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　　如果能夠在二、三線城市獲得大塊開(kāi)發(fā)土地--這種城市發(fā)展的成長(zhǎng)性資源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就具備了運(yùn)作一個(gè)好項(xiàng)目的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。尤其在區(qū)域、市場(chǎng)等條件發(fā)育不充分的環(huán)境下，獲得成長(zhǎng)性資源可以明顯獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。但是，開(kāi)發(fā)企業(yè)若苦等二三線城市各方面條件成熟，一定會(huì)錯(cuò)過(guò)一些良好時(shí)機(jī)，也會(huì)錯(cuò)失占據(jù)市場(chǎng)制高點(diǎn)的好時(shí)機(jī)，或者被對(duì)手先行一步迅速發(fā)展并快速透支有限的市場(chǎng)需求。

　　此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然獲得土地，但項(xiàng)目成果仍然是一個(gè)未來(lái)的遠(yuǎn)期收益，我們只能說(shuō)是開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有了一個(gè)美好的前景。在向此美好前景推進(jìn)的過(guò)程中，仍然需要克服許多阻力與風(fēng)險(xiǎn)，需要在項(xiàng)目管理、資金運(yùn)作、公共關(guān)系等諸多方面接受?chē)?yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。本文我們從二、三線城市大盤(pán)開(kāi)發(fā)的典型案例說(shuō)起，從我們多年二、三線城市服務(wù)實(shí)踐和體會(huì)中整理出一些對(duì)相關(guān)問(wèn)題、機(jī)會(huì)及解決方案的思路和見(jiàn)解，拋磚引玉，與業(yè)界同仁探討。

　　注：本文所論及之二三線城市主要聚焦在城市城鎮(zhèn)人口在50-150萬(wàn)人、經(jīng)濟(jì)后發(fā)的城市，例如珠海、中山、江門(mén)、桂林、柳州等城市。

　　大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)必須清晰項(xiàng)目發(fā)展在當(dāng)前及未來(lái)所面對(duì)的利弊因素及這些因素的變化，并客觀看待機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)，因勢(shì)利導(dǎo)，以制定合理的市場(chǎng)策略。我們可以透過(guò)推力、拉力、阻力三組力量，梳理分析影響大盤(pán)發(fā)展的各種利弊因素。

　　推力與拉力

　　郊區(qū)大盤(pán)發(fā)展的前提，必須是市場(chǎng)有從市區(qū)向郊區(qū)擴(kuò)展的需求，而郊區(qū)本身對(duì)市區(qū)市場(chǎng)有吸引力，兩個(gè)力量方向一致，一推一拉，形成郊區(qū)大盤(pán)發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

　　推力--來(lái)自市場(chǎng)需求的外溢

　　推力1：市場(chǎng)即將步入換房期。較多二三線城市住宅商品化開(kāi)發(fā)起步于2000年前后，至今已有3-5年或以上的發(fā)展時(shí)間。城市中具備購(gòu)買(mǎi)力的買(mǎi)家已基本完成第一次置業(yè)。經(jīng)過(guò)5-6年的再積累，二次置業(yè)的經(jīng)濟(jì)條件和需求開(kāi)始形成。

　　推力2：居住觀念及生活模式轉(zhuǎn)變。隨著置業(yè)者手頭資金的豐裕，他們對(duì)住的要求也在提升。他們開(kāi)始關(guān)注居住體驗(yàn)，以及在居住模式中形成對(duì)個(gè)人生活方式的見(jiàn)解。例如，和什么人住在一起？房子除了是家庭生活的場(chǎng)所，也是個(gè)人獨(dú)立思想的空間；工作日和周末是否應(yīng)該有不同的生活方式……他們不僅僅關(guān)注社區(qū)的環(huán)境，更關(guān)注社區(qū)是否能為其創(chuàng)造更多新的生活方式，追求鄰里空間的同時(shí)，更關(guān)注個(gè)性化空間。而這些需求在市中心密密麻麻的單體樓和環(huán)境普通的小型社區(qū)中難以滿(mǎn)足。

　　推力3：市區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。二三線城市房地產(chǎn)起步時(shí)間雖較一線城市晚，現(xiàn)在也已經(jīng)歷了3-5年或以上的市場(chǎng)發(fā)展，市中心區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)已是見(jiàn)縫插針，土地成本陡增，房?jī)r(jià)觸頂。

