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　鐘偉：非常對不起諸位，因為我對武漢市的房地產(chǎn)情況不了解，對中部市場不了解，首先給大家做一個這個區(qū)域市場的分析。

　　既然是一個中部崛起的概念，討論這個問題，我想和大家討論一下關(guān)于國際都市圈的比較，從國際都市圈的比較來看武漢房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　我們知道一個國家的經(jīng)濟主要是靠若干個都市圈里支持的，都市圈的作用非常重要。例如在中國我們通常把城市分為一線、二線，像北京和廣州的重要性是不容置疑的，那武漢的發(fā)展怎么樣呢？我們先從國際上的都市圈比較來看。在整個上午一直在做數(shù)據(jù)的整理。我想向大家簡要匯報一下數(shù)據(jù)整理大致的情況。

　　我們看國際上比較好的三個都市圈，東京、紐約和倫敦。這些城市它的房地產(chǎn)行業(yè)，房價以及本地的經(jīng)濟發(fā)展水平都是密切相關(guān)的。

　　我們來看一下東京，它的核心區(qū)有多大呢？627平方公里。東京核心區(qū)的人口大概是834萬人。因此東京核心區(qū)每平方公里上居住的人口差不多是11000多人。在這樣的600多平方公里的土地上居住了800多萬人，這就是東京核心區(qū)基本的狀況。在它的基本狀況下，決定了東京的住宅市場基本情況是什么樣子呢？在東京的核心區(qū)戶均的居住面積大約是60多個平方，比大東京的居住差很多，大東京要達到80多個平方，日本全國的戶均居住有92個平方。單套的住宅價格5千萬到6千萬一套的房子。房價也是非常的高昂。在核心區(qū)居住的600多人真的是每個人都有自己的房子嗎？不是的。在這個核心區(qū)當中真正的產(chǎn)權(quán)戶大概只有43%，剩下的57%的人雖然長期的居住在東京，甚至一輩子居住在那里，但是一輩子都買不起房子，僅僅是一個租賃戶。這是東京的基本情況。但是為什么還有這么多的人居住在東京呢？東京的核心區(qū)和大東京地區(qū)的話，僅僅軌道交通就有1180多公里，這是一個上千公里交通密布的網(wǎng)絡(luò)，從核心區(qū)到哪里你通常坐軌道交通一、二十分鐘是可以到的，而在香港坐地鐵不超過40分鐘都可以到另外一點。很少有住在都市核心區(qū)了里頭的人開車上下班。

　　和東京相比的話，紐約核心區(qū)的面積是830平方公里，在830平方公里的土地上有780萬人，因此每平方公里人口的密度差不多是9千多萬人；在紐約的核心區(qū)大紐約的都市圈分紐約新澤西長島的圈子，在紐約核心區(qū)里頭每戶的居住面積比日本好一點，紐約是106，單套住房的價格差不多是40萬元一套。這個價格比美國全國的房價高多少呢？美國全國房價的收入比大約是3到4倍，而在紐約核心區(qū)房價的住宅收入比的倍數(shù)差不多十倍，所以紐約的房價比美國全國的房價高非常多。同樣的在紐約的城市當中產(chǎn)權(quán)戶和租賃戶也是一個非常驚人的比例，在紐約的核心區(qū)當中只有35%的人能擁有自己的產(chǎn)權(quán)房，剩下的65%的人都是一輩子租房的人。同樣紐約核心區(qū)還有一個非常好的特點，當然它愛堵車。公交運量占到整個居民運量比的80%，紐約的軌道交通也非常的發(fā)達，軌道超過了1千多米，在紐約市區(qū)每一戶擁有汽車數(shù)量少于50%，在曼哈頓區(qū)差不多4到5戶人家才有一輛車，而紐約差不多每戶人家都擁有一輛車。

