本文為袁鴻凱先生在2025觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)發(fā)表的演講。

袁鴻凱（金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司首席信息官袁鴻凱）：感謝大家，又是一年觀點(diǎn)的大會(huì)，每年都跟大家作一些科技方面的分享。

今年跟大家分享的主題，也是結(jié)合最近大家研究比較多的DeepSeek和AI對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響來談。

去年很多跨年度的演講都會(huì)用到這么幾張圖，（見PPT）一個(gè)是《黑神話：悟空》，另外一個(gè)是《哪吒》，用這幾張圖說明中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)有很大的國(guó)際影響力了。

在2025年1月20號(hào)之后，我覺得跨年度的演講可能對(duì)大家更有啟發(fā)意義，是因?yàn)镈eepSeek的出現(xiàn)，它等于捅破了這個(gè)天。

就在美國(guó)總統(tǒng)特朗普就職的當(dāng)天，39歲的梁文鋒發(fā)布了DeepSeek滿血版，為什么它特別厲害呢？因?yàn)樗麑⑼评淼某杀窘档偷?年前的1/50，同時(shí)它又是免費(fèi)的，直接導(dǎo)致的結(jié)果是，原來我們的這些AI的廠商的產(chǎn)品降價(jià)達(dá)到50%以上。

所以DeepSeek的出現(xiàn)，打破了AI行業(yè)的格局，大家也說AI平權(quán)時(shí)代到來了。

不知道大家有沒有深度使用DeepSeek，如果深度使用之后，我覺得所有人背后都會(huì)冒汗，尤其是在座的，好多是憑著管理經(jīng)驗(yàn)，憑著多年的積累來做管理工作，如果深度應(yīng)用了DeepSeek之后，會(huì)有很大的挑戰(zhàn)。

DeepSeek推出7天，它的下載量就已經(jīng)超過了所有原來的APP的體量?！赌倪?》現(xiàn)在在全球電影歷史票房榜排第5，《黑神話：悟空》也霸榜2024年的游戲榜，它的背后是中國(guó)算力在過去3年17倍的增長(zhǎng)，這是我們的硬實(shí)力。

在原來我們有科技概念的時(shí)候，windwos系統(tǒng)+英特爾的芯片橫掃了世界，OpenAI加上英偉達(dá)等等老美的7個(gè)巨頭，現(xiàn)在也是稱霸世界的?，F(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)華為+DeepSeek+宇樹、大疆，他們?yōu)槭澜缣峁┝肆硗庖粋€(gè)方案，這就是我們?yōu)槭裁凑f現(xiàn)在中國(guó)的就是世界的，它完整地提供了另外一套方案，包括從云到計(jì)算，到所有的算力。

為什么我們現(xiàn)在要對(duì)DeepSeek來做深度的剖析呢？我們會(huì)發(fā)現(xiàn)它對(duì)我們的行業(yè)影響是很大的。

我們看一家上市公司，這是一家做美妝的公司——上美，2024年半年報(bào)的時(shí)候，它有2000多員工，因?yàn)闃I(yè)務(wù)拓展，下半年又增加了268名員工。

在DeepSeek出現(xiàn)之后不到一個(gè)月，它宣布裁員達(dá)到95%，其中重災(zāi)區(qū)在客服部門，客服的人手降到原來的5%、法務(wù)部門削減了一半的員工，新產(chǎn)品研發(fā)和內(nèi)容制作的員工削減70%到80%，一個(gè)團(tuán)隊(duì)完成過去20個(gè)團(tuán)隊(duì)工作量的考核標(biāo)準(zhǔn)，要求員工用鼠標(biāo)和語音進(jìn)行AI交互。DeepSeek深度推理的學(xué)習(xí)，加上豆包等等AI工具，能夠做各種各樣的工作。

原來我跟長(zhǎng)江總搭檔的時(shí)候，我覺得很舒心，他只要給我支持就行了，也不需要問我為什么。我現(xiàn)在換了一家公司，這是一家國(guó)企，國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)說話有時(shí)候只講一些大的方向，每次開完會(huì)都要認(rèn)真研讀他的會(huì)議紀(jì)要，去理解到底領(lǐng)導(dǎo)有什么要求。

