觀點(diǎn)網(wǎng) 上海城投將目光投向閔行區(qū)，新簽下兩宗舊改項(xiàng)目。

9月23日，上海閔行區(qū)新一輪“城中村”改造項(xiàng)目浦江鎮(zhèn)杜行老街、華漕鎮(zhèn)諸翟村與上海城投集團(tuán)正式簽約。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，上海城投此次拿下的兩宗舊改項(xiàng)目，分別于2023年1月及8月完成舊改項(xiàng)目認(rèn)定，改造方式均為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引入合作單位進(jìn)行改造。

作為合作單位，上海城投在簽約浦江鎮(zhèn)杜行老街、華漕鎮(zhèn)諸翟村前后已有相關(guān)舊改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

踏入閔行區(qū)尋找項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)張了該公司在本地舊改項(xiàng)目市場(chǎng)的深層布局。

周期5年老街改造

拿下項(xiàng)目的頭一天，城投控股便發(fā)布公告宣布，公司所屬上海城投置地?cái)M分別與浦江鎮(zhèn)人民政府和華漕鎮(zhèn)人民政府簽訂改造項(xiàng)目合作協(xié)議，并分別與浦江鎮(zhèn)和華漕鎮(zhèn)的集體經(jīng)濟(jì)組織成立一個(gè)或多個(gè)合資公司。

城投置地股權(quán)占比90%，將投資建設(shè)閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)杜行老街“城中村”改造項(xiàng)目和華漕鎮(zhèn)諸翟“城中村”改造項(xiàng)目。

其中，杜行老街投資總金額約65.17億元，諸翟項(xiàng)目投資總額則達(dá)到118.39億元。項(xiàng)目實(shí)施方案已獲得上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)審批通過(guò)，預(yù)計(jì)整體周期均為5.5年。

杜行老街坐落于上海浦江中部郊野公園西南隅，據(jù)史料記載，明朝永樂(lè)年間已形成雛形商市，清初則發(fā)展成為東西南北中五街格局，后又接連設(shè)立了濱浦鄉(xiāng)公署，舊址就在杜行老街西街。

承接自明代的發(fā)展路線，老街舊改項(xiàng)目范圍也分布至浦錦南路，申嘉湖高速，規(guī)劃浦業(yè)路及沈杜公路。于2022年11月25日，項(xiàng)目取得了控規(guī)批復(fù)；再2個(gè)月后，杜行老街正式通過(guò)上海市級(jí)“城中村”改造項(xiàng)目認(rèn)定。

據(jù)上海市閔行區(qū)人民政府披露，項(xiàng)目總土地面積約352.1畝，將以民心工程的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)杜行老街進(jìn)行重塑，推動(dòng)該區(qū)塊及周邊區(qū)域居住環(huán)境、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)能級(jí)的提升。

與杜行老街不同，華漕鎮(zhèn)項(xiàng)目體量不如前者，占地面積約298.98畝，申報(bào)范圍東至滬杭鐵路外環(huán)線、南至興虹西路、西至小淶港、北至平樂(lè)路。于2023年8月，完成市級(jí)“城中村”改造項(xiàng)目認(rèn)定，改造方式為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引入合作單位上海城投置地有限公司共同改造。

“通過(guò)對(duì)諸翟村改造，實(shí)現(xiàn)從老舊村落到規(guī)劃完善、配套齊全、傳承人文的宜居新家園的蛻變。”此前，閔行區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開(kāi)表達(dá)過(guò)對(duì)項(xiàng)目的舊改期待。

觀點(diǎn)新媒體查閱閔行區(qū)人民政府官網(wǎng)得知，項(xiàng)目認(rèn)定前3月，房管局對(duì)華漕鎮(zhèn)諸翟村涉及的鶴龍橋、諸翟侯家住宅、諸翟張家住宅、諸翟關(guān)帝廟、侯胡氏貞節(jié)牌坊五處不可移動(dòng)文物進(jìn)行了前期情況排摸。

據(jù)披露，改造項(xiàng)目將“城中村”改造與諸翟老街保護(hù)有機(jī)結(jié)合，沿小淶港打造“諸翟文脈長(zhǎng)廊”景觀帶，將地塊內(nèi)鶴龍橋、候胡氏貞節(jié)牌坊等文物原址保留修繕。

