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　　《2006年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》

　　"2007年西部商業(yè)地產(chǎn)招商大會"將于4月10日在成都銀河王朝大酒店盛大舉行招商大會。作為本次盛會的一大重頭戲，由省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟歷時數(shù)月調(diào)研、即將發(fā)布出爐的《2006年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》，成為業(yè)內(nèi)外共同關(guān)注的焦點。

　　報告稱，2006年表現(xiàn)為商業(yè)用地供應(yīng)創(chuàng)高和整體售價的攀升，整體持有、只租不售物業(yè)體量激增，但售后返租、商管運營等矛盾凸顯。2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2750億元，比上年增長13.8%，是1994年以來的最高增長速度。

　　A、市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)土地競爭加劇

　　2006年成都實際土地供應(yīng)成交6391.21畝，總成交額174.93億元。供不應(yīng)求、大鱷云集是本年度土地市場的顯著特征，諸如九龍倉、華人置地、嘉德置地、廣州力訊、中信、萬達(dá)等活躍異常，加劇整個成都房地產(chǎn)市場的競爭。

　　全年商住規(guī)劃用地成交3015畝，純商業(yè)用地共計成交688.8172畝，據(jù)此測算，將為07-08年度帶來超過300萬㎡左右的開發(fā)量進(jìn)入市場。從土地交易情況來看，集商業(yè)和住宅開發(fā)功能于一身的商住用地是成都房地產(chǎn)市場主力軍，商業(yè)板塊土地供不應(yīng)求，交易市場乏力。

　　2006年成都市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)量為152.37萬㎡，成交107.19萬㎡，其中寫字樓供應(yīng)量為50.90萬㎡，較上年增長2.1倍，但成交量較05年下降16.2%。

　　全年成都五城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)交易均價為8687元/㎡，較上年增長9.5%，創(chuàng)歷史新高。全年在線租售交易商業(yè)項目212個，其中年度新增70個，余盤135個。城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目按使用類型可分為購物中心、綜合商業(yè)、專業(yè)市場、臨街底商、辦公寫字樓五大類。

　　B、定制商業(yè)地成為發(fā)展方向

　　2006年成都連鎖商業(yè)發(fā)展方興未艾，全年新增5000平方米以上的零售營業(yè)網(wǎng)點27個。連鎖商業(yè)的發(fā)展受商用房地產(chǎn)的制約非常突出，一方面是商家無項目可選，另一方面是地產(chǎn)商招商步履維艱。"訂單模式"、"定向開發(fā)"逐步被市場接受，例如萬達(dá)、首創(chuàng)與伊藤洋華堂的合作都充分證明了這一點。

　　2006年，成都市區(qū)競爭最激烈的莫過于中心商業(yè)區(qū)，隨中環(huán)廣場的重新包裝和新世界百貨開業(yè)拉開了主商圈的風(fēng)云戰(zhàn)火。三商百貨、西武百貨重張使這個區(qū)域地產(chǎn)價值再度提升，連空置兩年多的時代廣場裙樓部分也搭上了末班車，已與百盛簽約。眾多百貨公司在春熙商圈尋覓項目，將為房產(chǎn)商提供更多發(fā)展機(jī)會。在中心商業(yè)區(qū)競爭慘烈、項目銳減之時，成都新型社區(qū)商業(yè)中心將受連鎖企業(yè)的青睞，伊藤洋華堂雙楠店良好的經(jīng)營業(yè)績已證明這一點，但定向開發(fā)是關(guān)鍵。去年，王府井在雙楠已與同輝達(dá)成合作意向。

　　大賣場家電的發(fā)展仍是連鎖業(yè)主力軍，外資企業(yè)對市場的開店發(fā)起了新一輪沖擊波，全年全川新增40多家零售店鋪，較內(nèi)資企業(yè)超出近一半。成都市場的競爭更為激烈，家樂福5店、百佳2、3店、人人樂琴臺店。沃爾瑪九里堤店、SM廣場店，不斷地改變所在區(qū)域的商業(yè)格局。老百姓在享受更多競爭帶來實惠的同時，市場呼喚商業(yè)網(wǎng)點的科學(xué)合理布局。家電四巨頭，2006年累計開店32家，年底全川共有家電賣場71家，與05年相比，拓展速度基本持平，調(diào)整加擴(kuò)張是主旋律，四家電連鎖不同程度地都關(guān)停了部分選址、業(yè)績、產(chǎn)權(quán)、成本不盡如人意的門店，開店更據(jù)理性，但搶占橋頭堡、區(qū)域領(lǐng)先、資本運作的發(fā)展主題短時間不會改變。

　　餐飲連鎖經(jīng)營向縱深發(fā)展，占據(jù)成都商業(yè)地產(chǎn)半壁河山。一是連鎖擴(kuò)張步伐進(jìn)一步加快。據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年，四川全省餐飲業(yè)新增連鎖經(jīng)營店鋪超過100家。成都市飲食公司、皇城老媽、三只耳、譚魚頭、巴國布衣、大蓉和等51家企業(yè)目前在省外開設(shè)連鎖門店達(dá)600余家。三只耳連鎖在北京即將開設(shè)能容納700人左右同時就餐的直營店，全年川內(nèi)新開店15家，連鎖門店總數(shù)達(dá)118家；大蓉和在昆明、重慶等地發(fā)展直營或連鎖加盟店13家，連鎖門店總數(shù)達(dá)24家，其中成都東門項目面積3000多平方米，火爆異常。二是中小城市的餐飲企業(yè)加速擴(kuò)張。德陽譚氏餐飲連鎖有限公司在上海、江西、福建、新疆等省市區(qū)發(fā)展直營及加盟連鎖20余家；綿陽森林雨、蔣記分別在省內(nèi)外開設(shè)連鎖店鋪17個和5個；自貢蜀江春、鹽府人家，達(dá)州石鍋世家，宜賓爆竹餐飲，綿陽四海香等一批二級城市特色餐飲企業(yè)紛紛在成都和省內(nèi)其他城市開設(shè)連鎖門店。

