主持嘉賓：

劉唯翔 大成律師事務(wù)所合伙人

討論嘉賓：

方旭東 朗詩青杉資本常務(wù)副總經(jīng)理

周云鵬 吉寶城市發(fā)展中國業(yè)務(wù)發(fā)展負責人

趙永華 瑞威資管副總裁兼特殊資產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理

陳　零 安獅資產(chǎn)首席投資官

王海山 上海央地禾新董事總經(jīng)理

王超逸 元聯(lián)基金副總經(jīng)理

劉唯翔：謝謝主持人，我們來到今天的最后一個環(huán)節(jié)，還是挺高興的，因為在座的都是老朋友了，也感謝大家能堅持到最后下午，我們盡量帶來一些正面的積極的歡快的信息，因為我感覺今天整個環(huán)節(jié)，好像偏悲觀一點，這個數(shù)據(jù)、信心都不太足，當然我們這個話題也挺沉重的，第一就是講到資產(chǎn)變現(xiàn)的通道，我們理解講的是退出，這是一個有點痛的話題。

去年我跟各方聊的時候，經(jīng)常還是說你們最近在看什么，能投嗎？投什么？買什么？最近一段時間基本上碰到就是說賣掉了嗎？或者說大家都談的是怎么賣，以后如果還有買的可能，前提是要賣掉。始終市場還是在活動，我們?nèi)ツ暌彩强吹缴线€有不少成交的大宗交易，居然連寶格麗酒店這種都賣掉了，還是挺不錯的，所以還是有人在買，上海還是有機會的。那么誰在買？退出的通道在哪里？

我相信今天在座的幾位大家都是一線操盤的負責人，應該也是也各自的經(jīng)驗，我們要么聊一聊通道，退出的通道有哪些？國內(nèi)的險資、國企，公募REITs也是一個通道，外資還在不在？今天在座的六位組合都集齊了，我們從朗詩青杉的方總開始。

方旭東：謝謝觀點，謝謝主持人，我是朗詩青杉資本的方旭東，剛才提到資產(chǎn)退出的這個話題，其實也是我們最近兩三年工作的一個主軸，也就是說我們過往大概十年左右所投的項目，有的已經(jīng)退掉了，有的可能是拿到了高點，退出也面臨一定的挑戰(zhàn)。

最近兩三年，我們陸陸續(xù)續(xù)也退了五六個項目，還有兩三個沒有退完。具體我們的經(jīng)驗，或者說教訓，可以跟大家稍微分享一下。

比如說我們所投的一些商辦業(yè)態(tài)，這一類業(yè)態(tài)我們還是優(yōu)先退給險資，特別有一些險資的合作伙伴，他們的出價能力未必是最強的，但是他們交易的確定性還是比較高的，很多基金的買家，或者是一些投資的買家，可能談的條件看上去還行，但是到落地的時候，到付款的時候，到貸款的時候，可能種種的問題就會暴露出來。所以我們曾經(jīng)有兩三個項目是順利退給給險資了，這是一個渠道。

第二類是最近兩年有在上海抄底的一些外資基金，外資基金一直是相對活躍的一批市場玩家，他們有一個優(yōu)勢，就是他們的資金也是現(xiàn)成的，或者說他們在投資的時候，就已經(jīng)事先把他們的資金，用他們的投資策略把資金募集到了，然后再去尋找合適的項目，所以我們有一兩個項目退給這樣的外資基金了，是不是他們的投資就一定能成功，還要看未來的市場表現(xiàn)。

最后一類也是我們最近覺得在今年成功率相對高一點的，就是自用買家，有一些資產(chǎn)它滿足不了險資的要求，或者說外資基金也未必能夠看得上，種種的限制，自用買家這方面的條條框框會少很多，特別是一些民營老板的自用買家，有時候根據(jù)企業(yè)的需要，或者老板個人的投資風格，很快就拍板了，所以最近有一兩個案子是這樣的買家。

我多說一句，如果有一些領(lǐng)導在場聽到的話，我們也想呼吁一下，現(xiàn)在大宗交易其實蠻困難的，碰到一些買家也是值得珍惜的，我們有一單是買賣雙方都已經(jīng)談的蠻深入，要簽約了，卡在哪里呢？卡在園區(qū)，卡在一些招商的政策，我覺得如果因為這些原因造成交易沒有做成，其實對各方，包括對園區(qū)、對當?shù)卣际且粋€損失。希望政府能夠體諒，謝謝。

