觀點(diǎn)指數(shù) 12月3日，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布《卓越指數(shù) • 2025 產(chǎn)業(yè)園區(qū)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告》，報(bào)告指出，四大一線城市作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心戰(zhàn)場(chǎng)，當(dāng)前正面臨供需的平衡挑戰(zhàn)，但科技及關(guān)聯(lián)行業(yè)憑借強(qiáng)勁的租賃需求，形成差異化發(fā)展路徑。

當(dāng)前，北京、上海、廣州、深圳四大重點(diǎn)一線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)呈現(xiàn)供求失衡加劇、整體調(diào)整的特征，各城市依托自身產(chǎn)業(yè)基因，形成差異化發(fā)展格局。

從市場(chǎng)供求基本面觀察，四城園區(qū)市場(chǎng)的供需失衡加劇，直接加大租金下行與空置率上升的雙重壓力。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、廣州的供求比分別達(dá)到1.88、2.63、1.45、1.77，供需錯(cuò)配問題持續(xù)凸顯，租金下行趨勢(shì)在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)有效逆轉(zhuǎn)。

展望下半年，園區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍將進(jìn)一步釋放。其中，上海預(yù)計(jì)新增供應(yīng)約83萬平方米，深圳新增供應(yīng)達(dá)84萬平方米，廣州將有80萬平方米新載體入市，北京也將有40.3萬平方米的新載體推出。持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)供應(yīng)，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇區(qū)域的供需矛盾。

租金表現(xiàn)方面，四城園區(qū)平均租金均出現(xiàn)同比下滑，其中北京為138.5元/㎡/月，同比下降3.7%；上海為133.8元/㎡/月，同比下降2.2%；深圳為84.1元/㎡/月，同比下降4.0%；廣州為68.6元/㎡/月，同比下降1.4%?？罩寐释匠尸F(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，上海、廣州、北京、深圳分別同比上漲1.2%、0.9%、0.5%、0.3%，市場(chǎng)去化壓力持續(xù)加大。

從需求結(jié)構(gòu)來看，科技及關(guān)聯(lián)行業(yè)已成為園區(qū)租賃市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，且其對(duì)不同城市的需求拉動(dòng)作用呈現(xiàn)出鮮明的產(chǎn)業(yè)特色。

北京園區(qū)市場(chǎng)受益于新型制造園區(qū)的集中交付，以及芯片、半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，租賃需求呈現(xiàn)明顯的集聚效應(yīng)。其中，醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)需求占比達(dá)49%，工業(yè)品制造業(yè)占比28%，成為支撐區(qū)域市場(chǎng)的核心力量；與此同時(shí)，以汽車及配件為代表的消費(fèi)品制造業(yè)也展現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展活力，進(jìn)一步豐富了區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

上海園區(qū)市場(chǎng)的需求動(dòng)力高度集中在TMT行業(yè)。一方面，AI技術(shù)與半導(dǎo)體行業(yè)的深度融合推動(dòng)智能制造加速發(fā)展，帶動(dòng)上下游企業(yè)加速擴(kuò)張；另一方面，AI與BI的協(xié)同應(yīng)用吸引大量軟件開發(fā)企業(yè)搬遷布局，為市場(chǎng)注入增量需求。同時(shí)，新能源汽車企業(yè)積極拓址，傳統(tǒng)制造企業(yè)也在加大研發(fā)投入以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，共同構(gòu)成需求增長(zhǎng)的重要支撐。

深圳上半年的園區(qū)租賃需求呈現(xiàn)多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)展特征，跨境零售、互聯(lián)網(wǎng)科技、制造業(yè)占比位居需求前列。依托電子產(chǎn)品與元器件交易、日用消費(fèi)品以及跨境服務(wù)形成的完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體提供了強(qiáng)勁的需求動(dòng)能，構(gòu)建起獨(dú)具特色的產(chǎn)業(yè)集聚格局。

廣州園區(qū)市場(chǎng)的需求則集中在互聯(lián)網(wǎng)科技、消費(fèi)品制造等領(lǐng)域。依托大灣區(qū)制造業(yè)根基與商貿(mào)流通優(yōu)勢(shì)，廣州在消費(fèi)科技、專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域形成產(chǎn)業(yè)集群，為園區(qū)租賃需求提供了穩(wěn)定支撐，同時(shí)跨境零售等行業(yè)也貢獻(xiàn)了一定比例的租賃需求，形成多元化的需求結(jié)構(gòu)。

值得關(guān)注的是，不同片區(qū)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)基因?qū)⒊掷m(xù)催化結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，成為產(chǎn)業(yè)園穿越市場(chǎng)周期的關(guān)鍵支點(diǎn)。依托核心產(chǎn)業(yè)形成的差異化競(jìng)爭(zhēng)力，將在供需失衡的大環(huán)境中為優(yōu)質(zhì)園區(qū)開辟增長(zhǎng)空間，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)聚焦”的方向持續(xù)演進(jìn)。

隨著“十五五”規(guī)劃的全面實(shí)施，其明確提出“搶占科技發(fā)展制高點(diǎn)，不斷催生新質(zhì)生產(chǎn)力，強(qiáng)化科技自立自強(qiáng)，加強(qiáng)原始創(chuàng)新和關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)”的發(fā)展方向，為科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入強(qiáng)勁政策動(dòng)力。

從發(fā)展脈絡(luò)來看，“十五五”規(guī)劃的核心任務(wù)之一是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)完成第二次轉(zhuǎn)型。“十四五”期間已實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)向制造業(yè)的第一次轉(zhuǎn)型，未來五年則將聚焦于從一般制造業(yè)向科技產(chǎn)業(yè)的跨越，這一轉(zhuǎn)型方向精準(zhǔn)契合當(dāng)前科技產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

從地方實(shí)踐來看，各地將依托自身資源稟賦與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在“十五五”規(guī)劃框架下形成差異化產(chǎn)業(yè)布局，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，例如中西部城市聚焦特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，東部沿海城市主攻高端創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，通過精準(zhǔn)定位構(gòu)建各具特色的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

在集成電路、人工智能、量子科技等“卡脖子”領(lǐng)域，政策支持與資本投入持續(xù)加大，技術(shù)突破周期有望縮短，國(guó)產(chǎn)替代進(jìn)程將加速推進(jìn)；數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融合將從“表層應(yīng)用”走向“深度滲透”，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能制造將成為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的標(biāo)配，催生大量新業(yè)態(tài)、新模式。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)綠色化改造將從“可選動(dòng)作”變?yōu)?ldquo;必選動(dòng)作”，新能源、節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型也將釋放巨大的市場(chǎng)空間。

本文節(jié)選自《卓越指數(shù) • 2025 產(chǎn)業(yè)園區(qū)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告》
閱讀報(bào)告全文請(qǐng)點(diǎn)擊

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。