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　　經(jīng)濟(jì)適用房大幅增加小戶(hù)型分食市場(chǎng)住宅均價(jià)上漲6.48%

　　再過(guò)4天，就是“國(guó)十五條”頒布一周年的日子。時(shí)間在變，不變的是房?jī)r(jià)上揚(yáng)的姿態(tài)。

　　“國(guó)六條”的出臺(tái)仿佛只是昨天的事，而日歷上的時(shí)間是2006年5月17日。至此，宏觀調(diào)控再一次成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。“國(guó)六條”誕生11天后，九部委又出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(“國(guó)十五條”)進(jìn)一步加深了開(kāi)發(fā)商們的記憶，而市民們的目光開(kāi)始轉(zhuǎn)向另一個(gè)角度：作為執(zhí)行者的地方政府，到底如何將“國(guó)十五條”本土化？

　　宏觀調(diào)控，從去年，延續(xù)到今年，還在繼續(xù)，并在落實(shí)。武漢，又如何？

　　關(guān)于繼續(xù)，可以用無(wú)數(shù)相繼出臺(tái)的政策來(lái)描述，而關(guān)于落實(shí)，就必須看到市場(chǎng)面上的變化。

　　《2007年第一季度武房指數(shù)》顯示：商品住房平均價(jià)格為3817.1元/平方米，比上季度上漲0.59%。與去年同期相比漲幅為6.48%，新增供應(yīng)套數(shù)為16916套。其中，90平方米以下戶(hù)型的供應(yīng)套數(shù)所占比重最大，占到全市新增供應(yīng)套數(shù)的32.43%；小戶(hù)型在增加，房?jī)r(jià)上升逐步穩(wěn)定，官方數(shù)據(jù)描述出一個(gè)政策落實(shí)有效的市場(chǎng)。而官方資料沒(méi)有顯示的是，宏觀調(diào)控在市場(chǎng)與數(shù)據(jù)之間上演了一出“雙城記”：一邊是大戶(hù)型占據(jù)市場(chǎng)主流，而另一邊顯示小戶(hù)型開(kāi)始隱隱發(fā)力；一邊是房?jī)r(jià)漲幅不大，而另一邊是郊區(qū)市場(chǎng)的分流。

　　規(guī)劃：從市場(chǎng)調(diào)整到市場(chǎng)保障雙行

　　2006年9月30日，《武漢市住房發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》出臺(tái)：用硬性指標(biāo)規(guī)劃了2010年的武漢樓市新藍(lán)圖，并建立明確的保障機(jī)制來(lái)督促相關(guān)措施落實(shí)。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院教授張東說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有大的干預(yù)力度，政府調(diào)節(jié)必不可少，而且調(diào)節(jié)必須保持相當(dāng)?shù)牧Χ龋?ldquo;市場(chǎng)就像一個(gè)孩子，必須督促。”

　　根據(jù)《規(guī)劃》要求：到2010年末，武漢住宅竣工總面積將累計(jì)實(shí)現(xiàn)4450萬(wàn)平方米。規(guī)劃藍(lán)圖設(shè)想的住房結(jié)構(gòu)為：普通商品住房竣工面積2000萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積1200萬(wàn)平方米；廉租住房1500套；其他類(lèi)型住房竣工面積1250萬(wàn)平方米。張東認(rèn)為，“十一五”規(guī)劃規(guī)定了住房結(jié)構(gòu)，并設(shè)定明確的保障機(jī)制來(lái)確保落實(shí)，正是武漢樓市未來(lái)發(fā)展的基調(diào)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院分析師李國(guó)政表示，從市場(chǎng)調(diào)控到保障調(diào)節(jié)，“在武漢的‘十一五’規(guī)劃里看得見(jiàn)‘國(guó)十五條’的影子。”