劉唯翔：方總倒點了一個我們之前是碰到的，但在今天準備的時候沒有想到當?shù)卣挠绊?，這個倒的確是的，始終在我們國家政府是一個市場主要的參與方。

接下來讓瑞威的趙總聊一聊，您做的是不良資產(chǎn)，退出跟別人有什么不一樣嗎？

趙永華：因為今天的話題是資產(chǎn)變現(xiàn)，從98到現(xiàn)在二十多年了，積累了很多的存量資產(chǎn)，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，將近有四萬億平方米的存量資產(chǎn)，這么多的存量資產(chǎn)，說實話有很大一部分的資產(chǎn)收益效率都比較低，實際上傳統(tǒng)資產(chǎn)變現(xiàn)的方式和邏輯，逐漸在發(fā)生改變，原來資產(chǎn)拿到以后，包裝一下趕緊脫手的方式已經(jīng)沒有了，資產(chǎn)變現(xiàn)的核心和本質(zhì)要回到為資產(chǎn)本身賦能，這個從我這幾年的經(jīng)驗來看，你要給資產(chǎn)本身創(chuàng)造價值，這個資產(chǎn)的價值提升了，你才有可能變現(xiàn)更方便，這是第一塊。

第二個我認為未來整個資產(chǎn)證券化，將成為這些資產(chǎn)未來變現(xiàn)的主要通道，隨著REITs的加速，為整個存量資產(chǎn)的金融化去化，提供了一個非常好的基礎(chǔ)，未來我認為資產(chǎn)證券化這條路，可能是大量的存量資產(chǎn)去化的一條好的路徑。所以說我覺得這條路未來是值得去深耕的。謝謝。

劉唯翔：我追問一下，是不是不良資產(chǎn)的變現(xiàn)，應該是更難一點？因為它前面不良了，變現(xiàn)的話是不是要把它良才能變現(xiàn)，按照您剛才說的提升價值。

趙永華：是的，我們原來做了很多不良資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，包括單一資產(chǎn)，原來的不良資產(chǎn)從拿不良的債權(quán)進一步拿到物權(quán)，拿到這個資產(chǎn)，然后再進行交易，從而來變現(xiàn)，現(xiàn)在你拿到不良債權(quán)以后，再拿到物權(quán)以后就很難直接變現(xiàn)，必須給它賦能，必須給它運營改造，甚至在拿這個債權(quán)本身的時候，你是看重了這個底層資產(chǎn)，在拿的時候意向買家和你一起拿，把它改造成他想要的樣子再給他，所以現(xiàn)在的不良比原來越來越難做了。

劉唯翔：這個話題挺好，我們到第三個話題的時候再討論，這個先點到一下。

接下來吉寶的周總，您是這里在場唯一的外資，然后是唯一的大公司，有錢人，您看現(xiàn)在這個退出，你們到底是退出還是買入？

周云鵬：吉寶在整個市場里面，以前有吉寶置業(yè)，也有吉寶資本，在去年的時候，我們整個集團做了一個進一步的轉(zhuǎn)型升級，從多元化的產(chǎn)業(yè)集團轉(zhuǎn)型為一個具有運營能力的全球化資產(chǎn)管理公司和運營公司。

為什么這么說呢？我們現(xiàn)在已經(jīng)把我們所有的，包括我們的募資、投資、運營都打通了。

回應你前面的問題，吉寶到底是進還是退，我覺得有進也要有退，因為在去年的時候，也是很不容易，吉寶能夠在這樣的市場環(huán)境里面，我們募到了一個專門針對于中國市場的，差不多兩點多億美元，相當于16億人民幣左右的外幣基金，只投中國市場，這個原因就是在于我們一些新的模式和方式，包括趙總前面說的，怎么樣提升資產(chǎn)的內(nèi)核。

我們現(xiàn)在在強力推的叫吉寶可持續(xù)城市更新的投資模式，在這個模式下，利用吉寶不只是在房地產(chǎn)的資源，包括在建筑方面的，強調(diào)低碳節(jié)能等等的，尤其在現(xiàn)在這個市場，在資產(chǎn)本身運營很困難的情況下，租金爬升很難的情況下，怎么樣提升資產(chǎn)價值是很重要的一點。除了要更高收益的同時，另外就是通過我們的改造降低整體的運營效率，而且符合現(xiàn)在國家所提倡的低碳環(huán)?？沙掷m(xù)的發(fā)展目標。在這樣的情況下，我們能夠募得這樣的基金，在這個市場里面繼續(xù)尋找我們想要的一些資產(chǎn)。

