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　　下半年深圳關(guān)內(nèi)4區(qū)中，僅南山、鹽田有7個(gè)普通住宅樓盤(pán)推出，總推量只有35萬(wàn)平方米

　　粗略統(tǒng)計(jì)，未來(lái)4個(gè)月內(nèi)，在全深圳普通住宅新增供應(yīng)至少會(huì)超過(guò)240萬(wàn)平方米的推盤(pán)量中，關(guān)內(nèi)大約所占比重還不到2成，僅有7個(gè)新盤(pán)，推盤(pán)面積也僅有約35萬(wàn)平方米，而在推盤(pán)量本來(lái)就稀少的羅湖、福田兩個(gè)區(qū)域，下半年更是無(wú)一普通住宅推售。

　　羅湖、福田無(wú)一普通住宅

　　想在羅湖、福田買房的普通置業(yè)者可能要再次失望，按照開(kāi)發(fā)商對(duì)自己項(xiàng)目的定位，未來(lái)4個(gè)月內(nèi)，這兩個(gè)區(qū)域能夠推向市場(chǎng)的似乎沒(méi)有一個(gè)是普通住宅。

　　歷來(lái)小戶型獨(dú)霸天下的羅湖，未來(lái)將有紅桂皇冠名庭、天越翔園、東方尊峪三個(gè)新盤(pán)推出，前兩個(gè)是典型的小戶型，后者則定位做深山豪宅，客觀而言，從資源、規(guī)劃、價(jià)格、客戶群多個(gè)層面分析，該盤(pán)說(shuō)是豪宅無(wú)人質(zhì)疑。

　　同樣，福田區(qū)下半年似乎也沒(méi)什么普通住宅推售，不過(guò)，按照一般的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即將推售的個(gè)別樓盤(pán)如果歸屬到普通住宅行列中也無(wú)不可。但由于區(qū)域內(nèi)歷來(lái)推盤(pán)稀少，更是得益于CBD的利好，出來(lái)個(gè)新盤(pán)，發(fā)展商自我定位豪宅，致使福田普通住宅也缺位。

　　福田

　　找房難找普通房更難

　　今年上半年福田住宅市場(chǎng)似乎一直在沉默，普通住宅市場(chǎng)更是如此。就連最近開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目，不是豪宅就是小戶型，想找一個(gè)普通住宅似乎已是很困難的事情。按照業(yè)內(nèi)一般的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，今年下半年，福田還是有個(gè)別普通住宅將要發(fā)售，但該項(xiàng)目的發(fā)展商，堅(jiān)持認(rèn)定自己的樓盤(pán)為豪宅項(xiàng)目。

　　在剛剛結(jié)束的7月，新政持續(xù)作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，新推出的樓盤(pán)不再像新政前那樣火爆銷售，惟一取得較好成績(jī)的是位于濱河大道南側(cè)、新洲三路與福強(qiáng)路交會(huì)處的祥云·天都世紀(jì)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售出513套。

　　目前福田區(qū)在售項(xiàng)目?jī)H10個(gè)左右，而絕大部分已進(jìn)入尾盤(pán)銷售，雖然本月推出了大批住宅，但實(shí)際可供應(yīng)的量仍然有限。從福田區(qū)7月主要在/可售樓盤(pán)商品住宅存量監(jiān)測(cè)表和福田區(qū)7月成交監(jiān)測(cè)表可以得知，目前主力供應(yīng)項(xiàng)目是金域藍(lán)灣三期、香蜜湖1號(hào)、慶福園、祥云·天都世紀(jì)這幾個(gè)樓盤(pán)，其中金域藍(lán)灣三期和香蜜湖1號(hào)屬豪宅項(xiàng)目，慶福園為小戶型項(xiàng)目，但也所剩無(wú)幾，能滿足普通住宅消費(fèi)者的需求的樓盤(pán)基本沒(méi)有?？傮w來(lái)說(shuō)，福田區(qū)仍是供不應(yīng)求。

　　羅湖

　　普通住宅是樓市空白

　　羅湖區(qū)經(jīng)過(guò)20多年的城市建設(shè)，配套完善，商務(wù)氛圍濃厚，而且臨近香港，租賃市場(chǎng)一直很活躍。在這種情況下，公寓、1房和2房由于面積小，投資成本低，易于出租，受到市場(chǎng)的廣泛歡迎，再加上土地稀缺因素，導(dǎo)致羅湖區(qū)的樓盤(pán)供應(yīng)以小戶型項(xiàng)目為主，1房、2房和公寓是主流，大戶型豪宅少，中等戶型也少。今年這種情況尤其顯著，綜觀全年已推出或即將推出的所有樓盤(pán)，沒(méi)有一個(gè)是以中等戶型為主力的普通住宅。

　　2006年迄今為止，羅湖區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的住宅項(xiàng)目中無(wú)一以中等戶型為主——截至8月10日，羅湖共批準(zhǔn)預(yù)售6個(gè)住宅項(xiàng)目：風(fēng)格名苑、豐湖大廈、都心名苑、鴻景翠峰花園、陽(yáng)光綠地家園和紅桂皇冠名庭，其中鴻景翠峰花園屬于豪宅項(xiàng)目，以144平方米以上的三房和四房為主，其他5個(gè)主力戶型面積都在90平方以下。

