項目，這是一個很難得的機遇。當(dāng)時有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)也沒有現(xiàn)在這么嚴(yán)謹(jǐn)，審批的手續(xù)很簡單，我們只需腳踏實地蓋樓，然后賣得快一點兒，貨如輪轉(zhuǎn)，產(chǎn)生現(xiàn)金流再投資其它項目。

　　富力地產(chǎn)成長之時，也正是內(nèi)地多個城市經(jīng)常出現(xiàn)所謂“爛尾樓”的時候，你們切入中低價樓，何以有這樣的策略？

　　李思廉：當(dāng)時審批手續(xù)很簡單，大部分發(fā)展商急功近利，便大量地預(yù)售樓花，拿到資金就去炒地皮，在政策一出，地皮跌價時，他們便回不了頭，項目就變成了爛尾樓。

　　我們公司從1993年成立到現(xiàn)在沒炒過地，買的地都是用來蓋樓的，穩(wěn)打穩(wěn)扎。我們除了房地產(chǎn)外沒有涉足其它業(yè)務(wù)，在2001年之前從來沒離開過廣州，專心做好一個市場，賣點是實用一點、實惠一點。有些企業(yè)在某一時段可能發(fā)展比我們快，但我們用這個方法恰恰避過了所有的風(fēng)險，金融風(fēng)暴、非典、宏觀調(diào)控等問題，幾乎對我們沒有什么影響。

　　你們?nèi)绾伟踩欢蛇^這些風(fēng)險的？

　　李思廉：把1997年前后作為一個切入點也挺有趣。很明顯的是從1997到2002年這段時間，剛好是香港地產(chǎn)發(fā)展的一個低迷期，一直到2003年都是，那時還有非典。在這段時間，除了非典內(nèi)地與香港的恐慌很相似外，內(nèi)地的經(jīng)濟起飛基本上沒有受到金融風(fēng)暴的任何影響，而且有在香港沒有的機遇。

　　從1995年開始，內(nèi)地很多城市都鼓勵搬離污染廠和解困廠，包括富力在內(nèi)的地產(chǎn)商可以買到一些較便宜的土地，我們藉此賺到了第一桶金，在穩(wěn)步發(fā)展廣州市場后，我們2002年去北京，今年去上海。

　　我們?yōu)楹文茉谶@段時間避過這么多次沖擊，這和我們的專注有很大的關(guān)系，直至目前，我們都沒有去做其它的生意，我們也得益于市場的龐大需求。2006年廣州的銷售額約為600多億元，我們?nèi)ツ赇N售量是破記錄的60億元，即大約占了10%。

　　先北京，后上海

　　富力在2001年決定走出廣州，當(dāng)時在北京和上海兩個市場是如何抉擇的？

　　李思廉：去北京的原因是2001年7月，北京贏得了2008年奧運會的主辦權(quán)。2001年下半年開始我們到北京視察，結(jié)果在2002年以當(dāng)時的“天價”31.6億元買了120萬平方米的廣渠門土地，即現(xiàn)在的北京富力城。這個項目在2003年開售的時候遇上非典，但樓仍然能夠賣出去，這就給了我們一個很強的信心。

　　當(dāng)時你們沒選擇上海，為何現(xiàn)在又要去？

　　李思廉：去了北京以后，因為投入很大，就不敢到別的城市。直至2003年開始售樓，資金充裕了，我們就先回到廣州，在2004-2006這幾年大力發(fā)展珠江新城?，F(xiàn)在回頭看這個決定是很正確的，因為珠江新城最后一塊地的拍賣價是5980元/平米，珠江新城平均樓面價是3000多元，我們在這里打了一場勝仗。

　　上海經(jīng)過前兩年的是是非非以后，房地產(chǎn)價格相對穩(wěn)定了，同時，我們認(rèn)為富力必須增加一個主力市場，才可以保持增長動力，如果單靠華北地區(qū)和華南地區(qū)，我們的發(fā)展步伐在2008年左右便會放緩。從買地開始到有現(xiàn)金流貢獻(xiàn)最快也要兩年左右，所以今年便要有這樣一個舉措。

　　你們現(xiàn)在才進入上海，那里已經(jīng)是群雄割據(jù)了，發(fā)展空間會不會少了？

　　李思廉：其實不會，我們進行過市場調(diào)研，現(xiàn)在有很多人把以往積壓的土地儲備出售，因為地價升了，地價上升令很多中小型公司沒有再經(jīng)營下去的意愿，因為對于他們來說做一兩個樓盤成本很高，不如把土地轉(zhuǎn)售套現(xiàn)。

　　人們擔(dān)心，你們在廣州做得好，到上海未必成功。富力相對來說是比較中央集權(quán)，內(nèi)部控制比較嚴(yán)密，如果到了所謂諸侯式的發(fā)展模式，會否力不從心？

　　李思廉：我們沒有特別擔(dān)心，這種情況如果發(fā)展到全國各地遍地開花的話有可能會出現(xiàn)，我們現(xiàn)在只是三大板塊，或者再多一個西南板塊，如成都、重慶，現(xiàn)在的人力、物力都足以應(yīng)付?，F(xiàn)在全國十家八家發(fā)展商領(lǐng)跑著整個行業(yè)，在市場重新洗牌的情況下，一個很明顯的趨勢是強者愈強，中小型地產(chǎn)商沒辦法在資本市場集資，根本沒辦法玩這個游戲。