同時因為所有投資的目的就是為了退出，只是不同方式的退出，從退出的角度來說，吉寶也的確是在不同的市場里面，我們之前所投的一些項目，這兩年也陸陸續(xù)續(xù)在退出，不管是進入還是退出，在這個市場都是一個良性發(fā)展的趨勢，對于吉寶來說，中國是一個很重要的市場，所以我們會繼續(xù)在這個市場里面，同時我們需要有一個良性的循環(huán)，謝謝。

劉唯翔：還是振奮的，有進有出，這才是一個正常的市場。

接下來請安獅的陳總談一談，你們應該是一家資產(chǎn)管理人，是一個GP，一方需要募資，然后投資，也要幫投資人退出，你們處在什么樣的階段？是退出壓力比較大，還是要努力的投放？

陳零：我們已經(jīng)做了一些投資，所以現(xiàn)在退出的確是很重要的一個環(huán)節(jié)，因為只有成功退出才能保證源源不斷新增的投資。

很感激前面幾個嘉賓講的，對我很有啟發(fā)，我們都是一線作戰(zhàn)的，對我來講C-REITs打開是一個好消息，但REITs實現(xiàn)我的退出有三點是障礙。第一點對資產(chǎn)的品類還沒有完全打開，有長租公寓、有新基建、有商業(yè)，沒有機構(gòu)喜歡的投資品類就是商辦，還沒有打開，這是實際的障礙。

第二個障礙REITs要求20%的資金沉淀在里面，對于任何一個干干凈凈的投資機構(gòu)，希望干干凈凈的投資，也希望干干凈凈的退出，20%是一個很大的障礙。最后一個對于剩余的80%，也需要擔保同一類資產(chǎn)的投資，但沒有想到可能每個項目的背后投資人是不一樣的，怎么讓另外一個投資人為新的投資人做擔保呢。

這是我作為CRO直接面對的挑戰(zhàn)，這么一個天大的好消息，還沒有辦法去做，這是非常可惜的，我相信以監(jiān)管機構(gòu)的智慧，有這么多同行的一起努力，這個問題遲早會解決，到那一天市場會回來，大家就不用那么悲觀了。

劉唯翔：陳總講的太有感觸了，一年以來我有一項的主要工作就是跟所有人解釋，你剛剛說的三個問題現(xiàn)實當中有沒有合規(guī)的解決方法，溝通下來發(fā)現(xiàn)，這些問題要解決，如果不解決，實際上不是一個很好的退出渠道，實際上更進一步的，我們是感受到我們的領(lǐng)導們，并沒有把C-REITs設(shè)計成一個給大家的退出渠道，我們理解這不是我們國家的特色吧，反正是一個現(xiàn)狀，領(lǐng)導沒有說是給你們做退出，是希望你們能有一個新的開始，是這個角度去看，我們這個市場能不能再發(fā)揮它調(diào)節(jié)的機制，彌合我們實際的需求，以及領(lǐng)導的期望。希望能夠涌現(xiàn)出一批挺身而出的，新的REITs實踐者，幫我們退出。

接下來把話筒交給央地禾新的王總。

王海山：謝謝觀點，謝謝主持人，關(guān)于退出的話，我就講一講幾個案例，房地產(chǎn)大家投的都是可以散收的，退出的話比較簡單，過去二十年房地產(chǎn)是上漲的市場，賣掉就可以退出，極端的情況下可以通過小產(chǎn)權(quán)做實物分配。

另外一塊就是剛剛大家也說了REITs這個市場，REITs對于私募基金這一塊還不是太友好，大家都知道一旦發(fā)了REITs以后，滿了一年之后有擴募的需求，我們可以從Pre-REITs這個環(huán)節(jié)開始做，可以幫發(fā)REITs的機構(gòu)收購，或者運營改造一些資產(chǎn)，滿足他未來擴募的要求，這樣相對來說Pre-REITs退給REITs，通過擴募的通道來退的話，相對來說會比較容易一點，或者有擴募的需求，對這一塊優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)相對來說需求還會比較大，這樣的話會避免，私募基金直接發(fā)REITs還不成熟。

