觀點網(wǎng) 剝離了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，美的置業(yè)發(fā)布了重組之后的首份年報。

去年6月，該公司將房開業(yè)務(wù)進行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務(wù)，同時組建由控股股東持有的私人公司集團，由后者承接房開業(yè)務(wù)全部權(quán)益。

4個月后，美的置業(yè)宣布正式完成內(nèi)部重組。自此，美的置業(yè)房開重資產(chǎn)業(yè)務(wù)和持續(xù)經(jīng)營性輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)了股權(quán)分離。美的置業(yè)控股股東一邊持有全部的非上市房開業(yè)務(wù)權(quán)益，另一邊控制專注經(jīng)營性業(yè)務(wù)的上市平臺81.13%股權(quán)。

站在美的置業(yè)的角度，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的財務(wù)業(yè)績將不再并表，同時也不用再承受房開業(yè)務(wù)所帶來的大量債務(wù)，無事一身輕。

就目前來說，保留了開發(fā)服務(wù)、物管服務(wù)、資產(chǎn)運營和房地產(chǎn)科技四個業(yè)務(wù)板塊，共同組成了“持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)”。

“重組以后，美的置業(yè)戰(zhàn)略上會更加從容。我們將全面發(fā)力，輕重結(jié)合……計劃用三年多的時間，再造一個新的美的置業(yè)。”據(jù)參會投資者分享，管理層在業(yè)績投資者會上表示。

重組之后

房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，筑底期何時結(jié)束尚未能看清。剝離房開業(yè)務(wù)，是美的置業(yè)作為上市平臺采取的特殊風(fēng)險規(guī)避方法。

在業(yè)績會上，美的置業(yè)管理層對上述重組動作進行了進一步回應(yīng)。

“房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)是兩種不同的戰(zhàn)略選擇，核心的差異在于資本的投入，風(fēng)險的承擔(dān)以及盈利模式的側(cè)重。”管理層稱，輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)兩者并非完全對立，對于任何企業(yè)來說，沒有一種模式可以一勞永逸。

目前，中國房地產(chǎn)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營是基本的趨勢。另外，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式確實面臨高負債、高杠桿的壓力。

“這個背景下，美的置業(yè)在去年選擇進行了資產(chǎn)重組。”管理層指，輕資產(chǎn)自然成為重要的轉(zhuǎn)型方向。

資料顯示，完全剔除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后，美的置業(yè)2024年實現(xiàn)營業(yè)收入37.3億元，同比增長33%；毛利13.32億元，同比增長38.7%；毛利率為35.7%，同比提升1.3個百分點。

“為剔除投資物業(yè)的公平值變動產(chǎn)生的稅后損益及以權(quán)益結(jié)算股份支付形成的稅后開支的利潤。”美的置業(yè)本年度的核心凈利潤會由被剝離的非持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)，即房開業(yè)務(wù)以及持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)共同構(gòu)成，其他利潤表現(xiàn)也大抵按照這個規(guī)則。

因此，該公司年內(nèi)錄得年內(nèi)虧損23.5億元，核心凈虧損為22.84億元，公司擁有人應(yīng)占核心凈虧損19.94億元。

但如果單觀察持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)，美的置業(yè)期內(nèi)凈利潤為4.86億元，同比增長23.2%，且公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤為5.04億元。

除此之外，美的置業(yè)資產(chǎn)負債表也獲得大幅度改善。

在剝離之前，2023年業(yè)績報告顯示，美的置業(yè)息負債總量為380.7億元，凈負債率35.8%，扣預(yù)資產(chǎn)負債率67.3%。同時，加權(quán)平均融資成本為4.8%。

按照最新年報，截至2024年末，美的置業(yè)128.79億元公司債券被全部出表，251.9億元銀行及其他借款獲得至少9成削減，余額僅剩下6.35億元。

與之相對，美的置業(yè)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物10.34億元，股東權(quán)益總額50.81億元，按此計算凈負債率達到負數(shù)為約-7.8%。換句話說，現(xiàn)金完全覆蓋有息負債。

利潤正增長，現(xiàn)金儲備也高，美的置業(yè)于是提高了派息規(guī)模，派息比率從2023年的46%提升到了70%。

尋找成長性

剝離房開業(yè)務(wù)為美的置業(yè)留下一個好底子，但關(guān)鍵是未來公司的成長性要去哪里找。

因此，雖然被剝離的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在最新財報上幾無體現(xiàn)，但不代表影響就蕩然無存了。

2024年分業(yè)務(wù)看，物管服務(wù)板塊貢獻收入18.39億元，同比增長12.6%，占總收入比例49.4%；資產(chǎn)運營收入為9.87億元，同比增長91.8%，占總收入比例26.5%；

房地產(chǎn)科技收入為6.06億元，同比下降6.2%，占總收入比例16.3%；開發(fā)服務(wù)收入2.93億元，為新增的業(yè)務(wù)，占總收入比例7.86%。

其中，物管服務(wù)和開發(fā)服務(wù)與被剝離的房開業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)緊密。

