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　　新政策只是針對土地增值稅的計算方法做了闡述，但征收的標(biāo)準(zhǔn)和房屋類型提及得并不全面，業(yè)內(nèi)人士表示有待于政府相關(guān)部門做進(jìn)一步的詳細(xì)闡釋。而針對一些高檔住宅采取的征稅措施表明政府并沒有意圖增加普通消費(fèi)者的自住購房成本，但交易如何仍需要市場的考證。

　　上周，北京市地稅局出臺了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》(以下簡稱“北京通知”)，對個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認(rèn)的相關(guān)問題進(jìn)行了明確規(guī)定，并將于12月1日起正式開征土地增值稅。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，由于北京通知中對3-5年的非普通住宅執(zhí)行減半征收的優(yōu)惠政策，因此必然導(dǎo)致“房齡”較短的非普通住宅需求量有所增加。而為了避免繳納占總房價1%左右的土地增值稅，該類房屋的需求者將會趕在12月1日前集中過戶，引起短期特殊類別房產(chǎn)的交易量上漲。但由于非普通住宅的數(shù)量僅占到北京市總交易量的8%左右，因此對于北京市總交易量的影響較為有限。

　　土地增值稅影響高端住宅

　　一項針對天津、上海、廣州、深圳等幾大城市稅費(fèi)成本占總房款百分比的調(diào)查顯示，北京的非普通二手商品房交易稅費(fèi)成本屬于偏低的水平，為9.6%(以一套在5年內(nèi)出售、售價為50萬元的普通商品房、買賣雙方所繳稅費(fèi)總和為全部稅費(fèi)成本計算)。如果按照北京市最新公布的土地增值稅征收辦法第三種情況下的征收標(biāo)準(zhǔn)(即對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅)，那么北京市的二手房交易稅費(fèi)成本將再上升1個百分點左右。

　　毫無疑問，二手房交易稅費(fèi)成本的上升將使得北京市房屋再轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用繼續(xù)增加，與此相對應(yīng)的也擠壓了房產(chǎn)投資者的利潤空間，降低了房產(chǎn)投資的回報率，從而影響到包括高檔住宅在內(nèi)的投資客比較關(guān)注的房屋類型的銷售。

　　針對目前北京二手房市場仍以自住需求為主要支撐的情況，北京通知對于穩(wěn)定房價的影響究竟能有多大，仍需要市場的進(jìn)一步考證。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次土地增值稅的征收性質(zhì)與之前出臺的兩個稅種相似，且針對的房屋類型也有局限(部分非普通商品房)，因此對于房價的影響有多大尚待考證，且稅收的出臺對于北京市場的剛性需求來講，并未起到較多作用。

　　此外，由于北京通知只是針對土地增值稅的計算方法做了闡述，但征收的標(biāo)準(zhǔn)和房屋類型僅在1999年和2004年的政策中有所提及且尚不全面。其中，只針對普通住宅和3-5年的非普通住宅的征收方法做了規(guī)定，而3年以下以及5年以上的非普通住宅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確說明，這對以上兩種類型的二手房交易過程中的稅費(fèi)繳納會產(chǎn)生不明現(xiàn)象，因此仍需要政府有關(guān)部門將征稅房屋的類型及征稅標(biāo)準(zhǔn)做進(jìn)一步的詳細(xì)闡釋。

　　成本增加、利潤減少

　　北京通知正式執(zhí)行之后，消費(fèi)者在交易過程中需要繳納的土地增值稅數(shù)額究竟如何計算呢？對此，本報特別請北京中原三級市場部的分析人士以具體的實例來為消費(fèi)者計算一下土地增值稅的具體數(shù)額。

　　以王先生擁有的一套2004年購買的原價為80萬元的非普通商品房為例，假設(shè)其今年12月1日以后以100萬元的價格成功出售此套房產(chǎn)，按照北京通知所列的第一種計算方法，該套房產(chǎn)將扣除四項費(fèi)用。

　　1、取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額=80萬元；

　　2、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額=80萬元×5%×2(年)=80000元；

　　3、按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金=500元(印花稅)+55000元(營業(yè)稅)+10000元(個人所得稅)=65500元；

　　4、取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅(3%)=24000元。

　　扣除額=969500元、增值額=30500元；由于增值額未超過扣除額的50%(969500×50%=484750元)，那么按照稅法規(guī)定的適用稅率為30%，最終土地增值稅稅額為9150元；如果該房產(chǎn)屬于北京通知中的第三種情況，也可以采取類似于個人所得稅的征收辦法，即二手房交易價格全額的1%=10000元。

　　同時，由于此前有的稅收優(yōu)惠政策中規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅和居住滿3年未滿5年的非普通住宅，減半征收土地增值稅。北京中原三級市場部的專業(yè)人士認(rèn)為政策仍傾向于優(yōu)惠普通住宅的消費(fèi)者，而更多的是針對購買后短時期即轉(zhuǎn)讓的非普通住宅開征土地增值稅

　　鏈接

　　增值額在不同扣除項目金額比例范圍內(nèi)的適用稅率

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。