本文為胡懋先生在2025西部產(chǎn)業(yè)科技大會(huì)發(fā)表的演講。

胡懋（IWG集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁）：各位嘉賓、各位領(lǐng)導(dǎo)，大家好！今天我主要想從另外一個(gè)角度，從產(chǎn)業(yè)園辦公空間運(yùn)營(yíng)的方面給大家做一些交流和分享。我主要是講怎么利用靈活辦公這樣一個(gè)運(yùn)營(yíng)方式能夠賦能產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

首先我們看一下目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的趨勢(shì)，最明顯的趨勢(shì)是東風(fēng)西漸。很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)漸漸從沿海、東部地區(qū)往西部轉(zhuǎn)移，尤其是西安、重慶、成都這些西部的大城市，承接了東部的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的外溢。

轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了一些非常新的趨勢(shì)，主要是以硬科技、新能源、生物醫(yī)藥等現(xiàn)代比較先進(jìn)的技術(shù)為主的行業(yè)入駐西部的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐的企業(yè)當(dāng)中，年輕的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)也占了很大的比例，所以整個(gè)企業(yè)是呈現(xiàn)年輕化的狀態(tài)。

這些公司入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)，追求的是更靈活的辦公方式、更靈活的租賃方式，所以對(duì)于靈活空間的需求是有非常大的增長(zhǎng)。

從這個(gè)趨勢(shì)來(lái)看，我們也面臨一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)和招商的痛點(diǎn)。首先，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，招商面臨著很多同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，大家主要是拼價(jià)格。

從服務(wù)方面來(lái)說(shuō)，以原來(lái)的租賃為主的方式，漸漸的也有一些公司覺(jué)得弱服務(wù)式、純租賃的方式已經(jīng)不適應(yīng)這些公司對(duì)于辦公空間的需求。而且由于一些創(chuàng)新型公司、創(chuàng)業(yè)型公司入駐園區(qū)，對(duì)辦公環(huán)境的要求還是蠻高的，他不愿意前期投入很大的成本進(jìn)行裝修，所以如果沒(méi)有一個(gè)非常靈活、全裝修、全配置的辦公空間，對(duì)于很多初創(chuàng)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的入門(mén)的門(mén)檻又覺(jué)得太高，這些是產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面我們看到的服務(wù)痛點(diǎn)和招商痛點(diǎn)。

其實(shí)不光是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在整個(gè)辦公樓宇的租賃行業(yè)，我們都面臨著一些非常大的挑戰(zhàn)，從全國(guó)來(lái)看，主要城市的辦公樓宇在CBD都面臨非常大的空置壓力。

大家可以看到研究機(jī)構(gòu)發(fā)表的這些數(shù)據(jù)，在一線城市，它的空置率已經(jīng)高到令人難以承受的程度。北京現(xiàn)在的空置率大概是百分之十幾，但是大家別忘了，北京前幾年的空置率不到10%，大概只有百分之七八的空置率。其他的一線大城市，諸如上海、廣州等等，它的空置率高達(dá)20%多，在另外一些城市高達(dá)百分之三四十。

在空置率非常高的情況下，必然帶來(lái)的最后結(jié)果就是它的租金不斷地下降。2024年整體的租金大概下降了23%，在2025年大家普遍的體感也并不樂(lè)觀，租金仍然處于一個(gè)下降的通道，面臨下降的壓力。所以不但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率的挑戰(zhàn)，而且是整個(gè)辦公寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨的壓力。

以上是中國(guó)的情況，我們看看國(guó)外的情況是不是好一些呢？其實(shí)也不然。根據(jù)國(guó)外的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)，2023年寫(xiě)字樓空置率高達(dá)17%，這是發(fā)達(dá)國(guó)家的情況，尤其是北美，大家覺(jué)得美國(guó)的經(jīng)濟(jì)還是不錯(cuò)的，它的空置率甚至高達(dá)20%。

香港、舊金山、多倫多、東京、溫哥華等國(guó)際大都市，它的空置率比較高的情況下，租金也在不斷地下行，這是普遍的寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨的現(xiàn)象。我們看到的這是在供給端面臨的巨大的挑戰(zhàn)和壓力，到底問(wèn)題出在什么地方？我們看到的是需求端發(fā)生了很多的變化。