　　二三線城市經(jīng)過(guò)第一輪的發(fā)展，市場(chǎng)即將進(jìn)入換房期。而市中心無(wú)論是土地資源還是居住環(huán)境等條件上，都難以滿(mǎn)足消費(fèi)者再次置業(yè)在量與質(zhì)上的需求，形成區(qū)域上的需求外溢。

　　拉力--城市規(guī)劃前景與自然環(huán)境差異

　　拉力1：新區(qū)發(fā)展前景拉動(dòng)投資置業(yè)。二三線城市的成長(zhǎng)最直接表現(xiàn)于新區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，特別是由非污染型產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的區(qū)域，如高新產(chǎn)業(yè)區(qū)等，規(guī)劃起點(diǎn)高，政策優(yōu)惠多。隨著企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)人口增多，為區(qū)域帶來(lái)大量的居住需求，特別是集聚高級(jí)人才的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，還將形成不同檔次的居住需求。新區(qū)居住起步期，房?jī)r(jià)較有優(yōu)勢(shì)，在新區(qū)發(fā)展的良好前景吸引下，在新區(qū)置業(yè)保值往往成為二三線城市為數(shù)不多的投資渠道之一。

　　拉力2：城市郊外環(huán)境資源差異。城郊用地廣闊，有較大的空間營(yíng)造舒適的居住環(huán)境，塑造新的居住產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)置業(yè)者對(duì)不同居住生活體驗(yàn)的追求。如果城市新區(qū)擁有良好的環(huán)境生態(tài)或特色資源，則更容易被市場(chǎng)所認(rèn)同。

　　阻力與大盤(pán)開(kāi)發(fā)之常見(jiàn)問(wèn)題

　　阻力1：市場(chǎng)容量有限。二三線城市建設(shè)規(guī)模小，人口基數(shù)小，城鎮(zhèn)人口大部分在50-150萬(wàn)之間，而住宅、商業(yè)物業(yè)消費(fèi)又以本地需求為主體，在郊區(qū)開(kāi)發(fā)大盤(pán)可能面臨市場(chǎng)容量不足的風(fēng)險(xiǎn)。以廣西桂林為例，市區(qū)人口僅70萬(wàn)人，城市產(chǎn)業(yè)吸引力不強(qiáng)，外來(lái)人口少，除經(jīng)商者外，多為周邊縣鎮(zhèn)入城務(wù)工人員，收入水平低。該類(lèi)城市，數(shù)百畝的郊區(qū)盤(pán)發(fā)展周期至少需要5年。在市場(chǎng)增量需求少(如外來(lái)人口增加產(chǎn)生的置業(yè)需求)，大盤(pán)開(kāi)發(fā)必須挖掘、激發(fā)多次置業(yè)等存量需求。

　　阻力2：跨區(qū)域消費(fèi)心理屏障。一方面來(lái)自人們所習(xí)慣的生活尺度。二三線城市日常生活及社會(huì)交往對(duì)市中心依賴(lài)程度高，戀城情節(jié)重。在城市生活尺度沒(méi)有打開(kāi)的情況下，人們的居住觀念較為保守，“郊區(qū)”甚至“近郊”的距離概念不容易被接受。以桂林為例，距離新城市中心10分鐘車(chē)程距離是人們心理上的城市邊緣，20分鐘距離已是遠(yuǎn)郊。

　　另一方面在于項(xiàng)目所在區(qū)域當(dāng)前吸引的不足。例如遠(yuǎn)景規(guī)劃不能為樓盤(pán)當(dāng)前帶來(lái)足夠數(shù)量的就業(yè)人口和實(shí)質(zhì)性的置業(yè)需求，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃只是一幅美好藍(lán)圖。又如區(qū)域與主城區(qū)之間隔有城市設(shè)施發(fā)展的斷裂帶，或一河之隔等天然屏障，交通、配套、人氣不足，率先進(jìn)入新區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目成為典型的“飛地”項(xiàng)目。

