編者按：2024年，中國商業(yè)地產(chǎn)迎來了新的發(fā)展階段，多元化體驗與產(chǎn)業(yè)升級深度融合、資管新模式和數(shù)字化轉(zhuǎn)型等成為推動行業(yè)進步的關(guān)鍵因素。

在這一背景下，觀點機構(gòu)順應(yīng)時代潮流，帶著對商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)探索的熱情，觀點機構(gòu)將于10月31日-11月1日在上海召開2024觀點商業(yè)年會，并推出系列報道——“繁榮周期：消費與變革”。

通過深入調(diào)研、交流和采訪，挖掘商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)和行業(yè)領(lǐng)袖，探索他們在新時代背景下的創(chuàng)新實踐和戰(zhàn)略思考，揭示行業(yè)變革期的洞察、策略和成就。

觀點網(wǎng) 黃偉民（Joseph Wong）在今年3月底剛剛成為雅詩閣中國董事總經(jīng)理，繼續(xù)快速推進這個全球知名的長期住宿服務(wù)公寓提供商在中國市場的發(fā)展。

雅詩閣是凱德投資旗下的全資子公司，1998年進入中國旅宿市場后，已在全國40多個城市擁有和管理近220個物業(yè)。

在黃偉民的設(shè)想里，這個數(shù)字還有很大的發(fā)展空間——他的信心很大一部分源于雅詩閣旗下極其豐富的產(chǎn)品線。

經(jīng)過多年深耕，該公司目前已將雅詩閣、馨樂庭、lyf、奧克伍德、盛捷、雅詩閣臻選等品牌引入中國，并構(gòu)建起雅遇、雅院兩個針對中國中端市場的品牌，覆蓋服務(wù)公寓、共享公寓、酒店、樂齡公寓及長租公寓等不同領(lǐng)域。

自然，品牌推廣也成為黃偉民接下來工作的重點之一，而這也需要經(jīng)由“規(guī)模效應(yīng)”去完成。

近期，通過一場專訪，黃偉民向觀點新媒體談了談他的想法。

厚積薄發(fā)

為謀求更迅速更深層次的發(fā)展，從雅詩閣有限公司總部到中國區(qū)，今年陸續(xù)迎來“新鮮血液”。其背后，是已進入中國26年的雅詩閣，面對越來越復(fù)雜化的市場，進一步開拓的雄心。

行業(yè)方面，旅游出行人數(shù)和酒店房價正陷入冰火兩重天。一方面，國內(nèi)旅游總?cè)舜魏陀慰统鲇慰偦ㄙM均保持了增長，顯示出文旅消費持續(xù)升溫。另一方面，酒店供給側(cè)爆發(fā)式增長和消費者出行選擇多樣化帶來的需求下降，令酒店入住率和價格持續(xù)承壓。

數(shù)據(jù)顯示，今年端午期間即2024年第19周，全國每間可售房收入為99.90元，環(huán)比下降35.55%，同比下滑22.09%，較2019年同期相比下降20.59%，每間可售房收入已經(jīng)跌至春節(jié)過后淡季的水平。

盡管如此，酒店旅宿業(yè)特別是一些頭部企業(yè)仍在發(fā)力，期望以更多門店在經(jīng)濟發(fā)達的重點城市加強影響力，以及以多品牌戰(zhàn)略來搶占更細分的市場。

“中國市場變化的速度，比我之前負責過的很多市場都要快得多。”黃偉民說，行業(yè)每一年都呈現(xiàn)出新的形勢。疫情結(jié)束后這兩年，變化速度甚至在加快?？蛇x擇的品牌越來越多，年輕消費群體語權(quán)更重，是他注意到的最突出兩點變化。

市場在變，業(yè)主方也在發(fā)生變化。酒店旅宿行業(yè)一直以長投資周期著稱，但波動的市場一定程度改變了業(yè)主們的心態(tài)，他們更加注重投資回報，更加專業(yè)，希望更多參與項目具體經(jīng)營。

因此，酒管公司在尋求項目拓展時需要變得更靈活多變，特許經(jīng)營因此成為過去幾年大型酒店集團在中國實現(xiàn)大規(guī)模拓展的利器。

據(jù)了解，特許經(jīng)營屬于比委托管理更輕的輕資產(chǎn)運營模式，特許經(jīng)營方能為業(yè)主提供品牌、營收、管理、培訓(xùn)、運營、市場等全鏈條支持，但業(yè)主在項目經(jīng)營上擁有更大的自主權(quán)。第三方數(shù)據(jù)顯示，2023年亞太地區(qū)新簽約酒店中特許經(jīng)營模式占比高達60%。

