主持嘉賓：

鐘廉軍　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人、資深董事

討論嘉賓：

楊明珠　而今管理建設(shè)管理集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理

劉　煜　旭輝管理集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁兼CIO

朱岳?！∈兰慰毓啥麻L(zhǎng)、吉祥置業(yè)董事長(zhǎng)、中民投投委會(huì)監(jiān)事

龍固新　德思勤集團(tuán)董事長(zhǎng)

宋立攀　新城控股集團(tuán)建管公司業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理

陸國(guó)強(qiáng)　第一太平戴維斯廣州策略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人、董事

鐘廉軍：各位嘉賓朋友，歡迎來(lái)到2025觀點(diǎn)論壇主題討論會(huì)，今天下午大家都辛苦了，希望在最后一個(gè)環(huán)節(jié)可以放松一點(diǎn)，暢所欲言。

今天大會(huì)的主題是“增長(zhǎng)的象限”，何為象限？就是坐標(biāo)以下的四面八方。今天坐下來(lái)要談的目的是談增長(zhǎng)的方向，找增長(zhǎng)的空間，我是今天的主持人鐘廉軍，來(lái)自世邦魏理仕。今天非常榮幸邀請(qǐng)到六位重量級(jí)嘉賓，當(dāng)中有在地產(chǎn)界包括開發(fā)運(yùn)營(yíng)界的元老，也有在代建板塊知名的大咖，也有咨詢行的資深專家。

今天把原來(lái)的四個(gè)議題嘗試按三個(gè)層次進(jìn)行探討，從保交樓庫(kù)存的去化務(wù)實(shí)的策略到城市更新、創(chuàng)新的模式，再到房子產(chǎn)品力的提升，逐步嘗試探索，不僅僅大家講了很多的短期“止跌回穩(wěn)”，更為了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的增長(zhǎng)的可能性。

接下來(lái)我們就進(jìn)入到第一個(gè)討論的環(huán)節(jié)，首先聚焦在保交樓和去庫(kù)存的話題。因?yàn)榻裉彀秧樞虼騺y了，所以不一定再按次序來(lái)提問(wèn)，就聊到哪兒算哪兒。

首先請(qǐng)教一下龍總，德思勤集團(tuán)在全國(guó)來(lái)說(shuō)已經(jīng)打造了很多個(gè)標(biāo)桿性綜合體項(xiàng)目，積累了非常豐富的全周期的經(jīng)驗(yàn)。目前行業(yè)面臨著保交樓和去庫(kù)存雙重的壓力。請(qǐng)結(jié)合您多年在城市綜合開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)談?wù)勥@里面蘊(yùn)藏的一些挑戰(zhàn)和機(jī)遇，有請(qǐng)龍總。

龍固新：非常感謝主持人，我是覺(jué)得我們確實(shí)應(yīng)該做一個(gè)大的轉(zhuǎn)型，因?yàn)楝F(xiàn)在我做綜合體運(yùn)營(yíng)，在長(zhǎng)沙投資建設(shè)了57萬(wàn)的綜合體，到今天正好運(yùn)營(yíng)十年。除了20萬(wàn)的商業(yè)以外，上面產(chǎn)業(yè)的公司大概有1000家，但不是制造型，主要是研發(fā)、品牌類的。因?yàn)橛?000家公司、有幾萬(wàn)人，所以下面的商業(yè)或者有一些定位不見得完全是靠周邊自身的循環(huán)，尤其中午很多商業(yè)跟不上的時(shí)候，商業(yè)完全可以做不到的。上午在萬(wàn)科的項(xiàng)目中也都提了，我說(shuō)你有68萬(wàn)的商住，如果你有新增的創(chuàng)業(yè)人口、產(chǎn)業(yè)人口，這樣不用上班、下班倒來(lái)倒去，你的效率提高了，能源節(jié)省了，這樣相對(duì)的消費(fèi)能力也增長(zhǎng)了，當(dāng)然資金壓力會(huì)大一點(diǎn)，前面已經(jīng)花了551億了。但是對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的支撐，會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越其他的項(xiàng)目。

剛才主持人說(shuō)的這個(gè)問(wèn)題，我就談一個(gè)非常重要的點(diǎn)，一定要有新興的產(chǎn)業(yè)引入。這樣的話，產(chǎn)業(yè)界定，人口增加。如果這個(gè)時(shí)候再配合目前政府的大基建，就是交通樞紐，這樣產(chǎn)業(yè)、人口和大的交通，這樣帶來(lái)的增量有可能使項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)上處于特別有利的地位，就是你能帶來(lái)新增的科技人口。

如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)增量，確實(shí)對(duì)于現(xiàn)在這么飽和的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，還不用說(shuō)線上，這個(gè)壓力是非常大的。

我自己是從頭到尾全部來(lái)建設(shè)的，昨天上午是越南副總理訪問(wèn)深圳，正好我接待他們，他們今天到廣東省來(lái)了。他們一樣拿出一個(gè)開發(fā)區(qū)，所以需要綜合性總承包商。但是最后能不能做？所以我回答主持人一個(gè)特別主要的問(wèn)題，我大概的意思是，我們?nèi)绻茉谀壳暗默F(xiàn)有資產(chǎn)中間形成100萬(wàn)億的運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，這樣我們現(xiàn)在保險(xiǎn)是想接盤的，幾個(gè)大保險(xiǎn)是愿意接盤的。前面如果能運(yùn)營(yíng)好，如果有100萬(wàn)億被保險(xiǎn)資產(chǎn)接納的話，一個(gè)地產(chǎn)也相對(duì)企穩(wěn)了，真正的企穩(wěn)這樣的企穩(wěn)，就是你的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)達(dá)到保險(xiǎn)的收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于我們的金融穩(wěn)定也很好，現(xiàn)在一堆的銀行包括金融機(jī)構(gòu)目前手里的資產(chǎn)也有很大壓力。