　　珠海華發(fā)新城

　　以珠海華發(fā)新城為例，項(xiàng)目啟動(dòng)之時(shí)所處的南屏工業(yè)區(qū)與市區(qū)有一河之隔，而項(xiàng)目本身又不具備海景、山景等稀缺資源，當(dāng)時(shí)河兩岸房?jī)r(jià)差在1000元以上，區(qū)位價(jià)值難以支撐70萬(wàn)平方米，5年以上的長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)。對(duì)此我們提出華發(fā)企業(yè)“服務(wù)第一品牌”的主張，結(jié)合產(chǎn)品、質(zhì)量、服務(wù)、推廣，消除消費(fèi)心理阻隔，使開(kāi)盤(pán)售價(jià)達(dá)4200元，超出周邊地區(qū)2000元，華發(fā)品牌也成為社會(huì)中堅(jiān)階層情感熱同度最高的優(yōu)尚品牌，華發(fā)品牌輸出的項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)可提高500-1000元。

　　阻力3：離城居住生活模式形成尚須時(shí)日。二三線城市與大城市的生活方式有明顯的區(qū)別。大城市工作節(jié)奏強(qiáng)，社會(huì)壓力大，越來(lái)越重視私人休息空間，“5+2”、“4+3”、周末離城度假、第二居所等生活方式已越來(lái)越普遍。而二三線城市政府企事業(yè)職工比例較大，生活節(jié)奏較慢。雖然相當(dāng)部分私營(yíng)企業(yè)主、藝術(shù)文教從業(yè)者、自由職業(yè)者等社會(huì)階層萌生郊區(qū)度假生活意識(shí)，但總體來(lái)說(shuō)郊區(qū)置業(yè)的需求要明顯不及一線城市。

　　二三線城市市場(chǎng)容量有限，傳統(tǒng)居住觀念根植較深，而且新區(qū)發(fā)展初期階段市場(chǎng)認(rèn)同不高，大盤(pán)常在持續(xù)開(kāi)發(fā)方面遇到的問(wèn)題。最常見(jiàn)的情況是，許多大盤(pán)在首期賣(mài)得還可以，也建立了一些口碑，但是第二、三期開(kāi)始陷入了發(fā)展乏力的困局，例如同樣是別墅物業(yè)，銷(xiāo)售速度明顯比首期放慢，價(jià)格也拉不起來(lái)。我們認(rèn)為，大盤(pán)的市場(chǎng)策略、開(kāi)發(fā)模式尤其是首期的啟動(dòng)，對(duì)大盤(pán)持續(xù)開(kāi)發(fā)有決定性的影響。

　　二三線城市大盤(pán)開(kāi)發(fā)之策略建議

　　我們對(duì)二三線城市郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)策略的思考，一方面基于對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)三對(duì)力量的深入解讀，另一方面通過(guò)對(duì)一線城市大盤(pán)成熟開(kāi)發(fā)模式的梳理和總結(jié)，因地制宜。

　　市場(chǎng)策略

　　二三線城市發(fā)展較早的郊區(qū)大盤(pán)，主要捕捉以下三類(lèi)常見(jiàn)的購(gòu)房需求：

　　第1類(lèi)，追求別墅居住--來(lái)自于城市中先富起來(lái)的階層，購(gòu)置別墅作為其第二居所。

　　第2類(lèi)，以距離換取房?jī)r(jià)--中低收入層不能承受市區(qū)房?jī)r(jià)，愿意到生活環(huán)境尚不成熟的新區(qū)置業(yè)。

　　第3類(lèi)，投資保值--二三線城市投資渠道少，在房?jī)r(jià)成長(zhǎng)空間大的區(qū)域置業(yè)，即使丟空不使用，也不會(huì)貶值，這一想法吸引不少手中有閑散資金的消費(fèi)者到新區(qū)購(gòu)房。

　　而實(shí)際上，這三類(lèi)買(mǎi)家對(duì)大盤(pán)持續(xù)開(kāi)發(fā)的支持力是比較弱的。在新區(qū)購(gòu)買(mǎi)別墅者一般將其作為第二居所，僅是周末度假小住。投資客看的是長(zhǎng)線投資增值，他們看好新區(qū)的發(fā)展前景，即使房?jī)r(jià)不升也不會(huì)跌，而不急于物業(yè)租出去。這兩類(lèi)置業(yè)者不能為大盤(pán)帶來(lái)居住氛圍。而定位低收入者的大盤(pán)，一旦低檔樓盤(pán)形象固定下來(lái)，則較難改變后期的客戶(hù)定位。