加入雅詩閣之前，黃偉民最主要的職業(yè)生涯在洲際酒店集團度過。

資料顯示，洲際酒店集團是全球酒店業(yè)最大的特許經(jīng)營授權(quán)商之一，該集團世界范圍超過6000家酒店中80%以上采取特許經(jīng)營模式。而在中國內(nèi)地，洲際酒店集團最早于2016年5月，以智選假日酒店品牌開展特許經(jīng)營模式試水，成功推廣后現(xiàn)時已開放全服務(wù)品牌特許經(jīng)營權(quán)。

黃偉民曾擔任洲際酒店集團大中華區(qū)特許經(jīng)營酒店及智選假日酒店運營副總裁，負責公司兩個主要增長引擎——特許經(jīng)營業(yè)務(wù)和智選假日酒店品牌。

據(jù)悉，黃偉民在任內(nèi)展現(xiàn)出了業(yè)務(wù)拓展方面的專長，包括積極建立和維系與業(yè)主的關(guān)系，以及推動國際品牌本土化和快速擴張。離開之前，他的管理范圍超過300家酒店。

幫助大型國際酒店品牌在華拓展的豐富實踐經(jīng)驗，也是黃偉民受到凱德集團青睞的主要原因。

他告訴觀點新媒體，十分期待將特許經(jīng)營模式帶到雅詩閣擅長的領(lǐng)域，并嘗試吸引一些傳統(tǒng)的酒店投資者：“可以提前分享的是，我們正希望在原有的委托管理合作模式的基礎(chǔ)上，增加特許經(jīng)營的模式，向市場重新推出馨樂庭這個品牌。”

目前的旅宿行業(yè)，長租公寓與酒店、長期住宿和短期旅居之間的邊界已愈發(fā)模糊，雅詩閣與傳統(tǒng)酒店集團之間的競爭關(guān)系日益顯現(xiàn)。

黃偉民認為，雅詩閣在中國已積累深厚的管理、營運和服務(wù)能力，擁有覆蓋服務(wù)公寓、共享公寓、酒店、樂齡公寓及長租公寓等不同領(lǐng)域的產(chǎn)品線。呼應(yīng)去年推出的“Hotel-in-Residence”獨特品牌理念，雅詩閣能為市場帶來豐富多樣的旅宿產(chǎn)品。

后續(xù)，雅詩閣希望憑借自身優(yōu)勢、獨特的定位與品牌影響力，通過特許經(jīng)營在內(nèi)的多種運營及合作模式，逐步擴充管理規(guī)模，形成更強大的“規(guī)模效應(yīng)”，形成借力打力的正循環(huán)，達到“厚積薄發(fā)”的效果。

新掌門的計劃

旅宿行業(yè)的競爭“以規(guī)模為王”，這是衡量品牌影響力及市場占有率的關(guān)鍵因素。同時，更多在管物業(yè)也意味著更高的運營效率，品牌方在進行輕資產(chǎn)輸出時也更有優(yōu)勢。

雅詩閣也決心提升旗下運營產(chǎn)品的絕對數(shù)量。

據(jù)了解，雅詩閣在2023年第一季度末已超前完成2023年底全球管理16萬套客房的階段性戰(zhàn)略目標。該年度雅詩閣在全球共計簽約77家新物業(yè)，其管理費收入較2022財年的2.58億新幣同比增長28%，達到3.31億新元，RevPAU同比增長了20%。

與此同時，按照雅詩閣2023年初披露的最新“五年計劃”，未來5年客房單元的年凈增長率要達到8%-10%，到2028年底則需實現(xiàn)年管理費收入突破5億新元。

在中國市場，從2019年開始雅詩閣的營運網(wǎng)絡(luò)就實現(xiàn)了突飛猛進的增長，同年新開17家物業(yè)，新增入市3299套公寓及酒店單元，并在之后的三年內(nèi)陸續(xù)開業(yè)近40家物業(yè)。去年，雅詩閣全年在華實現(xiàn)新開20余家物業(yè)、超5000套公寓及酒店單元，一舉刷新了歷年開業(yè)紀錄。

2024年，按照年初公布的開業(yè)計劃，雅詩閣今年將在全國18個城市推動20多個項目開業(yè)，包括首入崇禮、溫州、濟南等城市，重回香港，帶來超8000套客房的增長。

