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佛山中心組團(tuán)新城區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營策劃回顧
一、項(xiàng)目委托背景
2002年12月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，佛山市進(jìn)行了行政區(qū)劃的調(diào)整，撤消原佛山轄區(qū)的城區(qū)、石灣區(qū)以及縣級的南海市、順德市、三水市和高明市，實(shí)行市轄禪城、南海、順德、高明、三水五個(gè)區(qū)的行政管理新體制，“大佛山”的行政格局初步建立。隨后以新的“大佛山”行政區(qū)劃調(diào)整為基礎(chǔ)，佛山市政府提出了組團(tuán)式城市發(fā)展的思路，規(guī)劃建設(shè)“2＋5”城市組團(tuán)，即建設(shè)2個(gè)100萬人口以上(中心組團(tuán)和大良容桂組團(tuán))、5個(gè)30-50萬人口的新城區(qū)(獅山組團(tuán)、西南組團(tuán)、西江組團(tuán)、大瀝組團(tuán)和九江龍江組團(tuán))。而中心組團(tuán)新城區(qū)橫跨禪城區(qū)和順德的樂從，是佛山未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心，其規(guī)劃建設(shè)不僅能拉開佛山中心城區(qū)由東平河北岸向南岸發(fā)展的格局，而且能強(qiáng)化佛山中心城區(qū)的聚核力，是佛山城市的綜合競爭力和輻射力提升的重要核心載區(qū)。
正是在這樣的背景下，我司于2005年5月受佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司委托，展開對佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營策劃研究工作。
二、恒昌介入的階段
佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)范圍北至東平河、西至325國道、南至荷岳路、東至華陽路南延線，總面積5.765平方公里。
在恒昌介入項(xiàng)目研究的初期，新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)的整體推進(jìn)情況主要如下：
1、新城區(qū)已舉辦過規(guī)劃設(shè)計(jì)競賽，區(qū)域規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)方案已經(jīng)敲定，并報(bào)人大通過，成為“法定圖則”，大規(guī)模調(diào)改彈性不大；
2、第6屆廣東省運(yùn)動(dòng)會(huì)已定于2006年11月在佛山舉行，新城區(qū)將建設(shè)“蓮花”主體育場、新聞中心、游泳館等大型公建設(shè)施，并承擔(dān)省運(yùn)會(huì)開幕式、游泳、足球、田徑等賽事，新城區(qū)的開發(fā)將會(huì)有一個(gè)明確的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)和啟動(dòng)契機(jī)；
3、新城區(qū)主干道、體育場館等基礎(chǔ)性設(shè)施已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段；
在這樣的背景下介入新城區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營策劃工作，我司認(rèn)為主要有以下難點(diǎn)：
1、在區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)敲定后再進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營策劃，將使策劃面臨一定的“硬性條件”的制約，調(diào)改的空間受到限制，且難以充分發(fā)揮策劃對規(guī)劃的指導(dǎo)作用；
2、省運(yùn)會(huì)的召開使新城區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營工作一定程度上受到重要事件節(jié)點(diǎn)的約束。在思考土地經(jīng)營策略和方案時(shí)，不能僅僅考慮市場自身發(fā)展規(guī)律的影響，還必須充分理解區(qū)域開發(fā)的客觀要求；
3、新城區(qū)的部分基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段，省運(yùn)會(huì)的召開也提供了撬動(dòng)新城區(qū)發(fā)展的重要契機(jī)，如何充分利用這些有利因素把握好新城區(qū)各功能的開發(fā)時(shí)序，并制定行之有效的啟動(dòng)模式？
4、省運(yùn)會(huì)結(jié)束后，如何持續(xù)維持新城區(qū)的后續(xù)發(fā)展動(dòng)力？
三、研究思路的確立
正是基于對項(xiàng)目研究背景、委托方要求和項(xiàng)目自身難點(diǎn)的充分了解，我司迅速把握住了本次策劃工作的整體研究思路，并厘清了需重點(diǎn)解決的幾個(gè)關(guān)鍵問題：
1、各規(guī)劃功能開發(fā)強(qiáng)度的合理性論證
雖然規(guī)劃已基本確定了各功能的開發(fā)強(qiáng)度，但從城市整體發(fā)展環(huán)境、市場供求、區(qū)域自身發(fā)展定位、區(qū)域自身開發(fā)進(jìn)度等角度綜合分析判斷其合理性不僅有助于區(qū)域土地開發(fā)方制定科學(xué)合理的用地開發(fā)時(shí)序和出讓方案，而且有助于為規(guī)劃強(qiáng)度的局部調(diào)整提供科學(xué)依據(jù)。
2、區(qū)域開發(fā)策略的選擇