　　動(dòng)作：最狠一刀：90平方米的房子占70%

　　記憶猶新的是，“90平方米以下的住房要占城市年度開(kāi)發(fā)總量的70%以上”新規(guī)則出臺(tái)后的爭(zhēng)議。這一條改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控政策，如一石驚濤，在全國(guó)蔓延。

　　盡管武漢第一塊“雙限地”出現(xiàn)在去年10月份，反應(yīng)慢于廣州許多；但其后限房?jī)r(jià)、限套型、限對(duì)象和限工期的“四限制”出品，又讓武漢走在了全國(guó)樓市調(diào)控的前端。

　　據(jù)了解，在5月22日拍出今年首塊“四限地”之前，離前進(jìn)二路與自治街交會(huì)處最近的樓盤(pán)，價(jià)格已經(jīng)突破7000元/平方米，而位于該區(qū)域的“四限”樓價(jià)被約束為4300元/平方米以下。盡管它被定向用于江漢轄區(qū)內(nèi)市重點(diǎn)項(xiàng)目拆遷還建，但無(wú)疑又是一個(gè)新的嘗試。此外，該地塊套型建筑面積90平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的70%。

　　關(guān)于90平方米戶(hù)型是否符合市場(chǎng)要求的爭(zhēng)議，第一季度的數(shù)據(jù)，給了質(zhì)疑者有力回?fù)簦?0平方米以下戶(hù)型的供應(yīng)套數(shù)占到全武漢市新增供應(yīng)套數(shù)的32.43%。

　　力度：經(jīng)濟(jì)適用房增長(zhǎng)108.8%

　　當(dāng)保障成為宏觀調(diào)控的政績(jī)標(biāo)準(zhǔn)之一時(shí)，武漢的經(jīng)濟(jì)適用房被推進(jìn)“大盤(pán)時(shí)代”。武漢市統(tǒng)計(jì)局一季度的數(shù)據(jù)顯示，該市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資完成4.92億元，比去年同期增長(zhǎng)108.8%。

　　此外，資料顯示，在2006年計(jì)劃建設(shè)的15個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，建筑面積在30萬(wàn)平方米以上的占了5個(gè)，比例超過(guò)33%。其中，最大的項(xiàng)目計(jì)劃面積為79.19萬(wàn)平方米。

　　同時(shí)，從今年開(kāi)始，武漢市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房使用了年度限價(jià)制，并且確定經(jīng)濟(jì)適用房面積標(biāo)準(zhǔn)限定為中小戶(hù)型，小戶(hù)型建筑面積控制在60平方米左右，中戶(hù)型控制在80平方米左右，最高不得超過(guò)90平方米。

　　對(duì)于這項(xiàng)舉措，武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人表示，“雙限”的落實(shí)，對(duì)解決中低收入市民住房問(wèn)題，有實(shí)際的效果。

　　戶(hù)型：中小戶(hù)型成絕對(duì)主力

　　政府力推小戶(hù)型，只是開(kāi)發(fā)商一定程度上改變了其投資方向，真正觸及開(kāi)發(fā)商投資戶(hù)型底線的還是來(lái)自市民的回音：2007年一季度，90平方米以下的戶(hù)型成交量增幅最大，共成交了5892套，占到全市銷(xiāo)售套數(shù)的29.68%，與上季度相比，上漲了7.13%。

　　幾乎每個(gè)城市的市場(chǎng)都這樣走過(guò)來(lái)：從熱衷大戶(hù)型開(kāi)發(fā)到隨市場(chǎng)情況，有意識(shí)地推出小戶(hù)型。

　　武漢的轉(zhuǎn)變，在去年的“十一”黃金周已經(jīng)隱現(xiàn)其基本脈絡(luò)。當(dāng)時(shí)，武漢眾多開(kāi)發(fā)商不約而同地推出了中小戶(hù)型樓盤(pán)：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周有11個(gè)樓盤(pán)推出，除水岸星城走大戶(hù)型之路外，其余樓盤(pán)均以中小戶(hù)型為銷(xiāo)售重點(diǎn)。

