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　　內(nèi)容提要：從去年開始，住宅商品房?jī)r(jià)格的上漲、房地產(chǎn)投資的增加，引起人們普遍關(guān)注。本文首先提出我國(guó)住宅商品房市場(chǎng)價(jià)格、成本價(jià)格和有效需求價(jià)格的概念及其關(guān)系，認(rèn)為只有在一個(gè)有效市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)格才是商品房真實(shí)價(jià)值的無(wú)偏估計(jì)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)較難達(dá)到有效市場(chǎng)狀態(tài)。文章從理論和現(xiàn)實(shí)角度對(duì)價(jià)格進(jìn)行討論，包括實(shí)證分析，最后得出市場(chǎng)未來(lái)走向的結(jié)論。

　　一、導(dǎo)言

　　2001年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已明確我國(guó)今年經(jīng)濟(jì)工作的大政方針，要使經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中重要的一點(diǎn)就是要擴(kuò)大內(nèi)需。而作為大宗消費(fèi)品的房地產(chǎn)商品，尤其應(yīng)該進(jìn)行詳實(shí)認(rèn)真地研究。去年，由于國(guó)家為推動(dòng)住房建設(shè)而推行的各項(xiàng)政策進(jìn)一步深化，而使房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)明顯升溫,表現(xiàn)在:房地產(chǎn)開發(fā)投資與資金來(lái)源增勢(shì)強(qiáng)勁；土地交易明顯活躍；商品房施工總量繼續(xù)擴(kuò)大，竣工項(xiàng)目迅速增加；商品房銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房銷售價(jià)格增幅前高后低，全年“國(guó)房景氣指數(shù)”繼續(xù)維持在景氣空間。人們所普遍關(guān)注的商品房銷售價(jià)格，2001年呈明顯上揚(yáng)走勢(shì)，尤其是上半年，商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)值一直維持在100點(diǎn)以上，最高值出現(xiàn)在3月份，達(dá)到的102.57點(diǎn)，下半年，該指數(shù)開始逐步回落，12月份，商品房平均銷售價(jià)格分類指數(shù)值達(dá)到98.20點(diǎn)，比11月份增加0.38點(diǎn)，比上年增加1.21點(diǎn)。全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2226元/平方米，增長(zhǎng)5.8%，增幅比2000年提高3.3個(gè)百分點(diǎn)，分地區(qū)看，北京、上海和廣東的每平方米商品房銷售價(jià)格均在3400元以上，是全國(guó)房?jī)r(jià)最高的地區(qū)，北京增幅曾超過(guò)了25%，每平方米平均售價(jià)高達(dá)4771元。中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心曾在北京市消費(fèi)者中隨機(jī)抽取了500余位進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，超過(guò)一半、54%表示五年內(nèi)都不會(huì)考慮購(gòu)房，這不能不說(shuō)北京房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高使人們望而卻步。

　　因此，目前有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以刺激開發(fā)商的投資熱情，維持經(jīng)濟(jì)景氣度，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而另一些人則擔(dān)心：商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，直接后果一是可能會(huì)挫傷居民購(gòu)房的積極性，影響個(gè)人住房消費(fèi)的進(jìn)一步啟動(dòng)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需不利；另一方面非正常價(jià)格上漲易于滋生開發(fā)商的僥幸心理，在價(jià)格上漲、利潤(rùn)增加的刺激下，大規(guī)模建設(shè)的高檔住宅可能會(huì)因?yàn)槿鄙偈袌?chǎng)而滯銷，導(dǎo)致剛剛下降的商品房空置量再度上升，甚至?xí)l(fā)新一輪的“房地產(chǎn)熱”，泡沫的形成，同樣也會(huì)危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。

