觀點(diǎn)網(wǎng) 10月17日，泰禾深圳院子項(xiàng)目終于取得預(yù)售許可證，即將入市，項(xiàng)目備案名為泰禾城市花園。

項(xiàng)目首批將推出64套別墅，戶型建面約209平方米-232平方米，備案均價(jià)13.8萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)為3008萬(wàn)元/套。

這一價(jià)格雖也符合豪宅定位，但與4年前預(yù)期的單價(jià)30萬(wàn)元起相比卻是下降超五成。

即便是最貴的那套220平方米戶型房源，單價(jià)也比預(yù)期要低8萬(wàn)多，為21.53萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)總價(jià)4729萬(wàn)元。

有報(bào)道稱，項(xiàng)目處于蓄客階段，銷售方案已經(jīng)發(fā)布，并在18日正式進(jìn)入意向登記階段，同步在i深圳app登記，時(shí)間為3天，下周開始搖號(hào)選房。

意向購(gòu)買者需驗(yàn)資1000萬(wàn)元并凍資300萬(wàn)元。

雖然地塊是泰禾集團(tuán)在九年前以57億元競(jìng)得的，但項(xiàng)目能夠面世，卻離不來(lái)中國(guó)長(zhǎng)城的支撐。而且，中國(guó)長(zhǎng)城目前也持有項(xiàng)目近半數(shù)權(quán)益。

院子故事

在中國(guó)建筑歷史中，院子是濃墨重彩的一筆，無(wú)論北京四合院、晉商大院或是蘇州園林，都代表著中國(guó)人骨子里潛藏著的院子情結(jié)。

泰禾集團(tuán)之前最驕傲的項(xiàng)目正是“運(yùn)河岸上的院子”。

20多年前，泰禾決定進(jìn)軍北京市場(chǎng)，于是在2003年拿下了通州一塊地，并選擇在這塊地上建造出北京最高端的別墅項(xiàng)目，“運(yùn)河岸上的院子”因此誕生。

闖出名氣之后，泰禾集團(tuán)又盯上了全國(guó)市場(chǎng)，開啟了令外界吃驚的高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張之路。

在深圳，泰禾集團(tuán)于2015年12月通過(guò)旗下附屬公司福建中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，分別以27.4億元、29.6億元，合計(jì)57億元拍下了深圳寶安尖崗山片區(qū)A122-0352、A122-0345兩宗居住地塊。

當(dāng)時(shí)的泰禾，全年銷售額剛突破300億元門檻。可想而知，拿地引發(fā)的轟動(dòng)究竟有多大。

兩宗地溢價(jià)率分別達(dá)到了驚人的94.74%、177.61%，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為51331元/平方米、79907元/平方米，直接成為了當(dāng)年深圳單價(jià)地王，而當(dāng)時(shí)深圳房屋均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米的水平。

地塊所在的尖崗山片區(qū)被稱為深圳豪宅區(qū)，容積率也只有2.1和1.6，很適合打造高端產(chǎn)品。

于是泰禾當(dāng)即決定把集團(tuán)最驕傲的“院子”系列項(xiàng)目引入深圳。

資料顯示，該項(xiàng)目位于深圳寶安區(qū)尖崗山大道與臥龍二路交會(huì)處，總占地面積約4.89萬(wàn)平方米，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，包含了合院、高層住宅以及商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目沿尖崗山大道分南北兩個(gè)地塊開發(fā)，其中南區(qū)是別墅產(chǎn)品，即此次獲批預(yù)售證的泰禾城市花園，計(jì)容積率建筑面積約2.1萬(wàn)平方米，不計(jì)容積率建筑面積約5.2萬(wàn)平方米，為11棟主體（含幼兒園、商業(yè)），包含9棟“院子”別墅，地上3-4層，地下3層結(jié)構(gòu)。

北區(qū)規(guī)劃為高層產(chǎn)品，包含2棟建筑高度約110.85米34層的高層住宅，備案名泰禾都市花園。

項(xiàng)目周邊各種配套資源也較為豐富，比如在景觀方面有有尖崗山公園、平巒山公園、寶安公園、鐵崗水庫(kù)等；教育方面有新安中學(xué)、新安中學(xué)（集團(tuán)）外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南方科技大學(xué)附屬中學(xué)寶安學(xué)校等；交通方面距離12號(hào)線寶安客運(yùn)站約1.7公里，臨近京港澳高速和西鄉(xiāng)大道等交通要道。

不過(guò)，周邊缺乏大型商業(yè)，2公里范圍內(nèi)僅有曦城商業(yè)中心、西鄉(xiāng)彩虹城、悅匯城生活廣場(chǎng)等商業(yè)配套。