再就是對(duì)經(jīng)濟(jì)有很大的（幫助）。

運(yùn)營(yíng)里面我為什么特別講科技呢？我這次參加發(fā)改委和倪虹部長(zhǎng)建設(shè)部的會(huì)，我們物業(yè)是對(duì)號(hào)的新質(zhì)生產(chǎn)力的應(yīng)用場(chǎng)景，尤其大健康，也包括養(yǎng)老服務(wù)，像新的人工智能、算力。

上午非常誠(chéng)懇地跟楊凱總提的，我說(shuō)這個(gè)是特別需要的，尤其是杭州六小龍之后，書記開的會(huì)是廣州怎么學(xué)六小龍。一個(gè)科技老總提的是我們不盲目學(xué)行，我們能不能做國(guó)際產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)總部？我們大量的人才可以進(jìn)來(lái)。最近一堆的公司到美國(guó)，美國(guó)現(xiàn)在裁員了好幾萬(wàn)人的高科技人才為什么不到中國(guó)來(lái)？新興產(chǎn)業(yè)的人來(lái)，新興的大基建，然后帶來(lái)的人口增量、科技增量，這時(shí)候再來(lái)做項(xiàng)目，因?yàn)椴皇撬械捻?xiàng)目都能盤活。

比如說(shuō)廣州，我就對(duì)跑馬場(chǎng)這樣的項(xiàng)目，大概規(guī)模在200到300萬(wàn)平米，這是最好的時(shí)候，就一定要把這些產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)來(lái)，我認(rèn)為這是核心邏輯。

另外是保險(xiǎn)愿意接盤，就看我們有沒(méi)有好的資產(chǎn)，如果有，我覺(jué)得是最好的機(jī)會(huì)。包括我剛才跟黃總講，我們?cè)敢鈪⑴c一些資產(chǎn)重組，資產(chǎn)重組就是要注入新的產(chǎn)業(yè)給你。

鐘廉軍：謝謝龍總的分享。其中特別提到了科技產(chǎn)業(yè)，科技原來(lái)不只是生產(chǎn)力，其實(shí)也會(huì)帶來(lái)高素質(zhì)的人才，從而帶動(dòng)居住的需求，從而達(dá)成一定的去化，這個(gè)觀點(diǎn)我們覺(jué)得也是學(xué)習(xí)了很多。

請(qǐng)教朱總，今年全國(guó)的住宅去化壓力是非常大的，尤其海南市場(chǎng)，其實(shí)在過(guò)去兩到三年集中的供地，包括新出來(lái)的一些增量也比較多。但是我們也了解到世嘉旗下的產(chǎn)品賣的還是比同行好，去化還是特別快。在這一塊，也想看一看有沒(méi)有不一樣的定位和策略可以跟大家分享一下？

朱岳海：其實(shí)我們是非常小的企業(yè)落地在海南，去年2024年銷售額差不多將近30億。其實(shí)海南沒(méi)有大家說(shuō)的那么差，也沒(méi)有大家說(shuō)的那么好。因?yàn)槲覀內(nèi)ツ耆齺嗊@個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品有40億，結(jié)果比預(yù)期差了一半，在同行里面大家說(shuō)蠻好的。但是房?jī)r(jià)也是比預(yù)期降了5%，銷售降了30%左右。為什么呢？其實(shí)三亞購(gòu)買力還是蠻強(qiáng)的，整個(gè)三亞銷售主要是政府的供地有點(diǎn)大，原來(lái)好的地塊供的不多，這幾年形勢(shì)不好，要錢，供的地都是核心地段，像海棠灣、三亞市區(qū)的用地，地供的多是一塊。

第二是這兩年大家對(duì)于產(chǎn)品上都比較認(rèn)真，尤其是旁邊的萬(wàn)科，保利也搶我們的，世嘉殺得很厲害。整個(gè)海南市場(chǎng)還是蠻健康的，?？诔鞘懈峦瞥龅牡剡€是比較多了一點(diǎn)，整個(gè)銷售還是可以，其他縣市比較差。

鐘廉軍：謝謝朱總分享，留待后面跟您請(qǐng)教一些核心產(chǎn)品的策略。

接下來(lái)請(qǐng)教一下楊總，而今管理在代建業(yè)務(wù)板塊有一大特色，應(yīng)該是結(jié)合了而今資本來(lái)參與到一些不良資產(chǎn)的盤活中去。在保交付的過(guò)程中，是不是可以通過(guò)F+EPC+O的全產(chǎn)業(yè)鏈的方式來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的去化呢？這里的F就是資金、融資板塊，這個(gè)不是可以成為行業(yè)新的模式？也請(qǐng)楊總分享一下。

楊明珠：保交付大概是需要紓困的項(xiàng)目，是不良項(xiàng)目的一種，當(dāng)然不良資產(chǎn)的范圍更廣。我們?yōu)槭裁醋鲞@件事呢？我們團(tuán)隊(duì)是開發(fā)商出身，也是行業(yè)做收并購(gòu)最有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)之一。我們對(duì)復(fù)雜項(xiàng)目的理解和實(shí)操是比較熟悉的，所以有條件、有能力從經(jīng)營(yíng)角度把資產(chǎn)盤活。

在實(shí)際過(guò)程中，剛才主持人說(shuō)F、EPC、O，我覺(jué)得前面可以加一個(gè)C，C就是咨詢，我們理解就是針對(duì)不良項(xiàng)目提供解決方案。我們首先要對(duì)資產(chǎn)有清晰的判斷，有一個(gè)綜合的解決方案，能把資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)盤活，這個(gè)時(shí)候再往下走，就是更大范圍的整合資源，比如說(shuō)F，就是去鏈接一些資本，好項(xiàng)目算下來(lái)回報(bào)率沒(méi)有問(wèn)題，鏈接資本去投入，再去鏈接后面的EPC包括O的經(jīng)營(yíng)。O一般理解是后期運(yùn)營(yíng)，對(duì)于不良資產(chǎn)代建來(lái)講可能更多是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)盤活，也就是負(fù)責(zé)解決方案落地，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益，而不只是運(yùn)營(yíng)。