　　從2001年情況來(lái)看，已有升溫的苗頭。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)房統(tǒng)計(jì)指數(shù)報(bào)告，去年房地產(chǎn)資金來(lái)源增長(zhǎng)速度維持在25%以上的水平，累計(jì)值為7378億元，增長(zhǎng)29.8%，增幅比2000年增加3.7個(gè)百分點(diǎn)。完成土地開發(fā)面積1.45億平方米，增長(zhǎng)40.9%，增幅比上年提高18.7個(gè)百分點(diǎn)。在這種情況下，去過(guò)度打壓房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的，海南房地產(chǎn)熱后遺留下來(lái)“半拉子工程”的陰影似乎還難以抹去。我們所要做的應(yīng)是認(rèn)真分析了解房地產(chǎn)價(jià)格，把握其變化規(guī)律，使其與居民收入?yún)f(xié)調(diào)起來(lái)。本文在認(rèn)識(shí)住宅商品房各種價(jià)格的基礎(chǔ)上，分別從開發(fā)商和城市居民角度出發(fā)，明確其成本價(jià)格和有效需求價(jià)格，并對(duì)其進(jìn)行實(shí)證研究，從而動(dòng)態(tài)地確定適合目前中國(guó)家庭居民的住宅商品定價(jià)范圍，最后是結(jié)論。

　　二、我國(guó)城市住宅商品房?jī)r(jià)格的有關(guān)概念解釋與認(rèn)識(shí)

　　1、住宅商品房的市場(chǎng)價(jià)格。目前，城市居民普遍認(rèn)為我國(guó)住宅商品房?jī)r(jià)格太高，買不起房子。此價(jià)格就是住宅商品房的市場(chǎng)價(jià)格，它是指為商品或服務(wù)而實(shí)際支付的貨幣數(shù)量。從理論上說(shuō)，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)大于、等于或小于住宅商品房的真實(shí)價(jià)值，只有在一個(gè)有效市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)格才是商品房真實(shí)價(jià)值的無(wú)偏估計(jì)。對(duì)無(wú)偏估計(jì)的理解是市場(chǎng)價(jià)格可以高于或低于真實(shí)價(jià)值，只要這種偏離是隨機(jī)的，即意味著被高估或低估的概率是相等的。因此，可以這樣理解：如果購(gòu)房者和開發(fā)商的行為都是理性的、經(jīng)濟(jì)的，并且假設(shè)價(jià)格不受任何不正當(dāng)因素的影響(如去年申奧與入世成功，對(duì)價(jià)格的哄抬等)，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的所有條件都具備，則商品房市場(chǎng)價(jià)格就反映其客觀真實(shí)的價(jià)值。但是，中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還很難達(dá)到這一點(diǎn)，由于土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，開發(fā)成本和交易信息尚不透明，以及作為大宗資產(chǎn)交易的相對(duì)不容易等，使得我國(guó)住宅市場(chǎng)上發(fā)現(xiàn)無(wú)效狀態(tài)(不管價(jià)格是低估還是高估)的可能性增大。

　　當(dāng)任何投資群體都不可能通過(guò)使用普遍投資策略來(lái)持續(xù)地獲取超過(guò)市場(chǎng)平均水平的收益時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)就是有效市場(chǎng)。市場(chǎng)當(dāng)然不會(huì)自動(dòng)變?yōu)橛行?，投資者確定交易策略、實(shí)施投資方案以獲取超過(guò)市場(chǎng)平均水平收益的行為是使市場(chǎng)變?yōu)橛行У膭?dòng)力源。那些追求利潤(rùn)最大化的開發(fā)商不斷尋找獲取超額收益的機(jī)會(huì)，隨著他們大量進(jìn)入，這種機(jī)會(huì)自然會(huì)消失，房地產(chǎn)市場(chǎng)就達(dá)到有效?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上資金及土地開發(fā)面積的大幅增加，就是市場(chǎng)走向有效的征兆。高的市場(chǎng)價(jià)格和“過(guò)熱”的投資是相輔相成的，這是市場(chǎng)從無(wú)效狀態(tài)轉(zhuǎn)到有效狀態(tài)所須經(jīng)歷的自然過(guò)程。不過(guò)，我們現(xiàn)在應(yīng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)熱點(diǎn)而感欣慰。

　　2、住宅商品房的成本價(jià)格和有效需求價(jià)格。一旦住宅商品的市場(chǎng)價(jià)格自然回歸，我們就很容易想到它要回歸到什么位置，當(dāng)然會(huì)考慮到其成本構(gòu)成即成本價(jià)格，該價(jià)格是從房地產(chǎn)商品開發(fā)生產(chǎn)、供給這一角度出發(fā)的，一般，從這一角度(開發(fā)商角度)出發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格常被稱為成本價(jià)格或供給價(jià)格。其公式為：