　　當(dāng)時(shí)的試水在后期出現(xiàn)了良好效應(yīng)。去年9月30日開(kāi)盤(pán)的保利花園4期，主推80平方米的兩房和45平方米左右的公寓，當(dāng)日銷(xiāo)售突破100套。首推戶(hù)數(shù)284套，國(guó)慶七日，共售出205套，銷(xiāo)售幅度達(dá)70%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“90平方米戶(hù)型占70%標(biāo)準(zhǔn)”在改變地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)思路。武漢市的戶(hù)型格局已在建設(shè)部的調(diào)控下逐步轉(zhuǎn)變。

　　房?jī)r(jià)：區(qū)域分化與平均價(jià)格

　　“商品住房平均價(jià)格為3817.1元/平方米，比上季度上漲了0.59%，與去年同期相比漲幅為6.48%。”官方數(shù)據(jù)顯示：第一季度武漢商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，價(jià)格穩(wěn)中有升，增幅明顯下降。

　　武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人將房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)的原因解釋為：減少放緩的拆遷規(guī)模，緩解了住房?jī)r(jià)格剛性需求的增長(zhǎng)；加快價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目上市銷(xiāo)售，進(jìn)一步平抑了房?jī)r(jià)的攀升。

　　但從數(shù)據(jù)分析，房?jī)r(jià)走勢(shì)不能簡(jiǎn)單以一個(gè)均價(jià)而概之。

　　數(shù)據(jù)顯示：武漢市房?jī)r(jià)最貴的區(qū)域是江漢區(qū)，房?jī)r(jià)為4548.93元/平方米；最便宜的區(qū)域是黃陂區(qū)，其銷(xiāo)售均價(jià)為2469.51元/平方米。

　　來(lái)自市民的聲音是：“我在市區(qū)工作，去江夏、黃陂買(mǎi)房子，怎么上班？”許多市民反映，在工作單位附近，根本就買(mǎi)不到全市均價(jià)的房子。

　　武漢房?jī)r(jià)在漲，可到底漲多少？只有親身試驗(yàn)過(guò)的市民才明白。

　　而今后的價(jià)格會(huì)往哪個(gè)方向走，現(xiàn)在仍然是個(gè)未知數(shù)。即便從今年開(kāi)始加大經(jīng)濟(jì)適用房的投入力度，大量90平方米以下的住房涌向市場(chǎng)，也很難確保老百姓就能夠買(mǎi)得起純粹的商品房。

　　業(yè)內(nèi)聲音：樓市沒(méi)發(fā)生根本變化

　　武漢新恒基置業(yè)有限公司副總經(jīng)理張永杰：“國(guó)六條”里最敏感的是“90平方米以下的住房要占城市年度開(kāi)發(fā)總量的70%以上”，它影響了開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃，“國(guó)十五條”提高了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。開(kāi)發(fā)商在后期規(guī)劃中考慮90平方米的戶(hù)型，且更加講究合理性。從目前來(lái)看，宏觀調(diào)控影響不很大，但后期的影響會(huì)慢慢出現(xiàn)，今后，商品房單價(jià)很難降，但由于套型變小，整個(gè)房子的總價(jià)必定下降。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華中分院分析師李國(guó)政：調(diào)控一年后，武漢市場(chǎng)有以下變化：1.外來(lái)資本的進(jìn)駐，加速了武漢市場(chǎng)擴(kuò)張。從目前來(lái)看，武漢市民購(gòu)房仍以自住為主，該格局還是沒(méi)有根本改變。2.外來(lái)企業(yè)投資增加，帶來(lái)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好，也帶來(lái)了就業(yè)及外來(lái)人口的增進(jìn)，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。從去年到目前，武漢的樓市供應(yīng)量持續(xù)增加，市場(chǎng)存在一定銷(xiāo)售壓力，市場(chǎng)增幅放緩。