劉唯翔：您剛剛的問題也是我的思索，總體來說，這個倒不是中國的特色，我覺得好像全球REITs的流動性都不太強，好像REITs上市之后，再擴募動力始終是不足的，我們也是這樣的，也沒有什么太多擴募的案例，怎么弄呢？我跟進這樣一個問題，有什么動力促使他們擴募？

王海山：一方面看一下國家的政策，另外一方面要看市場。

劉唯翔：這一輪最后一個問題給到元聯(lián)基金的王總，元聯(lián)基金愿意躬身入局，打造一個新起點，自己來做REITs，可能會幫大家退出的這么一個角色，我不知道理解的對不對。

王超逸：我們元聯(lián)基金成立于2017年，我們成立之初就是幫企業(yè)去發(fā)行資產(chǎn)證券化，當時做類REITs的時候，是這么一個初衷。所以我們一直秉承著這個信念，截止到今天我們在蘇州市場的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品市場占有率仍然是第一名。

至于您剛才說到的退出方式的問題，我們今天看主要的方式還是類REITs、公募REITs和大宗交易，這一點是沒有變化的，有變化的是它背后的內(nèi)核。今天類REITs上來看，大家看主體只是一方面，投資人關(guān)注期間回報多于退出價值，公募REITs不得不階段性面臨比較高的派息。至于大宗交易，相比2022年，2023年數(shù)量上漲了25%左右，但價格是有所下降的，總的成交金額下降了20%，這個背后隱藏的含義就是交易單價下降了，我們今天在市場上看到一些交易更接近于明股實債。

我還想提一個退出通道，就是Pre-REITs基金，從去年開始到現(xiàn)在，我們公司接觸了很多Pre-REITs的項目，在資產(chǎn)還沒有完全成熟的時候，我們會組一只基金把這個資產(chǎn)裝進來，為企業(yè)實現(xiàn)表外培育，并且實現(xiàn)部分現(xiàn)金流的回流，在資產(chǎn)逐漸成熟以后，再由企業(yè)回表實現(xiàn)利潤之后發(fā)行REITs產(chǎn)品，在這個過程中資產(chǎn)存在運營上的倒逼機制，在自己的體系內(nèi)孵化就沒有市場倒逼，只有放在市場上才會根據(jù)市場化的要求去完成退出這個行為。

劉唯翔：王總你講的Pre-REITs，我倒是真心覺得Pre-REITs可能是剛剛陳總講的那幾個痛點的很好的解決方法，他一把進來收掉，也不要考慮再投資和擴募的儲備。但是有一個問題再追問王總，現(xiàn)在發(fā)行REITs在時間上和定價上是不確定的，發(fā)行的價錢是監(jiān)管來定的，并不是市場來定的，這個Pre-REITs它怎么樣去面對這個風險呢？

王超逸：其實我們面臨的客戶有很多，有這個訴求和愿意發(fā)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，一類是類REITs產(chǎn)品，一類是公募產(chǎn)品，公募產(chǎn)品需要滿足監(jiān)管的要求，實際上類REITs產(chǎn)品也有一定的空間，一部分依賴于自己的期間回報，一部分依賴于母公司的主體的評級。

劉唯翔：Pre-REITs如果先買了，退的時候時間不確定、價格不確定，怎么來實現(xiàn)它的一個投資回報或者預期呢？

王超逸：您這個問題問的特別好，就引入了今天的主題，就是資管，這個事就是資管和商管的配合，不可能在投資初期的時候做到完美的預測，從資管的角度上每一個資產(chǎn)都有自己的成熟周期，我們會依此做出判斷，在資管、運營策略和產(chǎn)權(quán)方的要求是一致的情況下，就可以明確退出路徑。

劉唯翔：資管要強，彌合各方之間的差距，然后等到能上市的那一天。

王超逸：等到做成的那一天。

劉唯翔：好的，話筒回來還是到方總，您剛剛講到最后的一點，政府的影響和干涉，正好可以帶出第二個話題，就是資產(chǎn)管理中的安全閥，我認為這是一個合規(guī)的訴求，政府干預不完全是合規(guī)問題，他有他的利益，是不是可以從合規(guī)的角度，嘗試去解決當?shù)卣?，或者是園區(qū)對于大宗交易的一個干涉？如果是的話，一般你們是怎么樣去安排，或者是推動的？