　　房地產(chǎn)成本價(jià)格=總開發(fā)成本+開發(fā)商利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)。(1)

　　無(wú)論從哪一個(gè)角度看房?jī)r(jià)，都不可離開居民消費(fèi)者，中國(guó)從1998年底取消福利分房后，居民對(duì)住房的需求已不成問(wèn)題，但僅有需求是不夠的，許多人很愿意住進(jìn)500萬(wàn)元的房屋，但很少人有如此的支付能力。因此，有效需求很重要，從居民消費(fèi)者角度出發(fā)的住宅商品有效需求價(jià)格可理解為有支付能力的對(duì)住宅商品房的需求價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格一旦超過(guò)此價(jià)格居民消費(fèi)者就沒(méi)有支付能力了。從理論上我們可看出這三個(gè)價(jià)格的關(guān)系是：

　　成本價(jià)格(開發(fā)商)≤市場(chǎng)價(jià)格≤有效需求價(jià)格(消費(fèi)者)

　　一般情況下，商品價(jià)格唯有這種關(guān)系，才能交易成功。但是，由于目前我國(guó)居民收入相對(duì)房?jī)r(jià)偏低，在許多城市，有效需求價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，甚至低于成本價(jià)格。這就解釋了為何北京居民有一半以上五年內(nèi)不想買房，城市居民感到房?jī)r(jià)高的原因。下面，我們具體來(lái)確定成本價(jià)格和有效需求價(jià)格。

　　三、我國(guó)城市住宅商品房的成本價(jià)格

　　1、我國(guó)城市住宅商品房成本價(jià)格構(gòu)成。盡管由于地段差價(jià)及地區(qū)物價(jià)的差別，而使全國(guó)各地房地產(chǎn)開發(fā)的成本稅費(fèi)懸殊很大，但構(gòu)成房?jī)r(jià)的成本稅費(fèi)項(xiàng)卻是一樣的，即房地產(chǎn)開發(fā)成本稅費(fèi)主要由征地環(huán)節(jié)、開發(fā)前期環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、其他費(fèi)用共五個(gè)大項(xiàng)中的成本和稅費(fèi)構(gòu)成，詳細(xì)分為40小項(xiàng)，如圖1所示，該圖基本反映出1995年以來(lái)我國(guó)全面清理調(diào)整房地產(chǎn)不合理稅費(fèi)及1997年以來(lái)新增土地稅費(fèi)后的價(jià)格構(gòu)成情況。公式(1)中總開發(fā)成本等于圖1中(1至40項(xiàng))除34、35、36屬銷售稅費(fèi)項(xiàng)外的其余項(xiàng)之和。

　　2、關(guān)于成本價(jià)格中的稅費(fèi)及政府行政事業(yè)性收費(fèi)。

　　在此，有必要討論一下我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)及政府行政事業(yè)性收費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)成本中的比重，這主要指房地產(chǎn)銷售過(guò)程的稅費(fèi)和開發(fā)過(guò)程中的政府行政事業(yè)性收費(fèi)或稱開發(fā)過(guò)程的政府規(guī)費(fèi)等。哪些項(xiàng)目為稅費(fèi)、哪些項(xiàng)目為政府行政事業(yè)性收費(fèi)依據(jù)地價(jià)的不同界定而有所不同，進(jìn)而會(huì)影響到稅費(fèi)占總開發(fā)成本中的比重。若地價(jià)是由圖1中征地環(huán)節(jié)成本1至10項(xiàng)之和組成，則政府行政事業(yè)性收費(fèi)主要是指圖1中開發(fā)前期環(huán)節(jié)成本稅費(fèi)這一部分，但須扣除其中屬于企業(yè)行為性質(zhì)的服務(wù)性收費(fèi)，包括三通一平費(fèi)用、勘探和鉆探費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用及設(shè)計(jì)費(fèi)用，即：