經(jīng)營(yíng)，要求價(jià)值創(chuàng)造。包括銷售兌現(xiàn)，更要求能把空間資產(chǎn)激活，長(zhǎng)久打造運(yùn)營(yíng)，再整合資源有人去收購(gòu)它或持有它，這樣才是完整把項(xiàng)目盤活。

其實(shí)在當(dāng)前的實(shí)際下，不良的機(jī)會(huì)還是比較多的，而且也是“止跌回穩(wěn)”的契機(jī)，在業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中我們跟蹤了很多項(xiàng)目，也確實(shí)鎖定了幾個(gè)素質(zhì)不錯(cuò)的。在場(chǎng)參會(huì)的覺(jué)得有機(jī)會(huì)的，我們也可以更大范圍去整合資源，愿意提供項(xiàng)目的或者提供資本的，我們來(lái)做這種服務(wù)。

未來(lái)要把復(fù)雜項(xiàng)目化解掉，就必須更大范圍整合資源才能解決問(wèn)題。

鐘廉軍：謝謝楊總。正是楊總觀點(diǎn)也論證了剛才有嘉賓提到的未來(lái)的時(shí)代，可能是輕重結(jié)合的新階段。接下來(lái)也想請(qǐng)教一下宋總，吾悅廣場(chǎng)在全國(guó)在建的數(shù)量，包括加上開業(yè)的到了200座，不知不覺(jué)規(guī)模排到第二。吾悅廣場(chǎng)對(duì)于代建業(yè)務(wù)的拓展有沒(méi)有幫助呢？會(huì)不會(huì)除了剛才幾位嘉賓提到的產(chǎn)業(yè)力、資金力，商業(yè)力是不是也可以助力代建業(yè)務(wù)在商業(yè)配套和社群方面來(lái)加速住宅的去化？

宋立攀：的確確新城控股能夠走到今天，我們商業(yè)板塊是幫了我們極大的忙，到目前為止一共200個(gè)購(gòu)物中心，開業(yè)是173個(gè)，去年租金收入是130億，每個(gè)月有10個(gè)億現(xiàn)金的回流，這個(gè)在現(xiàn)今的市場(chǎng)之下是非常難能可貴的。

其實(shí)在購(gòu)物中心當(dāng)中，包括一些代建的成分在里面的。在去年，關(guān)于購(gòu)物中心這一塊，輕資產(chǎn)接了十幾個(gè)項(xiàng)目。舉例子來(lái)說(shuō)，去年僅僅在杭州就拿了兩個(gè)項(xiàng)目：存量、增量，存量是村集體的購(gòu)物中心，七八萬(wàn)平方平米的購(gòu)物中心，停了五六年一直沒(méi)有開出來(lái)。村委會(huì)經(jīng)過(guò)幾家必選挑了我們，我們花了1億的改造，找了一家資方，去年1月份簽約，12月份開業(yè)，用了11個(gè)月左右，業(yè)主方特別開心，因?yàn)樵诠笆麉^(qū)核心城區(qū)。

去年在六七月份在阿里巴巴總部余杭區(qū)，余杭區(qū)政府有23萬(wàn)平方米的綜合體，是地鐵的上蓋。它是一塊凈地，也需要代建和運(yùn)營(yíng)，當(dāng)時(shí)也是在眾多的PK商家當(dāng)中脫穎而出，前前后后用了四五年，對(duì)我們有非常大的幫助。

剛才問(wèn)了最重要的一個(gè)點(diǎn)，對(duì)住宅的銷售有沒(méi)有幫助？的的確確存在這種情況，其實(shí)在國(guó)內(nèi)三四線城市很多種小業(yè)主或開發(fā)商，他們想通過(guò)商業(yè)帶動(dòng)住宅的銷售，但是一不小心把商業(yè)做壞了，沒(méi)有做好。或者說(shuō)覺(jué)得以前萬(wàn)達(dá)現(xiàn)金流做的不錯(cuò)，他也想做一塊凈地，看了新城做的不錯(cuò)。因?yàn)槲覀冇幸粋€(gè)稱號(hào)是“三四線商業(yè)小王子”為什么呢？特別高端的一般愿意在一二線待，三四線不愿意去，結(jié)果我們?cè)谌木€城市還是有點(diǎn)大放異彩，最近三四線存量房子找我們也比較多，在這一塊來(lái)說(shuō)還是有幫助。

為什么說(shuō)有商業(yè)，我們這個(gè)住宅就賣得好呢？第一個(gè)是賣住宅想象一下樓下喝星巴克的感覺(jué)，結(jié)果比人家貴了一兩千塊錢，或者同樣價(jià)格賣得比他快。另外是跟商業(yè)有結(jié)合，基本上如果說(shuō)我們的住宅帶動(dòng)購(gòu)物中心，我們會(huì)有悅會(huì)員體系，比如看電影5塊、唱卡拉OK 5塊，停車有折扣。最新的住宅里面有小會(huì)所，包括健身房、圖書館等等做的非常不錯(cuò)，可以形成有效的鏈接社區(qū)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行以后人都有一個(gè)特點(diǎn)，人能活動(dòng)小范圍，堅(jiān)決不去大范圍，因?yàn)橹灰粍?dòng)，就是時(shí)間、金錢。如果能小范圍解決，盡量不出去。在這個(gè)情況之下，商住綜合體的優(yōu)勢(shì)就特別明顯，對(duì)于輕資產(chǎn)包括代建業(yè)務(wù)的拓展幫了很大的忙。

