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　　南昌4月暫停限價(jià)地供應(yīng)，業(yè)界人士認(rèn)為限價(jià)房對(duì)房?jī)r(jià)影響甚微

　　“五一”長(zhǎng)假剛過完，一則“南昌經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量今年將大增”的消息像“股市持續(xù)牛市”的消息一樣給普通市民們帶來了又一個(gè)興奮點(diǎn)。大家在把注意力投向經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，也許淡忘了20多天前“南昌暫停供應(yīng)限價(jià)地”這一值得關(guān)注的問題。限價(jià)地所產(chǎn)生的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房一樣可以滿足普通百姓對(duì)中低價(jià)房的需求，那么，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量大增是不是導(dǎo)致暫停供應(yīng)限價(jià)地的原因呢？限價(jià)房對(duì)普通百姓、商品房開發(fā)商乃至南昌樓市帶來什么樣的影響呢？

　　南昌曾掛牌出讓17宗限價(jià)地

　　2006年5月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等9部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。作為“國六條”的配套細(xì)則，該《意見》明確提出：“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。”因此，限價(jià)房可以簡(jiǎn)單地概括為“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”

　　2006年9月，南昌市就首次掛牌出讓了兩宗“限價(jià)限比”商品房土地(即限價(jià)地)的使用權(quán)，這兩宗土地都明確規(guī)定了套型建筑面積在90平方米以下和住宅面積占開發(fā)住宅總建筑面積的比重，并限制了90平方米以下商品住宅的最高銷售價(jià)格。至今年4月，南昌市共公開掛出17宗限價(jià)地，這些限價(jià)地與周邊樓盤相比，房?jī)r(jià)普遍要低10%～20%左右，有的達(dá)40%。這讓很多中等收入家庭都感到眼前一亮。

　　限價(jià)地開發(fā)利潤(rùn)甚微

　　南昌一家地產(chǎn)策劃企業(yè)資深人士高先生以一宗已掛牌出讓、土地面積在14畝多的限價(jià)地為例測(cè)算了購買一套限價(jià)房的總價(jià)。按照這塊地的出讓規(guī)劃，其最高限價(jià)為每平方米3400多元，最大戶型面積不能超過90平方米，購買這里的一套住房總價(jià)最多為30多萬元，如按首付按揭貸款的話，最多首付7萬元就能買到。高先生表示，既然是限價(jià)地，開發(fā)商就不可能在住房?jī)r(jià)格上以超過最高限價(jià)來銷售，而這塊地每平方米的開發(fā)成本不少于3000元，最高限價(jià)是每平方米3400多元，這意味著開發(fā)商賺不到什么錢，甚至是無錢賺。據(jù)他了解，有些單位委托開發(fā)商競(jìng)標(biāo)拿到了限價(jià)地，用來給單位員工團(tuán)購買房。

　　配套政策未出限價(jià)地暫停供應(yīng)

　　“擁有了土地就是擁有了財(cái)富”，即使是賺不到什么錢，也有不少開發(fā)商去競(jìng)標(biāo)限價(jià)地。然而，就在今年4月中旬，南昌市卻突然叫停限價(jià)地的供應(yīng)，這一轉(zhuǎn)變不僅令多數(shù)市民感到意外，更讓業(yè)界人士驚訝不已。據(jù)南昌市國土資源局一位不愿透露姓名的工作人員介紹，在這之前掛牌出讓的限價(jià)地依然按照“90平方米以下戶型占70%”的原則限制房型面積，這次暫停限價(jià)地的供應(yīng)，主要是因?yàn)殇N售對(duì)象和方式等配套政策還未落實(shí)。該人士稱，目前國家關(guān)于限價(jià)地的指導(dǎo)意見或相關(guān)政策文件還沒有明細(xì)，只是規(guī)定了一個(gè)簡(jiǎn)單的限定價(jià)格，在限價(jià)地出讓配套政策還不完善、還不成熟的情況下，經(jīng)過多重考慮才決定暫停供應(yīng)限價(jià)地。至于以前供應(yīng)的限價(jià)地，還是按限定的價(jià)格執(zhí)行，但會(huì)盡快出臺(tái)相應(yīng)銷售辦法及配套政策。

　　限價(jià)房如何銷售呢？記者咨詢南昌市房管局有關(guān)人士得知，限價(jià)地雖然公開掛牌出讓了10多宗，但這些限價(jià)地大多還沒有真正開發(fā)，因?yàn)橄迌r(jià)房銷售辦法尚未出臺(tái)，開發(fā)商都在觀望，等著限價(jià)房的銷售辦法出來。

　　據(jù)了解，今年南昌市(含四縣)房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)5000畝至5500畝，其中經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地供應(yīng)不低于800畝。根據(jù)2006年土地供應(yīng)全盤計(jì)劃，當(dāng)年土地供應(yīng)4500畝至5000畝，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地300畝。從中可以看出，今年南昌市增長(zhǎng)10%的土地供應(yīng)總量主要是在經(jīng)濟(jì)適用房上，而經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量超過去年166%。