　　政府規(guī)費(fèi)=開發(fā)前期環(huán)節(jié)成本稅費(fèi)總和-(11+22+23+24)。

　　而銷售稅費(fèi)=(34+35+36)。

　　若地價(jià)僅界定為征地費(fèi)、配套費(fèi)和地段差價(jià)之和，則圖1中征地環(huán)節(jié)成本(稅費(fèi))前三項(xiàng)除外的其余項(xiàng)均算作稅費(fèi)，即稅費(fèi)和政府行政事業(yè)性收費(fèi)還需加上征地過(guò)程的稅費(fèi)，由此會(huì)提高稅費(fèi)在總開發(fā)成本中的比重，當(dāng)然，無(wú)論地價(jià)如何界定，房地產(chǎn)總開發(fā)成本這一總量是不變的。

　　另外，自1995年以來(lái)，為了整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理收費(fèi)現(xiàn)象，中國(guó)政府明令取消、變更降低或轉(zhuǎn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)多達(dá)29項(xiàng)，從而大大降低了住宅商品房?jī)r(jià)格，其具體調(diào)整項(xiàng)目如圖2示(包括1997年以來(lái)新增土地稅費(fèi)有三項(xiàng))。

　　盡管稅費(fèi)和政府行政事業(yè)性收費(fèi)自95年以來(lái)有增有減，但減少明顯大于增加。據(jù)測(cè)算在全面清理房地產(chǎn)稅費(fèi)以后，房地產(chǎn)稅費(fèi)占住宅商品房總開發(fā)成本稅費(fèi)的比例按上述地價(jià)的兩種計(jì)算分別下降了8.62%和8.27%(注1)，從絕對(duì)數(shù)來(lái)說(shuō)，下降了一半以上。

　　上述圖1僅包括房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的總成本及銷售稅費(fèi)，另外再加上開發(fā)商利潤(rùn)就形成房地產(chǎn)成本價(jià)格。即

　　成本價(jià)格=(1+成本利潤(rùn)率)*總開發(fā)成本+銷售稅費(fèi)

　　四、我國(guó)城市住宅商品的有效需求價(jià)格

　　1、城市住宅市場(chǎng)及有效需求現(xiàn)狀

　　由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要還是靠?jī)?nèi)需，靠老百姓買房，因此我們必須分析我國(guó)居民的購(gòu)房能力，目前我國(guó)城市住宅市場(chǎng)及居民有效需求現(xiàn)狀主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：

　　(1)從1998年12月1日起我國(guó)停止住房的實(shí)物分配，單位購(gòu)房被停止，購(gòu)房對(duì)象以從單位、個(gè)人二元結(jié)構(gòu)走向個(gè)人一元結(jié)構(gòu)。隨著購(gòu)房的個(gè)人化，對(duì)需求類型、需求層次、需求面積及住房的質(zhì)量和品牌等將提出進(jìn)一步的要求。從目前看，住宅市場(chǎng)這方面潛力遠(yuǎn)未被挖掘出來(lái)。

　　(2)開放房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，降低二級(jí)市場(chǎng)稅率，使市場(chǎng)供給變成一手房、二手房共同組成的雙層次供應(yīng)體系，滿足許多人以小換大、賣舊買新的愿望，使買一手房的人亦增多，同時(shí)，一些二手房也可解決低收入階層及困難戶的購(gòu)房要求，因此，開放二級(jí)市場(chǎng)將活躍市場(chǎng)，有利于建立多層次住宅市場(chǎng)需求及價(jià)格體系。

　　(3)新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》自2001年11月1日起施行，這使貨幣安置和異地安置作為一個(gè)方針，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，將加大市場(chǎng)住宅商品房的需求。