鐘廉軍：商業(yè)已經(jīng)不是新城的負(fù)擔(dān)，已經(jīng)是去化的引擎了。城市更新今年又重回了熱門的話題，它和保交樓、去庫(kù)存也是息息相關(guān)的。因?yàn)槌鞘懈乱矔?huì)涉及到很多老舊小區(qū)，甚至是爛尾樓的再利用。城市更新對(duì)環(huán)境的提升，以及結(jié)合保交樓交付的保障，這一套組合拳其實(shí)是能夠促進(jìn)銷售去化的，我們也過(guò)渡到第二個(gè)話題，有請(qǐng)陸總，國(guó)家今年把城市更新作為擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手，通過(guò)利用低效的土地來(lái)進(jìn)行重新激活。當(dāng)下在多個(gè)城市都有多點(diǎn)開花的態(tài)勢(shì)，在您看來(lái)目前很多城更項(xiàng)目是政府或平臺(tái)公司主導(dǎo)。您覺(jué)得政府在主導(dǎo)城更項(xiàng)目的時(shí)候有沒(méi)有哪些需要關(guān)注的點(diǎn)？以及政府、市場(chǎng)、民眾幾個(gè)方面有沒(méi)有一起合力協(xié)作的經(jīng)驗(yàn)或建議呢？

陸國(guó)強(qiáng)：我其實(shí)認(rèn)為城市更新這一塊，以片區(qū)城市更新為例子，更是一場(chǎng)空間的革命。我覺(jué)得有三個(gè)關(guān)鍵詞需要政府、開發(fā)商相當(dāng)注重：

第一，產(chǎn)業(yè)換血。像今早去過(guò)的花地灣、聚龍灣片區(qū)是很典型的例子，過(guò)去有舊廠房、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，根據(jù)新的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，未來(lái)要引入科技、數(shù)字商貿(mào)的業(yè)態(tài)，就是把過(guò)去老舊低效的物業(yè)變成企業(yè)總部，以及一些體驗(yàn)式商業(yè)。我認(rèn)為背后是從政策端，包括規(guī)劃端推動(dòng)的土地升維，把過(guò)去低效的用地變成高附加值服務(wù)業(yè)的載體，這樣既符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，也能刺激新消費(fèi)。

舉個(gè)例子，如果花地灣未來(lái)升級(jí)之后有一些新的商務(wù)，包括企業(yè)人群進(jìn)駐的話，里面人群的就業(yè)，包括消費(fèi)，都會(huì)就近解決，就等等更加高效的土地、交通等等壓力的緩解，跟土地價(jià)值更高效的釋放。

第二是城市更新里面非常重要的是民生托底。民生包括日常的生活醫(yī)療、教育、休閑、娛樂(lè)各方面的配套，其實(shí)站在目前越秀區(qū)來(lái)講大部分在歷史城區(qū)，整體大拆大建難度是很大的。我們經(jīng)驗(yàn)或建議，就是做一個(gè)嵌入房，其實(shí)在全國(guó)像上?；虮本┓浅６嗟牡貐^(qū)都引進(jìn)了非常多，在老社區(qū)嵌入養(yǎng)老設(shè)施、社區(qū)食堂等等，能夠有效幫助老舊社區(qū)、小區(qū)居民、老人提供非常好的民生配套支持。包括像我們?cè)诶铣菂^(qū)的空地做的街心公園，包括綠道等等，這些都是非常直接改善民生的訴求，這些需要很好的植入到未來(lái)的規(guī)劃當(dāng)中。

第三是資金破局。現(xiàn)在城市更新非常大的瓶頸在于錢從哪兒來(lái)？近年來(lái)國(guó)家也推出了非常多的專項(xiàng)債、金融支持政策。我覺(jué)得政府要從給錢轉(zhuǎn)型到給政策、給規(guī)劃的過(guò)渡職能當(dāng)中，當(dāng)然錢還是需要通過(guò)土地債、金融債、專項(xiàng)債的方式去提供給國(guó)企、大型開發(fā)商企業(yè)，來(lái)去做精細(xì)化城市更新，我認(rèn)為也是非常重要的。

政府、市場(chǎng)、公眾三者的協(xié)調(diào)，在于我們政府要定好規(guī)則，是定賽道的一方；市場(chǎng)要更加注重長(zhǎng)期效益，實(shí)行長(zhǎng)期主義的原則；公眾不單純是觀眾了，是這樣一場(chǎng)空間革命當(dāng)中重要的參與者。舉個(gè)例子像蘇州十全街改造過(guò)程當(dāng)中，非常先進(jìn)地引入了一些社區(qū)居民的投票機(jī)制，來(lái)去影響或支持業(yè)態(tài)的改造，這樣可以避免未來(lái)各方面改造之后對(duì)原住民負(fù)面的影響。

鐘廉軍：陸總也設(shè)計(jì)和操盤國(guó)內(nèi)外城更的項(xiàng)目，在城更具體的實(shí)施上有沒(méi)有國(guó)內(nèi)外的案例可以分享一下？

陸國(guó)強(qiáng)：其實(shí)第一太平戴維斯去年跟華東院也出版了一個(gè)《中英城市更新白皮書》，里面有對(duì)標(biāo)非常多中國(guó)，包括英國(guó)倫敦的改造例子，我們也研究非常多中英模式之間的區(qū)別。當(dāng)然我們的國(guó)情跟政策不太一樣，但是國(guó)外經(jīng)驗(yàn)跟本地實(shí)踐的研究，是對(duì)我們未來(lái)國(guó)內(nèi)城市更新有非常大的借鑒作用。

第二，我想舉的例子是我們公司在2019年到2020年參與的越秀區(qū)本地在地的例子，就是北京路步行街的升級(jí)改造，當(dāng)時(shí)也是我們公司跟廣州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司一起做的提升規(guī)劃。重要的是怎么樣考慮老跟新之間的關(guān)系，這種城市更新的項(xiàng)目，特別是歷史街區(qū)的老跟新之間的平衡關(guān)系是我們最注重的。當(dāng)時(shí)我們策劃的時(shí)候提出了創(chuàng)新的想法跟理念，就是怎么樣到2035年把北京路打造成廣州最具吸引力的目的地，我們逐漸推到15年前比如2020年應(yīng)該要做什么，2025年應(yīng)該做到什么樣的分階段的目標(biāo)。我們?cè)诳臻g上當(dāng)然是規(guī)劃院去主導(dǎo)的角色。

