觀點網(wǎng) 在2024年實現(xiàn)營收利潤增長的房企并不多，合生創(chuàng)展是其中一家。

3月28日，合生創(chuàng)展發(fā)布2024年財報，期內(nèi)公司營業(yè)收入為378億港元，同比上升10%；其中房地產(chǎn)板塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%；核心利潤為42.45億港元，同比上漲49%；毛利率為25%，持續(xù)保持行業(yè)領先水平。

難得的是，在實現(xiàn)雙增長的同時，合生創(chuàng)展實現(xiàn)連續(xù)三年壓降負債。

據(jù)悉，自2021年底的1152億港元到2024年底的751億港元，該公司已累計壓降負債401億港元，累計降幅約35%，年均降幅超過10%。

當部分房企仍掙扎在“生死線”，行業(yè)深度調整期下的合生創(chuàng)展“逆市”構筑起穩(wěn)健的發(fā)展底盤，進入了next level。

縵品牌，助力開發(fā)業(yè)務穩(wěn)扎穩(wěn)打

地產(chǎn)開發(fā)仍是合生創(chuàng)展的業(yè)務基本盤。得益于早期一二級聯(lián)動模式，合生創(chuàng)展在北京、上海、廣州等一線城市積累了大量優(yōu)質且成本較低的土地儲備，這也是該集團持續(xù)發(fā)展的核心競爭優(yōu)勢之一。

與此同時，受市場環(huán)境影響，不少房企收縮三四線布局，轉而聚焦核心一二線城市；去年下半年以來，房地產(chǎn)政策利好頻出，一線城市和二線核心城市也是率先止跌回暖。

有市場觀點認為，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調整階段，行業(yè)已加速出清，預計今年整體市場下降空間有限，但不同城市、不同板塊之間的分化仍會進一步加劇。

一直以來，合生創(chuàng)展聚焦高端市場，在售項目與土地儲備都集中在一線城市，高質量的資產(chǎn)積累，為其打通逆市增長通道；而高端定位的縵品牌也進入高交付結轉期，帶來高毛利率，打開溢價空間。

核心城市布局與高端定位的雙重加持下，縵品牌貢獻突出。據(jù)統(tǒng)計，截至2024年底，合生創(chuàng)展的房地產(chǎn)銷售收入中70%來自縵系產(chǎn)品。

當人民群眾的住房需求從“有沒有”向“好不好”轉變，房企之間的較量也從拼規(guī)模、拼增速，轉為比拼高質量、新科技、好服務。在房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，具備優(yōu)質產(chǎn)品力與穩(wěn)健經(jīng)營能力的企業(yè)，更有望穿越周期。

而縵品牌所打造的不僅是一種居住體驗，更是一種生活方式，也是合生創(chuàng)展向高品質住宅的持續(xù)進階。從首個“縵合”項目落地，到“縵云”正式亮相，再到2023年“縵系”拓變?yōu)?ldquo;縵品牌”，合生創(chuàng)展的著眼點始終落在居住全鏈路上，將配套、空間、場景、服務等聚合，進行價值重構，并實現(xiàn)品牌賦能。

基于這樣的出發(fā)點，合生創(chuàng)展將提升高端物業(yè)服務力上升至戰(zhàn)略層面，提出“全嶼生態(tài)”服務戰(zhàn)略，重塑地產(chǎn)行業(yè)服務標準與高度。以期在滿足改善性居住需求賽道上，以產(chǎn)品力與服務力并重模式發(fā)展，驅動實現(xiàn)內(nèi)生式增長。

財報顯示，截至2024年底，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%；平均交樓價格36702港元/平方米，同比上漲100%。

在2025年，合生創(chuàng)展的可售貨值中仍有七到八成來自縵系產(chǎn)品。逆市之下，縵系也將繼續(xù)發(fā)揮其拳頭作用。

百變運營，賦能商業(yè)增長

不可否認的是，當傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)及銷售市場雙重承壓時，房企大多將發(fā)展重心向能夠持續(xù)貢獻現(xiàn)金流的經(jīng)營性業(yè)務傾斜，如住房租賃、商業(yè)地產(chǎn)等。這種轉型不僅是應對市場變化的必然選擇，也是房企尋找新增長點的重要路徑。

只不過，隨著越來越多房企強調非開發(fā)業(yè)務的重要性，“內(nèi)卷”也開始加劇。企業(yè)不僅要在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)領域保持競爭力，還要在新興的非開發(fā)業(yè)務領域展現(xiàn)創(chuàng)新能力和運營效率。這要求各主體必須具備多元化的業(yè)務管理能力、敏銳的市場洞察力以及靈活的戰(zhàn)略調整能力，以適應不斷變化的市場環(huán)境和消費者需求。

事實上，近年來合生商業(yè)的邏輯也已經(jīng)從傳統(tǒng)招商管理轉變?yōu)閮?nèi)容孵化。以旗下明星商業(yè)項目北京朝陽合生匯為例，2024年，北京朝陽合生匯銷售額超過75億元，日均客流增長高于熱門核心商圈水平。

這一表現(xiàn)的背后，是項目團隊通過不斷的業(yè)態(tài)創(chuàng)新、空間創(chuàng)新、招商創(chuàng)新以及IP創(chuàng)新，多維發(fā)力，從而持續(xù)鞏固業(yè)內(nèi)領先地位。

這類針對存量項目的持續(xù)更新調整，還在合生商業(yè)旗下多個項目內(nèi)進行。上海五角場合生匯的開業(yè)時間較北京朝陽合生匯還要早一年，從2016年至今，已經(jīng)是運營了近十年的成熟期項目，能夠貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流，2024年，該項目銷售額超過63億元。