方旭東：這個小點我再稍微展開一點，它可以說是一個合規(guī)問題，但也可以把它理解成是一個招商政策的問題，政策其實是跟著時間空間的變化，也會產(chǎn)生變化，我的理解就是現(xiàn)在經(jīng)濟環(huán)境，包括政府的財稅收入，都沒有以前那么好了，所以在招商引資方面，口徑可能會相對從嚴，可能在幾年前就不是問題，現(xiàn)在就變成問題了，所以這個話題大概就是這樣。

具體到我們這個安全閥，我的理解就是整個投融管退中的一些比較不能承受的風險，怎么管控，比如說它是一個市場風險、價格風險、產(chǎn)品定位的風險等等，可能都還稱不上是安全閥，如果說這個風險一旦沒有管控好，可能我這個投資就失敗了，這種東西的風險怎么去管控，它是挺大的一個話題，不同的項目有不同的做法。我就從我們某一個項目上的一個經(jīng)驗，跟大家稍微分享一下我們的體會，或者是教訓。我們有一個投資的策略，是整買散賣的策略，剛才是王總還是誰說，散賣相對容易一點，但是中間需要安全閥的環(huán)節(jié)還是不少的，比如說改造合規(guī)性的問題，比如說消防合規(guī)性的問題，比如說在銷售的時候，稅籌的合理和合規(guī)性的問題，等等這些安全閥在這類項目上我們體會比較深，大概有四五個，每一個節(jié)點都得闖得過去，一個節(jié)點卡住了這個項目就出問題了。

劉唯翔：這個對于前期項目獲取時候的要求會比較高，各方面的考量、經(jīng)驗的積累、資源的調(diào)配，實際上是在買項目的時候都要把后面定好。

方旭東：是的，碰到問題的時候就來不及了。

劉唯翔：還要留住安全墊，要把一些價格的空間、時間的空間，都要留足，有些時候等一等可能半年就沒了，這個是挺挑戰(zhàn)的，這個東西聽上去感覺有點像趙總說的不良資產(chǎn)的處置，是不是這里面就碰到更大的安全閥挑戰(zhàn)？在不良資產(chǎn)當中。

趙永華：我認為整個資產(chǎn)管理當中的安全閥，整個資產(chǎn)管理當中會有幾個階段，募投管退，這個安全閥是貫穿在整個過程中，這個安全閥到底是什么？是抽象的閥門，我認為在資產(chǎn)管理當中的安全閥是三個能力，第一個是投資能力，你去辨別跟預判這個項目的能力。第二個是去平衡收益跟風險的能力，第三個是內(nèi)部管控的能力，我認為在資產(chǎn)管理當中這三個才是安全閥，如果一家企業(yè)做資產(chǎn)管理缺少任何一個，我認為閥門會漏水。

劉唯翔：謝謝趙總。接下來周總，你們算是新加坡的國企吧，你們有沒有跟別人不一樣的安全閥要求？

周云鵬：我自己看，我覺得這個安全閥可以從幾個維度來說，首先一點我覺得合規(guī)這件事情，尤其在吉寶來說，我們看的特別重，在短期的時候，尤其是在市場特別好的時候，一旦合規(guī)意味著很多事情至少要等一等、停一停，甚至要退半步，當別人都往前走的時候，你反而沒有這樣的機會。

隨著市場在下行的過程中，面對很多挑戰(zhàn)的時候，我們反而發(fā)現(xiàn)了我們之前投的很多項目，尤其在合規(guī)的情況下，凸顯出來的價值越來越大。我們在退出的時候，投資人會看到，比如說買家會看到過往項目的合規(guī)性怎么樣，合規(guī)性在現(xiàn)在這個市場上退出的時候尤為重要。

在之前合規(guī)沒有那么完整的情況下，輕的是對交易價格的影響，重的就是做不了，在我們目前運營的項目中，也會發(fā)現(xiàn)政府查的越來越嚴，當時如果合規(guī)上有一些問題，對整個項目的運營本身也會產(chǎn)生一些影響。其實我覺得是從合規(guī)的角度來說，整個價值一方面是安全閥，另外一方面安全閥從兩個方面，一個方面是從資產(chǎn)退出的角度，另外一方面還是從資產(chǎn)運營的角度。

另外一個現(xiàn)在還有一個安全閥很重要的，就是怎么樣能夠賦予資產(chǎn)更多的價值，當我們能夠賦予更多價值的時候，這個安全閥可以越來越上面，在運營過程中怎么平衡市場風險，其實是挺重要的一點。另外一方面，除了傳統(tǒng)我們所說的租金收入以外，能有新的價值，能有新的維度，能夠賦予到這個資產(chǎn)本身，這也是一個新的能夠提升的安全閥。