　　另外，根據(jù)記者掌握的信息，今年后續(xù)幾個(gè)月，羅湖還有紅桂皇冠名庭、天越翔園、東方尊峪三個(gè)新盤(pán)推出，前兩個(gè)都是小戶型，東方尊峪是大戶型豪宅——依舊無(wú)一是中等戶型的普通住宅項(xiàng)目。中等戶型項(xiàng)目成為今年羅湖樓市的一大空白。

　　南山獨(dú)占鰲頭推量2000余套

　　關(guān)內(nèi)將要新推售的6個(gè)項(xiàng)目，5個(gè)在南山——名家富居、四海宜家、西湖林語(yǔ)、厚德·品園以及珠光·花半里，2個(gè)在鹽田——泊岸雅苑和楓情·梧桐半山。

　　其中，南山新盤(pán)仍以3房以上單位的大戶型為主，加上在售新盤(pán)，粗略統(tǒng)計(jì)，未來(lái)幾個(gè)月，南山大戶型將有近2000套的放量。鹽田2個(gè)項(xiàng)目中，楓情·梧桐半山亦是典型的大戶型單位。

　　不過(guò)，要指出的是，從新政后2個(gè)多月的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，大戶型住宅并未如房地產(chǎn)商想象的那樣，立馬成了稀缺產(chǎn)品，價(jià)格持續(xù)上漲。反而是諸如南山、龍城以及鹽田等區(qū)域的大戶型高檔住宅，銷售情況并不盡如人意。顯而易見(jiàn)，買家的持幣觀望首先出現(xiàn)在了大戶型住宅中。另有分析人士指出，目前以南山為首的某些區(qū)域，房?jī)r(jià)絕對(duì)值已經(jīng)高漲到置業(yè)者越來(lái)越難承接的地步，因此，這種承接乏力的現(xiàn)象除了說(shuō)明大家在觀望外，還可能是在更大程度上預(yù)示了房?jī)r(jià)瘋狂上漲的惡果。

　　南山大戶型單位仍供應(yīng)充足

　　“90·70”新政決定未來(lái)的小戶型數(shù)量將大增，大戶型將相對(duì)稀缺。不過(guò)，從下半年的實(shí)際供應(yīng)來(lái)看，南山的大戶型仍然供應(yīng)充足，繼名家富居開(kāi)盤(pán)之后，下半年還將有西湖林語(yǔ)、四海宜家、厚德·品園、珠光·花半里等以大戶型為主的普通樓盤(pán)入市。

　　據(jù)記者了解，下半年要推出市場(chǎng)的幾個(gè)樓盤(pán)中，其中西湖林語(yǔ)和珠光·花半里位于西麗片區(qū)，根據(jù)上半年西麗樓盤(pán)桑泰·丹華開(kāi)盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)格，西麗片區(qū)的樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)格還是會(huì)相對(duì)較低；四海宜家和厚德·品園的位置都在南山相對(duì)成熟的生活旺區(qū)，特別是西海宜家，地理優(yōu)勢(shì)很明顯，屬于蛇口老的居住區(qū)域，樓盤(pán)雖然不大，但是周邊環(huán)境舒適。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這幾個(gè)樓盤(pán)大戶型的總供應(yīng)套數(shù)將超過(guò)1000多套，若是加上名家富居、城市山林等南山樓盤(pán)剩余的大戶型套數(shù)，下半年南山普通住宅的大戶型套數(shù)可能接近小戶型套數(shù)，有近2000套。

　　在實(shí)行90平方米以上戶型首付3成之后，這近2000套戶型暫時(shí)足夠可以滿足南山大戶型置業(yè)者的需要。

　　鹽田購(gòu)房需求日漸旺盛

　　在上半年僅有兩新盤(pán)入市的鹽田，今年下半年還將會(huì)有泊岸雅苑以及楓情·梧桐半山兩個(gè)大戶型樓盤(pán)推出，分布在梅沙片區(qū)和沙頭角片區(qū)。

　　目前，這兩個(gè)樓盤(pán)均已接近封頂。其中，泊岸雅苑在8月9日剛拿到預(yù)售許可證，極有可能趕在近期梅沙片區(qū)陸續(xù)有新盤(pán)推出的時(shí)機(jī)入市，參考周邊的樓盤(pán)價(jià)格，其入市均價(jià)應(yīng)當(dāng)在1萬(wàn)元/平方米上下；楓情·梧桐半山所在的沙頭角片區(qū)下半年新盤(pán)不多，加上開(kāi)發(fā)商將自身定位為豪宅項(xiàng)目，整體均價(jià)應(yīng)該不會(huì)低。

　　據(jù)記者調(diào)查，除了鹽田本身的山海優(yōu)勢(shì)帶來(lái)投資客眾多，舊城改造拉動(dòng)本地居民換房需求之外，由于關(guān)內(nèi)其他幾區(qū)房?jī)r(jià)已達(dá)到至高點(diǎn)，加上2007年底第二通道開(kāi)通的利好，一部分來(lái)自羅湖、福田以及南山的自住客也開(kāi)始往鹽田滲透，購(gòu)房需求日漸旺盛。因此，在土地供應(yīng)小、項(xiàng)目推出少、入市價(jià)格高的情況下，下半年的鹽田對(duì)于普通置業(yè)者而言仍然不容樂(lè)觀。