目前，合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊業(yè)務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等主流城市，擁有百余個商業(yè)地產(chǎn)項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，超過80%的項目分布在“北上廣深”四大一線城市。

新開項目方面，北京昌平超極合生匯開業(yè)首年銷售額達22.5億元，客流持續(xù)突破各項商業(yè)記錄。于2025年，商業(yè)板塊有兩個項目計劃投入市場，這兩個項目均位于廣州。在“港人北上”消費游的持續(xù)帶動作用下，預計能夠取得不俗表現(xiàn)。

其中，廣州花廳坊項目是合生商業(yè)的新品牌，該項目是結合嶺南文化打造的“非標”文旅商業(yè)街，位于廣州市黃埔科學城板塊。

四季度，合生商業(yè)將推出廣州天河合生匯，項目位于廣州天河區(qū)金融城，是合生商業(yè)在廣州落地的首個“合生匯”項目，定位潮流生活方式空間。項目全盤總建面約為37.5萬平方米，其中先行開業(yè)的合生匯商場約14萬平方米。

雙輪驅動，培育未來增長極

商業(yè)運營能力不斷強化的同時，合生商業(yè)也在進行能力的對外輸出，逐步從內(nèi)部項目運營向外部管理輸出與品牌賦能方向轉型。既實現(xiàn)業(yè)務邊界的延展，開辟新的收入來源，也提升行業(yè)地位和市場競爭力。

合生商業(yè)從2021年起開始輕資產(chǎn)管理輸出業(yè)務，通過輸出管理團隊、運營經(jīng)驗和品牌資源，為第三方業(yè)主提供從項目定位、招商策劃到后期運營的全鏈條服務。三年來，輕拓業(yè)務漸入正軌并取得了快速發(fā)展。

截至期末，來自獨立第三方的簽約管理面積總計186萬平方米，較2023年底的109萬平方米上漲了70%。

未來，合生創(chuàng)展商業(yè)板塊將繼續(xù)輕重并行，依通過合生匯、超極合生匯、合生廣場、合生新天地、MOHO等商業(yè)IP實現(xiàn)持續(xù)快速增長。

值得注意的是，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊也正在同步踐行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，代建代售為該戰(zhàn)略的核心抓手。

不可否認，“代建”正成為房企們不約而同選擇的“出路”。一方面輕資產(chǎn)模式能夠減少企業(yè)資金沉淀，降低開發(fā)風險，緩解現(xiàn)金流壓力，另一方面市場需求正在增加，存量項目及擁有大量土地資源的“新地主”并不具備開發(fā)能力。

但伴隨“地產(chǎn)冷、代建熱”的發(fā)展趨勢，入局企業(yè)也顯著增多。代建領域的競爭加劇，需要企業(yè)充分提煉自身優(yōu)勢，增強業(yè)務壁壘。

合生創(chuàng)展的路線是依托高端住宅縵品牌誕生六年來的快速成長，高效布局北上廣及紐約等超一流城市，形成區(qū)域市場標桿效應。

可以看到，合生創(chuàng)展走的是一條非典型代建道路。通常而言，不同于傳統(tǒng)開發(fā)模式，代建僅需為項目提供解決方案并輸出品牌，不涉及拿地、出資等環(huán)節(jié)，是一種輕資產(chǎn)開發(fā)模式。

合生創(chuàng)展在此基礎上，加入了運營服務環(huán)節(jié)，賦能代建項目品質。重點承接一線城市高端項目，以縵系產(chǎn)品標準重塑合作方資產(chǎn)價值。

同時，通過代建代售，合生創(chuàng)展能夠更有效拓展高凈值客群池，以代建業(yè)務沉淀的客群數(shù)據(jù)與需求洞察，反哺自主開發(fā)項目設計優(yōu)化，進一步鞏固其在高端市場的品牌壁壘與客戶粘性。

2023年8月，合生縵品牌2.0全球戰(zhàn)略發(fā)布會在上海舉行，實現(xiàn)“縵品牌”的進階。具體的空間之外，縵品牌更加重視配套、空間、場景、服務等完整閉環(huán)之上的價值聚合。

2024年5月，縵品牌“全嶼生態(tài)”服務戰(zhàn)略重磅亮相，將業(yè)主有機鏈接，形成社區(qū)共同體，為高凈值人群構建服務生態(tài)體系。該全新戰(zhàn)略在全新一代縵云--縵云ONE項目上率先兌現(xiàn)。

據(jù)悉，2024年合生創(chuàng)展代建代售業(yè)務貢獻銷售額48.21億元，在產(chǎn)品力打造、品牌塑造、項目操盤等維度，為公司貢獻新的增量業(yè)務。以北京“縵云ONE”為代表，2024年實現(xiàn)27.37億元銷售額。

去年4月，合生創(chuàng)展正式宣布組建成立三大輕資產(chǎn)管理平臺，即商業(yè)管理平臺、經(jīng)營管理平臺、生產(chǎn)管理平臺，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等領域，推行輕重資產(chǎn)平衡雙引擎發(fā)展模式。

在房地產(chǎn)開發(fā)板塊，以縵系品牌穩(wěn)固基本盤，在非房開業(yè)務領域，多點開花的業(yè)務格局，將為合生創(chuàng)展穿越周期增添一份韌性，帶來新的增長極。

待市場低谷之后，合生創(chuàng)展仍然未來可期。

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