本文為黃敏女士在2025觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)科技年會(huì)發(fā)表的演講。

黃敏（中電光谷集團(tuán)副總裁）：非常感謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)給了我這次機(jī)會(huì)，能夠向葛老師這樣優(yōu)秀的行業(yè)內(nèi)的大拿學(xué)習(xí)，并且跟大家一起來分享中電光谷在產(chǎn)業(yè)園方面的一些實(shí)踐。

中電光谷是香港聯(lián)交所上市的第一家產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)，第一大股東是中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。我們跟各地方的政府一起，致力于推動(dòng)構(gòu)建“央企帶動(dòng)，大中小微型企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)新”的全新產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

就像觀點(diǎn)主持人說到的，在躍遷的時(shí)代，我們致力于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建。在產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建這一塊，中電光谷已經(jīng)連續(xù)十年以同樣的目標(biāo)，在各地布局全新的園區(qū)。目前，中電光谷已在全國(guó)50個(gè)城市，布局了109個(gè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)面積超3500萬平方米，服務(wù)企業(yè)超2.5萬家，其中世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)五十多家。

與此同時(shí)，我們也取得了二十多個(gè)國(guó)家級(jí)的產(chǎn)業(yè)示范空間等授牌，構(gòu)建跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系和全國(guó)化的產(chǎn)業(yè)資源共享平臺(tái)，成為全國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)。

（PPT）這是我們?cè)谌珖?guó)已經(jīng)成功建設(shè)并運(yùn)營(yíng)的部分園區(qū)案例，包括從武漢走向全國(guó)，所以我們?cè)谖錆h有多個(gè)新的生產(chǎn)力聚集比較優(yōu)秀的園區(qū)，例如光谷軟件園、創(chuàng)業(yè)天地、光谷金融港等；也有走向青島的青島軟件園、青島?？茍@等等，以及合肥金融港。

此外，在上海、長(zhǎng)沙、成都、天津等，我們都有運(yùn)作了一些比較成功的園區(qū)案例。歡迎大家到我們?nèi)珖?guó)各地的園區(qū)來考察。

在產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域，中電光谷深耕二十多年，見證了歷代產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。按照分析，我們認(rèn)為在過往的幾十年里，我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是經(jīng)過了四個(gè)代系的迭代。

第一代的產(chǎn)業(yè)園起步于20世紀(jì)80年代初，當(dāng)時(shí)主要是國(guó)外來料加工的產(chǎn)業(yè)需求、三來一補(bǔ)的需求，這個(gè)時(shí)代產(chǎn)業(yè)園的特征是規(guī)劃特征是整齊劃一，建筑標(biāo)準(zhǔn)化，功能單一化，典型的代表就是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)早期的蛇口工業(yè)園。

第二代園區(qū)就是軟件園、科技園，典型代表有葛老師做得非常成功的上海浦東軟件園，也有我們中電光谷做的光谷軟件園以及北京中關(guān)村軟件園。

這個(gè)時(shí)候是響應(yīng)國(guó)家關(guān)于發(fā)展軟件等新興產(chǎn)業(yè)的號(hào)召，在全國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較密集的區(qū)域發(fā)展容積率較低，講究自然生態(tài)環(huán)境，適合科技企業(yè)、軟件開發(fā)和信息服務(wù)企業(yè)對(duì)空間和服務(wù)的需求所開發(fā)的園區(qū)。

第三代為主題產(chǎn)業(yè)園，從新世紀(jì)開始探索，在2010年前后形成，以某一特定產(chǎn)業(yè)為主，從產(chǎn)業(yè)空間、配套設(shè)施等方面滿足主題產(chǎn)業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)的需求。典型的代表有金融港、研創(chuàng)中心、創(chuàng)業(yè)天地等等，這也是中電光谷在早期的園區(qū)建設(shè)中主推的方向。

第四代產(chǎn)業(yè)園發(fā)展于2022年，主要特征是深圳市針對(duì)工改M0辦公樓空置率過高問題，重提“工業(yè)立市”的戰(zhàn)略，這類產(chǎn)業(yè)園特點(diǎn)是容積率都是偏高的，規(guī)劃容積率3.0以上，實(shí)際容積率6.0以上。工業(yè)上樓，大家現(xiàn)在也都能夠看得到，實(shí)際上它的成效還需要進(jìn)一步驗(yàn)證。

今天想跟大家分享的是傳統(tǒng)園區(qū)之困和第五代產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的必然性。

現(xiàn)在我們進(jìn)入了智能時(shí)代，智能時(shí)代在改變產(chǎn)業(yè)組織方式，從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式要進(jìn)行變革，智能時(shí)代的產(chǎn)業(yè)空間的供應(yīng)方式也要發(fā)生根本性的變革，因?yàn)槲覀冇辛烁碌墓ぞ吆透叩膽?zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)要求。