但是在業(yè)態(tài)上，除了舊的一些建筑物理空間上的保留，包括機(jī)理，包括道路用很多嶺南元素之外，也把很多新的業(yè)態(tài)，包括新消費(fèi)的文化、創(chuàng)意的理念，包括一些業(yè)態(tài)都導(dǎo)入到北京路的升級(jí)當(dāng)中。包括后來(lái)有引進(jìn)到的NBA中國(guó)最大的旗艦店等等，還有博物館創(chuàng)新的體驗(yàn)元素，都是在分段實(shí)施當(dāng)中有很好的體現(xiàn)。

我認(rèn)為怎么樣處理老跟新、空間跟業(yè)態(tài)內(nèi)容之間的關(guān)系，我覺(jué)得是城市更新項(xiàng)目非常需要很好去研究清楚的。因?yàn)槊總€(gè)城市、每個(gè)項(xiàng)目都不太一樣，就很難一言而足。

鐘廉軍：謝謝陸總，深入淺出從文化保育包括民生比較煙火氣更重的層面探討城市更新。請(qǐng)問(wèn)龍總，剛才提到商住產(chǎn)一體化，尤其是創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，會(huì)不會(huì)也涉及到城市更新類的，或者片區(qū)重新開發(fā)的案例或者產(chǎn)品？更想了解一下怎么樣用產(chǎn)業(yè)的方式帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展？

龍固新：去年12月份發(fā)改委跟建設(shè)部專門開了個(gè)會(huì)，因?yàn)槲覀內(nèi)ツ?0月25號(hào)國(guó)家拿了4萬(wàn)億來(lái)救市和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)。但這一輪確實(shí)對(duì)我們保交樓和城市更新注入了很大的資本，但應(yīng)該說(shuō)效果不明顯。這個(gè)效果不明顯主要來(lái)自于這個(gè)錢出了，就算你賣出去了，沒(méi)有人使用還是不行的，我認(rèn)為這是核心邏輯。

第二輪開這個(gè)會(huì)的時(shí)候，國(guó)家也在組織白名單。白名單的核心就是新質(zhì)生產(chǎn)力如何結(jié)合到。兩個(gè)月前我們的蘇州跟新加坡成立30周年，我陪著領(lǐng)導(dǎo)去參觀了大概7個(gè)好的科技企業(yè)。但這些科技企業(yè)在全球可以排位很領(lǐng)先，但是沒(méi)有市場(chǎng)的應(yīng)用空間，我們?nèi)边@個(gè)應(yīng)用空間。如果能把我們現(xiàn)在的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)結(jié)合到新質(zhì)生產(chǎn)力的運(yùn)營(yíng)，一個(gè)是推動(dòng)了新質(zhì)生產(chǎn)力的落地，包括這次的杭州六小龍，實(shí)際上大量的需要場(chǎng)景。

再就是帶動(dòng)了我們自己的新增的就業(yè)人口，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在失業(yè)率很高，他們的收入比普通的一般產(chǎn)業(yè)工人收入高。新增人口、大的收入帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的新增，這樣對(duì)我們資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)會(huì)帶來(lái)很大的好處。

另外是剛才講的保險(xiǎn)錢，現(xiàn)在也不能隨便給。如果你有好資產(chǎn)，保險(xiǎn)愿意接盤，就是剛才第一位講的時(shí)候，實(shí)際上你運(yùn)營(yíng)以后，最后一定要有保險(xiǎn)資產(chǎn)來(lái)接盤。

那這個(gè)時(shí)候還有一個(gè)大的，現(xiàn)在因?yàn)閷?duì)地產(chǎn)出口的資本太少，但是國(guó)家對(duì)于新增的科技產(chǎn)業(yè)的資本出口非常大。這樣對(duì)于新增的資本來(lái)源、就業(yè)人口，包括消費(fèi)收入幾大因素對(duì)我們?nèi)プ鲑Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)比較大的好處。這個(gè)時(shí)候城市更新，也就是剛才說(shuō)的10月份的會(huì)上，城市更新這一輪最好不是簡(jiǎn)單的做建筑、做一點(diǎn)文化，應(yīng)該是把新產(chǎn)業(yè)和新增人口放進(jìn)去，我覺(jué)得這是最好的出路。謝謝！

鐘廉軍：謝謝龍總的分享，最讓我記憶深刻的是把產(chǎn)業(yè)、科技進(jìn)行場(chǎng)景化運(yùn)作，這個(gè)跟今年大熱的無(wú)論是機(jī)器人，還是各種科技產(chǎn)品的終端使用，它是都能關(guān)聯(lián)起來(lái)的，所以城市更新的想象還很多。

如果說(shuō)城市更新的存量空間重塑是對(duì)骨骼或血脈改動(dòng)的話，其實(shí)真正能讓社區(qū)活起來(lái)的是承載生活溫度的好房子。在物理空間的煥新之后，還要通過(guò)產(chǎn)品力、服務(wù)力的精耕細(xì)作才能讓房子從可住到悅居。

我們也希望進(jìn)入到第三輪的討論，圍繞著好房子的產(chǎn)品力的提升來(lái)進(jìn)行各位嘉賓的分享。首先請(qǐng)教一下朱總，因?yàn)槲覀冎垃F(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)的銷售去化庫(kù)存等等壓力都非常高，但其實(shí)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一種分化的情況？好的房子、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品還是受到熱捧，包括價(jià)格也都實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)。世嘉在這一塊一直是比較專注在高端住宅板塊，剛才也提到買家是面向全國(guó)的，今年也實(shí)現(xiàn)了30個(gè)億的銷售，也想聽聽您對(duì)比較高端住宅產(chǎn)品方面塑造的理解和未來(lái)趨勢(shì)的判斷。