對(duì)于企業(yè)租賃辦公室來(lái)說(shuō)，已經(jīng)從原來(lái)傳統(tǒng)型大面積的毛坯房的租賃，漸漸地發(fā)生了改變，從原來(lái)的集中式租用某一個(gè)物理空間，發(fā)展成為多點(diǎn)布局，這個(gè)情況其實(shí)在疫情之前就已經(jīng)發(fā)生，只不過(guò)疫情加快了這個(gè)轉(zhuǎn)變的速度，所以企業(yè)的需求發(fā)生了變化，就意味著我們?cè)诠┙o端，在大樓的業(yè)主這方面，也必須發(fā)生改變。

這個(gè)轉(zhuǎn)變對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，原來(lái)這種傳統(tǒng)的、單一地點(diǎn)的租賃，漸漸已經(jīng)不適應(yīng)它的要求了，它現(xiàn)在喜歡一種中樞輻射狀的辦公布局，也就是說(shuō)，它的總部可能還在城市的CBD，它更希望的是多點(diǎn)布局，在城市的不同的角落，不同的副CBD進(jìn)行多點(diǎn)布局，呈網(wǎng)絡(luò)狀的布局，這樣有利于它的員工、不同的部門(mén)更接近于客戶(hù)、更接近于市場(chǎng)。這種趨勢(shì)近幾年來(lái)有加速發(fā)展的情況，有2/3的企業(yè)都會(huì)希望采取中樞輻射狀的辦公布局?，F(xiàn)在在供給端出租率的下降，跟需求端的變化是密切相關(guān)的。

在空間布局方面，剛才講到企業(yè)希望多點(diǎn)布局，所以現(xiàn)在辦公的模式也從原來(lái)單一的朝九晚五到某一個(gè)辦公室進(jìn)行辦公，漸漸轉(zhuǎn)化為靈活辦公或者是混合辦公的模式?；旌限k公模式包括了多種辦公形式、多種辦公地點(diǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是總部集中辦公，加上靈活分布辦公，加上居家或者是遠(yuǎn)程的辦公。在這種混合的形態(tài)當(dāng)中，靈活辦公就成為租賃市場(chǎng)一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和新的需求。

從現(xiàn)在看到的研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)看，全球靈活辦公市場(chǎng)的增長(zhǎng)趨勢(shì)是非常迅猛的。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，到2030年，整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模在全球會(huì)達(dá)到10萬(wàn)億美金，這個(gè)增長(zhǎng)空間是非常大的，每年的增長(zhǎng)速度大概是18%左右。

中國(guó)企業(yè)是不是也能擁抱這樣一個(gè)趨勢(shì)呢？從我們的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國(guó)企業(yè)接受這種混合辦公模式也越來(lái)越多，在這種情況下，企業(yè)接受靈活辦公、接受多點(diǎn)布局的趨勢(shì)，也是非常多的企業(yè)，希望把它的一些衛(wèi)星辦公室落地在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不光是在城市的CBD，也希望能夠在產(chǎn)業(yè)園區(qū)布置它的衛(wèi)星辦公室。

大家可以看到新聞上的一些報(bào)道，攜程、去哪兒這些中國(guó)企業(yè)，在過(guò)去的兩三年當(dāng)中，它們也漸漸地開(kāi)始混合式辦公策略的轉(zhuǎn)變，在國(guó)外可能這種趨勢(shì)早在更多年前就已經(jīng)發(fā)生了，已經(jīng)成為一個(gè)比較普遍的，大家認(rèn)可的辦公方式。

正是靈活辦公成為新的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)，在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，大家也應(yīng)該努力把握這個(gè)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，把靈活辦公或者混合共享辦公的模式植入到每一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)中。