　　(4)最近幾年，我國(guó)政府不斷提高公務(wù)員的收入，人民生活水平不斷提高。但是，目前居民收入與房?jī)r(jià)還是有一定的差距，表1列出我國(guó)35個(gè)大中城市近年來(lái)居民人均收入情況，2001年相對(duì)2000年平均上升8.6%，2000年平均上升8.75%，其中2001年萬(wàn)元以上的有7個(gè)城市，9000-8000元段亦有7個(gè)城市，8000-7000元段有21個(gè)城市，收入在8000-7000元段的城市占多數(shù)。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格最高的幾個(gè)城市如北京、上海、深圳、廣州等，其居民人均收入都在前幾位。按國(guó)際公認(rèn)的住宅價(jià)格相當(dāng)于一般居民家庭年收入3至6倍，居民才具購(gòu)買力的標(biāo)準(zhǔn)，目前，各城市住宅商品房平均房?jī)r(jià)都基本超過(guò)收入的6倍(如表1)。例如福州2001年戶均人數(shù)3.26人，由于市場(chǎng)開發(fā)的商品房面積多在80M2以上，因此按戶型面積80M2計(jì)，則6倍于收入的商品房單價(jià)為2214元/M2，而其住宅商品房平均單價(jià)為2606元/M2，(注2)高了392元/M2。盡管我國(guó)存在隱性收入，但本文研究對(duì)象是廣大工薪階層，他們的隱性收入不高，甚至沒(méi)有。因此，相對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，我國(guó)城市居民的收入水平確實(shí)太低了。

　　2、我國(guó)城市住宅商品的有效需求價(jià)格模型

　　量入為出，是消費(fèi)的基本原則，居民買房時(shí)總會(huì)根據(jù)自己家庭的收入多少來(lái)決定是否購(gòu)房、所購(gòu)房屋位置及戶型面積等，當(dāng)然，一旦決定買房，多半采取個(gè)人住房抵押貸款方式，而不是等攢夠錢到十幾年后才消費(fèi)。則我國(guó)城市居民所能承受的住宅商品價(jià)格為：

　　*資料來(lái)源：2001年數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家信息中心資料;2000、1999年來(lái)自北京市2001年統(tǒng)計(jì)資料。

　　其中：P—有效需求價(jià)格；

　　Y—居民家庭年可支配收入額；

　　a—抵押貸款價(jià)值比率(貸款成數(shù))；

　　i—個(gè)人住房抵押貸款月利率；

　　N—個(gè)人住房抵押貸款月份數(shù)；

　　β—月收入中可用于償還個(gè)人住房抵押貸款的最高比例；

　　M—按居民有效需求決定的戶型面積；

　　居民購(gòu)房能力除了受月償還額高低影響外，還受到按揭貸款首付款的制約，若家庭目前資產(chǎn)為H，該資產(chǎn)中可用于一次性支付首付款的最高比率為A，這主要指變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)，即房?jī)r(jià)還受到如下公式的約束：

　　P≤AH/[M(1-a)]

　　因此，我國(guó)城市居民最高所能承受的住宅商品房有效需求價(jià)格模型為：

　　其中P為住宅商品房有效需求價(jià)格。

　　五、住宅商品房?jī)r(jià)格實(shí)證研究

　　1、住宅商品房成本價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格具有地區(qū)性特點(diǎn)，構(gòu)成價(jià)格基礎(chǔ)的成本大小各地差別很大，也不存在一個(gè)具有代表性的城市，能代表全國(guó)各城市的房?jī)r(jià)，但有一點(diǎn)可以肯定，即研究?jī)r(jià)格與稅費(fèi)的方法都一樣的。在此，我們以福州市正在開發(fā)的某小區(qū)為例，按照商品房開發(fā)運(yùn)作模式，分析住宅小區(qū)開發(fā)中的整個(gè)成本、稅費(fèi)發(fā)生及房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成。有關(guān)參數(shù)為項(xiàng)目位于四級(jí)地段，容積率為1.8，建筑面積為108574M2，地價(jià)20萬(wàn)元/畝，土地90.48畝，住宅商品房平均售價(jià)2000元/M2，考慮商場(chǎng)店面后，小區(qū)總平均售價(jià)為2150元/M2，成本價(jià)格計(jì)算見(jiàn)表2。

　　總計(jì)為1713.93元，扣除銷售稅費(fèi)133.95元后總開發(fā)成本為1579.98元，這是利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)。按單價(jià)2150元計(jì)算，開發(fā)商成本利潤(rùn)率達(dá)到27.60%，該值不高，因?yàn)樗琼?xiàng)目利潤(rùn)率，一般項(xiàng)目都要二年以上才能完成，這樣年平均利潤(rùn)率就低了。單價(jià)2150元是目前福州居民家庭平均可支配收入的5.8倍，從收入角度看，該價(jià)還是可以接受的。