　　一線城市成功大盤(pán)在市場(chǎng)策略上有以下的一些共性，可為二三線城市大盤(pán)開(kāi)發(fā)借鑒：

　　復(fù)合多種居住需求。這是基于二三城市市場(chǎng)容量較小的考慮，尤其在樓盤(pán)啟動(dòng)之初，可復(fù)合常住、第二居所、休閑度假、投資等多種置業(yè)需求，為項(xiàng)目集聚人氣。項(xiàng)目中后期，樓盤(pán)奠定市場(chǎng)地位，市場(chǎng)號(hào)召力增強(qiáng)，可主力發(fā)展某類(lèi)需求。例如廣州雅居樂(lè)首期復(fù)合了獨(dú)立別墅和中高檔洋房，至中期根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)整為經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅。

　　常住為主，第二居所為輔，兼部分投資。對(duì)此我們可參考一線城市大盤(pán)的發(fā)展特征。廣州華南板塊集聚多個(gè)成功開(kāi)發(fā)大盤(pán)，根據(jù)板塊多個(gè)樓盤(pán)的周末和日常入住率分析來(lái)看，常住型客戶(hù)占60-70%的比例，以第二居所為置業(yè)目的的占25-30，投資目的僅占5-10%的比例?？梢?jiàn)常住需求對(duì)社區(qū)的居住氛圍影響重要，是大盤(pán)得以持續(xù)不衰的關(guān)鍵。大多數(shù)二三線城市居民對(duì)鄰里關(guān)系、氛圍甚為看重，人氣旺不旺、氣氛好不好常成為他們篩選物業(yè)第一層指標(biāo)。

　　一線城市大盤(pán)日常與周末入住率(以廣州華南板塊樓盤(pán)為參考)

　　統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2004年

　　選擇成長(zhǎng)性強(qiáng)的客戶(hù)市場(chǎng)。例如一線城市，高級(jí)白領(lǐng)和金領(lǐng)階層的市場(chǎng)基礎(chǔ)較大，消費(fèi)潛力足，成長(zhǎng)性好，廣州星河灣、雅居樂(lè)等大盤(pán)都以此為客戶(hù)目標(biāo)。到了人口規(guī)模較小的二三線城市，白領(lǐng)階層較少，購(gòu)房主體多為公務(wù)員、企事業(yè)高管、高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)者、藝術(shù)文教從業(yè)者、自由職業(yè)者等職業(yè)群體，這類(lèi)群體在城市中屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力中上者，注重居住環(huán)境的改善，多次置業(yè)，換房周期也較短，是成長(zhǎng)性較好的客戶(hù)群體。

　　產(chǎn)品策略

　　樓盤(pán)規(guī)模對(duì)產(chǎn)品組合的考慮。開(kāi)發(fā)期超過(guò)5年以上的超級(jí)大盤(pán)(普遍指一線城市四千畝以上甚至近萬(wàn)畝，二三線城市二、三百畝)，可采用拉長(zhǎng)產(chǎn)品線，占據(jù)各細(xì)分市場(chǎng)的策略，降低市場(chǎng)容量不足的，別墅、低密度住宅、洋房甚至電梯洋房等均有設(shè)置，特別是在首期，各類(lèi)物業(yè)都推出試探市場(chǎng)反應(yīng)。開(kāi)發(fā)期在5年左右的普通大盤(pán)(一線城市一至三千畝，二三線城市數(shù)百畝至一千余畝)，可以采用產(chǎn)品多元、主力聚焦的組合策略，一方面向市場(chǎng)提供不同類(lèi)型的居住物業(yè)，滿(mǎn)足市場(chǎng)上多樣化的居住體驗(yàn)需求，同時(shí)針對(duì)核心客戶(hù)打造迎合或引領(lǐng)其居住需求的物業(yè)類(lèi)型，形成樓盤(pán)自身鮮明的個(gè)性與特色。