　　最快9月會在A股上市

　　2005年7月富力在H股上市，當(dāng)時遇上內(nèi)地地產(chǎn)股發(fā)出盈利警告及倫敦受到恐怖襲擊，要減價招股，反應(yīng)也差；你們計劃今年回歸A股，你覺得這個IPO的時機對嗎？

　　李思廉：從大環(huán)境來說是對的，那時候應(yīng)該去H股上市，這對我們幫助很大，如果單看募集資金的金額，好像比別人吃虧了，但從長遠(yuǎn)考慮，很多外國公司有50年、100年的歷史，會經(jīng)歷不停地募集資金、發(fā)債、再募集資金、再發(fā)債的過程，有時會賣便宜了，有時會賣貴了。例如，我們這次回來發(fā)A股，在這個時段你覺得挺貴的，但如果過一兩年，公司再發(fā)展的話，你又可能說賣便宜了。

　　H股上市以后，企業(yè)的身份不同了，國內(nèi)銀行對我們的信任度大了，在各方面也加快支持，貸款年利率也調(diào)低了一點；另外，我們IPO得到的資金，用作投資珠江新城，和現(xiàn)在的地價相比我們賺了很多，這是從集資額中看不到的。

　　你們最快可以什么時候在A股上市？你會否擔(dān)心你們上市時，又碰上什么不可抗的風(fēng)險？

　　李思廉：我們將在6月18日舉行股東會議提出發(fā)行4.5億股A股的建議，之后便由監(jiān)管機構(gòu)審議，如果順利的話，最快會在9月上市，現(xiàn)在還有幾個月的時間，大家都不知道會發(fā)生什么事情。我沒有甚么陰影，順其自然便可以了，市場好的時候你便賣得好一點價錢吧，我想A股價應(yīng)該和H股價差不多，20多元吧(即可集資100億元左右)。

　　享受百年難見的機遇

　　你與張力先生合作十多年，據(jù)說最初連合約也沒有簽，你倆從來沒有紅過臉，沒有分歧，如何做到的？

　　李思廉：秘訣就是大家互相遷就，我們兩人也沒有誰做過錯誤判斷的問題，我們做的事情并不是那么復(fù)雜，中國整體經(jīng)濟沒有回落過，這使得市場一直有很大的需求，這種需求是無時無刻都存在的，過去整個市場都是上升的，只是多賺少賺的問題，法律手續(xù)易和難的問題，并不會產(chǎn)生一些犯大錯的機會。我和張先生會經(jīng)常交流，如果在交流的過程中，其中一個堅持做就做，一個堅持不做就不做。

　　你比很多香港人早走了許多步，現(xiàn)在很多香港人到內(nèi)地發(fā)展，你有什么忠告？

　　李思廉：最重要是找到好搭檔。也要親身認(rèn)識一些法律法規(guī)，特別是稅法，中國的稅務(wù)要求很嚴(yán)格，而且沒有一種所謂時間性的豁免。中國稅務(wù)的追溯權(quán)是很久的，大家最好算清楚自己的賬，不要只看一兩張紙的可行性報告，要注意加上稅費后的結(jié)果。

　　在內(nèi)地做事，要樂觀一點。你看看中國過去二十幾年歷史，今天仍然活躍于市場的人，大部分都是樂觀的。那些淡出的人，可能太悲觀和短視。我的經(jīng)驗是中央政府非常注重經(jīng)濟發(fā)展，在每一次重大政策出臺時，只是提示大家，不會用很粗暴的手段。調(diào)控之下，銀行仍然要貸款，人們?nèi)匀灰I樓。

　　很多香港企業(yè)家到內(nèi)地發(fā)展，會很心急地把香港的一套在內(nèi)地實施，會用香港帶來的管理班子，但未必有成效。

　　李思廉：第一，現(xiàn)在大部分香港人的平均質(zhì)素也許會比內(nèi)地好，但你會發(fā)現(xiàn)內(nèi)地人追得很快，可能你在香港要用幾年才可以達(dá)到的結(jié)果，在內(nèi)地的特定環(huán)境下一年就可以追上你，你現(xiàn)在比他好并沒有什么值得驕傲的。其次是香港人也要武裝自己，內(nèi)地人才多，進步快，特別是在上海、北京這些大城市，十多年前沒有幾個會英語，現(xiàn)在多得不得了。一些外資機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，在內(nèi)地招聘人才比在香港還容易。

　　這就代表內(nèi)地產(chǎn)生了很強大的力量，這不是任何經(jīng)濟數(shù)據(jù)統(tǒng)計里能看到的，人聰明了，大家互動產(chǎn)生出來的力量也不是報章上專家分析得那樣簡單。從來沒有一個經(jīng)濟體可以不斷以雙位數(shù)增長這么長時間，這是非常驚人的，歷史沒有先例，用一些以前的數(shù)據(jù)天天不斷說這個說那個，我覺得還不如做好自己的事，享受一下這百年難得一見的機遇，這更實際。