　　從倫敦看起來，倫敦核心區(qū)的面積比東京和紐約都大，倫敦核心區(qū)人均有5千人。但是倫敦分內(nèi)城和外城，內(nèi)城區(qū)人口的密度超過了一萬。在倫敦居住的條件是怎么樣呢？也是按套來算的，倫敦賣了許多住宅的形態(tài)都是三居室以上的，單套住宅的價格是差不多18到19萬英鎊一套，而英國全國的住宅價格只有11萬英鎊，所以在倫敦核心區(qū)的價格仍然比全國高兩倍左右。同樣的產(chǎn)權(quán)房和租房的比也不一樣，在倫敦核心區(qū)的產(chǎn)權(quán)房的住戶只占到55%，有45%的人在倫敦長時間是租房的，其中在核心區(qū)當中差不多120萬到150萬的人他們所租賃的房屋只能夠放下簡單的桌椅，因此倫敦的居住條件是全英國來講最惡劣的。倫敦的地鐵長度有420多公里。公交出行居住在倫敦核心區(qū)的大約有一半人士依賴于公交出行。

　　我們做這樣的比較希望告訴大家，也就是一個城市的核心區(qū)它的面積都是很有限的。居住在這個核心區(qū)的人，不太可能做到每個人都有自己的房子，一半以上的人都是租房子的。這些地方的人盡管有非常便利的城建交通設(shè)施，他們?nèi)匀毁I不起車，要依靠公交來出行。

　　同樣我們看看上海，上海現(xiàn)在城市的面積只有660平方公里，大概跟東京差不多，但是上海的戶籍人口有1300多萬，常住人口有1500多萬。所以在上海每平方公里住了2萬人。上海的交通出行非常的不便，人均收入比日本差多了，東京收入的水平大約是紐約和倫敦的兩倍。東京人的收入水平差不多是倫敦和紐約人的1.5倍。上海人的收入水平人均可支配收入大概是1.8到2萬塊錢。上海是以較低的收入支撐較高的房價。當我介紹完這些之后，我想再從武漢所處的地方做一個比較。我希望我講出另外兩個城市的名字的時候大家不要不屑一顧，因為武漢人覺得不應(yīng)該把他們和另外兩個城市列在一起，另外兩個城市是鄭州和西安。鄭州是和武漢競爭的城市，而西安從中國的地圖來看是中國的中心。你可以把西安劃到西部城市，當列到中部城市的時候也很有競爭力的。我們來比較一下這些城市的情況。

　　武漢市現(xiàn)在的DGP是2500億，鄭州1000億，西安是1500億。地方財政收入武漢差不多200億，鄭州是210億，所以鄭州和武漢打平了，西安差一些只有100億。財政收入顯示了地方政府可持續(xù)的財政能力。這幾個城市在各自的省里面都占到了本省經(jīng)濟總量的差不多一半。這三個城市現(xiàn)在的規(guī)模怎樣呢？武漢是有很大的城市規(guī)模，但是從核心區(qū)來看，武漢城市的核心區(qū)是281平方公里，核心區(qū)居住的人口是400萬，所以武漢核心區(qū)每平方公里住了1.1萬人，相比而言，鄭州是后起之秀，鄭州在兩年或是三年前的城區(qū)面積非常小，現(xiàn)在核心區(qū)是260平方公里，居住了340萬人，鄭州每平方公里的人是1.3萬人。西安城市規(guī)模城區(qū)面積是250平方公里，人口是住了400萬人，現(xiàn)在是1.5萬人。所以我們看這三個城市，武漢略大一點，每平方公里的人基本上是1.1到1.5萬人。這三個城市，現(xiàn)在武漢人均可支配收入是1萬1到1萬2，鄭州是1萬1千八，西安是1萬1千4，所以從人均可支配收入來講三個城市是一樣的。但是從支出來看不一樣了。我不理解武漢的生活也是最安逸的，但是這三個城市里面花錢最爽的是西安人，西安人他們每年可以花費8千6，就是他們基本上不儲蓄。鄭州人均的支出也比武漢高一點。武漢現(xiàn)在人均支出水平大概是7千6，比鄭州少200塊錢，不理解武漢人為什么不愛花錢。