那天半夜我想起來這件事情，把領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議紀(jì)要塞到DeepSeek里面，我問它：你告訴我他對(duì)我的數(shù)字化工作有什么影響？DeepSeek就輸出了滿滿的一頁內(nèi)容，從戰(zhàn)略分析、舉措，一直到最后的動(dòng)作，很專業(yè)，而它只用了10秒鐘的時(shí)間，它最后連風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)都有，它用10秒鐘的時(shí)間比我24年工作經(jīng)驗(yàn)的人想的還全面。

在座的都是打工人，以后董事長(zhǎng)只需要把他的工作要求放到DeepSeek里面，就可以拿DeepSeek考察你的工作，有沒有按照DeepSeek輸出的工作清單來做，你們可以實(shí)驗(yàn)一下。

比如說你把長(zhǎng)江總剛剛提到的問題，優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理如何做好收繳率，你把它放到DeepSeek里面，它會(huì)給你一個(gè)完整的方案，全年應(yīng)該做哪些具體的客戶維護(hù)工作、催費(fèi)周期應(yīng)該在7天、15天、30天，應(yīng)該怎么做。這對(duì)我們這些經(jīng)驗(yàn)積累的行業(yè)是非常有沖擊的。大家如果真正地感受到或者使用到了，就會(huì)發(fā)現(xiàn)我們未來面對(duì)的AI威脅是很強(qiáng)大的。

我在家里部署一個(gè)DeepSeek只需要花3萬塊錢，就能把我們家的財(cái)務(wù)規(guī)劃、小朋友的學(xué)習(xí)做好規(guī)劃，以及歷年在攜程上所有的訂單拽進(jìn)去之后，它能推算出我們下次旅游的時(shí)間，它現(xiàn)在是一個(gè)壓縮式的創(chuàng)新，將原來的創(chuàng)新時(shí)間極度壓縮。

另外還有一些專業(yè)的工作，比如說法務(wù)的工作，把相應(yīng)的法律制度和公司規(guī)章制度放進(jìn)去，它就能輸出結(jié)果。

剛才說到了康養(yǎng)，AI已經(jīng)重塑了我們整個(gè)中醫(yī)領(lǐng)域的診斷，我們可以看到原來的脈診、舌診、面診等等，現(xiàn)在用AI能給你一次性做診斷輸出。AI物脈診可以識(shí)別28種脈象，準(zhǔn)確率比人類高23%，耗時(shí)僅18秒。

支付寶的舌象健康小程序，10秒鐘內(nèi)可以識(shí)別106種體質(zhì)，準(zhǔn)確率85%。原來積累的有指示體系，靠老中醫(yī)見多識(shí)廣經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)域，被AI替代的程度會(huì)越來越快，這就是壓縮式創(chuàng)新。這種壓縮式創(chuàng)新的結(jié)果導(dǎo)致的就是你的行業(yè)，你的工作內(nèi)容就會(huì)發(fā)生改變。

我們從2019年就開始把人工智能引入到物業(yè)行業(yè)，當(dāng)時(shí)我和長(zhǎng)江總一起做了AI的邊緣服務(wù)器，到了現(xiàn)在有了DeepSeek深度推理之后，它會(huì)大幅度改變我們?cè)械墓ぷ髂Ｊ剑瑢⒃械膭?chuàng)新、管理模式上的變化周期極速壓縮。

物業(yè)的基本模式是一看一做，物業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理更多是檢查，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)從數(shù)字化的角度來看就是你檢查的頻次多少，你檢查的頻次越高，可能你的服務(wù)質(zhì)量就是更好的。你的管理、服務(wù)人員、管家都是一看這方面的工作。

行業(yè)一直要求物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行相應(yīng)的降價(jià)，而且現(xiàn)在還有一種趨勢(shì)，剛才在陳總的報(bào)告里面沒有體現(xiàn)出來，現(xiàn)在大多數(shù)的物業(yè)公司出現(xiàn)了專業(yè)的分包，就是我包你這個(gè)物業(yè)公司的時(shí)候，只需要包干你的保潔服務(wù)或者綠化服務(wù)。物業(yè)公司提供的管理價(jià)值就在于，我能幫業(yè)主看好保潔阿姨有沒有按時(shí)按點(diǎn)去工作。