租賃市場(chǎng)下行的壓力和靈活辦公市場(chǎng)的增長(zhǎng)點(diǎn)形成了一個(gè)反差，在這種情況下，很多業(yè)主也意識(shí)到，他必須要擁抱靈活辦公的模式，在過(guò)去幾年當(dāng)中，有很多外部的資金涌入，包括業(yè)主也在努力自己打造全裝修、精裝修、共享辦公的模式，但是靈活辦公這個(gè)業(yè)務(wù)在開(kāi)展的時(shí)候，往往一開(kāi)始業(yè)主覺(jué)得比較簡(jiǎn)單，我自己完全能夠運(yùn)營(yíng)，那么大的園區(qū)、那么大一棟樓，我自己都能建造，自己都能運(yùn)營(yíng)，不就是一層、兩層的辦公空間嗎，這不是很難的事情。

但是情況是怎么樣呢？往往這些業(yè)主或者是外部進(jìn)來(lái)的運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)了2到3年之后，就紛紛萎縮，更多的是關(guān)閉。

因?yàn)殡m然這是一個(gè)看似簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)形式，它其實(shí)需要很多的關(guān)注度，需要很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，需要很大的運(yùn)營(yíng)規(guī)模，才能把這個(gè)業(yè)務(wù)做好。所以現(xiàn)在看到的是業(yè)主從他自己經(jīng)營(yíng)，慢慢轉(zhuǎn)向了向第三方運(yùn)營(yíng)商合作的方式轉(zhuǎn)變，在這個(gè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程當(dāng)中，業(yè)務(wù)合作的模式也漸漸從最早幾年的純租賃模式，轉(zhuǎn)化為合作、收入分成的模式，到最近更多的是采用管理協(xié)議，全權(quán)委托管理，和大的運(yùn)營(yíng)商共同來(lái)經(jīng)營(yíng)靈活辦公的空間。

在尋找合作伙伴的時(shí)候，大家會(huì)想，我應(yīng)該要尋找什么樣的合作伙伴，才是能夠比較成功地運(yùn)營(yíng)靈活辦公業(yè)務(wù)呢？

在這個(gè)過(guò)程中，大家越來(lái)越認(rèn)識(shí)到IWG在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中的重要性，對(duì)我們的認(rèn)可越來(lái)越高，因?yàn)镮WG是這個(gè)商業(yè)模式的鼻祖，IWG早在1989年的時(shí)候就開(kāi)始在比利時(shí)布魯塞爾，由我們現(xiàn)在的CEO創(chuàng)立了第一家服務(wù)式辦公室的模式，2001年就在倫敦股票市場(chǎng)上市，發(fā)展了36年之后，我們今天是在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中規(guī)模最大的一家運(yùn)營(yíng)全球靈活辦公的運(yùn)營(yíng)商，我們?cè)诒榧?20多個(gè)國(guó)家開(kāi)有將近5000家中心，其中包括將近4000家正在運(yùn)營(yíng)的中心，過(guò)去兩年新簽約的數(shù)量也達(dá)到1000多家，所以整個(gè)規(guī)模是將近達(dá)到5000家，所以這個(gè)規(guī)模從行業(yè)的特殊賽道來(lái)講，我們一家的規(guī)模比后面十幾家加起來(lái)的規(guī)模還要大，這是非常龐大的全球網(wǎng)絡(luò)。

IWG旗下現(xiàn)在有多品牌運(yùn)營(yíng)在全球大概有20多個(gè)品牌，其中中國(guó)大家熟知的有4個(gè)品牌，雷格斯是大家比較熟悉的，這是我們最主力的品牌，還有SPACES、雷格斯惠選、雷格斯臻選，現(xiàn)在我們?cè)谥袊?guó)有這樣4個(gè)品牌，有不同的品牌定位。

雷格斯臻選是IWG集團(tuán)下面最高端的品牌，目前在全球只占1%的數(shù)量，在中國(guó)我們目前在全國(guó)運(yùn)營(yíng)140多家中心，雷格斯臻選只有1家，位于上海金茂大廈，大家見(jiàn)得比較多的是SPACES和雷格斯，主要是在城市的CBD的甲級(jí)寫(xiě)字樓里面，雷格斯惠選是一個(gè)經(jīng)濟(jì)便利型的品牌，在二三線城市或者城市的邊緣地區(qū)，我們會(huì)布局這樣一個(gè)品牌。