　　C、經(jīng)濟(jì)型酒店面臨洗牌期

　　經(jīng)濟(jì)型酒店因市場的強勁需求和較穩(wěn)定的出租率、回報率而能獲得更高收益，投資額相對適中且市場前景看好而受到投資者關(guān)注。全年僅成都市區(qū)新增經(jīng)濟(jì)型酒店36家，營業(yè)面積超過15萬平方米。目前在國內(nèi)酒店集團(tuán)積極拓展成都市場的同時，國際酒店運營商也積極在本地布局。去年，法國雅高酒店集團(tuán)又在成都、宜賓、雅安、德陽四地簽定了六家"宜必思"酒店投資項目，其中位于成都的有三家酒店，從而內(nèi)外資經(jīng)濟(jì)型酒店在成都的競爭更趨激烈。"宜必思"、"速8"、"錦江之星"、"賽家"、"如家"、"凱賓"等經(jīng)濟(jì)型酒店品牌紛紛搶灘成都旅店業(yè)市場，各方角力之下，經(jīng)濟(jì)型酒店成為成都百姓日漸熟悉的一個概念。

　　經(jīng)濟(jì)型酒店受到成都市場追捧，主要原因之一在于其高回報與低風(fēng)險。在成都投資一家經(jīng)濟(jì)型酒店通常只需投入500-1,000萬，且目前成都經(jīng)濟(jì)型酒店的出租率在70%左右，如再遇黃金周與節(jié)假日，比例將會更高，甚至可達(dá)100%！從掌握的資料獲悉，客源穩(wěn)定和出租率較高，使經(jīng)濟(jì)型酒店的年回報率高達(dá)20-30%，投資回收期只需4年左右。資金投入較低與回報率較高更有效規(guī)避經(jīng)濟(jì)型酒店的市場投資風(fēng)險，且相對于回報率而言，其市場風(fēng)險不高，這更使得投資者趨之若鶩。

　　目前成都市區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅速，較容易在短時間內(nèi)出現(xiàn)市場飽和，單體酒店未創(chuàng)立品牌或是加盟品牌連鎖，將很難打響知名度，無統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場上酒店的經(jīng)營良莠不齊，盲目打價格戰(zhàn)、住宿功能太簡陋。今后兩年，將是經(jīng)濟(jì)型酒店的洗牌期。沒有做出品牌、盲目跟風(fēng)的經(jīng)濟(jì)型酒店，免不了會被淘汰出局。

　　D、商務(wù)辦公物業(yè)冰火兩重天

　　成都的寫字樓可以說是在2006年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中寫下了濃墨重彩的一筆，香格里拉、力寶大廈、漢景等新甲級寫字樓的出現(xiàn)，將改變成都甲級寫字樓的市場格局。2006年成都寫字樓體現(xiàn)出來的復(fù)蘇之力廣受矚目，全年供應(yīng)辦公寫字樓56.90萬㎡，是2005年供應(yīng)的2.1倍。幾大傳統(tǒng)和新興商務(wù)區(qū)更是厚積薄發(fā)，新樓盤涌現(xiàn)不斷。這些都強有力地預(yù)示著，2007年的成都寫字樓市場必將異彩紛呈。基本特點是中低檔產(chǎn)品開發(fā)過量，市場壓力較大；高檔甲級寫字樓光正熙國際、華敏·翰尊國際，力寶大廈、中環(huán)廣場四個項目就帶入成都市場28萬平方米的供應(yīng)量。

　　2006年總體而言，甲級寫字樓租金走勢平穩(wěn)，據(jù)調(diào)查，甲級寫字樓主要客戶仍以金融、咨詢、電子、IT等性質(zhì)企業(yè)為主。2006年優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量達(dá)到56萬平方米，其中甲級的平均租金為90.6元/平方米/月，乙級的平均租金為65元/平方米/月。

　　相對需求量的增大，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金相反地呈現(xiàn)下滑趨勢。原因是現(xiàn)有甲級寫字樓已建成多年，其物業(yè)形態(tài)越來越舊，而今年問世的甲級寫字樓均具有較優(yōu)良的配套實施，導(dǎo)致部分租戶從原來的寫字樓搬到較好的辦公室，亦促使樓齡較高的甲級寫字樓租金下降。川信大廈和冠城廣場等有5年以上歷史的老牌寫字樓，月租金已從以往的97.6元/平方米降到了78.1元/平方米左右。老牌寫字樓的租金下滑和更多乙級寫字樓的出現(xiàn)，拉低了成都寫字樓的整體租金水平，平均月租金降到了80元/平方米左右。

　　此文系華西都市報特稿