觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，江蘇省及南京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)赴南京青晏閣（河西南G116社區(qū)）調(diào)研保障性租賃住房工作。作為南京首個(gè)“國(guó)企+民企”合作模式下的保租房標(biāo)桿及瓴寓3.0旗艦產(chǎn)品，正式走入公眾視野。

作為該項(xiàng)目的資管方兼運(yùn)營(yíng)方，瓴寓國(guó)際CEO張愛華在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，青晏閣（河西南G116社區(qū)）為行業(yè)樹立了國(guó)企和民企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的典范。瓴寓將在打造“好房子”的基礎(chǔ)上，持續(xù)通過(guò)專業(yè)服務(wù)和社區(qū)治理的創(chuàng)新，讓青年才俊擁有美好生活。

在采訪過(guò)程中，張愛華還細(xì)細(xì)地向我們解答了瓴寓“以退定投”背后的投資邏輯。

市場(chǎng)缺的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

“租賃住房的邏輯，看成熟市場(chǎng)就能找到答案。美國(guó)過(guò)去20年，租賃住房是不動(dòng)產(chǎn)品類里最好的賽道，沒(méi)有之一。”張愛華如是說(shuō)。

“平均IRR（內(nèi)部收益率）穩(wěn)定在8%~12%，遠(yuǎn)高于酒店、辦公、商業(yè)等品類；Cap Rate（資本化率）低至3.8~4點(diǎn)多。”低Cap Rate意味著投資人對(duì)其長(zhǎng)期穩(wěn)定性更有信心，愿意接受更低初始回報(bào)，看好長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力。關(guān)鍵在于，租賃住房具備稀缺的復(fù)利屬性。每年穩(wěn)定增長(zhǎng)3%，長(zhǎng)期下來(lái)，收益相當(dāng)可觀。

張愛華認(rèn)為，租賃住房的增長(zhǎng)與GDP、居民消費(fèi)支出強(qiáng)相關(guān)，”拉長(zhǎng)到20年周期看，只要市場(chǎng)供應(yīng)逐步趨于穩(wěn)定，增長(zhǎng)率清晰可見。“這恰好契合險(xiǎn)資等低風(fēng)險(xiǎn)資本的訴求。

與資本熱度形成鮮明反差的是市場(chǎng)活躍度不足。數(shù)據(jù)顯示，近三年租賃基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交易額不足200億，加上非公開市場(chǎng)交易，全年成交總量?jī)H一兩百億。

“市場(chǎng)不缺錢，缺的是符合投資人回報(bào)要求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”張愛華直言：“一方面，公募REITs對(duì)資產(chǎn)合規(guī)性要求極高；另一方面，早期多數(shù)企業(yè)忽視資產(chǎn)流動(dòng)性，導(dǎo)致大量項(xiàng)目陷入‘退不出’困境。很多項(xiàng)目的錢只能長(zhǎng)期趴在賬上，無(wú)法形成資金循環(huán)。”

張愛華強(qiáng)調(diào)，行業(yè)要突破當(dāng)前困局，必須滿足兩大前提：一是合規(guī)化，二是資產(chǎn)流動(dòng)性。

美國(guó)租賃住房行業(yè)的快速增長(zhǎng)，也是在公募REITs推出后才實(shí)現(xiàn)的。中國(guó)如今完成行業(yè)立法，疊加公募REITs成熟，正走上發(fā)展快速路。只有合規(guī)化才能讓投資人放心，只有流動(dòng)性才能吸引更多資本進(jìn)入，二者缺一不可。”

面對(duì)行業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)短缺的困境，瓴寓走出了一條差異化發(fā)展路徑。截至目前，已完成12個(gè)租賃住房項(xiàng)目退出，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

“我們的核心策略是‘以退定投’。”張愛華表示，在項(xiàng)目立項(xiàng)階段就明確退出節(jié)點(diǎn)、投資人的回報(bào)要求、風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)這些核心指標(biāo)來(lái)管理規(guī)劃投資選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)。

在資本端，瓴寓構(gòu)建了“先募后投”的體系，以避免“投后融資難”的行業(yè)通病。“南京河西南（G116）項(xiàng)目開發(fā)初期，瓴寓就和新華灃裕、紫金財(cái)險(xiǎn)成立了聯(lián)合基金，瓴寓既是聯(lián)合GP（管理人），也是LP（投資人），持有20%股份。

目前，瓴寓已與多家頭部機(jī)構(gòu)建立合作，形成穩(wěn)定的”資管朋友圈“，并落地兩支核心基金：河西南G116社區(qū)歸入新華、紫金聯(lián)合基金，松江柚米社區(qū)項(xiàng)目歸入其與中信聯(lián)合管理的基金，且兩支基金均可支持二期、三期擴(kuò)募。