目前IWG在中國(guó)的布局網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)遍布到超過(guò)45個(gè)城市，有140多個(gè)中心，這樣網(wǎng)狀的布局，對(duì)我們?cè)谌珖?guó)的發(fā)展，或者說(shuō)對(duì)于客戶(hù)在全國(guó)甚至全球要進(jìn)行不同區(qū)域的業(yè)務(wù)開(kāi)展來(lái)說(shuō)，都是非常便利的辦公網(wǎng)絡(luò)。

這里給大家展示的是我們?cè)谌珖?guó)各地的一些旗艦店，包括上海中心大廈的SPACES，深圳平安金融中心、北京嘉里中心、南京德基廣場(chǎng)、香港ICC和上海金茂大廈，這些地方有我們旗艦的中心，都是處在城市的地標(biāo)性的建筑立面。

IWG跟業(yè)主進(jìn)行合作，能夠創(chuàng)造什么樣的價(jià)值？首先IWG運(yùn)營(yíng)的辦公空間，它能夠提高辦公空間的租金收益，我們一般的租金價(jià)格，因?yàn)槭蔷b修、全服務(wù)式的，又包括很多商業(yè)服務(wù)的附加值在里面，所以我們的租金比市場(chǎng)租金一般高2到3倍。

在我們的靈活辦公中心里面，起到的是給整個(gè)大樓的服務(wù)配套作用，我們跟大樓的大業(yè)主進(jìn)行配合，大業(yè)主進(jìn)行大面積、毛坯房的租賃，我們是經(jīng)營(yíng)小面積、精裝修、全服務(wù)式的服務(wù)，客戶(hù)一開(kāi)始如果說(shuō)辦公空間需求不大，可以先入住靈活辦公空間，等到業(yè)務(wù)擴(kuò)大、人員增長(zhǎng)之后，他可以再拿更多大樓里面的面積，相當(dāng)于我們的靈活辦公中心給大樓起到一個(gè)客戶(hù)孵化器的作用。

在綠色環(huán)保方面，這也是我們能夠減少反復(fù)裝修、搬遷帶來(lái)的浪費(fèi)，因?yàn)槲覀兏鷺I(yè)主合作往往是10年以上，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，你都不需要進(jìn)行反復(fù)裝修，所以在這方面不但節(jié)省了成本，也能為環(huán)保起到很好的作用。

最后一點(diǎn)，也是我們最大的優(yōu)勢(shì)，我們能夠幫助政府或者企業(yè)走向海外，開(kāi)拓國(guó)際業(yè)務(wù)，為他們提供很多的便利。因?yàn)镮WG在全球已經(jīng)開(kāi)有將近5000家中心，這些企業(yè)在開(kāi)展海外業(yè)務(wù)的時(shí)候，都可以借助我們海外的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行迅速、便利的落腳、注冊(cè)，在當(dāng)?shù)匮杆匍_(kāi)展業(yè)務(wù)。一個(gè)是從外面引進(jìn)外資企業(yè)，第二方面是為中資出海提供很多的便利，讓他迅速在海外開(kāi)展他的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

IWG有兩個(gè)關(guān)鍵的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一個(gè)是我們對(duì)于中心的管理、運(yùn)營(yíng)能力，第二是招商和客戶(hù)能力。在管理方面，主要是經(jīng)過(guò)了30多年的發(fā)展，我們?cè)诘讓舆\(yùn)營(yíng)當(dāng)中，開(kāi)發(fā)了非常強(qiáng)大、非常成熟和穩(wěn)定的IT系統(tǒng)，從客戶(hù)入住、服務(wù)到各方面的企業(yè)服務(wù)，以及賬單和定價(jià)系統(tǒng)，都是非常成熟的系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。在獲客能力方面，我們是全球運(yùn)營(yíng)，我們?cè)诓煌缃黄脚_(tái)的廣告投入，以及還有一部分的主力客戶(hù)，是通過(guò)全球簽約的大客戶(hù)，我們跟他們簽有全球性的協(xié)議，能夠直接引入到每一個(gè)中心里面，所以這個(gè)獲客能力也是我們最大的優(yōu)勢(shì)。