第二個(gè)就是中國(guó)制造2025的主要任務(wù)，在過往的十年已經(jīng)發(fā)生了根本的變化。我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)的組織者要跟上中國(guó)制造業(yè)發(fā)展的最新趨勢(shì)，更好地滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求、提供的產(chǎn)業(yè)服務(wù)才能更加有效。

第三就是貿(mào)易戰(zhàn)倒逼產(chǎn)業(yè)升級(jí)。長(zhǎng)期的全球博弈使得產(chǎn)業(yè)升級(jí)在加速，而產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)必須要適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求的發(fā)展。

第四個(gè)是第五代產(chǎn)業(yè)園中，最必要產(chǎn)生的一個(gè)根本推動(dòng)力，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式存在根本局限。任何一個(gè)市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主體，它不可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、不動(dòng)產(chǎn)收益和空間利用，三項(xiàng)目均好的目標(biāo)，就是不可能三角。任何一個(gè)做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的組織者或地方政府，我們認(rèn)為都必須以產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為第一目標(biāo)來構(gòu)建新的均衡。

產(chǎn)業(yè)園要從“物理空間提供商”升級(jí)為“產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建者和服務(wù)者”。

我們認(rèn)為，第五代產(chǎn)業(yè)園的五大核心特征，就是以數(shù)據(jù)和AI重構(gòu)園區(qū)邏輯，實(shí)現(xiàn)從“物理載體”到“產(chǎn)業(yè)引擎”的質(zhì)變。

任何一個(gè)園區(qū)的代際變化，首先是理念的變化?，F(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該是以構(gòu)建具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)為出發(fā)點(diǎn)，全過程關(guān)注入園企業(yè)的關(guān)聯(lián)價(jià)值和生態(tài)規(guī)律，有效平衡現(xiàn)實(shí)的合理性和未來合理性的矛盾。

我們的園區(qū)圍繞著我們的基石企業(yè)，引進(jìn)與它的產(chǎn)業(yè)生態(tài)相關(guān)的大中小型企業(yè)。這樣，我們的產(chǎn)業(yè)空間也要關(guān)注產(chǎn)業(yè)生態(tài)上，不同生態(tài)位企業(yè)對(duì)空間的不同需求。

第二個(gè)就是樹立“異質(zhì)集群”和“多元共生”的理念，明確以產(chǎn)業(yè)群落為產(chǎn)業(yè)組織目標(biāo)，建立“新產(chǎn)業(yè)集群”理念，實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)定城。

剛剛葛老師在分享中強(qiáng)調(diào)的，我們的產(chǎn)業(yè)組織要融合化發(fā)展?，F(xiàn)實(shí)中，很多戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是各產(chǎn)業(yè)相融合，例如信息產(chǎn)業(yè)和生物產(chǎn)業(yè)，以及大數(shù)據(jù)等等。融合發(fā)展才會(huì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，所以我們園區(qū)也要契合融合發(fā)展的需求，實(shí)現(xiàn)所謂產(chǎn)業(yè)群落，而不是某一個(gè)單一主題。就像國(guó)家今年發(fā)布的主題產(chǎn)業(yè)園指引，也是說園區(qū)要明確三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，第五代產(chǎn)業(yè)園更應(yīng)該是構(gòu)建新的產(chǎn)業(yè)集群。

第三個(gè)方面是基于數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施和低碳園區(qū)系統(tǒng)建設(shè)，構(gòu)建全國(guó)性數(shù)據(jù)要素應(yīng)用生態(tài)，做實(shí)創(chuàng)新引領(lǐng)戰(zhàn)略內(nèi)涵，突出產(chǎn)業(yè)園區(qū)的引擎功能。等一會(huì)我們重點(diǎn)也會(huì)剖析這個(gè)方面。

第四個(gè)方面就是借助人工智能技術(shù)應(yīng)用，全面實(shí)施“敏捷定制”，滿足剛剛提到的產(chǎn)業(yè)生態(tài)中不同生態(tài)位的企業(yè)對(duì)空間的需求，為科技企業(yè)提供多功能、個(gè)性化的產(chǎn)業(yè)空間建設(shè)和持續(xù)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

第五個(gè)方面就是產(chǎn)業(yè)園投資二元結(jié)構(gòu)的相互補(bǔ)充和協(xié)同發(fā)展。我們認(rèn)為，目前的產(chǎn)業(yè)園有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性，但是更多的是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的屬性。

