觀點指數(shù) 12月3日，觀點指數(shù)研究院發(fā)布《卓越指數(shù) • 2025 物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告》，報告指出，物流行業(yè)資本運作呈現(xiàn)多元融資工具的廣泛應用與倉儲物流資產、股權大宗交易的集中落地，形成協(xié)同效應，既為企業(yè)業(yè)務拓展提供穩(wěn)定資金保障，也推動行業(yè)資源配置優(yōu)化與全球化布局進程，為行業(yè)高質量發(fā)展注入持續(xù)動力。

2025年1-10月，物流行業(yè)投融資市場維持活躍狀態(tài)，資本對行業(yè)發(fā)展的支持力度持續(xù)穩(wěn)定。期間累計發(fā)生投融資事件33起，融資總額達748億元，整體規(guī)模處于較高水平，反映了資本市場對物流行業(yè)發(fā)展前景的認可。

從時間維度來看，融資節(jié)奏呈現(xiàn)“下半年穩(wěn)增”的特點，6月單月融資額突破100億元，成為年內融資小高峰；7-10月，受頭部企業(yè)融資動作與政策支持雙重影響，月均融資額超80億元，穩(wěn)定的資金供給為物流企業(yè)的業(yè)務擴張、技術升級及網(wǎng)絡建設提供了堅實基礎。

2025年1-10月，倉儲物流資產及股權領域的大宗交易頻繁落地，成為推動行業(yè)結構優(yōu)化的重要力量，形成“國內資產整合”與“全球資本布局”兩大發(fā)展主線，行業(yè)資源配置效率與全球化水平同步提升。

在國內市場，資本聚焦核心區(qū)域高標倉與優(yōu)質物流資產。平安保險斥資45億元收購第一產業(yè)集團華南地區(qū)三個物流資產項目，強化珠三角核心區(qū)域倉儲布局；申通快遞以3.62億元收購菜鳥集團旗下丹鳥物流100%股權，補全電商大件物流能力短板并整合末端配送資源。

高瓴集團出資7億元收購上海、北京兩地優(yōu)質倉儲資產，布局一線城市倉儲資源的長期價值。此類交易體現(xiàn)了資本對核心區(qū)域、優(yōu)質資產的關注，推動國內物流資產向頭部企業(yè)集中，促進行業(yè)資源配置效率的提升。

在全球市場，跨境物流資產收購成為資本布局的重要方向，全球化資本流動態(tài)勢愈發(fā)清晰。豐樹集團完成對英國首個物流中心及西班牙物流資產組合的收購，交易規(guī)模3.15億歐元；華平投資以2.4億美元收購日本大東京地區(qū)兩處物流資產；黑石集團出資2.38億美元收購華平投資旗下韓國倉庫項目；凱德騰飛房地產信托以2億英鎊收購英國物流開發(fā)項目永久產權土地；京東產發(fā)斥資17億元收購新加坡4處物流資產。

一系列跨境交易展現(xiàn)了物流資本全球化布局的趨勢。一方面，中國物流企業(yè)跟隨外貿企業(yè)的“出海”步伐，在海外布局倉儲網(wǎng)絡，為跨境供應鏈的穩(wěn)定提供保障；另一方面，國際資本看好亞太地區(qū)及中國物流市場的長期增長潛力，通過收購優(yōu)質資產參與行業(yè)發(fā)展。這種雙向資本流動，推動了全球物流資源的整合優(yōu)化，加速了行業(yè)全球化進程。

隨著物流行業(yè)與實體經濟、全球貿易的綁定日益緊密，具備資本運作能力、全球化視野與資產整合實力的頭部企業(yè)，將在行業(yè)結構優(yōu)化與全球化競爭中占據(jù)優(yōu)勢，推動全球化持續(xù)發(fā)展，為全球供應鏈的穩(wěn)定高效運轉提供支撐。

倉儲物流REITs的底層資產選擇呈現(xiàn)鮮明的優(yōu)質化導向，集中布局“一線及強二線城市高標倉”。這些資產多分布于京津冀、長三角、珠三角等經濟發(fā)達區(qū)域，依托周邊密集的產業(yè)集群與旺盛的消費需求，形成了穩(wěn)定的租賃需求基礎。

從運營指標看，倉儲物流REITs展現(xiàn)出較強的市場適應能力。截至2025年三季度，其底層資產平均出租率達92%，明顯高于國內倉儲物業(yè)85%的平均水平，部分核心城市的高標倉項目更是實現(xiàn)100%滿租，反映出優(yōu)質倉儲資產受到市場的認可。

在收益端，行業(yè)年化分派率穩(wěn)定在4%，不僅高于貨幣基金、國債等低風險資產收益，也優(yōu)于部分商業(yè)地產REITs，為投資者提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金回報。其中，中金普洛斯REIT2024年度年化可供現(xiàn)金分派率達5.47%，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT達4.28%，均體現(xiàn)出較高的收益穩(wěn)定性。

從凈利潤率表現(xiàn)看，倉儲物流REITs分化明顯，但頭部表現(xiàn)突出，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT凈利潤率29.6%、嘉實京東倉儲基礎設施REIT28.1%、匯添富九州通醫(yī)藥REIT26.5%，這類產品憑借優(yōu)化的租戶結構與稀缺的應用場景，實現(xiàn)了較高的盈利水平。

從二級市場表現(xiàn)看，近三個月市場調整周期中倉儲物流REITs展現(xiàn)出較強的抗風險韌性。期間倉儲物流REITs平均跌幅僅0.26%，顯著低于中證REITs指數(shù)3.4%的跌幅，同時低于商業(yè)地產REITs 0.6%、產業(yè)園區(qū)REITs 4.41%的平均跌幅，在波動市場中表現(xiàn)穩(wěn)健。

部分優(yōu)質倉儲物流REITs甚至在調整期實現(xiàn)正收益，例如紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲REITs、華夏深國際倉儲REITs，近三個月區(qū)間漲幅分別逆勢上漲3.6%和3.2%，成為投資者在市場波動中的“避險選擇”。

本文節(jié)選自《卓越指數(shù) • 2025 物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告》
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