經(jīng)過(guò)不斷地循環(huán)，我們今天已經(jīng)跟世界500強(qiáng)中大概85%以上的企業(yè)都簽有全球性的協(xié)議，大家可以看到這里列出的一些我們合作的公司，這里列的外資公司比較多，其實(shí)我們今天的客戶(hù)里面還有一大部分是中企，比如小米、華為、字節(jié)跳動(dòng)，它在出海到其他國(guó)家的過(guò)程中，往往都是首先使用IWG旗下的靈活辦公中心落地、注冊(cè)，來(lái)開(kāi)展它的業(yè)務(wù)，所以這是雙向的，國(guó)外引進(jìn)來(lái)、國(guó)內(nèi)走出去的一個(gè)雙向國(guó)際性平臺(tái)。

IWG怎么能夠賦能產(chǎn)業(yè)園區(qū)？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是三大核心，一個(gè)是引企入駐，吸引企業(yè)入駐園區(qū)。進(jìn)來(lái)之后，我們做好服務(wù)、做好各方面的支持。第二是留企發(fā)展，第三是助企壯大，在這個(gè)靈活辦公空間，在你的樓里面，在整個(gè)園區(qū)里面不斷地?cái)U(kuò)張，來(lái)擴(kuò)大他們?cè)趫@區(qū)的業(yè)務(wù)。這三方面是我們總結(jié)下來(lái)能夠?yàn)閳@區(qū)做的貢獻(xiàn)。

成功簽約的案例有很多，在過(guò)去兩年當(dāng)中，我們以管理合作合同形式新簽約的客戶(hù)有70多家，除了一些市中心的樓宇，其中有大概百分之五六十是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這里我給大家列了一些，有綿陽(yáng)的制造中心、蘇州的工業(yè)園區(qū)、三亞的跨境電商園區(qū)，在各個(gè)不同的城市有很多的園區(qū)。這里我尤其想要提的是，我們跟曹總他們合作，今年1月份在西安高新區(qū)配套公司新開(kāi)了雷格斯中心，也得到了曹總的大力支持。從今年1月份開(kāi)張，到現(xiàn)在大概3個(gè)多月的時(shí)間，我們的入住率已經(jīng)達(dá)到52%以上，增長(zhǎng)還是非?？斓模兄x曹總對(duì)我們的支持。

從IWG的角度來(lái)說(shuō)，我們對(duì)于不同的對(duì)象，能夠產(chǎn)生的賦能作用是不一樣的。對(duì)園區(qū)來(lái)說(shuō)，我們覺(jué)得是能夠把園區(qū)運(yùn)營(yíng)者從空間提供者升級(jí)為產(chǎn)業(yè)共鏈者，借助于IWG靈活辦公空間，能夠建立一個(gè)商業(yè)的社群，能夠把大家粘合在一起，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)的共鏈者。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，我們能夠讓辦公空間助力成為成長(zhǎng)的助長(zhǎng)器，而不是成為企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。因?yàn)樵谖覀兊霓k公空間里面，都是精裝修、拎包入住的，租期非常靈活，它可以是一個(gè)月，可以是一年，可以是10年，時(shí)間非常靈活，在空間上它可以是一人間，可以是10人間，可以是20幾人、30幾人，它的空間上也是非常靈活的，這方面大大降低企業(yè)的入駐門(mén)檻，不但是在它的投入成本上，也在它應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性的時(shí)候，有一個(gè)靈活應(yīng)對(duì)的方式。

對(duì)于西部來(lái)講，IWG可以利用我們?cè)谌虻木W(wǎng)絡(luò)，幫助西部地區(qū)來(lái)建立海外的招商平臺(tái)、業(yè)務(wù)開(kāi)展的落腳點(diǎn)，在這方面也是一個(gè)非常好的跳板，可以說(shuō)是中企向海外擴(kuò)張的一個(gè)非常便利的平臺(tái)，可以非常好地利用。

（見(jiàn)PPT）最后給大家看一些IWG在全球中心的實(shí)例。這都是我們?cè)诟鱾€(gè)不同國(guó)家的中心，在瑞典、美國(guó)、泰國(guó)、意大利、香港、日本等等地方都有很多的中心。

我今天跟大家的分享就到這里，謝謝大家。

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