區(qū)域開發(fā)策略選擇的正確與否將直接影響區(qū)域發(fā)展目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)，區(qū)域價(jià)值能否充分發(fā)揮。區(qū)域土地開發(fā)時(shí)序和出讓方案的制定很大程度上也受到開發(fā)策略的影響。
3、區(qū)域土地開發(fā)時(shí)序的確立
在完整的開發(fā)周期內(nèi)，區(qū)域開發(fā)往往是有步驟、分階段推進(jìn)的。而各功能用地開發(fā)時(shí)序的確立不僅與各階段的開發(fā)目標(biāo)有關(guān)，而且為用地出讓方案的制定提供了一定的依據(jù)。
4、經(jīng)營性用地出讓方案的制定
經(jīng)營性用地出讓方案包括用地的出讓規(guī)模、出讓價(jià)格、出讓方式和出讓計(jì)劃等內(nèi)容。它是指導(dǎo)區(qū)域土地運(yùn)營者開發(fā)實(shí)踐的操作性方案文件。
5、區(qū)域啟動(dòng)模式的確立
區(qū)域啟動(dòng)模式包括啟動(dòng)地塊功能、位置、時(shí)機(jī)、方式等的選擇。它決定了區(qū)域開發(fā)的“第一炮”能否順利打響，并為區(qū)域的后續(xù)開發(fā)樹立風(fēng)向標(biāo)，同時(shí)也是區(qū)域土地運(yùn)營者當(dāng)前最關(guān)注的實(shí)際操作型問題。
四、策劃要點(diǎn)回顧
1、各功能開發(fā)強(qiáng)度合理性論證
佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃的經(jīng)營性物業(yè)功能主要包括商務(wù)辦公、商業(yè)和住宅。一般來說，住宅的市場風(fēng)險(xiǎn)相對較小，且新城區(qū)規(guī)劃的住宅開發(fā)量并不大。而商用物業(yè)的開發(fā)量則需要審慎評估，尤其是對佛山這樣級別的城市來說，商務(wù)辦公開發(fā)量的合理性論證顯得尤為重要。為此，項(xiàng)目小組將論證的重點(diǎn)放在了新城區(qū)商務(wù)辦公物業(yè)的開發(fā)強(qiáng)度上，并從以下三個(gè)角度展開了具體的論證過程。
1)國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度案例對比
通過對國內(nèi)外類似城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度的案例對比，初步確定商務(wù)辦公物業(yè)開發(fā)量的合理范圍。以新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)的總體開發(fā)量計(jì)算，按一般城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，則新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)商務(wù)辦公約100萬平方米的開發(fā)量處于較合理的水平。
國內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度對比
2)市場吸納量
項(xiàng)目小組認(rèn)為，判斷市場吸納量必須從存量判斷入手，也就是首先判斷佛山城市商務(wù)辦公的整體吸納存量，再分析新城區(qū)在其中應(yīng)該分得的吸納比例，由此判斷新城區(qū)規(guī)劃的商務(wù)辦公開發(fā)量是否與市場需求相吻合。
?、俜鹕绞猩虅?wù)辦公規(guī)模預(yù)測
從影響商務(wù)辦公需求的各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比來看，佛山與北京、上海、廣州等中心城市有較大差距，根據(jù)綜合加權(quán)指數(shù)差值換算且考慮城市區(qū)域首位度對商務(wù)辦公設(shè)施聚集產(chǎn)生的“磁石效應(yīng)”，可判斷佛山全市約250萬平方米商務(wù)辦公規(guī)模較為合適。
世界部分城市商務(wù)辦公面積規(guī)模比較(含已有存量和明確規(guī)劃面積)
2003年佛山與國內(nèi)主要城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比
?、谛鲁菂^(qū)商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測
一般城市商務(wù)辦公設(shè)施聚集規(guī)律表明，城市商務(wù)辦公聚集區(qū)規(guī)模應(yīng)占全市總規(guī)模的60%以上，則佛山中心組團(tuán)新城區(qū)約100萬平方米的開發(fā)量處于較合理的范圍內(nèi)。
3)新城區(qū)自身發(fā)展定位
新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，將承載城市發(fā)展的新功能。因此，在市場接受的范圍內(nèi)，保持一定的商務(wù)辦公開發(fā)量，一方面能成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源，另一方面能引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)升級，滿足城市功能的提升要求。
從遠(yuǎn)期來看，佛山在廣佛都市圈中將扮演更重要的角色，區(qū)域整合帶來的新需求將更有效的消化新城區(qū)的商務(wù)辦公開發(fā)量。
2、區(qū)域整體開發(fā)經(jīng)營策略
1)引入SOD模式，提升區(qū)域價(jià)值
SOD(Service-Oriented-Development)模式--政府利用行政壟斷權(quán)的優(yōu)勢，通過引入政府性或社會(huì)性要素來引導(dǎo)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的模式。