據(jù)公開資料顯示，2024年第一季度末，雅詩閣在中國的客房運營數(shù)量已超過4.9萬套，覆蓋40多座城市約220家物業(yè)。

“我們非?？春谜麄€市場。”黃偉民指出，雅詩閣中國非常有信心是能夠達到今年年初發(fā)布的開業(yè)計劃。

事實上，“在剛過去的9月份，我們開業(yè)了5個新項目。第四季度，我們將會有更多項目推向市場。”

他還透露，雅詩閣中國將繼續(xù)鋪開高強度的項目開業(yè)計劃。

拓店重點將圍繞市場承載能力強、差旅需求旺盛的一二線城市，而不會著急進行全國化“插旗式”布局，“還是希望在北上廣深，包括GDP全國排行前30的城市，發(fā)揮我們的強項”。

據(jù)了解，在最新的雅詩閣中國2024年計劃中，單一城市開業(yè)項目數(shù)量最多的是成都、深圳和長沙，其次為上海、廣州和南京。

“目前已開業(yè)加上簽約220多個項目的體量，要提速再翻一倍。”黃偉民透露，后續(xù)數(shù)年內(nèi)雅詩閣中國每年新增的指標將只增不減，也會進一步提升各主要區(qū)域分公司的相關(guān)授權(quán)。

在此過程中，雅詩閣將堅持圍繞“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，并會如上所述在委托管理的基礎(chǔ)上，推出更輕的特許經(jīng)營模式。資料顯示，雅詩閣中國目前約97%項目已是輕資產(chǎn)委托管理。

同時，雅詩閣中國將持續(xù)擴充在華的品牌矩陣。

雅詩閣在全球范圍擁有雅詩閣、馨樂庭、lyf、奧克伍德、盛捷、雅詩閣臻選、雅詩閣優(yōu)選、狐度海睿思、海睿思、POP!、Preference、Quest、Vertu和也旅等眾多住宿品牌，截至今年上半年，在國內(nèi)實現(xiàn)布局的只有8個，其中還包括雅遇和雅院兩個本土品牌。2024年9月，雅詩閣已經(jīng)成功引入了雅詩閣臻選、雅詩閣優(yōu)選兩個集合品牌，品牌在華首店均已落子華南。

在黃偉民的設(shè)想里，他將令更多雅詩閣旗下國際品牌帶入中國市場，并在主線品牌之外深度培育如lyf、雅遇和雅院等剛起步的品牌，提升規(guī)模和影響力，沖破業(yè)務(wù)上升的天花板。其中，lyf是雅詩閣面向新一代旅行者的住宿品牌。品牌創(chuàng)立于2016年，在華首店起步于2021年的杭州，目前在國內(nèi)的開業(yè)和在籌項目數(shù)量是7家。

“lyf品牌在中國推出的時間點，正好在疫情當中。”黃偉民說，接下來會讓這個品牌的發(fā)展實現(xiàn)真正加速。

雅遇和雅院則分別于2020年和2022年面世，前者為中端長租公寓品牌，旨在吸引有數(shù)年工作經(jīng)驗的白領(lǐng)、歸國留學生、國際住客等客群；而后者是它的升級產(chǎn)品，不僅房型更為寬敞，產(chǎn)品形態(tài)也更為多元。

“雅遇、雅院填補了我們在華主流業(yè)務(wù)以外的一些空白，讓我們接觸到了以前可能不太能夠接觸到的長租相關(guān)項目。將長租公寓品牌和服務(wù)公寓品牌作組合安排，方便我們對一些項目進行重新定位梳理，形成市場互補，讓業(yè)主看到更有效有力的投資回報。”目前，加碼長租公寓市場已成為雅詩閣擴張計劃的核心之一。

數(shù)據(jù)顯示，雅遇項目總數(shù)已達到12個，雅院則有9個。黃偉民稱，這兩個品牌亦是雅詩閣中國拓展層面重點關(guān)注的對象。

以下為觀點新媒體對雅詩閣中國董事總經(jīng)理黃偉民先生的采訪實錄節(jié)選：

觀點新媒體：今年旅宿行業(yè)的恢復(fù)十分迅速，但另一方面，大家對經(jīng)濟前景的預(yù)期也不是那么樂觀，有一些關(guān)于消費降級的討論，雅詩閣對旅宿行業(yè)領(lǐng)域今年和未來發(fā)展的一些看法？