　　從本地的居民儲蓄來看，西安現(xiàn)在的居民儲蓄大概有1800億，鄭州居民儲蓄1600億，武漢居民的儲蓄是1830億。我相信武漢城區(qū)的確是比較大，而且郊區(qū)線比較多，武漢市人居居民的儲蓄應(yīng)該差不多有2千多才對。同樣這三個城市現(xiàn)在的房地產(chǎn)情況怎么樣呢？就房地產(chǎn)的情況看起來，西安房地產(chǎn)每年的投資差不多有170億，鄭州的房地產(chǎn)開發(fā)投資230億，武漢的房地產(chǎn)開發(fā)投資是300億。而西安是最小的。武漢是西安的五倍，另一個數(shù)字顯示出了這些城市的潛力不一樣，也就是城建投資，一個地區(qū)政府對基礎(chǔ)設(shè)施，對規(guī)劃等等投入的資金顯示出這個城市的可持續(xù)發(fā)展能力?，F(xiàn)在鄭州市城市建設(shè)投資每年大概只有6、70個億。西安的城市建設(shè)投資去年達到了180個億，現(xiàn)在武漢的數(shù)字不是特別的準確，有的說是160億，有的說是200多億，當我們比較完這些之后我們理解了在這三個城市當中西安是落在后面的。大概它僅僅相當于鄭州和武漢的三分之二，而且從增數(shù)上也趕不上武漢，西安只有13%左右，所以西安要趕上武漢和鄭州難度是非常大的。鄭州和武漢到底誰能夠勝出呢？這個又不太好說。也許武漢人并不認為鄭州是他的對手，但鄭州的確是武漢在中部城市中最大的對手。四年前這兩個城市不能放到一塊比，現(xiàn)在可以比。鄭州的優(yōu)勢它的經(jīng)濟基礎(chǔ)不是很好，但是它的爆發(fā)力很強，增長很快。政府的稅收增長很快，武漢底子厚，但是需要有危機感。你再比較這三個城市的歷史來看，很難判斷哪個城市的歷史更燦爛一些。

　　所以從人文歷史上來看這三個城市基本上是持續(xù)的。從自然資源比較來看，西安的自然資源已經(jīng)開始匱乏了，原來西安的60米長安已經(jīng)不見了。鄭州和武漢兩個城市當中從自然資源來看，應(yīng)該說武漢占有了非常大的優(yōu)勢。兩江加三區(qū)的形態(tài)，有山有水幾乎是國內(nèi)很少有城市可以和它相提并論的。所以從上面的這些指標可以看到中部崛起對武漢的房地產(chǎn)而言，需要怎么樣突出它的優(yōu)勢。我想大約有五個方面。

　　第一、武漢市的經(jīng)濟存量大，底子厚，并且近郊、遠郊的曲線非常多，非常有可能發(fā)展成一個都市圈。鄭州再發(fā)展就沒有都市圈了。所以武漢在經(jīng)濟發(fā)展過程中必須要有緊迫感。不能過多的沉迷于過去的光榮感和成就。

　　第二、中部崛起真實的意義在哪里？我倒并不覺得中部崛起的真實意義在于使得經(jīng)濟總量和每個人均的量和東部靠齊，因此中部崛起的真正概念在哪里呢？我確實覺得中部是今后中國值得關(guān)注的地方。

　　第三、如果我們從國內(nèi)的都市圈比較來看，有一個可以比的就是，武漢的人文、歷史、自然條件和我們剛才講到的三個國際型的都市圈紐約很像。紐約周邊有非常多的小區(qū)域可以劃分，如果我們把紐約劃為新澤西和大三角的話，他的居住可以擴大到2萬多平方米。

　　武漢市可以成為一個都市圈的領(lǐng)頭羊，而西安和鄭州是比較困難的。在這三個城市當中最困難的是鄭州，西安有可能會是都市圈。

　　四、消費對于武漢經(jīng)濟來講有一個非常重要的作用，這幾年武漢的房價之所以不是像其他的城市那樣引人注目，很大的原因是武漢人不愛消費，或是他們的消費仍然停留在比較傳統(tǒng)的階段。而且武漢的制造業(yè)也不是很強。

　　五、如果武漢真的要成為一個好的新的都市圈的話，一定要采取諸多投資便利化的措施，使得金融機構(gòu)能集聚到武漢來，在武漢進行發(fā)展。而現(xiàn)在我看到的恰恰相反，原來以武漢為根基的機構(gòu)漸漸從武漢遷到了上海。這不是一個好的征兆。所以總結(jié)上面的說法，我覺得就是武漢現(xiàn)在所處的位置是我們在中國除了東南沿海之外最有可能成為都市圈的地段。但是它現(xiàn)在和競爭對手的速度以及所作出的反映措施更慢一些，這種慢給武漢后來居上提供了某種可能性。謝謝大家！