　　創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品吸引極。購(gòu)房者離城到郊區(qū)居住，改變或轉(zhuǎn)換現(xiàn)有的生活模式，追求新的居住體驗(yàn)，是推動(dòng)他們走出市區(qū)的重要原因。而較多二三線城市郊區(qū)大盤(pán)在產(chǎn)品類(lèi)型上的考慮較為單一，不是普通洋房就是別墅。一般的洋房物業(yè)與市區(qū)集合住宅在空間體驗(yàn)并無(wú)太大差異。而別墅雖然有天有地，但畢竟總價(jià)不是多數(shù)購(gòu)房者所能承受。在產(chǎn)品類(lèi)型上，郊區(qū)大盤(pán)可選擇易于創(chuàng)造市場(chǎng)差異化的常見(jiàn)郊區(qū)性物業(yè)類(lèi)型，如低層洋房(或情景洋房)、疊加復(fù)式、聯(lián)排別墅等，并將其進(jìn)行不同的建筑組合、空間組合，配合園林設(shè)計(jì)形成差異化居住環(huán)境和生活方式來(lái)吸引都市生活消費(fèi)者，滿(mǎn)足都市人對(duì)個(gè)性化、領(lǐng)域感強(qiáng)烈的居住空間體驗(yàn)。

　　配套策略

　　郊區(qū)大盤(pán)發(fā)展需要一個(gè)人氣烘托的階段，“配套先行”是大盤(pán)慣常的市場(chǎng)切入手法。但是配套投入力度弱不足以引動(dòng)市場(chǎng)，投入過(guò)大則不經(jīng)濟(jì)，大盤(pán)配套建設(shè)往往容易陷入尷尬的局面。

　　創(chuàng)造體驗(yàn)化的配套吸引極。我們基于多年大盤(pán)策劃經(jīng)驗(yàn)積累，提出“基本配套+增值體驗(yàn)型配套(開(kāi)發(fā)性休閑娛樂(lè)設(shè)施)”的開(kāi)發(fā)組合，增加“居住之外”的活動(dòng)，集聚樓盤(pán)消費(fèi)人群，讓消費(fèi)者體驗(yàn)“踏來(lái)-駐足-認(rèn)同-購(gòu)買(mǎi)”的過(guò)程，為郊區(qū)大盤(pán)積累客戶(hù)資源。

　　基本配套做“減法”。基本配套做到滿(mǎn)足社區(qū)基本生活需要?jiǎng)t可，不需要大而全，不適宜一次投入過(guò)大。例如一些基本的商業(yè)配套，可采用鄰里中心(如廣州祈福新村、花都碧桂園假日半島)的組織方式，將綜合超市(含生鮮)、日常購(gòu)物(居家用品、食品、兒童用品等)、美容美發(fā)、洗衣、餐飲、醫(yī)療室、幼托、家政服務(wù)、銀行等集合在一起。對(duì)于一個(gè)二三線城市數(shù)百畝的樓盤(pán)，基本設(shè)施有10-15間則可。而交通中心是新區(qū)大盤(pán)啟動(dòng)之初必不可少的設(shè)置。教育設(shè)施則應(yīng)考慮對(duì)于當(dāng)?shù)貥潜P(pán)營(yíng)銷(xiāo)的影響力度，在初期可先考慮與周邊名校聯(lián)辦，為客戶(hù)取得學(xué)位，并開(kāi)通接送車(chē)等服務(wù)，減少教育設(shè)施過(guò)早投入?yún)s低效使用的尷尬。

　　增值體驗(yàn)配套做“加法”。增值體驗(yàn)配套屬于開(kāi)放性休閑娛樂(lè)設(shè)施，滿(mǎn)足住戶(hù)和潛在客戶(hù)對(duì)休閑、度假和商務(wù)活動(dòng)需求，幫助樓盤(pán)初期的人氣提升，提高市場(chǎng)對(duì)區(qū)域和項(xiàng)目的認(rèn)同度，培育潛在市場(chǎng)，有積極推動(dòng)的意義。如在商業(yè)方面可設(shè)置休閑風(fēng)情商業(yè)，營(yíng)造特色商業(yè)環(huán)境，滿(mǎn)足客戶(hù)周末休閑度假的商業(yè)消費(fèi)需求，例如休閑餐飲(咖啡茶座、雪糕屋等)、休閑購(gòu)物(禮品、飾品、居家用品、兒童用品、花藝、茶品等)等。在活動(dòng)設(shè)施方面可以考慮一些場(chǎng)地投入成本較低的設(shè)施，例如撒野公園，與教育機(jī)構(gòu)組織(如少年宮)合作舉辦青少年戶(hù)外活動(dòng)，引進(jìn)戶(hù)外拓展機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，提升項(xiàng)目人氣與知名度。針對(duì)家庭周末度假需求，可設(shè)置一些休閑農(nóng)莊、兒童活動(dòng)世界。針對(duì)企業(yè)商務(wù)活動(dòng)提供酒店式會(huì)所設(shè)施和服務(wù)。這些增值體驗(yàn)設(shè)施一方面帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，另一方面設(shè)施使用者將可能成為樓盤(pán)的客戶(hù)。