朱岳海：上個(gè)禮拜海南省住建廳廳長(zhǎng)找了五六個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，就是小范圍坐一下。開發(fā)商手上的庫(kù)存很難賣，現(xiàn)在基本上打?qū)φ圻€很難賣出去。新開發(fā)的房子還行，他們抱怨又供應(yīng)了大量的土地，又造出了好的房子，那我們老的房子怎么辦？庫(kù)存是比較麻煩。

海南二手房還好，是旅居地產(chǎn)，買跟賣的人不是很多，主要是開發(fā)商手上的房子蠻麻煩的。新的樓盤賣的還蠻好的，2023年跟2022年價(jià)格高，2024年跟2025年價(jià)格回落了5%到10%。

它不應(yīng)該回落的，主要是因?yàn)檎卞X，土地供應(yīng)太多。應(yīng)該講，三亞的房子是堅(jiān)挺的，供需關(guān)系導(dǎo)致的。現(xiàn)在海南品質(zhì)好的樓盤，就是原來(lái)的房子很明顯差百分之三四十，原來(lái)差不多的，現(xiàn)在很明顯了，便宜的反而賣不出去，越好的越好賣，這確實(shí)是事實(shí)。

鐘廉軍：謝謝朱總的分享。今年“好房子”寫入政府報(bào)告，帶來(lái)的是非常好的市場(chǎng)機(jī)遇，怎么抓住機(jī)遇關(guān)鍵是造出好的房子。怎么造“好房子”，請(qǐng)劉總多分享一下旭輝的經(jīng)驗(yàn)。

劉煜：謝謝鐘總！首先非常感謝觀點(diǎn)邀請(qǐng)我參加這次論壇，因?yàn)槊看蝸?lái)觀點(diǎn)參加論壇都有很多的收獲，去年8月中的時(shí)候參加了博鰲論壇，聽了陳啟宗董事長(zhǎng)非常精彩的發(fā)言。今天很有幸聽到非常多的專家、領(lǐng)導(dǎo)、學(xué)者的發(fā)言，受益匪淺。

第二個(gè)很高興的事是回到廣州，見到了很多老領(lǐng)導(dǎo)、老朋友，非常開心。我們發(fā)現(xiàn)個(gè)現(xiàn)象，這個(gè)行業(yè)瘦身的很厲害，我們領(lǐng)導(dǎo)們也瘦身很厲害，我老領(lǐng)導(dǎo)朱總有兩年沒(méi)見了，他也很健康。我們領(lǐng)導(dǎo)瘦身是很健康的，但是行業(yè)的瘦身其實(shí)是斷崖的，而且是腰斬的。各位都是同行，都非常清楚，我們這個(gè)行業(yè)2021年是頂峰，整體銷售額是18萬(wàn)億，截止到2024年跌到了9.7萬(wàn)億，就是接近腰斬。

人的瘦身是為了健康，行業(yè)的腰斬其實(shí)一定是有一定的結(jié)構(gòu)性影響帶來(lái)的。結(jié)構(gòu)性影響帶來(lái)的主要原因，拋開經(jīng)濟(jì)周期、政府政策不談，發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常大的事情是客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。

我們已經(jīng)有房子“有沒(méi)有”向“好不好”去轉(zhuǎn)變了，王會(huì)長(zhǎng)報(bào)告里談到了一個(gè)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在全國(guó)的城鎮(zhèn)化居民人均住宅面積的數(shù)字，王會(huì)長(zhǎng)說(shuō)廣東大概30出頭，截止到2025年最新統(tǒng)計(jì)，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均房產(chǎn)面積大概已經(jīng)超過(guò)40了。

40平米是什么概念呢？發(fā)展中國(guó)家的整體均值大概是20到40之間，換句話說(shuō)，我國(guó)整體數(shù)據(jù)在發(fā)展中國(guó)家屬于頂峰了，天花板了。當(dāng)然很多人會(huì)說(shuō)，就算中國(guó)現(xiàn)在的數(shù)據(jù)已經(jīng)到頂峰了，但是離發(fā)達(dá)國(guó)家還是有差距的，因?yàn)榘l(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)是60到80，基本上是60出頭，美國(guó)是78左右。

但是有一個(gè)事情別忘記，整個(gè)人口結(jié)構(gòu)是不同的，人口基數(shù)更是不一樣的，差距非常大。中國(guó)現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)還不包含現(xiàn)在的庫(kù)存，40平米只是算上了已消化的目前為止沒(méi)有被居民買走的房產(chǎn)數(shù)據(jù)。

我們覺(jué)得中國(guó)做了一件非常了不起的事情，在短短的十幾、二十年里面，讓中國(guó)這么大基數(shù)人口的城鎮(zhèn)化大部分都是居者有其屋了，這件事情是在全世界都沒(méi)有做到過(guò)的，中國(guó)做到了，當(dāng)然也是仰仗于在座各位所有的同行一起努力的結(jié)果。

我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)歷史迎來(lái)新的機(jī)遇，過(guò)去二十年也是在解決住房問(wèn)題，先能有地方住，接下去不知道多長(zhǎng)的時(shí)間迎來(lái)了新的歷史機(jī)遇，這個(gè)歷史機(jī)遇就是好房子的歷史機(jī)遇。好房子的歷史機(jī)遇就像倪部長(zhǎng)說(shuō)的那樣，他在多個(gè)場(chǎng)合都說(shuō)過(guò)，未來(lái)誰(shuí)能夠給人民群眾建設(shè)好房子，誰(shuí)就能掌握市場(chǎng)，誰(shuí)就能把握企業(yè)的發(fā)展以及行業(yè)的未來(lái)。

旭輝圍繞著這樣的好房子做過(guò)很多輪的探討，經(jīng)歷了很長(zhǎng)時(shí)間的研究，今天把我們一些研究簡(jiǎn)單的成果做一個(gè)匯報(bào)。