開發(fā)服務(wù)即傳統(tǒng)住宅開發(fā)代建代管，按照管理層的規(guī)劃，該業(yè)務(wù)雖然對美的置業(yè)來說是新業(yè)務(wù)，但接下來成長性非常高。

“上市公司會持續(xù)承接控股股東既有的房地產(chǎn)開發(fā)資源全鏈條的開發(fā)管理。”管理層披露，截至2024年10月22日，美的置業(yè)控股股東在建土儲面積是762萬平方米，待開發(fā)土儲面積是593萬平方米，合共1355萬平方米。

據(jù)悉，美的置業(yè)也于去年下半年開始推動開發(fā)服務(wù)板塊對外拓展第三方項目。管理層表示，單今年第一季度，開發(fā)服務(wù)板塊已經(jīng)新拓了兩個住宅的代建項目，“合約建筑面積達到24萬平方米，開發(fā)服務(wù)全周期的收入會超過8000萬元”。

目前美的置業(yè)收入的大頭——物管服務(wù)（下稱美置服務(wù)）接下來也會持續(xù)依靠控股股東的力量。資料顯示，截至目前，美置服務(wù)擁有合約面積9255萬平方米，在管面積7538萬平方米，其中第三方占比僅20%。

“住宅業(yè)態(tài)目前為150萬個業(yè)主提供服務(wù)。”據(jù)參會投資者分享，管理層在業(yè)績投資者會上提出，該業(yè)務(wù)不會盲目擴張規(guī)模，年內(nèi)美置服務(wù)還主動清退了21個利潤表現(xiàn)不好的項目，累計清退項目數(shù)量達到65個。

“未來真正的空間依然是為150萬個業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)。”言下之意，可能會在增值服務(wù)上下更多功夫。

除住宅業(yè)態(tài)，管理層指美置服務(wù)還會將產(chǎn)業(yè)園及醫(yī)療康養(yǎng)作為核心業(yè)態(tài)。據(jù)披露，截至去年末，美置服務(wù)非住業(yè)態(tài)合約面積達到了1130萬平方米，當(dāng)中產(chǎn)業(yè)園占了76%；在管面積832萬平方米。

非住業(yè)態(tài)目前也主要來自控股股東助力，例如美置服務(wù)于2024年4月進駐的和佑醫(yī)院、

和泰養(yǎng)老中心就是控股股東旗下產(chǎn)業(yè)。但未來美置服務(wù)會憑過往的經(jīng)驗，迅速嘗試外拓。

管理層預(yù)計，2025年公司營業(yè)收入復(fù)合增長率不低于25%，歸母凈利潤復(fù)合增長不低于20%。未來三年，物管服務(wù)和開發(fā)服務(wù)兩個業(yè)務(wù)合計在上市平臺中的規(guī)模占比基本會保持在70%左右水平，公司核心收入將主要來自母公司開發(fā)業(yè)務(wù)的交付。

按照規(guī)劃，未來三年以內(nèi)，物管服務(wù)和開發(fā)服務(wù)在上市平臺中營收規(guī)模占比會保持在70%左右。其中，物管服務(wù)2025年目標(biāo)是規(guī)模增速不低于10%。這將帶動美的置業(yè)2025年營收復(fù)合增長率不低于25%，歸母凈利潤復(fù)合增長率不低于20%。

物管服務(wù)和開發(fā)服務(wù)之外，房地產(chǎn)科技板塊（下稱睿住發(fā)展）主要業(yè)務(wù)方向是發(fā)展綠色裝配式產(chǎn)業(yè)、空間智能產(chǎn)業(yè)等，目前主要產(chǎn)品為PC構(gòu)件、MIC（裝配式模塊化建筑），第三方業(yè)務(wù)占比100%。

財報顯示，該業(yè)務(wù)去年實現(xiàn)簽約金額6.5億元。管理層預(yù)測，預(yù)計在2026年睿住發(fā)展MIC產(chǎn)品的銷售占比，有望占整個業(yè)務(wù)收入的50%。

資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)則分為專注商業(yè)地產(chǎn)的美置商業(yè)以及專注產(chǎn)業(yè)園的美置產(chǎn)發(fā)。

其中，美置商業(yè)在營商業(yè)體13座（包括10座商場，3座長租公寓，當(dāng)中自持5座商場），運營面積70萬平方米。核心商業(yè)項目為進入成熟期的佛山悅?cè)粡V場以及尚在培育期的貴陽悅?cè)粡V場、貴陽悅?cè)粫r光，三者營收達到2.7億元。

“未來2-3年內(nèi)，公司將瞄準(zhǔn)核心商業(yè)體運營效率的提升，提高整體商業(yè)租金的收入。”管理層指美置商業(yè)接下來也會積極拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括今年第一季度就外拓了佛山順德活力島及廣州黃埔玉樹項目。

美置產(chǎn)發(fā)則專注于運營目前留在上市平臺體系內(nèi)的3座產(chǎn)業(yè)園：上華產(chǎn)業(yè)園、佛山睿創(chuàng)中心和中國塑料世界，去年產(chǎn)業(yè)園簽約收入錄得3.9億元。

另外，對于留在上市平臺的5座商場和3個產(chǎn)業(yè)園，管理層表示會推進研究發(fā)行公募REITs。

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