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　　國泰君安證券研究所今日向新浪財經(jīng)提供了題為“超配者超強2007年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略”的報告。報告認為，房地產(chǎn)行業(yè)在2007年仍處景氣延長階段，建議投資者標配和超配房地產(chǎn)行業(yè)，且“超配者超強”。

　　行業(yè)延續(xù)高增

　　報告認為，2007年主流上市公司業(yè)績可保持25%-40%的高速增長，同時行業(yè)存在大股東資產(chǎn)注入、RMB升值、管理層激勵、環(huán)渤海等區(qū)域市場景氣、地價上漲和商業(yè)地產(chǎn)等豐富的主題投資機會。國泰君安預(yù)測，25家主流上市公司07年凈利潤平均可保持38%的高增長。

　　國泰君安提出“強勢大中型企業(yè)”的度量標準。報告認為，成長動力、暴增的預(yù)售房款、加快開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、業(yè)績持續(xù)高增長趨勢、資金供求關(guān)系等因素決定著強勢大中型企業(yè)必須享受更高的成長溢價。

　　國泰君表示，RMB升值、流動性泛濫和新會計準則三駕馬車必將驅(qū)動行業(yè)估值走高，并指出，多項證據(jù)表明需要把強勢開發(fā)類企業(yè)07年動態(tài)PE從15-16倍提高到21-23倍，強勢出租類從16-18倍提高到23-26倍。

　　報告認為，國家陸續(xù)出臺的政策調(diào)控目的在于規(guī)范行業(yè)發(fā)展，不會傷及景氣基礎(chǔ)?；诖?，報告強調(diào)，中央調(diào)控提高了行業(yè)門檻，也將提高行業(yè)集中度，強勢大中開發(fā)商的成長性變得比原來更為清晰。國泰君安表示將繼續(xù)延續(xù)這一推薦思路。

　　推薦配置組合

　　報告認為，房產(chǎn)開發(fā)最優(yōu)者是萬科集團和保利地產(chǎn)(42.35,-0.12,-0.28%)，地產(chǎn)資源最優(yōu)者是上實發(fā)展(13.5,0.09,0.67%)，商業(yè)地產(chǎn)最優(yōu)者是中國國貿(mào)(9.05,-0.09,-0.98%)，融合三種優(yōu)勢于一身的先鋒組合是1＋3組合中的3，即華僑城A(22.3,0.40,1.83%)、中糧地產(chǎn)(9.62,-0.02,-0.21%)和招商地產(chǎn)(24.6,-0.50,-1.99%)，次優(yōu)組合是北辰實業(yè)(7.46,-0.13,-1.71%)和金融街(17.16,-0.24,-1.38%)。

　　國泰君安認為，目前所有賣方研究對強勢大中型企業(yè)都是停留在定性描述上，這已不能滿足投資者的決策需要，報告認為從07年開始必須提高強勢大中型企業(yè)的成長溢價，理由是，其一，強勢大中型企業(yè)不僅將取代中小企業(yè)市場份額，而且他們將更多地享受到未來的行業(yè)景氣。強勢大中型企業(yè)的成長性比宏觀調(diào)控之前更好；其二，根據(jù)15家左右強勢企業(yè)項目的研究，可以看出這些公司未來3年內(nèi)其凈利潤可以保持30%以上的增速；其三，在開發(fā)類強勢企業(yè)過去30%凈利潤平均增速下，市場給予16倍左右動態(tài)PE。而06年前三季度優(yōu)質(zhì)公司預(yù)售房款同比增長117%，高出往年45%均值72個點，對應(yīng)以前的預(yù)售增長和PE關(guān)系、時間維度，這72%的增長可把07年合理PE提高45%；其四，國泰君安預(yù)測26家強勢上市公司07年凈利潤增長36%，對應(yīng)的目標動態(tài)PE可達到21-23倍；最后，流動性泛濫、RMB升值和外資加大國內(nèi)房地產(chǎn)投資等資金面、新會計準則首先推動的將是強勢企業(yè)的估值。

　　在上述前提下，國泰君安提出4個強勢組合，原1＋3加入保利地產(chǎn)后組成1＋4，構(gòu)成強勢央企組合；上實發(fā)展、中華企業(yè)(10.72,-0.08,-0.74%)、深振業(yè)等構(gòu)成強勢地方企業(yè)組合；泛海建設(shè)(17.55,-0.25,-1.40%)和中寶股份(7.71,-0.17,-2.16%)構(gòu)成強勢民企組合。此外，國泰君安認為，張江高科(7.19,-0.17,-2.31%)和中國國貿(mào)等構(gòu)成的次強勢出租企業(yè)組合也有良好投資機會。次強勢出租企業(yè)適用PE應(yīng)在23-24倍左右。