主持嘉賓：

陳　馳 濱江暖屋總經(jīng)理

討論嘉賓：

楊　稷 百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人

劉曉楠 博楓資產(chǎn)管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)副總裁

王純杰 高和資本公寓事業(yè)部總經(jīng)理

麥偉基 黑石龍地長(zhǎng)租公寓事業(yè)部執(zhí)行董事

費(fèi)嘉耀 金地草莓社區(qū)助理總經(jīng)理

邵　俊 華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理

湯若季 首創(chuàng)和園營(yíng)銷總監(jiān)

陳馳：我是第一次把主持的經(jīng)歷獻(xiàn)給觀點(diǎn)，之前都是來參加會(huì)的，這一次是第一次主持，沒有什么經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)闀r(shí)間緊張，我廢話不多說。在說正式話題之前打一個(gè)小廣告，我稍微介紹一點(diǎn)濱江暖屋的情況，濱江暖屋是做持有型的租賃住宅，相當(dāng)于我們所有的房子都是自己持有的重資產(chǎn)，在杭州大概有十來個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)著，主要以家庭產(chǎn)品為主，都是套二、套三、套四的產(chǎn)品為主，也歡迎大家如果有在這方面想交流的可以聯(lián)系我。

今天非常榮幸邀請(qǐng)到七位嘉賓給我們做一個(gè)探討，前面我們已經(jīng)稍微溝通了一下，在大屏幕上有幾個(gè)選題，各位嘉賓也進(jìn)行了認(rèn)領(lǐng)，簡(jiǎn)單用一分鐘介紹一下自己的情況。

楊稷：大家上午好，感謝觀點(diǎn)的邀請(qǐng)，我是百瑞紀(jì)集團(tuán)的楊稷，百瑞紀(jì)集團(tuán)是中國(guó)最早做住房租賃輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的一家公司，我們旗下有窩趣主要做白領(lǐng)社區(qū)，還有企業(yè)公寓、員工公寓，還有一個(gè)瑰悅做高端服務(wù)式公寓，覆蓋了整個(gè)租賃市場(chǎng)從一張房到一間房再到一套房低中高完整的產(chǎn)業(yè)鏈布局，目前服務(wù)的除了個(gè)人的投資人以外，主要也是以國(guó)企和基金管理，幫他們做輕資產(chǎn)管理輸出為主，謝謝大家。

麥偉基：大家好，我是黑石龍地的麥偉基，龍地商管是黑石在2017年成立，主管黑石在中國(guó)大陸的倉(cāng)儲(chǔ)物流的投資。目前，龍地已從純物流平臺(tái)迅速發(fā)展為覆蓋倉(cāng)儲(chǔ)物流、長(zhǎng)租公寓和商業(yè)辦公的多元資產(chǎn)管理平臺(tái)，我本人負(fù)責(zé)長(zhǎng)租公寓板塊。2020年，我們收購(gòu)了位于上海市普陀區(qū)的上海星薈公寓，希望今年可以在住宅領(lǐng)域?qū)ふ业揭恍┬碌耐顿Y機(jī)會(huì)。

王純杰：感謝觀點(diǎn)的邀請(qǐng)，我是高和資本公寓事業(yè)部的負(fù)責(zé)人王純杰，高和資本是2009年成立的，現(xiàn)在一塊做了商業(yè)資產(chǎn)的并購(gòu)是23宗，總金額在一百億左右，主要的業(yè)務(wù)三塊，一塊是投資的并購(gòu)，第二塊就是資產(chǎn)證券化，第三塊是上下游股權(quán)類的一些投資。投資并購(gòu)應(yīng)該在上海北京有非常多的案例，就保租房來看，我們?cè)诒本╉樍x投了兩千五百套左右的項(xiàng)目，應(yīng)該是明年開業(yè)。也在上海和市屬國(guó)企做了保租房的Pre-REITs基金，包括公寓這一塊，大家比較熟悉的就是新派第一單的類REITs，和愛華總這邊是第一單的類REITs，都是協(xié)助各位合作方在發(fā)的，有非常多相關(guān)的資產(chǎn)證券化經(jīng)驗(yàn)。股權(quán)投的話，在公寓這個(gè)板塊投了樂乎，投了貝客，還投了其他一些企業(yè)。

劉曉楠：大家好，我是來自博楓資產(chǎn)管理的劉曉楠。博楓是一家全球領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理公司，目前總資產(chǎn)管理規(guī)模約九千億美元，其中地產(chǎn)板塊將近三千億美元。我們?cè)诘禺a(chǎn)領(lǐng)域的投資橫跨多個(gè)資產(chǎn)類別，其中租賃住宅是博楓近期在全球范圍積極投資的板塊，也是我們?cè)谥袊?guó)積極投資的賽道之一。在過去兩年我們落地了兩個(gè)公寓項(xiàng)目，目前在管的房間數(shù)大概八百間，公寓是我們未來會(huì)繼續(xù)投資拓展的板塊。