我們認(rèn)為圍繞著“好房子”有“四個(gè)好”，未來(lái)有四個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)是希望自己做到的。第一是做好產(chǎn)品，第二是做好社區(qū)，第三是做好的服務(wù)，第四是做好口碑。當(dāng)然引申出去的非常多，由于時(shí)間關(guān)系不一一去解讀。

圍繞著“四個(gè)好”往下穿透一層，作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做哪些事情？因?yàn)樗泻梅孔邮情_發(fā)企業(yè)做出來(lái)的，圍繞這“四個(gè)好”的目標(biāo)，我們大概準(zhǔn)備做“三個(gè)重塑”：產(chǎn)品重塑、流程重塑、供應(yīng)鏈重塑，這些是在底層要解決的問(wèn)題。

我簡(jiǎn)單匯報(bào)一下“三個(gè)重塑”是什么意思：

產(chǎn)品重塑，以前的產(chǎn)品線非常多，在高速增長(zhǎng)有十幾、二十個(gè)產(chǎn)品線，現(xiàn)在是聚焦深耕，城市聚焦深耕，產(chǎn)品線也聚焦深耕，現(xiàn)在只有大概四個(gè)產(chǎn)品線，分別是具有新中式風(fēng)格的和悅系、具有海派文化的臻悅系、低密度別墅類型的產(chǎn)品云樾系，以及各城市在做四代宅產(chǎn)品，所以我們現(xiàn)在的四代宅有自己獨(dú)立的產(chǎn)品線森語(yǔ)，所有的產(chǎn)品線都已經(jīng)聚焦了，精心打磨，認(rèn)真地打造。

但是同時(shí)也跟大家匯報(bào)一下，其實(shí)產(chǎn)品線的聚焦是有幫助的，大概在蘇州做了蘇州相城區(qū)陸慕做了和悅系的產(chǎn)品，在2022年一把清，首先天開盤16個(gè)億基本上全部售罄。南昌在經(jīng)開區(qū)做了臻悅系，也是現(xiàn)在的三冠王。產(chǎn)品系列對(duì)于整個(gè)銷售幫助是很大的，因?yàn)楫a(chǎn)品系列是真正能夠?qū)で蟮娇蛻舻男枨蟆?/p>

流程重塑，以前在高周轉(zhuǎn)時(shí)代，就是行業(yè)的上升期，對(duì)于一家一千到兩千億的房企，一年的投資量非常大。那時(shí)候整個(gè)集團(tuán)所有的區(qū)域公司加在一起，要看一萬(wàn)塊地，參拍一千塊地，獲取一百塊地，大概除了365天，就知道我們每天都在看地、拍地。

這樣的狀態(tài)可以從投前的時(shí)間軸來(lái)看，時(shí)間量非常少。從掛牌到最終的舉牌，中間是個(gè)把月甚至不到的時(shí)間。在這么短時(shí)間把所有事情做完是相當(dāng)難的，因?yàn)槲覀冇袕?qiáng)大的體系，盡可能做到更精準(zhǔn)。再精準(zhǔn)也是把拿完地去做所謂的啟動(dòng)會(huì)、戰(zhàn)規(guī)會(huì)等各種會(huì)議，會(huì)議的時(shí)間周期大概在3到4個(gè)月時(shí)間。

忽然發(fā)現(xiàn)我們這些流程是后置的，后置的流程導(dǎo)致在獲取土地的過(guò)程當(dāng)中對(duì)于產(chǎn)品的理解、對(duì)客戶深入的了解是不夠的，所以我們流程再造希望把現(xiàn)在所有的會(huì)議全部放到投前來(lái)，現(xiàn)在有的是時(shí)間。無(wú)論是重資產(chǎn)的獲取土地，還是輕資產(chǎn)代建幫助平臺(tái)公司已經(jīng)獲取土地尋找解題思路也罷，這些時(shí)間是足夠的。時(shí)間的足夠，就能夠讓我們認(rèn)真去分析客戶的需求，認(rèn)真去打造產(chǎn)品。

供應(yīng)鏈重塑，在快周轉(zhuǎn)的時(shí)代，無(wú)論是開發(fā)商，還是施工單位，都是不斷在擴(kuò)張規(guī)模。當(dāng)然有些施工單位是能夠一直秉承品質(zhì)為先的理念，很多的施工單位也沒(méi)有做到，更多是以利益為先。在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們也在遴選和淘汰一批這樣的企業(yè)，尋找以品質(zhì)為先的同路人，跟我們一起去做未來(lái)的“好房子”的這件事情。

同時(shí)我們也找一些設(shè)備供應(yīng)商，未來(lái)房子的客戶，包括自己在住房子的過(guò)程中屢屢發(fā)現(xiàn)一些微小細(xì)節(jié)的問(wèn)題，無(wú)論是滲漏也好，開關(guān)的不靈敏也好，這些都是跟遴選設(shè)備供應(yīng)商有關(guān)系。我們的供應(yīng)商體系的再造，對(duì)于未來(lái)的好房子是至關(guān)重要的。

以上是我的想法和見解。

鐘廉軍：謝謝劉總的詳細(xì)見解，難怪旭輝現(xiàn)在市場(chǎng)份額增長(zhǎng)那么快。接下來(lái)請(qǐng)教一下楊總，我知道您應(yīng)該曾經(jīng)任職過(guò)開發(fā)方，也是代建方的翹楚。在您看來(lái)，這兩個(gè)角色在造“好房子”方面有沒(méi)有不一樣的追求或不一樣的做法嗎？

楊明珠：其實(shí)造“好房子”，是因?yàn)槲覀冊(cè)瓉?lái)是以投資拉動(dòng)的，在過(guò)去這么多年總量是夠的。在這種調(diào)整的情況下，是結(jié)構(gòu)性的需求。比如說(shuō)房子從投資屬性到了居住屬性以后，可能更強(qiáng)調(diào)居住的消費(fèi)屬性。我們團(tuán)隊(duì)原來(lái)就是做高端精品出身的，現(xiàn)在的政策環(huán)境下更有發(fā)揮的機(jī)會(huì)和空間了。