另外，尖崗山片區(qū)雖然是深圳豪宅區(qū)，但相比于華僑城、香蜜湖、深圳灣等傳統(tǒng)豪宅區(qū)，“地位”要低一些。

據(jù)貝殼平臺(tái)顯示，尖崗山片區(qū)豪宅盤目前二手掛盤價(jià)，大戶型集中在10萬(wàn)/平方米左右，別墅產(chǎn)品大約在16-17萬(wàn)/平方米。目前，該區(qū)域內(nèi)代表豪宅產(chǎn)品有中海九號(hào)公館和招商華僑曦城等，別墅產(chǎn)品近期價(jià)格分別在15-17萬(wàn)元/平方米、14萬(wàn)元/平方米。

泰禾深圳院子備案均價(jià)13.8萬(wàn)元/平方米，比周邊同類型要來(lái)得低。除此之外，該項(xiàng)目還是片區(qū)內(nèi)唯一在售的別墅新產(chǎn)品。

目前，泰禾已經(jīng)在天津、鄭州、南京、杭州、廣州、上海等22座城市開發(fā)了44座泰禾院子。

深圳院子故事講了九年，最終是否有個(gè)好結(jié)尾，值得一看。

九年深坑

由于是“地王”項(xiàng)目，泰禾深圳院子項(xiàng)目自誕生起就自帶話題流量，倍受市場(chǎng)矚目。

2015年拿地時(shí)，泰禾集團(tuán)方面就有人員表示，兩地塊未來(lái)將會(huì)作為一個(gè)完整的項(xiàng)目，把“院子”系列高端產(chǎn)品引入深圳。并且還指出，預(yù)計(jì)會(huì)在2016年年底上市。

但很明顯，泰禾集團(tuán)“放飛機(jī)”了。此后幾年，市場(chǎng)上也曾多次傳出開盤消息，2020年時(shí)還對(duì)外開放過(guò)售樓處，且要求看房驗(yàn)資3000萬(wàn)元。

幾套動(dòng)作下來(lái)，等到的不是項(xiàng)目入市，而是泰禾暴雷，項(xiàng)目也進(jìn)入了停工狀態(tài)。

“不懂金融，就做不好房地產(chǎn)”，這是泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森的名言。但諷刺的是，泰禾在金融方面的管理卻有些失控。

2017年，泰禾集團(tuán)銷售額突破千億，首次加入“千億俱樂(lè)部”。只是，集團(tuán)總負(fù)債也隨之上升至1813.02億元，年末所持貨幣資金僅有165.85億元，甚至不足以覆蓋218.16億元的短期借款。

也是在這一年，泰禾集團(tuán)與中國(guó)長(zhǎng)城“結(jié)緣”。

2017年3月，中國(guó)長(zhǎng)城承接了泰禾項(xiàng)目公司60億元債權(quán)，成為深圳院子項(xiàng)目投資方。

2019年，黃其森又通過(guò)出讓項(xiàng)目股權(quán)回籠了不少資金。然而在2020年，還是陷入了債務(wù)危機(jī)，4月未能如期償還西藏信托的金融債務(wù)，7月中期票據(jù)“17泰禾MTN001”亦未能按時(shí)兌付本息。

2021年，黃其森曾提出多個(gè)自救計(jì)劃，包括全力推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷、放棄規(guī)模化、強(qiáng)調(diào)“保安全、保品質(zhì)”項(xiàng)目交付等，但效果并不理想。

最終，泰禾集團(tuán)觸發(fā)了強(qiáng)制退市條款，在2023年8月被深交所摘牌。

債務(wù)危機(jī)也影響到了深圳院子的開發(fā)工作，但所幸中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)伸出了“援手”。

2020年12月，長(zhǎng)城資產(chǎn)將泰禾集團(tuán)120億元債務(wù)展期三年至2023年12月，該筆債務(wù)涉及到的正是泰禾深圳院子項(xiàng)目和深圳坪山泰禾中央廣場(chǎng)。

根據(jù)企查查顯示，早在2021年，深圳院子開發(fā)商深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由蕪湖長(zhǎng)維投資中心（有限合伙）持股99%，這家公司大股東最終由中國(guó)長(zhǎng)城持有48%。

不過(guò)，有消息指出項(xiàng)目依舊是泰禾在全權(quán)操盤，包括后期銷售也是由泰禾負(fù)責(zé)。

在中國(guó)長(zhǎng)城的紓困下，深圳院子項(xiàng)目2023年4月正式復(fù)工。據(jù)傳項(xiàng)目原本定于2023年下半年開盤，但考慮市場(chǎng)、政策等因素后又打消了原有計(jì)劃，直至如今拿到預(yù)售證。

相信這次離開賣是真的不遠(yuǎn)了。