　　2、住宅商品房有效需求價(jià)格。表3選擇直轄市及不同人均收入段的12個(gè)城市作分析，由于我國(guó)恩格爾系數(shù)還偏高，因此月還本付息以不高于家庭月收入的35%為宜，為求得居民可承受的最高房?jī)r(jià)，分析時(shí)月還款額取高值即按35%計(jì)，戶型面積取80M2，按揭貸款選15年期，五年期以上貸款利率均為5.04%，則月利率為0.42%，銀行一般采用7成按揭，即可求出2001年這12個(gè)城市居民可接受的住宅商品有效需求價(jià)格，這是在居民有能力支付首付款的情況下。

　　表3確定的住宅商品房有效需求價(jià)格，都在收入的6倍以下，是相應(yīng)城市居民目前可以接受的最高價(jià)格。當(dāng)然，表中數(shù)據(jù)僅反映在2001年城市居民收入水平上的有效需求價(jià)格，隨著居民收入水平的不斷提高，它們會(huì)動(dòng)態(tài)地變化著，并逐步向市場(chǎng)價(jià)格靠攏。

　　六、未來(lái)市場(chǎng)走向及結(jié)論

　　上述住宅成本價(jià)格和有效需求價(jià)格的分析求取，對(duì)于政府制訂政策和開發(fā)商進(jìn)行住宅開發(fā)是有參考價(jià)值的。目前開發(fā)商開發(fā)住宅商品房的市場(chǎng)價(jià)格基本都高于有效需求價(jià)格，較為典型的是北京，2001年市場(chǎng)均價(jià)是有效需求價(jià)格的2.07倍，其他城市相差程度不一，如福州，2001年住宅市場(chǎng)均價(jià)2606元/M2，其有效需求價(jià)格為1939元/M2，差距還不是太大。這種差距除了不斷提高城市居民收入來(lái)消除外，中國(guó)城市居民還可通過(guò)拆遷補(bǔ)償?shù)确绞絹?lái)彌補(bǔ)。目前，政府通過(guò)政策去過(guò)度打壓房?jī)r(jià)，以縮小這種差距是不可取的，它可能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)不景氣等負(fù)面影響。只有保持房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主，才能保持房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。未來(lái)中國(guó)城市住宅商品房市場(chǎng)走向可能分三個(gè)階段，第一階段也就是目前，主要解決城市中高收入階層和有一定存款的中等收入居民的住房問(wèn)題，該階段房?jī)r(jià)比較高，開發(fā)商可獲超額收益，隨著諸多開發(fā)商的進(jìn)入，這部分超額收益將逐步消失，此時(shí)進(jìn)入第二階段即滿足有效需求市場(chǎng)階段，該階段主要面向廣大的工薪階層，開發(fā)有效需求價(jià)格的商品房居多，屬微利階段，當(dāng)然，屆時(shí)有效需求價(jià)格可能會(huì)比現(xiàn)在高，它與房?jī)r(jià)是互動(dòng)的。第三階段屬住房個(gè)性化時(shí)代，體現(xiàn)在戶型、面積、位置、小區(qū)配置及景觀等方面的差異，開發(fā)商主要在質(zhì)量、服務(wù)和品牌上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)然，第三階段與第二階段會(huì)有所交叉?？傊加?998年底的住房改革，造成未來(lái)“被迫”買房的人會(huì)越來(lái)越多。因此，今后幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，居民收入的提高及個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)的廣泛開展，住宅商品有效需求不斷增加將是一個(gè)確定的趨勢(shì)。未來(lái)各城市住宅商品房無(wú)論是上市量還是消化量，將主要取決于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購(gòu)買力的提高。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，為免受第一階段末的沖擊，應(yīng)早做準(zhǔn)備，搶占先機(jī)，在保證合理利潤(rùn)率的情況下，多開發(fā)面向中低收入階層的商品房。