下面，給大家分享剛才第三點(diǎn)中提到的數(shù)字園區(qū)和低碳園區(qū)方面的一些實(shí)踐。

中電光谷發(fā)布的產(chǎn)業(yè)云，是基于空間產(chǎn)業(yè)組織的數(shù)字化全棧解決方案。OVU產(chǎn)業(yè)云是中電光谷自主研發(fā)的，以AI大模型(ipark GPT)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作系統(tǒng)（ipark Os）為技術(shù)底座，整合GIS、BIM、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)從策劃、開發(fā)、建設(shè)、招商到運(yùn)營(yíng)的全流程數(shù)字化，并從智慧園區(qū)到智慧城市，實(shí)現(xiàn)OVU產(chǎn)業(yè)云和地方產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)的結(jié)合，助力區(qū)域政府優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提升治理效能。

我們以AI和大數(shù)據(jù)為核心，OVU的IPARK OS成為驅(qū)動(dòng)園區(qū)從被動(dòng)空間提供者到主動(dòng)價(jià)值引擎的躍遷，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的招商，數(shù)字育商，以及用產(chǎn)業(yè)生態(tài)來留商。

這里有幾個(gè)大的板塊。第一個(gè)，我們的產(chǎn)業(yè)策劃通過OVU DeepSeek, 對(duì)國(guó)家、省、市、區(qū)的政策進(jìn)行分析。中電光谷已形成產(chǎn)業(yè)策劃報(bào)告和知識(shí)庫(kù)為基礎(chǔ)的策劃報(bào)告模型，能夠幫助我們?cè)谀繕?biāo)城市現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)基礎(chǔ)上，自動(dòng)編寫高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)策劃報(bào)告實(shí)現(xiàn)DeepSeek幫助我們的產(chǎn)業(yè)策劃提高能效。

第二個(gè)就是我們自主研發(fā)的AI招商系統(tǒng)，建立了園區(qū)招商大模型，實(shí)現(xiàn)從廣撒網(wǎng)，人找商，到算法精準(zhǔn)幫我們做招商牽引。

我們另外的一朵云叫OVU低碳云，實(shí)際上就是響應(yīng)國(guó)家雙碳戰(zhàn)略的號(hào)召，實(shí)現(xiàn)我們園區(qū)低碳化的管理。

依托OVU低碳云平臺(tái)，我們能夠在園區(qū)的規(guī)劃階段，就著手并建設(shè)光儲(chǔ)充微電網(wǎng)，以及DHC系統(tǒng)。目前我們的OVU低碳云已在全國(guó)三十多個(gè)城市接入運(yùn)營(yíng)40個(gè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)面積2000萬平方米，獲得國(guó)家專利技術(shù)五十多項(xiàng)。僅光儲(chǔ)充和微電網(wǎng)這一項(xiàng)，我們能夠幫助地方企業(yè)實(shí)現(xiàn)能源成本20%到30%的節(jié)約。

給大家分享一個(gè)我們成都芯谷通過OVU低碳云能源管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)節(jié)能減碳的一些實(shí)踐。

在成都芯谷，既配備了我們的區(qū)域供冷供熱系統(tǒng)DHC，也布局了分布式光伏發(fā)電系統(tǒng)，還有能源監(jiān)控系統(tǒng)、智能微電網(wǎng)管理系統(tǒng)等等。

我們的DHC系統(tǒng)，每10萬平方米能夠降低5000到6000噸/年的二氧化碳排放，降低電力配套投資400萬元到600萬元；分布式光伏發(fā)電系統(tǒng)可節(jié)能7%以上能源；能源監(jiān)控能夠24小時(shí)監(jiān)測(cè)；智能微電網(wǎng)也解決了能源管理系統(tǒng)中諸多的一些問題，從而推進(jìn)園區(qū)的節(jié)能減排。

在敏捷定制方面，我們是構(gòu)建了一圖一庫(kù)的數(shù)字化系統(tǒng)。一圖一庫(kù)的基礎(chǔ)就是產(chǎn)業(yè)生態(tài)中不同生態(tài)位的企業(yè)，他們提出產(chǎn)業(yè)空間的定制需求以后，我們可以在一圖一庫(kù)中尋找對(duì)應(yīng)的案例，根據(jù)企業(yè)的行業(yè)特征來提供定制的方案。

同時(shí)，依托我們集團(tuán)高度協(xié)同的機(jī)制，和剛剛分享的產(chǎn)業(yè)云系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)七天出方案，8到10個(gè)月高效的交付，為企業(yè)量身定制高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間。

今天觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)年會(huì)也是在大灣區(qū)，所以我們也給大家剖析了中電光谷在廣東省內(nèi)的一個(gè)實(shí)踐案例，來驗(yàn)證和分享我們是如何在當(dāng)前的智能化時(shí)代從事產(chǎn)業(yè)園與地方政府的合作。