從現(xiàn)在做代建的角度來(lái)講，我理解“好房子”就是好產(chǎn)品。代建從C端是要做一個(gè)好的產(chǎn)品、好的房子。從B端來(lái)講，我們是給目前的投資商、持有者服務(wù)，所以要提供前置的解決方案的服務(wù)，把經(jīng)營(yíng)邏輯分析清楚，再通過(guò)代建落地，我們產(chǎn)品賣的是服務(wù)，讓不動(dòng)產(chǎn)能夠增值，這也是B端服務(wù)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。最終還要落地成好的房子或者好的運(yùn)營(yíng)空間，再去C端產(chǎn)生價(jià)值，這兩者是不矛盾的，都是我們需要去做好的。

鐘廉軍：感謝楊總的分享，接下來(lái)請(qǐng)教一下宋總，剛才也談了很多商業(yè)對(duì)住宅的帶動(dòng)，也了解到新城有一個(gè)業(yè)務(wù)叫悅雋代建代售，還是蠻新鮮的概念，它是商宿、街鋪還是什么產(chǎn)品？另外新城的品悅系也比較出圈，賣得也很好。這兩塊也想聽聽宋總的分享。

宋立攀：又說(shuō)出了我們公司另外兩個(gè)比較特色的產(chǎn)品，感謝，還是對(duì)我們做了一些功課。關(guān)于悅雋，其實(shí)是我們?cè)诮謪^(qū)上面升級(jí)的新產(chǎn)品。怎么理解呢？通常在做購(gòu)物中心的時(shí)候，一般8萬(wàn)平到10萬(wàn)平，旁邊會(huì)造3萬(wàn)到5萬(wàn)平的街區(qū)，是一環(huán)鋪、兩環(huán)鋪、三環(huán)鋪。早期一般都是銷售的，目前一共184條街，全部賣完的是171條，還有13條沒(méi)賣掉，基本上賣到97%以上了。賣鋪曾經(jīng)內(nèi)部有一個(gè)排名，我們已經(jīng)全國(guó)排名第一第二了，賣街是非常厲害的。

但是因?yàn)橘u了這么多的街以后，我們自己有感覺(jué)了。賣街為什么賣得好呢？因?yàn)槲覀兪羌裙軞⒂止苈竦?，賣鋪?zhàn)釉O(shè)計(jì)好、定位好，老百姓很喜歡。賣完了以后還有服務(wù)式招商，不承諾售后返租的，你租不掉，我?guī)湍阕?，然后收兩個(gè)月、三個(gè)月的傭金，收物業(yè)管理費(fèi)，很多買我們鋪?zhàn)拥娜耸找媛史浅８摺?/p>

這一輪地產(chǎn)下行以后，本來(lái)覺(jué)得這是我們自己做做就算了，但是很多時(shí)候外面的開發(fā)商，特別是三四線城市、二線城市開發(fā)商有像三十畝、四十畝的地，但是只有商業(yè)，不知道怎么做，或者帶一點(diǎn)點(diǎn)住宅，下面的街區(qū)也不知道怎么做。結(jié)果找到我們，說(shuō)第一是可以做定位策劃，第二是教你怎么造街，開間是3米、4米、5米，然后二樓怎么造，每一個(gè)扶梯怎么上去。二樓做多少，三樓做多少，關(guān)鍵是動(dòng)線怎么排。因?yàn)樯虡I(yè)里面有人性的東西，在這一塊和數(shù)據(jù)庫(kù)包括經(jīng)營(yíng)的角度是非常有優(yōu)勢(shì)。

目前來(lái)說(shuō)，我們?nèi)ツ赀@個(gè)項(xiàng)目簽了十幾個(gè)項(xiàng)目，業(yè)主方還是非常開心。本身商業(yè)用地去化不掉，租也租不掉，賣也不知道怎么干，像雞翅膀一樣不知道怎么弄，這還是我們公司的特色。在去年的市場(chǎng)下行，客戶幫助我們把這個(gè)能力挖掘出來(lái)，這還是接了不少的項(xiàng)目。

第二是關(guān)于住宅，目前主要打品悅系。最近我們?cè)谡闹葑隽似窅偸兰o(jì)的住宅，依托大盒子造的，23棟高層，六星級(jí)的家，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是四美：建筑美、景觀美、配套美，有大盒子在邊上，還有小配套，包括游泳池、圖書館、健身房。第四是科技美。四米的住宅，再加上用心對(duì)商業(yè)人性的溝通，整體來(lái)說(shuō)做的還是非常棒。

整體來(lái)說(shuō)因?yàn)槲覀冇凶≌?、街區(qū)，還有大盒子，所以三套拳一整合的話，市場(chǎng)上找我們的人越來(lái)越多了。特別是三四線城市，包括一二線城市，這個(gè)市場(chǎng)在慢慢打開。我們相對(duì)來(lái)說(shuō)感覺(jué)在下行市場(chǎng)比較欣慰的一點(diǎn)，謝謝！

鐘廉軍：我覺(jué)得很好地響應(yīng)了“好房子”的國(guó)家提出的四個(gè)特點(diǎn)，很好地踐行了。非常感謝六位嘉賓的深入洞見，今天從保交付的務(wù)實(shí)策略到城更模式的破局再到“好房子”的價(jià)值升維，談了很多，也初步勾勒出了一開始提出大的話題，叫增長(zhǎng)的象限。其實(shí)橫軸是空間煥新，縱軸是品質(zhì)深耕，交匯點(diǎn)是用戶的真正需求，用戶有可能是B端，也有可能是C端。希望各位大咖的分享，能夠給在座的每一位有一些啟發(fā)，愿各位在存量時(shí)代都找到自己的增長(zhǎng)極。本場(chǎng)圓桌討論就先到這里，感謝各位嘉賓的支持！謝謝！

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