物業(yè)公司原來的組織形式是科層式的，從總部到區(qū)域，到下面的項(xiàng)目，一層層下來?？萍嫉膽?yīng)用，可以讓我們的管理扁平化，減少管理層，管理能力就會(huì)下降。DeepSeek的加入，就會(huì)有大量的管理人員的減員，大量的客服崗以后能被AI代替掉，而且跟你面對(duì)面交流的人可能就是一個(gè)AI體，原來說征求意見，總裁座談日，就可以用一個(gè)AI來跟客戶交流，而且這種技術(shù)已經(jīng)很成熟。

包括京東用劉強(qiáng)東的形象做了推廣，這些都很成熟了，對(duì)于客服這種有相應(yīng)知識(shí)積累的崗位，都可能被替代掉。另外它肯定會(huì)加速我們對(duì)現(xiàn)場(chǎng)員工的減員，包括長(zhǎng)江總提到的項(xiàng)目經(jīng)理、各專業(yè)主管，凡是通過你的經(jīng)驗(yàn)和判斷處理的業(yè)務(wù)，都有可能被AI替代掉，怎么替代掉呢？

物業(yè)公司會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么樣的形式？它就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)平臺(tái)化的科技公司，而且這種平臺(tái)化科技公司在國(guó)外已經(jīng)有了，管家做的所有工作都可以通過這個(gè)平臺(tái)獲得支持。

這種平臺(tái)化的公司將打穿原有的運(yùn)營(yíng)模式，大幅降低管理的成本，所以我們說物業(yè)公司可能出現(xiàn)新的組織模式。在2013、2014年的時(shí)候，唐學(xué)斌總說O2O線上化，我們說互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)物業(yè)公司的沖擊會(huì)到什么程度，那時(shí)候我們認(rèn)為對(duì)我們的沖擊不會(huì)很大。目前有了深度AI推理工具之后，它未來對(duì)物業(yè)行業(yè)的改變是深刻的，而且是在極短的時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)新的物業(yè)管理平臺(tái)的。

央視的財(cái)經(jīng)新聞現(xiàn)在已經(jīng)把物業(yè)費(fèi)降價(jià)列為民生工程，這是前幾天新聞聯(lián)播的內(nèi)容，物業(yè)費(fèi)降價(jià)已經(jīng)是民生了，你不降價(jià)就影響到民生了，這對(duì)行業(yè)的影響很大。

行業(yè)想了各種各樣的辦法，說要恢復(fù)我們的資質(zhì)，要讓我們的定價(jià)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，但是核心還是沒有回答原來一開始就要回答的問題，你作為各種各樣服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)，在掃地這件事情上有多大的差異，大家的核心目標(biāo)還是把地掃干凈，也就是保潔阿姨有沒有干活這件事情，這件事情怎么體現(xiàn)出物業(yè)管理的好壞，這是很大的挑戰(zhàn)。

新的管理模式有可能是什么樣的？有可能是業(yè)主大會(huì)+DeepSeek，就能完成我們剛才說的一看這個(gè)動(dòng)作。大家可能沒用過，我那天對(duì)我們家維修的一個(gè)玻璃拍了一張照片，我就問DeepSeek，這個(gè)玻璃怎么維修，它就會(huì)告訴我，周邊還有什么東西，你要重點(diǎn)看一下這個(gè)玻璃旁邊有哪些東西，需不需要換電源，它會(huì)給你完整的維修清單和注意事項(xiàng)，包括應(yīng)該怎么去修。相信很多人會(huì)用到植物的AI的工具，加上DeepSeek之后，它會(huì)給你一個(gè)完整的綠化保潔的工作清單。