黃偉民：我在國內(nèi)已經(jīng)有12年時間，而經(jīng)濟總會有起起伏伏的趨勢，個別市場的確還面臨一些小的挑戰(zhàn)。

但如果看我們上半年的業(yè)績，雅詩閣在華ADR同比增長2%，入住率也提高了2.4個百分點，帶動RevPAU同比大概有5%的增長。

我認為雅詩閣在國內(nèi)市場還是有很大的前景，包括在一些區(qū)域市場。像北京、東北、南方例如深圳、廣州、上海是比較強有力的，中國市場仍然具備很大的潛力。

雅詩閣對中國市場看的是長線，目前97%業(yè)務(wù)都是委托管理，未來發(fā)展重點也是圍繞輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。在這樣的業(yè)務(wù)模式里面，我們與業(yè)主和投資者合作至少簽訂10年以上的合同。

觀點新媒體：近幾年市場發(fā)生了很多變化，包括客群結(jié)構(gòu)、長短租比例等，您覺得最明顯的變化是什么？

黃偉民：中國市場變化的速度，比很多我之前負責過的市場快很多。國外看中國，經(jīng)常是以“中國速度”來形容變化。

對我來說，其實每一年都有不同的變化。疫情前、疫情當中、疫情后，這幾年市場變化速度甚至在加快。

近幾年，我認為最大的變化有幾個：

第一，有更多品牌出現(xiàn)在中國市場，特別是旅宿行業(yè)，以酒店品牌為主。不管是國內(nèi)還是國外的新品牌，都紛紛入市。從消費者的角度，有了更多不同的選擇。

第二，年輕消費群體語權(quán)更重了，大家可能會注意到，更多品牌在做迭代換新的時候，會以年輕消費者為主要客群打造品牌、產(chǎn)品跟服務(wù)。

聚焦到雅詩閣，我們市場定位、戰(zhàn)略定位，還是圍繞著服務(wù)公寓的業(yè)態(tài)為主，深耕本職領(lǐng)域。但在這個過程當中，我們推出了“Hotel-in-Residence”的獨特理念，希望在公寓住宿的環(huán)境下，讓住戶能夠感受到、享受到酒店式的服務(wù)和體驗。

我覺得雅詩閣定位還是比較獨特的，特別是整個市場充斥著這么多新品牌的當下，我們還是會把主線、強項繼續(xù)做好。

觀點新媒體：雅詩閣通過多元品牌布局中國市場，比如面向年輕人的品牌如lyf，然后也創(chuàng)立了專門針對中國市場的品牌，包括雅遇和雅院，這些品牌未來會做哪方面的突破？

黃偉民：lyf品牌，目前在國內(nèi)已經(jīng)有三家門店開業(yè)，四個項目籌開中，但發(fā)展還沒有真正開始提速，這也是我們戰(zhàn)略規(guī)劃里需要解決的一個問題。

我認為有幾點是能夠加強的。

首先lyf品牌在中國推出的時間點正好在特殊時期，根據(jù)我們目前了解到的投資者和客人方面反饋和新需求，之后會對品牌定位、服務(wù)內(nèi)容等做一些調(diào)整。這也是2025年我其中一個工作重點，包括怎么把現(xiàn)有的運營表現(xiàn)繼續(xù)提升，希望把lyf帶入到2.0時代。

除了lyf，像雅遇、雅院這兩個在華長租品牌，也是雅詩閣近期一直在關(guān)注的。

以前可能不太能夠接觸到長租相關(guān)的項目，而且我們跟合作伙伴商談時也發(fā)現(xiàn)，如果將長租公寓品牌和服務(wù)公寓品牌作組合安排，也能方便將一些項目進行重新定位梳理，形成市場互補，讓業(yè)主看到更有效有力的投資回報，亦能幫助雅詩閣拿下更多項目。

雅詩閣在國內(nèi)生根26年，其實已經(jīng)通過服務(wù)公寓把口碑做起來了。所以一旦我們從服務(wù)式公寓延展進入長租公寓賽道，過往的品牌口碑以及管理經(jīng)驗會起到不小的作用，再加上有凱德集團的背書，讓雅詩閣能夠跟很多大型項目搭上關(guān)系。

回到長租公寓行業(yè)，保租房是很多企業(yè)特別是國企在關(guān)注的賽道。雅詩閣也非?？粗剡@個賽道，希望能夠利用在國內(nèi)運營的經(jīng)驗，能夠給業(yè)主、投資者帶來更多的效益。

我們肯定會繼續(xù)探討任何的機會，追求更大更快的發(fā)展。

觀點新媒體：接下來雅詩閣在品牌推廣方面有沒有新的舉措？

黃偉民：加入雅詩閣之后，我對我們豐富的品牌陣容有很大期望，非常期待在中國市場發(fā)展的更多可能。

目前，包括與雅詩閣有限公司同名的雅詩閣品牌在內(nèi)，像奧克伍德、盛捷、馨樂庭等等，都是全球市場上大家耳熟能詳?shù)钠放啤Ｎ蚁Ｍ蛨F隊繼續(xù)努力，讓中國市場對我們這些全球化的品牌能夠有更多認識。