費(fèi)嘉耀：大家好，我是金地草莓社區(qū)的費(fèi)嘉耀，金地草莓是住宅品牌，是2015年成立的，在全國(guó)一二線城市有相應(yīng)的項(xiàng)目布點(diǎn)，從我個(gè)人的角度來看我們公司，可以用兩個(gè)詞，從企業(yè)的角度是相對(duì)克制的，經(jīng)營(yíng)理念上還是體現(xiàn)溫暖。

邵俊：大家好，我是來自于華發(fā)優(yōu)生活的邵俊，華發(fā)優(yōu)生活是2018年的時(shí)候開始起步，作為整個(gè)華發(fā)集團(tuán)和華發(fā)股份上市主體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)單元，我們的定位非常清晰，我們著手是華發(fā)旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，許多人下半場(chǎng)都說運(yùn)營(yíng)，這是一個(gè)自然的事情，我們?cè)谫Y產(chǎn)銷售了這么多年之后，我們會(huì)回歸對(duì)于這個(gè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，對(duì)于這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值的佐證，通過運(yùn)營(yíng)去佐證它，華發(fā)在2018年的時(shí)候就建立了華發(fā)優(yōu)生活，去看待所有可經(jīng)營(yíng)性的，可用于租住性的資產(chǎn)，我經(jīng)常開玩笑說我們就是一座橋梁，聯(lián)動(dòng)了左手的資產(chǎn)和右手的資金，我們是在2019年的時(shí)候就開始發(fā)行了類REITs，類REITs的規(guī)模是150億的框架，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)百億級(jí)的開業(yè)，運(yùn)營(yíng)的房量是一萬五千間，今年大力在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行華發(fā)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，也就是我們這座橋梁搭接了華發(fā)旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及在租賃住房行業(yè)當(dāng)中，我們拜讀和學(xué)習(xí)了很多東西，我們會(huì)看到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代的到來，以及中國(guó)資產(chǎn)證券化的未來，我們是非?？春?，以及華發(fā)作為一個(gè)誠(chéng)摯的國(guó)企，我們也是在不斷地學(xué)習(xí)和提升。

湯若季：感謝觀點(diǎn)，大家好，我是首創(chuàng)和園的湯若季，首創(chuàng)和園是首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)的住房運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，成立的時(shí)間不久，在去年8月份，但從2017年開始，首創(chuàng)就開始投入了集體保障性租賃住房和保障性租賃住房這個(gè)領(lǐng)域里，在北京持有八宗，供地有123萬平米，同時(shí)還有兩宗存量資產(chǎn)。在上海也有十個(gè)已經(jīng)開業(yè)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，目前供給將近在一萬八千余間的管理規(guī)模上，雖然是剛剛成立的新品牌，但作為北京市國(guó)資委旗下的國(guó)企，對(duì)保租房的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)是我們的重要責(zé)任。目前在北京保租房的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)里，首創(chuàng)和園是最大的一家，未來我們還是立足于北京，在重點(diǎn)的一線城市持續(xù)的會(huì)有更多的保租房項(xiàng)目不斷運(yùn)營(yíng)，也希望跟各位行業(yè)的朋友專家共同學(xué)習(xí)成長(zhǎng)，謝謝。

陳馳：謝謝各位嘉賓，我剛剛在看七位嘉賓，里面有將近一半是國(guó)資背景的，又有一些是外資，或者說資方，也看得出來下半場(chǎng)真的是國(guó)企和金主爸爸參與的更多一些。

楊總是比較特別的一位，因?yàn)榘偃鸺o(jì)以酒店的背景來做的，楊總在整個(gè)運(yùn)營(yíng)角度很有發(fā)言權(quán)。第二個(gè)我知道百瑞紀(jì)跟很多國(guó)企的保租房在合作，我想聽一聽，因?yàn)榻裉斓闹黝}是行業(yè)的未來，從這個(gè)角度講，你認(rèn)為未來有哪些機(jī)會(huì)點(diǎn)？

楊稷：我自己覺得，是有幾個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，第一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)是什么，早期我們看這個(gè)公募REITs的發(fā)行里面，資產(chǎn)方和管理方都是一體的，那個(gè)時(shí)候是比較大的，像華潤(rùn)、首創(chuàng)、深圳人才安居，那個(gè)時(shí)候資產(chǎn)管理模式是比較單一的。

從后期來看，地產(chǎn)在下行的時(shí)候，資產(chǎn)管理會(huì)越來越上升，就意味著資產(chǎn)會(huì)越來越多樣化，就不會(huì)像原來那么單一，我記得好像早前建信也新發(fā)了一個(gè)REITs，他們持有的是跨城區(qū)的，是從原來不同的業(yè)主方收購(gòu)回來的，有些是他自己持有，有些運(yùn)營(yíng)要委托給外面，我認(rèn)為在接下來會(huì)慢慢變成是，有一部分做REITs的資產(chǎn)，要找外面專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司去運(yùn)營(yíng)，特別是險(xiǎn)資進(jìn)來以后，險(xiǎn)資是有很明顯的特點(diǎn)，基本上不會(huì)去做運(yùn)營(yíng)的，只是持有這個(gè)底層的資產(chǎn)。

