觀點(diǎn)網(wǎng) 12月15日，廣州又一輪土拍落下帷幕。

當(dāng)日推出天河金融城、黃埔長(zhǎng)洲島及南沙靈山島尖共4宗涉宅用地，最終全部以底價(jià)出讓，總成交金額67.27億元，總出讓面積約24.7萬(wàn)平方米。

作為本次土拍樓面價(jià)最高的地塊，天河金融城東區(qū)AT091410地塊由珠江實(shí)業(yè)以22.12億元底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)40800元/平方米，可建設(shè)用地面積為1.49萬(wàn)平方米，容積率為3.65，規(guī)劃以住宅為主。

若將地塊需承擔(dān)的土壤污染修復(fù)費(fèi)用及公建配套納入考量，項(xiàng)目實(shí)際樓面成本約為47200元/平方米，已接近同板塊部分二手房的掛牌價(jià)格，

該地塊并非首次進(jìn)入市場(chǎng)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱過(guò)往掛牌記錄，曾于2024年3月首次公告出讓。

彼時(shí)，地塊規(guī)劃指標(biāo)設(shè)定為容積率6.94，商業(yè)建筑面積占比高達(dá)30%，起拍總價(jià)約37億元。報(bào)名截止前，沒(méi)有任何房企提交競(jìng)買申請(qǐng)，最終終止出讓。

據(jù)市場(chǎng)資料分析，該地塊去年終止出讓的主要原因在于規(guī)劃指標(biāo)與市場(chǎng)需求錯(cuò)配。在2024年的市場(chǎng)環(huán)境下，高達(dá)6.94的容積率意味著項(xiàng)目將呈現(xiàn)高密度塔樓形態(tài)，且30%的商業(yè)配比在商辦庫(kù)存高企的金融城板塊構(gòu)成了較大的沉淀成本與去化壓力。

時(shí)隔一年半，地塊重新上架，各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)均進(jìn)行了調(diào)整：容積率由6.94下調(diào)至3.65，降幅接近50%；商業(yè)建筑面積占比從30%大幅壓縮至5.5%；起拍總價(jià)相應(yīng)下調(diào)至22億元區(qū)間。同時(shí)，部分公建配套任務(wù)被轉(zhuǎn)移至相鄰地塊。

對(duì)于競(jìng)得人珠江實(shí)業(yè)而言，本次拿地是深耕天河的重要戰(zhàn)略延續(xù)。

2024年10月，珠江實(shí)業(yè)聯(lián)合體以16.1億元底價(jià)競(jìng)得相鄰的AT091415地塊，成交樓面價(jià)19672元/平方米。此次再度補(bǔ)倉(cāng)，使得珠實(shí)得以在金融城東區(qū)形成連片開(kāi)發(fā)格局。

周邊市場(chǎng)方面，天河金融城板塊目前一手住宅供應(yīng)相對(duì)分化，均價(jià)普遍維持在5萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米區(qū)間，在售項(xiàng)目如珠江天酈等均主打改善型產(chǎn)品。

珠實(shí)新項(xiàng)目入市后，憑借調(diào)整后的適中容積率與地鐵上蓋優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)將與上述項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

相較于天河地塊的規(guī)劃調(diào)整，黃埔區(qū)長(zhǎng)洲島深井金洲大道以南HPG-CZ-02地塊則以“資源稀缺性”為成交特征。

該地塊由中交城市投資發(fā)展（廣東）有限公司與廣州峻森投資有限公司（科學(xué)城投資）聯(lián)合體以底價(jià)28.44億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)18227元/平方米。

核心指標(biāo)顯示，容積率僅為1.01，且受長(zhǎng)洲島歷史風(fēng)貌及相關(guān)限高管控影響，建筑高度被嚴(yán)格限制在30米以內(nèi)。

交通方面，地塊直線距離地鐵7號(hào)線、琶蓮城際深井站約1000米；周邊配套方面，地塊臨近廣東省工人醫(yī)院、深井小學(xué)等。周邊5公里范圍內(nèi)近三年無(wú)涉宅地成交，與該地塊一江之隔的番禺恒基學(xué)苑壹號(hào)項(xiàng)目，容積率3.01，此前售價(jià)約2.7萬(wàn)元/平方米起。

作為地塊競(jìng)得方之一的中交城投，近年來(lái)在廣州土地市場(chǎng)布局動(dòng)作頻繁，尤其聚焦黃埔、南沙等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

此前，中交城投已參與黃埔夏園、金坑村等城中村改造項(xiàng)目，還在南沙推進(jìn)了國(guó)際郵輪母港配套設(shè)施、明珠灣片區(qū)基建等多個(gè)重點(diǎn)工程。

剩余兩宗南沙區(qū)靈山島尖地塊（2025NJY-4、2025NJY-5），均由本土國(guó)企南沙開(kāi)建底價(jià)包攬，合計(jì)成交額16.71億元。

從市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏來(lái)看，靈山島尖上一次有涉宅地成交需追溯至2019年，板塊內(nèi)新房供應(yīng)已斷檔多時(shí)。

盡管成交過(guò)程波瀾不驚，但出讓文件中關(guān)于規(guī)劃條件的表述值得注意。

文件明確提及，兩宗地塊均鼓勵(lì)采用“公建化立面”設(shè)計(jì)，并支持“立體綠化”及“大陽(yáng)臺(tái)”建設(shè)。具體條款包括：住宅戶型滿足連續(xù)開(kāi)敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)不限制進(jìn)深；半開(kāi)敞空間水平投影面積之和不超過(guò)住宅套內(nèi)建筑面積的25%，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率。

上述技術(shù)指標(biāo)實(shí)際上指向了廣州推行的“第四代住宅”標(biāo)準(zhǔn)。

目前，靈山島尖及周邊的橫瀝島板塊，在售新房多為傳統(tǒng)的改善型高層，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重，價(jià)格普遍在2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米區(qū)間。出讓條件通過(guò)放寬陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深和計(jì)容規(guī)則，有助于通過(guò)提高得房率和產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)激活市場(chǎng)需求。

縱觀本次成交，無(wú)論是珠實(shí)連片深耕天河，還是中交與南沙開(kāi)建的補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)作，均延續(xù)了當(dāng)前市場(chǎng)“央國(guó)企主導(dǎo)、理性擇址”的投資邏輯。

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