瓴寓的基金運(yùn)作邏輯是“先募后投”，而不是“投了再融”。在募資階段就有機(jī)構(gòu)明確承諾資金，同時(shí)確定清晰的投資標(biāo)準(zhǔn)，再按標(biāo)準(zhǔn)去篩選項(xiàng)目，從根本上降低投資風(fēng)險(xiǎn)。”

張愛華強(qiáng)調(diào)，全鏈條自主能力是實(shí)現(xiàn)“以退定投”的關(guān)鍵。

據(jù)悉，瓴寓從2018年就開始搭建客研系統(tǒng)，累計(jì)上百億條用戶數(shù)據(jù)，捕捉年輕人租賃需求的變化。從早期“只要價(jià)格便宜、能住就行”的基礎(chǔ)居住需求，轉(zhuǎn)向“既要私密空間、又要社交場(chǎng)景，既要高性價(jià)比、又要情緒價(jià)值”的復(fù)合需求。

基于這一洞察，瓴寓3.0產(chǎn)品形成三大核心特征：人性化、個(gè)性化、社區(qū)化。

在瓴寓3.0產(chǎn)品理念中，租賃產(chǎn)品是一整套關(guān)于租住生活的解決方案，包含戶型、配套、環(huán)境、服務(wù)等元素，可滿足“一個(gè)孤獨(dú)青年”的居住、社交、學(xué)習(xí)、健康、生活等需求，青晏閣（G116社區(qū)）也以此為設(shè)計(jì)核心——將生活空間按使用頻率解構(gòu)為高頻的私密空間、中頻的半私密空間、低頻的公共空間。

這種產(chǎn)品設(shè)計(jì)直接轉(zhuǎn)化為運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，以上海松江西部科技園柚米社區(qū)為例，最小戶型定價(jià)雖高于周邊，但通過(guò)提供免費(fèi)公共空間、社區(qū)虛擬幣兌換半私密空間使用權(quán)、民水民電等增值服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)1.3倍于行業(yè)平均的坪效。

做租賃住房一站式綜合服務(wù)商

談及未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)，張愛華坦言，短期看，2024-2025年將是租賃住房供應(yīng)高峰，尤其上海及華東地區(qū)，保租房供應(yīng)量大，需求增長(zhǎng)相對(duì)平緩，“市場(chǎng)處于'供大于求'的階段，大家都在搶存量，租金快速上漲的概率不大”；但中長(zhǎng)期看，2027年市場(chǎng)或迎來(lái)供需拐點(diǎn)。“這兩年租賃用地供地幾乎沒(méi)有了，而租賃項(xiàng)目從拿地到入市需要2-3年周期，2025年后新增供應(yīng)會(huì)逐步縮減，市場(chǎng)將逐步回歸‘供需平衡’狀態(tài)”。

在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，張愛華認(rèn)為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“跑贏市場(chǎng)”。而支撐這一競(jìng)爭(zhēng)力的，是科技賦能下的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。

張愛華透露，瓴寓總部技術(shù)團(tuán)隊(duì)占比達(dá)1/3，自研的FALCON系統(tǒng)已迭代至3.0版本，可實(shí)現(xiàn)智能客戶描摹、市場(chǎng)研判、智能定價(jià)，并構(gòu)建了覆蓋投資、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)全流程的數(shù)字化體系。

在租金定價(jià)上，系統(tǒng)可動(dòng)態(tài)追蹤項(xiàng)目從開業(yè)、爬坡期到穩(wěn)定期的租金波動(dòng)，區(qū)分淡旺季、長(zhǎng)短期租賃價(jià)格，通過(guò)50+維度形成綜合評(píng)分，確保定價(jià)精準(zhǔn)。

在產(chǎn)品評(píng)估上，將戶型、裝修、配套、區(qū)位等因素拆解為700余個(gè)可量化維度，精準(zhǔn)計(jì)算每一項(xiàng)因素對(duì)租金的影響，調(diào)研準(zhǔn)確率能做到95%以上，超行業(yè)平均水平，以降低租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于未來(lái)發(fā)展方向，張愛華信心滿滿，“瓴寓要做租賃住房一站式綜合服務(wù)商，既做資管，為投資人提供長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也做開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，把'好資產(chǎn)'的標(biāo)準(zhǔn)落地到每一個(gè)項(xiàng)目。

最后，張愛華總結(jié)道：“這個(gè)行業(yè)需要耐心，時(shí)間會(huì)給長(zhǎng)期主義者帶來(lái)復(fù)利。”

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