不管是to b端還是to c端的市場，繼續(xù)擴大我們在國內(nèi)的發(fā)展規(guī)模，擁有更多的投資者和消費者，以此增強影響力。如何擴大在國內(nèi)的發(fā)展，也要通過一些新的運營模式。

目前可以提前分享的是，我們正在努力，在委托管理的基礎(chǔ)上，增加特許經(jīng)營的模式，向市場重新推出馨樂庭這個品牌。

觀點新媒體：雅詩閣在年初時候有一個開業(yè)計劃，是會在中國18個城市新增20個項目，新增8000套開業(yè)房源，到目前為止完成情況怎么樣？

黃偉民：按照計劃是能夠完成的。其實從第三季度開始，我們已經(jīng)迎來一個非常大規(guī)模的開業(yè)潮。在剛剛過去的9月，我們開業(yè)了5個新項目。第四季度，我們將會有更多項目推向市場。

包括我們回到香港這個市場，在香港北角開業(yè)“香港越秀雅詩閣服務(wù)公寓”，這也是我們非常期待的新項目。香港市場有很多需求，不管是客戶的需求，還是投資者的需求。

雅詩閣非常有信心能夠達到甚至超越今年年初發(fā)布的開業(yè)計劃，我們非?？春谜麄€市場，就算有一些“消費降級”的負面信息，但還是會推動很多非常棒的項目進入市場。

觀點新媒體：有沒有為明年的計劃做打算？是否有希望達到的規(guī)模目標？

黃偉民：明年的指標可能會比今年更高。

包括目前市場上開始出現(xiàn)辦公樓改造酒店或者改造公寓的項目，很多投資者也主動找到雅詩閣，希望我們能夠提供方案。

關(guān)于長遠的規(guī)模，現(xiàn)在還不方便說，但我覺得這個數(shù)字肯定不會低。如果參照我之前經(jīng)歷過（酒店行業(yè)）快速發(fā)展的情況，我認為雅詩閣中國已開業(yè)加上簽約220個項目的體量，要提速再翻一倍。

觀點新媒體：如何保證拓展速度與保持盈利以及支出上的平衡？

黃偉民：這不是一個對等的關(guān)系，更大的體量不代表需要倍增的費用。雅詩閣中國的體量已經(jīng)有一定規(guī)模，也有一定的規(guī)模效應(yīng)。

規(guī)模效應(yīng)很關(guān)鍵，上海雖然是雅詩閣中國的總部，但我們在北京、成都、廣州都設(shè)有管理公司，從人事、財務(wù)、銷售、渠道、運營團隊都齊備。這些使得我們不管在哪個城市做怎樣的布局，都有足夠的人力和數(shù)據(jù)進行調(diào)配，能很快了解市場需要什么。很多投資者其實也看中我們這一點。

第二，隨著新業(yè)務(wù)模式的推出，比如剛才提到的特許經(jīng)營模式，可以用不同的方式方法給合作伙伴和投資者帶來新的發(fā)揮空間。

特許經(jīng)營模式，其實在國內(nèi)已經(jīng)非常成熟。主要的亮點就是業(yè)主具備了很強的運營能力，包括人員、財務(wù)、銷售還有采購等能力，同時對我們的品牌、渠道及分銷體系、會員體系非常了解也非常認可。

所以一旦業(yè)主是有備而來的，新的運營模式也會帶來更大的規(guī)模效應(yīng)。

觀點新媒體：有沒有哪個城市或者哪個區(qū)域會是未來布局的重點？

黃偉民：東南西北都是我們需要關(guān)注的，剛才提到了香港，我們會重新進入這個市場。

如果說哪些市場是更關(guān)注的，我會把更多時間精力放在主要的一二線城市。

我堅持的觀點，就是雅詩閣在國內(nèi)的發(fā)展并不會急于在每個城市插旗，主要還是關(guān)注整個市場的需求，才能夠更好體現(xiàn)雅詩閣的價值。如果急著插旗，可能對長遠發(fā)展會產(chǎn)生不好的影響。所以還是希望在北上廣深包括GDP全國排行前30的城市，發(fā)揮我們的強項。像上海、北京、深圳、廣州，有幾十家雅詩閣、馨樂庭、盛捷不是不可能，這些市場能夠承載這么大的體量。

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