SOD模式對新區(qū)開發(fā)的重要性表現(xiàn)在：在區(qū)域開發(fā)初期有效聚集人氣，具備一定的“造血”功能；政府性資源的少量投入能吸納大量社會(huì)資源在新區(qū)的聚集；有利于提升新區(qū)形象和認(rèn)知度，進(jìn)而提升區(qū)域價(jià)值；新舊城區(qū)利用級差地租的用地置換為新區(qū)開發(fā)提供資金保障。
項(xiàng)目組根據(jù)佛山新城區(qū)的自身特點(diǎn)，提出以下具體建議：
?、俦M快引入上述項(xiàng)目，并在區(qū)域開發(fā)初期迅速開發(fā)建設(shè)，以帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。
②更多引入國有企業(yè)自用型辦公大樓，以帶動(dòng)商務(wù)辦公設(shè)施的開發(fā)。
?、鄹嘁胄姓k公職能，尤其是與公眾社會(huì)生活關(guān)系密切的職能部門，以形成強(qiáng)大的吸引點(diǎn)。
④除硬件設(shè)施之外，可將更多的政府性或社會(huì)性活動(dòng)引入新城區(qū)。
2)引入IOD模式，實(shí)現(xiàn)“頭雁”效應(yīng)
IOD(Industry-Oriented-Development)模式--通過相關(guān)優(yōu)勢行業(yè)資源的聚集和整合實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能的提升和突破。
?、僭诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未到達(dá)足夠高度引發(fā)商務(wù)辦公需求有明顯增長之前，IOD模式能有效啟動(dòng)部分商務(wù)辦公功能，并形成輻射源，拉動(dòng)整體商務(wù)辦公需求的抬升。
?、?ldquo;頭雁”效應(yīng)--通過引入行業(yè)代表性或引領(lǐng)性企業(yè)，吸引其它相關(guān)中小企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的功能開發(fā)。
項(xiàng)目組研究后認(rèn)為，在佛山商務(wù)辦公需求尚未大規(guī)模啟動(dòng)之前，佛山新城區(qū)可充分利用佛山現(xiàn)有的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如陶瓷、家具、鋼材、塑料、小家電等，形成行業(yè)辦公聚集效應(yīng)或發(fā)揮相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)的帶動(dòng)作用，在新城區(qū)開發(fā)初期迅速形成有效的商務(wù)辦公需求。
3)規(guī)避“后奧運(yùn)現(xiàn)象”，維持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力
“后奧運(yùn)現(xiàn)象”--大型城市活動(dòng)(如奧運(yùn)會(huì)等)舉辦后，投資銳減，大量體育場館和設(shè)施閑置，一些相關(guān)行業(yè)出現(xiàn)衰退，城市活動(dòng)舉辦區(qū)域喪失發(fā)展動(dòng)力。
規(guī)避“后奧運(yùn)現(xiàn)象”，維持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的基本條件如下：
?、賲^(qū)域靠近成熟市區(qū)，符合“貼城發(fā)展”模式--靠近成熟市區(qū)，使新區(qū)易于承接市區(qū)輻射，利于區(qū)域盡快成熟。
?、趫鲳^的后續(xù)有效利用--滿足場館自身經(jīng)營的要求，并維持對區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)作用。
?、燮渌δ艿挠行浜?，避免區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的單一化--北京2008奧運(yùn)場館建設(shè)均預(yù)留其它功能用地，可通過商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、居住、會(huì)展、教育培訓(xùn)等功能豐富區(qū)域功能設(shè)施，保證區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的多元化。
?、芷渌δ艿挠行с暯?，避免出現(xiàn)開發(fā)時(shí)序上的“青黃不接”--在大型城市活動(dòng)結(jié)束后，應(yīng)延續(xù)區(qū)域發(fā)展熱度，迅速啟動(dòng)其它功能，維持區(qū)域發(fā)展的動(dòng)力。
⑤高起點(diǎn)建設(shè)，有效聚集關(guān)注度
針對佛山中心組團(tuán)新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目組提出了如下建議：
?、購?qiáng)化新城區(qū)與周邊成熟區(qū)域尤其是核心功能區(qū)之間的聯(lián)系，有效承接周邊區(qū)域的輻射和帶動(dòng)。
②省運(yùn)會(huì)結(jié)束后，部分核心功能必須進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)以實(shí)現(xiàn)功能上的有效銜接。
③省運(yùn)會(huì)結(jié)束后，“世紀(jì)蓮”體育場及游泳館等比賽場館必須考慮后續(xù)利用問題，繼續(xù)保持強(qiáng)大的吸引點(diǎn)。
④新城區(qū)建設(shè)必須高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，聚集有效的社會(huì)關(guān)注，迅速啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)。
3、開發(fā)階段的劃分及開發(fā)時(shí)序的設(shè)定