劉唯翔：市場下行的時候，安全閥或者說合規(guī)問題是最容易成為項目篩選的一個指標，所以大家要有所選擇，原來是價錢的問題，現(xiàn)在是做和不做的問題了。下面有請安獅的陳總。

陳零：平時白天都很忙，都是一些項目的細節(jié)問題，晚上也會反思我們行業(yè)碰到的特點和困難，我自己覺得最大的困難就是做房地產(chǎn)投資的，很難像股票投資一樣，去做空一個股票，在下行的股票是笑著也可以賺錢，但很難借一個資產(chǎn)做空它，再還給人家，這是不可能實現(xiàn)的。

不幸中的不幸這是一個下行市場，你問十個同行九個同行都認為中短期是比較悲觀的，怎么在下行市場賺錢呢？投融管退這四個環(huán)節(jié)非常重要，最關(guān)鍵的是投和退，守門和進球決定一個比賽勝負的兩個關(guān)鍵。面對現(xiàn)在的困境需要考慮一個問題，核心的兩種投資人，一種是股權(quán)投資人，一種是銀行的過橋資金，以前銀行的技巧更多在資源整合方面，在信用理解方面，對動機和信用有深入的理解，對項目本身要理解，但容錯空間比較大。

但股權(quán)投資人更專注在項目本身是不是能賺錢，在目前的階段，雙方可能要換位思考。對銀行來說，要多理解投資的底層邏輯，多理解資管，多理解項目本身怎么賺錢。股權(quán)投資人對資產(chǎn)的管理能力是起碼的，但已經(jīng)遠遠不夠了，要戴上銀行的面具，要了解項目的前世今生，在買的時候要有一個清晰的畫像，將來要賣給誰，誰會作為接我的買家，我的訴求是什么？他為什么會高于價格從我手里買，如果這樣換位思考，在下行的市場也可以賺錢，謝謝。

劉唯翔：我聽懂了陳總的意思，買進的時候就要想好賣出，賣出的前提是要找到合適的賣出對象，然后我們買進的安全閥就是以賣出對象的合規(guī)要求來設(shè)定。

陳零：在一個下行市場通過時間的消逝一定會被吃掉，最后還是會虧錢，這個一個核心的本質(zhì)問題，必須要解決。

劉唯翔：很精彩。央地的王總。

王海山：從投融管退來說，對投資和融資大家都比較重視，我們原來私募基金和地產(chǎn)合作，在管這一塊管理比較薄弱，基本上到期都是能夠安全退出的，正是因為長期若干年后，將近十年都是安全退出，很多把我們的投后管理能力削弱了，正是因為這樣一個大環(huán)境，把我們投后管理能力削弱了之后，往往我們在投后管的時候，額外帶來了一些風險，一方面是對我們所有的資管提出了新的課題和要求，就是說不能僅僅重視前期的投和融，對投后管理一定要到整個項目的安全退出，全程都是高風險的，尤其是這幾年，以活生生的案例來給我們進行了一次培育。

劉唯翔：這個話題是挺痛心的，合同寫的再好不能最后把公章?lián)屵^來。

王海山：不過投后有這樣的風險，你們可以做的事情也更多，因為很多也是需要專業(yè)的法律人員幫著一起解決。

王超逸：我接著王總的話說，我覺得這是兩個問題，第一資管是什么，我們今天自己看我們的資管團隊，我認為資管背后有3個問題，第一個你想要什么，你對資產(chǎn)有什么樣的規(guī)劃，想什么時候退，想怎么退，這是問業(yè)主的問題。第二個是問商管的今天能做到多少？這個就是資管需要給商管定指標，只有了解商管團隊才能制定可達成的指標，第三個問題是問自己的，我們今天還能做什么，這是為資產(chǎn)運營實操團隊做賦能，做價值的提升。

至于安全閥，剛才談到了資管在投融管退中的重要作用，在今天這個市場環(huán)境下，我們希望資管團隊能夠再往下走一層，投融管退當然重要但還不是我們要面臨的直接問題，今天要面臨更直接的問題，我叫它規(guī)建管退，規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)尤為重要，剛鄭總說了資產(chǎn)軟性服務(wù)部分占了40%，我們希望在規(guī)劃設(shè)計階段，另外的60%的硬件條件資管也能參與進來，資管要知道未來要管的是什么樣的產(chǎn)品。