　　那么，是不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)用地大增了而導(dǎo)致限價(jià)地暫停供應(yīng)了呢？南昌市國土資源局那位不愿透露姓名的工作人員沒有對(duì)此明確否認(rèn)，他只是說，這兩年南昌市將下大力解決中低收入者的住房問題，我們把重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)房的供應(yīng)上，。對(duì)于限價(jià)地，銷售對(duì)象和方式等配套問題還未考慮完善，因此暫時(shí)的停止供應(yīng)也是符合當(dāng)前形勢(shì)的。

　　業(yè)界人士認(rèn)為限價(jià)房對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)幾乎無影響

　　天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)盛政祥先生表示，無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是限價(jià)房，都是政府用于惠民來滿足中低收入家庭住房的需要。這兩種房都有一個(gè)受惠對(duì)象問題，目前，限價(jià)房還沒有正式的關(guān)于銷售對(duì)象和方式等的配套政策，雖然限價(jià)房的受惠對(duì)象還不明確，但可以肯定的說，限價(jià)房出來的話一定會(huì)受到各界人士的高度關(guān)注。相對(duì)樓盤商品房而言，限價(jià)房是不完全開放的市場(chǎng)體系，限價(jià)房的購買者有限制對(duì)象，這與經(jīng)濟(jì)適用房的購買對(duì)象也有限制的情況差不多。如今，南昌新開盤和將要開盤的樓盤眾多，中小戶型、小高層、電梯房、花園式洋房、別墅等已呈現(xiàn)出多元化產(chǎn)品的格局，購買商品房的大多是改善自己居住環(huán)境和品質(zhì)的二次置業(yè)者，這和滿足住房需要的人群不同。因此，他認(rèn)為限價(jià)房如果出來的話，對(duì)于南昌樓市和樓盤商品房的影響肯定會(huì)有，但影響效果有限。

　　江西世紀(jì)風(fēng)情實(shí)業(yè)有限公司銷售總監(jiān)顏榕認(rèn)為，限價(jià)房對(duì)于樓盤商品房的價(jià)格或者是南昌樓市的價(jià)格幾乎不會(huì)產(chǎn)生影響。首先，限價(jià)地的利潤(rùn)很有限，開發(fā)商不可能在公共設(shè)施、綠化景觀等方面花大投入，這就產(chǎn)生了一個(gè)限價(jià)房的品質(zhì)不會(huì)怎么好的情況；其次，盡管相關(guān)配套政策未出臺(tái)，但限價(jià)房的購買對(duì)象肯定會(huì)有所限制，限價(jià)房和商品房的價(jià)位差距注定了購買限價(jià)房的人群難以承受有品質(zhì)的商品房的價(jià)位，而這一人群并不是購買樓盤商品房的主力軍；再者，南昌樓盤多元化、品質(zhì)化的格局讓不同需求的購房者有很多選擇，購買者大多是二次購房置業(yè)者，他們有追求品質(zhì)住房的愿望和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。所以，限價(jià)房的出來與否，對(duì)南昌樓市的房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生什么影響。

　　市民對(duì)限價(jià)房疑問多多

　　南昌市民余先生是等待限價(jià)房出來的忠實(shí)者之一，他告訴記者，對(duì)于買經(jīng)濟(jì)適用房他的收入因超過限制而排不上隊(duì)、但要是買高價(jià)商品房的話，他又無能為力，限價(jià)房無疑是房地產(chǎn)調(diào)控以來最為期待的事情，因此作為中低收入者，他很期待限價(jià)房。像余先生這樣收入介于中低之間的南昌市民有很多，記者隨機(jī)調(diào)查了多位市民，了解到一系列關(guān)于限價(jià)房的疑問。市民廖女士說，以目前出來的17塊限價(jià)地來說，不少地的最高限價(jià)在每平方米3400多元左右，雖然比其周邊的樓盤低1500至2000元，但這個(gè)價(jià)格對(duì)我來說還是買不起，限價(jià)房的定價(jià)應(yīng)該以中低收入居民的承受力為標(biāo)準(zhǔn)，但政府定的限價(jià)房最高限價(jià)是否合理，普通百姓買得起限價(jià)房嗎？

　　市民孫先生表示，限價(jià)房供應(yīng)有限，政府肯定會(huì)限制購買對(duì)象，這就牽涉到限價(jià)房得申購資格問題，中低收入者應(yīng)該是限價(jià)房的購買對(duì)象，但收入如何界定呢？有多少中低收入家庭能買到限價(jià)房呢？如果不能清晰認(rèn)定購買對(duì)象，就很可能滋生腐敗。

　　由于限價(jià)房政策對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)有所限制，市民彭先生不無擔(dān)心地說，限價(jià)房縮小了開發(fā)商的利潤(rùn)空間，開發(fā)商會(huì)不會(huì)通過偷工減料來降低成本，會(huì)不會(huì)因此帶來限價(jià)房產(chǎn)品質(zhì)量問題？他希望限價(jià)房不會(huì)變成“限質(zhì)房”。