剛才我們說怎么落這件事情，說的都是管理層面的。不是物業(yè)行業(yè)走在前面了，科大訊飛在3月3號(hào)結(jié)合華為推出了星火一體機(jī)，它就是結(jié)合你的行業(yè)知識(shí)、行業(yè)能力，再加上DeepSeek的深度推理學(xué)習(xí)，進(jìn)行相應(yīng)的行業(yè)替代。原來我們說在一個(gè)小區(qū)里面部署一臺(tái)AI服務(wù)器，目前很有可能只需要一個(gè)業(yè)主委員會(huì)的幾個(gè)人加上一個(gè)DeepSeek，就可以把小區(qū)管理的工作完全替代掉。更多的專業(yè)化的公司，你專業(yè)不專業(yè)的評(píng)價(jià)，也有可能被替代掉。

給大家看兩個(gè)視頻，這就是我們一個(gè)友商做的DeepSeek深度學(xué)習(xí)和推理工具，它就是通過語音來進(jìn)行輸出。通過圖片和視頻能夠認(rèn)真分析它的用戶工作有沒有做到位。第二個(gè)視頻是可以通過語音搜索小區(qū)里所有監(jiān)控和視頻圖像的搜索，比如說我講“找一下長(zhǎng)江總”，它就會(huì)去我的視頻里面找到長(zhǎng)江總，然后對(duì)他進(jìn)行授權(quán)。這就是多模態(tài)加上深度提醒之后，它會(huì)極大降低管理的成本，對(duì)我們專業(yè)化公司有很大的沖擊。

剛才我說一看和一做，做的公司將會(huì)被多模態(tài)大模型的推理來評(píng)價(jià)，而不是靠人主觀的評(píng)價(jià)?，F(xiàn)在包括機(jī)器人、機(jī)器狗，它可以做移動(dòng)的方案，但是現(xiàn)在成本還很高，部署一四百塊錢的攝像頭這個(gè)成本已經(jīng)很低了，大量的圖片、視頻，包括客服語音的收集和采集，直接紡到DeepSeek里面，就能評(píng)價(jià)你的好壞，這對(duì)行業(yè)的沖擊很大。而且DeepSeek出現(xiàn)的是壓縮式創(chuàng)新，它會(huì)把原來創(chuàng)新的時(shí)間壓縮得更短，因?yàn)樗统杀?、更高效，而且又更便宜為什么大家都在用，就是這個(gè)原因。

專業(yè)化公司，四保專業(yè)公司加速運(yùn)營(yíng)模式的升級(jí)，DeepSeek將加速硬件+軟件+服務(wù)一體化的進(jìn)程?？咳藖碜鰧I(yè)化服務(wù)的狀態(tài)，需要你的硬件、軟件和服務(wù)，DeepSeek會(huì)加速這一塊一體化的進(jìn)程，讓你的服務(wù)高效，而且是可控的質(zhì)量的評(píng)價(jià)，因?yàn)楹笈_(tái)對(duì)你相應(yīng)的內(nèi)容的評(píng)價(jià)，會(huì)基于大模型、基于行業(yè)的價(jià)格，對(duì)你進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。

所以我剛才說一看和一做，在DeepSeek的加持下，會(huì)引起行業(yè)的巨變，新的行業(yè)的物種肯定會(huì)出現(xiàn)。這時(shí)候不是業(yè)主評(píng)價(jià)物業(yè)公司干活好和壞，而是專業(yè)公司來評(píng)價(jià)四保一服的工作做得怎么樣。同時(shí)對(duì)于業(yè)主提出的服務(wù)需求，它也會(huì)告訴你這種服務(wù)需要多少成本。這是相輔相成的，未來對(duì)我們科技的狀態(tài)，對(duì)物業(yè)公司的狀態(tài)，會(huì)引起巨大的變化。

最后用總書記的一句話作為結(jié)尾，總書記說，誰能把握大數(shù)據(jù)、人工智能等新經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，誰就能把握時(shí)代的脈搏。在物業(yè)行業(yè)，在大數(shù)據(jù)和人工智能這樣的狀態(tài)下，我們現(xiàn)在已經(jīng)有了天時(shí)，就缺一個(gè)地利和人和。所謂的地利就是我們有相應(yīng)的頭部企業(yè)或者是有相應(yīng)的行業(yè)推動(dòng)，另外是有相應(yīng)的資本進(jìn)入，有可能就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。