建設(shè)的部分指的主要是開發(fā)建設(shè)或更新改造的成本，如果建設(shè)成本高了，就會推遲資產(chǎn)未來退出的時間點，只有控制好成本才能在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資產(chǎn)的退出和變現(xiàn)。規(guī)、建是短期指標，管是中期指標，最后的退出是結(jié)果指標，如果做好了規(guī)、建、管，退出是水到渠成的事。

劉唯翔：安全閥和我的本職工作息息相關(guān)，我再多說兩句，安全閥或者合規(guī)這個事情，它的難點是在于這個標準是不斷在變的，政府明的法規(guī)或者暗的政策它是在變的，投資人或者是退出的需求，他看待合規(guī)的嚴謹程度也是在變的，所以造成了合規(guī)問題比較玄妙的原因。

如果這個講清楚，黑的和白的界限非常清楚，我也可以不要做這方面的工作了，事實上我們會看到為什么這一家好像非常得靈活，最后的結(jié)果是成功，有時候教條于這些政策法規(guī)，反而結(jié)果還不好，我自己的解讀就是說我們還是要跳出所謂的法條和政策本身，要把具體問題剖析出來，法規(guī)政策是怎么講的，它帶來的問題具體是什么，再進一步地引申它可能造成對于未來的影響具體是什么，然后有沒有解決的方法，然后我們碰到問題的主體能不能接得住，就像剛剛方總也講了，險資、老板就是有不同的問題，你不能跟他用同一套話術(shù)去進，大家接受風險的程度就是不一樣的，我們不能教條于可以做或不可以做，而應該教條于有沒有問題、什么問題、影響是什么。

方旭東：我補充一句話，關(guān)于任何的政策法條，我們有三點應對，三句話，就是吃透法條、尊重法條、利用好法條。

劉唯翔：我多加一句話，如果大家有機會介紹，看到我的團隊PPT，我PPT的最后一頁不是謝謝你的時間，而是一個好的商業(yè)律師應該擁有超越法律的視野，就是回應方總鋼跟進的。

時間差不多了，最后一個話題我稍微改一改，因為這是一個老話題，我們就不講什么新機會了，這是我個人的一個問題，在現(xiàn)在比較下行的階段，大家認為應該做不良資產(chǎn)還是應該做良的資產(chǎn)，做不良資產(chǎn)獲益更多，從而做的多，還是花更多的精力去做良的資產(chǎn)，大家應該有不同的看法，做一個選擇，講一講自己的觀點，這個可能會比較有意思。

方旭東：從我的角度，從我們公司的角度，還是優(yōu)先做良的項目，也是跟我們的稟賦和能力相匹配的。說到機會的話，最近兩年或者三年，不一定是我們了，就是我的一個重要合作伙伴，目前還保持著半年收一個項目的頻率，過去的三年，而且基本都成功了，最近一個春節(jié)后收的項目也成功了，其實機會還是蠻多的。不良為什么不一定適合我們呢，我們也看了很多不良的項目，它需要跨越幾個驚險的環(huán)節(jié)，包括債權(quán)到物權(quán)或者到股權(quán)的跨越，這個跨越跨不好可能就折進去了，就算你拿到了物權(quán)和股權(quán)，沒有辦法進場，甚至連保安都搞不定，你也沒有辦法實質(zhì)性的去拿到這個項目，或者清租搞不定。當然里面還有好多大大小小的環(huán)節(jié)，每個跨越都是蠻驚險的，一定要藝高人膽大，都能跨得過去，就能掙到超額利潤，我們掙不到。

劉唯翔：說明你們能掙更容易的錢，就不干這個苦活了。

趙永華：主持人剛才臨時稍微調(diào)整了一下第三個議題，實際上剛才他的一個議題對我而言，從瑞威資管的角度而言，良和不良都要做，良的我們稱之為收并購，不良是一個特殊的領(lǐng)域，我所負責的條線最主要是做不良，所以不良肯定做。從國家金融管理局公布的數(shù)據(jù)來看，到2023年年底的時候，整個銀行業(yè)的不良貸款余額有3.95萬億，比年初還多了1495億，全年處置3萬億，這是一個龐大的市場，這塊蛋糕夠大，但同時吃蛋糕的人也夠多，原來四大全國型的MC，現(xiàn)在變成五個，再加上59家地方，再加上銀行的MC，外資MC，以及非持牌的MC等等都在吃蛋糕，所以說我們也要吃，無非是怎么吃這個蛋糕，原來蛋糕你切掉了，原來是用筷子、用手抓，或者是用叉子，現(xiàn)在可能這塊蛋糕對現(xiàn)在的整個行業(yè)格局而言要換種吃法，我拿了先不吃，再加點奶酪，等我餓的時候再吃，所以對于不良資產(chǎn)這個賽道的團隊而言，接下來要找一條專業(yè)而創(chuàng)新的路，瑞威一直在堅持著找這條路，可能也會有新的產(chǎn)品出來，謝謝大家。