　　開(kāi)發(fā)策略

　　定位的準(zhǔn)確性與前瞻性。大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，若僅著眼于區(qū)域和市場(chǎng)當(dāng)前，則短視了項(xiàng)目和區(qū)域的成長(zhǎng)潛力。因此項(xiàng)目定位應(yīng)結(jié)合城市、區(qū)域和消費(fèi)需求的發(fā)展趨向，為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與彈性開(kāi)發(fā)預(yù)留空間。

　　佛山麗日豪庭

　　例如我們?cè)?001年開(kāi)始為佛山麗日豪庭進(jìn)行項(xiàng)目全程顧問(wèn)服務(wù)，從項(xiàng)目居住環(huán)境、交通、規(guī)劃價(jià)值、市場(chǎng)等進(jìn)行多方面評(píng)估，預(yù)見(jiàn)性的認(rèn)為項(xiàng)目所在南區(qū)是未來(lái)非常重要的城市中心和市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊，并結(jié)合對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)力水平和消費(fèi)能力的深入研究，將項(xiàng)目定位于大戶(hù)型為主的中高端樓盤(pán)。該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后持續(xù)熱銷(xiāo)，以3700元獲得當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售單價(jià)冠軍，并于2003年以3.3億元的銷(xiāo)售額折桂，創(chuàng)造佛山地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售奇跡。具有前瞻性的定位策略以及后期銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)的全程專(zhuān)業(yè)服務(wù)，使麗日豪庭至今仍是佛山樓市中的標(biāo)桿性樓盤(pán)。

　　創(chuàng)造可持續(xù)的開(kāi)發(fā)吸引極。大盤(pán)首期通常傾注開(kāi)發(fā)商較多的關(guān)注與力量，容易疏忽對(duì)中后期發(fā)展的部署與考慮，出現(xiàn)首期與中后期連續(xù)性不強(qiáng)，銜接不上，不能承接開(kāi)盤(pán)積蓄的市場(chǎng)勢(shì)能，或因沒(méi)有動(dòng)態(tài)性變化使樓盤(pán)的市場(chǎng)吸引力減低，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)后繼乏力。

　　我們認(rèn)為在大盤(pán)啟動(dòng)之初應(yīng)對(duì)樓盤(pán)整個(gè)生命周期的發(fā)展有整體性的考慮。在各個(gè)發(fā)展階段，樓盤(pán)都需要有鮮明的個(gè)性，不斷為市場(chǎng)帶來(lái)新的沖擊，為各期發(fā)展創(chuàng)造市場(chǎng)興奮點(diǎn)，保持樓盤(pán)在市場(chǎng)上的活力。因此企業(yè)需有意識(shí)的在不同開(kāi)發(fā)階段設(shè)置不同的吸引點(diǎn)，包括不同的產(chǎn)品、不同的環(huán)境以及不同的配套設(shè)施，避免資源的提前透支。

　　結(jié)語(yǔ)

　　作為開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)的熱土，“二三線城市”與“機(jī)會(huì)”、“成長(zhǎng)”、“資源廣闊”和“利潤(rùn)豐厚”等企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞緊密聯(lián)系，然而目前“二三線城市”也與“市場(chǎng)容量有限”等阻力因素關(guān)聯(lián)。因此，當(dāng)“二三線城市”遇到“大盤(pán)”，尖銳而有趣的話題就產(chǎn)生了，例如影響大盤(pán)開(kāi)發(fā)的推力、拉力和阻力，通過(guò)差異化的產(chǎn)品、體驗(yàn)化的配套和可持續(xù)的開(kāi)發(fā)打造大盤(pán)魅力吸引極，等等。“大盤(pán)”僅是我們對(duì)“二三線城市”話題關(guān)注的開(kāi)始。

　　當(dāng)“二三線城市”遇上“寫(xiě)字樓物業(yè)”；

　　當(dāng)“二三線城市”遇上“商業(yè)地產(chǎn)”；

　　當(dāng)“二三線城市”遇上“綜合開(kāi)發(fā)”……

　　二三線城市，尚有許多值得深入思考的話題與空間。