我們的OVU河源智谷在廣東河源，總規(guī)劃用地是1200畝，總建筑面積120萬平方米，兩條主線分別是推動(dòng)河源產(chǎn)業(yè)升級(jí)和承接大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

這是我們因地制宜研發(fā)的產(chǎn)品，能夠?qū)崿F(xiàn)5到8年的廣深租金，取得河源的永久產(chǎn)權(quán)。在這個(gè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)上，我們有十大優(yōu)勢(shì)，第一就是政企高度的融合，央地共建，能夠給企業(yè)國(guó)家隊(duì)的保障。

第二個(gè)就是河源本身是一小時(shí)暢達(dá)大灣區(qū)，這是非常好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；第三是河源的生產(chǎn)要素是相當(dāng)?shù)?，能夠顯著幫大灣區(qū)企業(yè)節(jié)約50%以上的生產(chǎn)成本；第四個(gè)就是河源本身的水資源優(yōu)勢(shì)和礦產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)；第五是河源已經(jīng)形成1+3產(chǎn)業(yè)集群的態(tài)勢(shì)優(yōu)勢(shì)。

第六就是剛剛分享的，我們園區(qū)堅(jiān)決貫徹敏捷定制的產(chǎn)業(yè)組織創(chuàng)新模式；第七就是中電光谷圍繞入園企業(yè)，涵蓋基礎(chǔ)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)對(duì)接、金融服務(wù)、業(yè)務(wù)代辦、產(chǎn)業(yè)基金等十六大類的企業(yè)服務(wù)，能夠讓企業(yè)入駐園區(qū)以后，專注生產(chǎn)研發(fā)，其余所有事情可交給我們園區(qū)來提供專業(yè)的對(duì)接和服務(wù)。

第八項(xiàng)優(yōu)勢(shì)是新時(shí)代我們更加注重以客戶為中心的服務(wù)，為客戶進(jìn)行資源的鏈接。相對(duì)企業(yè)自己拿地，或者是傳統(tǒng)園區(qū)的模式，加入我們中電光谷，就相當(dāng)于加入了我們?nèi)珖?guó)化的產(chǎn)業(yè)資源共享平臺(tái)，同時(shí)也會(huì)跟地方政府高度的融合，助力企業(yè)鏈接河源的產(chǎn)業(yè)資源，以及相關(guān)的金融服務(wù)、政策對(duì)接等等。

第九個(gè)優(yōu)勢(shì)就是雙云驅(qū)動(dòng)，OVU產(chǎn)業(yè)云和OVU低碳云。

第十大優(yōu)勢(shì)就是產(chǎn)業(yè)政策。廣東有一個(gè)非常好的政策就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這個(gè)政策對(duì)我們?cè)趶V東省拓展一些新的項(xiàng)目是很有幫助的。

最后，我想給大家針對(duì)第五代產(chǎn)業(yè)園的第五個(gè)特征，就是我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)在發(fā)揮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為市場(chǎng)化配置、產(chǎn)業(yè)空間資源基本方式的同時(shí)，也要有效的建立產(chǎn)業(yè)資源的園區(qū)屬性。也就是說產(chǎn)業(yè)園區(qū)是具有二元屬性的，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬性。

在當(dāng)前的情況下，尤其是全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)，我們跟地方共同開展產(chǎn)業(yè)的招商，更多的要傾向于用產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的屬性來幫助企業(yè)降低落地成本，更好地滿足企業(yè)的個(gè)性化需求，把市場(chǎng)和政府兩個(gè)作用同時(shí)發(fā)揮好。

如何發(fā)揮好政府和企業(yè)的兩個(gè)作用，我們推出了一個(gè)創(chuàng)新的模式，就是P+OEPC。中電光谷用P+OEPC的綜合運(yùn)營(yíng)的模式，為50多個(gè)地方園區(qū)作為案例。跟各地方合作的過程中，我們不再是園區(qū)的開發(fā)者，更多的是產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建者和運(yùn)營(yíng)者。我們對(duì)企業(yè)的服務(wù)核心也不再是空間和土地，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)資源的最優(yōu)配置的能力。

歡迎今天在座的各地方政府，以及我們一些園區(qū)的合作伙伴，包括產(chǎn)業(yè)基金方、金融機(jī)構(gòu)等，跟我們中電光谷聯(lián)系。我們中電光谷的理念是開放、遠(yuǎn)見、聯(lián)合。

我相信我們跟在座的各位是可以攜手共進(jìn)，可以共同在全國(guó)推出更多的第五代產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)秀實(shí)踐。

感謝大家的傾聽，謝謝。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。