劉唯翔：謝謝趙總，我感受到了趙總一直在講蛋糕、奶酪，都是一些好的東西，說明你真心要做不良資產(chǎn)。

周云鵬：我自己覺得良的資產(chǎn)和不良的資產(chǎn)，很重要的兩個方面，一個方面是在不良資產(chǎn)里面有一些能力是否具備，因為從不良到良中間有很多不同的環(huán)節(jié)，在不同的階段有不同的機構(gòu)，他們會做專業(yè)的事情。第二個比較重要的一點，就是對于不良資產(chǎn)本身來說怎么做定價，這個很重要，大家怎么去看待這個風險，怎么對這個風險進行評估，比如說保安搞不定，這個保安值多少錢，是不是可以在最后的對價里面體現(xiàn)出來，這是挺不容易去定的價格。就像前面劉律師介紹的，現(xiàn)在很多良的資產(chǎn)，本身資產(chǎn)在下行，從我們來說，我們更多的是在一些本身是良性的資產(chǎn)里面去尋找一些機會，這些機會越來越多，它所面臨的風險，我們需要分析的風險會更集中一點，我們會對這些資產(chǎn)進行更好的匹配。

劉唯翔：謝謝周總，陳總。

陳零：我同意前面三位所有的觀點，我覺得不良還是良只是投資策略的不同，它的本質(zhì)就是要便宜的買進一個物業(yè)、一個標的，可能在上行的市場以合理的價格買進物業(yè)標的是比較艱難，因為大家都在哄搶，不得已必須采用不良的策略。但在下行的市場，良和不良價格差不多，只要有選擇良肯定會好，不僅僅從債權(quán)變成業(yè)權(quán)冗長的過程，更重要的是能不能面對背后衍生的事情，為什么很多不良資產(chǎn)管理公司他們請的專業(yè)人士，不是我們這樣的人，而是公檢法出來的人，就說明這個問題，這是大家要謹慎考量的。

劉唯翔：沒有不良的資產(chǎn)，只有沒有能力的團隊。王總。

王海山：不良資產(chǎn)的話，現(xiàn)在就像趙總說的，供給也很多，來投資的團隊也很多，這一塊確實真的需要專業(yè)的人做專業(yè)的事情，我們房地產(chǎn)私募和房地產(chǎn)基金，投資人還都是有一個偏債的思維，一旦不良拿到手上，處理周期稍微長一點，回報的絕對數(shù)還不錯，但是一算到年化往往就比較低了，如果再加上里面有很多一些債務(wù)，本身還要再付一些利息，這一塊沒有專業(yè)的能力，沒有快速處理的能力，拿來一個不良，可能最后還得以不良的形式再處置掉。

劉唯翔：您的結(jié)論是不是可以這樣歸納，實際上做不良資產(chǎn)比較適合老板型的投資人，而不太適合機構(gòu)型的投資人，激情一下就沖上去了，干就是了，不要想太多，可能會有一個好結(jié)果，專業(yè)的能力當然要，決策上不能想太多，想太多了就上不去了。

最后王總您來結(jié)個尾。

王超逸：良與不良在我們看來是背后代表的風險的問題，我們要有一個對風險的把控，要具體問題具體分析，我們拋開這個市場周期不談，良與不良就是看背后的回報率，如果價格上有優(yōu)勢的話，不良資產(chǎn)我們也有動力把它做好。

劉唯翔：感謝在場的嘉賓，讓我看到了，雖然時局很艱難，但大家還是努力向上，比較積極看待這個市場，也是我作為地產(chǎn)律師希望看到的局面，日子難過，但還是要過下去，房地產(chǎn)永遠是一個長期而辛苦的行業(yè)，都是賺辛苦錢的。謝謝六位嘉賓，也謝謝在座的堅持到最后。