城投控股舊改變遷

在接觸浦江鎮(zhèn)杜行老街、華漕鎮(zhèn)諸翟村兩宗閔行項(xiàng)目之前，城投控股與旗下上海城投置地主要舊改項(xiàng)目集中在黃浦、虹口等區(qū)域。

早于2021年1月，上海城投控股股份有限公司和上海建工集團(tuán)股份有限公司聯(lián)合競(jìng)得黃浦區(qū)豫園社區(qū)210F-01、210G-01、211J-01等地塊，即露香園二期地塊，總價(jià)達(dá)到176億元。

項(xiàng)目體量較大，由10個(gè)地塊組成，總面積為12.51萬(wàn)平方米。其中，地上出讓宗地面積為5.77萬(wàn)平方米，地下水平投影占地面積為6.75萬(wàn)平方米；地上規(guī)劃建筑面積19.65萬(wàn)平方米，地下規(guī)劃建筑面積為19.61萬(wàn)平方米，住宅面積不得超過(guò)14萬(wàn)平方米。

資料顯示，露香園曾與豫園、日涉園并列為上海三大名園，由于2002年露香園所在老城廂西北角居住人口密度已超負(fù)荷，上海市政府正式將改造老城廂西北塊（露香園區(qū)域）的任務(wù)交予黃浦區(qū)政府和上海城投兩方。

舊改方案于2022年7月完成，整體規(guī)劃10.94萬(wàn)平方米高層住宅、2.44萬(wàn)平方米低層住宅(聯(lián)排別墅)，以及5.22萬(wàn)平方米商業(yè)以及歷史風(fēng)貌建筑。

近期，露香園二期A地塊也將迎來(lái)加推。

另于2022年11月，城投控股還與虹口區(qū)人民政府簽訂了萬(wàn)安路地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議，44億元拿下虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0031A-14、HK0031-12、HK0012A-08號(hào)地塊舊改項(xiàng)目。

具體而言，城投控股合計(jì)獲得虹口7幅地塊，均位于虹口江灣鎮(zhèn)，為毛地舊改項(xiàng)目，總占地面積3.2萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目是城投控股在露香園之后，再度獲得的上海城市更新住宅項(xiàng)目。

根據(jù)規(guī)劃，7宗地塊地上計(jì)容面積約8.34萬(wàn)平方米，包含住宅套數(shù)超過(guò)620套，將建設(shè)高層公寓、洋房產(chǎn)品、合院及聯(lián)排別墅。

從黃浦到閔行，城投控股舊改路線實(shí)際上映射了上海城中村改造計(jì)劃的更新頻率。

據(jù)上海市房屋管理局局長(zhǎng)王楨2024年接受公開(kāi)采訪時(shí)透露，上海2024年預(yù)計(jì)啟動(dòng)不少于15個(gè)城中村改造項(xiàng)目，“2023年工作目標(biāo)是新啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目，而上海提前3個(gè)月完成了年度目標(biāo)任務(wù)，惠及村（居）民約5300戶(hù)。截至2023年底，已累計(jì)推進(jìn)了72個(gè)城中村改造項(xiàng)目。”

他表示，預(yù)計(jì)到2025年底，上海中心城區(qū)周邊城中村項(xiàng)目將全面啟動(dòng)。

聚焦至上海城投涉足的閔行區(qū)舊改，“城中村”改造新政之后首批市級(jí)“城中村”改造項(xiàng)目之一顓橋鎮(zhèn)中心村項(xiàng)目已完成動(dòng)遷，按規(guī)劃建設(shè)中；浦江鎮(zhèn)召稼樓項(xiàng)目與杜行老街為同期舊改項(xiàng)目，2023年由瑞安房地產(chǎn)及上海浦呈投資發(fā)展接手建設(shè)。

有市場(chǎng)消息稱(chēng)，項(xiàng)目產(chǎn)品或?qū)⒕劢寡蠓?、別墅產(chǎn)品，均價(jià)綜合在7萬(wàn)元/平方米區(qū)間內(nèi)。