項(xiàng)目組在思考新城區(qū)整體開發(fā)階段劃分時(shí)主要考慮了以下依據(jù)，并制定了“三步走”的階段劃分：
1)佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)周期約8~10年；
2)2006年第十二屆省運(yùn)會(huì)的召開；
3)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度；
4)國內(nèi)其它新區(qū)開發(fā)階段劃分參考；
①啟動(dòng)期
依靠政府對基礎(chǔ)設(shè)施的投入為該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供基本條件，并在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)通過啟動(dòng)點(diǎn)的營造啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)，初步樹立區(qū)域形象，培育區(qū)域土地價(jià)值。
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在啟動(dòng)期開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過政府的政策性傾斜和引導(dǎo)市場資金進(jìn)入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開發(fā)的局面，并與北岸開發(fā)相呼應(yīng)，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展。
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經(jīng)過前七年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度已有極大提高，這一時(shí)期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設(shè)之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題。
總體開發(fā)進(jìn)度安排表
4、經(jīng)營性用地出讓方案
1)經(jīng)營性用地出讓計(jì)劃的制定
項(xiàng)目組認(rèn)為，經(jīng)營性用地出讓計(jì)劃的制定要將近期和中遠(yuǎn)期分開考慮。近期的出讓安排主要受近期物業(yè)市場吸納量、區(qū)域啟動(dòng)的基本要求和區(qū)域開發(fā)進(jìn)度等因素影響，而這些因素相對較明確，因此近期各功能用地出讓量的確定可相對較準(zhǔn)確。而遠(yuǎn)期的出讓安排由于受太多不確定因素的影響，因此只能對其趨勢做宏觀上的把握。
2)經(jīng)營性用地出讓價(jià)格的制定
在制定經(jīng)營性用地出讓價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目組首先對各功能用地的現(xiàn)狀地價(jià)進(jìn)行評估，再考慮城市整體地價(jià)變化和區(qū)域自身價(jià)值提升后對地價(jià)的影響等因素，進(jìn)而模擬出地價(jià)近期和中遠(yuǎn)期的動(dòng)態(tài)變化，并用假設(shè)開發(fā)法加以驗(yàn)證。
同時(shí)，新城區(qū)地域范圍內(nèi)不同位置的地塊由于其區(qū)位價(jià)值不同地價(jià)也應(yīng)該有所不同，所以項(xiàng)目組認(rèn)為還必須對新城區(qū)地價(jià)的區(qū)位動(dòng)態(tài)分布進(jìn)行分析，并且按區(qū)位條件的不同劃分不同的地價(jià)級別。
五、顧問心得
1、整體研究與專項(xiàng)研究的充分結(jié)合
在區(qū)域土地開發(fā)經(jīng)營策劃的研究過程中，涉及到大量操作層面的問題，如近期土地出讓方案或區(qū)域啟動(dòng)方案的具體制定等，需要在整體研究的框架下就局部的重點(diǎn)問題進(jìn)行專項(xiàng)研究。在本項(xiàng)目的研究過程中，我司除了對新城區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營策劃的整體方案做了深入研究外，還專門針對新城區(qū)首塊居住用地的出讓規(guī)模、方式、價(jià)格等內(nèi)容和五星級酒店招標(biāo)出讓的具體操作方案進(jìn)行了深入的專項(xiàng)研究。事實(shí)證明，整體研究與專項(xiàng)研究的充分結(jié)合，不僅能全局性的把握區(qū)域土地開發(fā)經(jīng)營的整體方向，而且能就某些內(nèi)容展開點(diǎn)式的深入研究，解決土地開發(fā)者實(shí)際操作層面的具體問題，充分體現(xiàn)策劃的價(jià)值。
2、集中式研究與跟蹤服務(wù)相結(jié)合
區(qū)域土地開發(fā)周期一般較長，很多實(shí)際問題會(huì)在開發(fā)過程中動(dòng)態(tài)顯露出來，因此，如何讓委托方更好的理解策劃報(bào)告的內(nèi)容，并根據(jù)區(qū)域的動(dòng)態(tài)發(fā)展適當(dāng)?shù)恼{(diào)整報(bào)告內(nèi)容以便更好的解決實(shí)操層面遇到的問題是策劃價(jià)值能否充分發(fā)揮的重要環(huán)節(jié)。事實(shí)證明，集中式研究與跟蹤服務(wù)相結(jié)合是解決上述問題的有效手段。在本項(xiàng)目的研究過程中，項(xiàng)目組除了進(jìn)行了為期兩個(gè)月的集中式研究外，還提供了為期半年的跟蹤服務(wù)，取得了非常好的效果，保證了策劃內(nèi)容的準(zhǔn)確實(shí)施。
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