甚至我們之前跟一些國(guó)內(nèi)比較大的險(xiǎn)資在溝通中，他們還說他們連REITs都不發(fā)，就是長(zhǎng)線持有，我不考慮REITs去發(fā)，他們跟REITs某種意義上是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，就去收購(gòu)大量底層的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，找一些比較好的運(yùn)營(yíng)商來做運(yùn)營(yíng)管理，所以這是一個(gè)趨勢(shì)。

第二個(gè)趨勢(shì)是什么？我們認(rèn)為在國(guó)企里面也分的，有些國(guó)企持有的租賃住房，包括資產(chǎn)比較多，可能會(huì)組建一個(gè)比較完整的運(yùn)營(yíng)體系，在這個(gè)體系里面也存在一些困惑，比如說怎么搭建自己的IT系統(tǒng)，怎么搭建自己的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，還有怎么去搭建后臺(tái)的系統(tǒng)，他也是在逐步摸索中間，包括我們之前知道的國(guó)內(nèi)比較有名的國(guó)企，花了很多錢去開發(fā)系統(tǒng)，但后來也發(fā)現(xiàn)這個(gè)系統(tǒng)不一定好用，在這個(gè)里面對(duì)一些現(xiàn)在市場(chǎng)上比較優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)商，就提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，可以把這些部分作為咨詢，或者是獨(dú)立模塊化的輸出，提供給這些國(guó)企。

還有一部分我們理解的是，也有相當(dāng)一部分國(guó)企，在我們現(xiàn)在的服務(wù)里面，他們管理的資產(chǎn)，或者持有的資產(chǎn)體量并不是特別大，如果要去組建這種獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，包括做IT系統(tǒng)，對(duì)他來說這個(gè)成本代價(jià)太高了，根本沒這種必要，這種情況下就會(huì)在市場(chǎng)中選擇一些優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)商，直接全部交給他們，系統(tǒng)也用他們的，整個(gè)運(yùn)營(yíng)體系包括人員管理全部委托給這些運(yùn)營(yíng)商，這樣對(duì)他來說整體的資產(chǎn)管理是最輕的，而且又可以減少中間大量的摸索和試錯(cuò)的機(jī)會(huì)，這也是其中一個(gè)方向。

不排除還有第三種，有可能一部分的地產(chǎn)商或者基金公司，跟運(yùn)營(yíng)商成立一部分的合資聯(lián)合運(yùn)營(yíng)體，來運(yùn)營(yíng)自己的項(xiàng)目，這個(gè)我們認(rèn)為也是一個(gè)方向，但是這個(gè)方向我們?cè)缙谝苍囘^，也跟一部分的國(guó)企成立了這樣的聯(lián)合運(yùn)營(yíng)體，一般你跟國(guó)企去成立聯(lián)合運(yùn)營(yíng)體，國(guó)企要求控股，在控股的這種情況下，怎么保證這個(gè)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)體還是能夠擁有比較好的市場(chǎng)靈活性，這個(gè)其實(shí)就是需要運(yùn)營(yíng)商跟國(guó)企之間不斷去磨合，不斷在他們的管理體系下去尋找一個(gè)最優(yōu)的方案，這既是一個(gè)體會(huì)，我認(rèn)為對(duì)運(yùn)營(yíng)商也好，對(duì)國(guó)企來說也是一個(gè)挑戰(zhàn)。

陳馳：從楊總的角度來看，對(duì)整個(gè)國(guó)央企的鏈條上還是有機(jī)會(huì)的。

楊稷：不止國(guó)央企，還有基金公司，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)基金公司的進(jìn)入越來越多，像黑石、博楓這種比較知名的，還有國(guó)內(nèi)本土的基金公司也進(jìn)入這一塊，特別我前面提到的險(xiǎn)資，險(xiǎn)資對(duì)這一塊有特別多的興趣，而且他們做了一些模型，似乎和曉歐總不一樣，他們做了很多高端的服務(wù)式公寓，收益是比較好的，但我們了解到一些險(xiǎn)資，他們做的產(chǎn)品里面，有白領(lǐng)的、有高端的服務(wù)式公寓，他們的資產(chǎn)配置里面發(fā)現(xiàn)白領(lǐng)的收益會(huì)更好，這個(gè)跟區(qū)位和人群有關(guān)系。

陳馳：謝謝。接下來把話筒交給麥總，黑石是我們的風(fēng)向標(biāo)，你們的體量很大，麥總在行業(yè)里有很深耕的經(jīng)驗(yàn)，想請(qǐng)您在存量型的背景下，談一談資管的角度未來還有哪些機(jī)會(huì)點(diǎn)？

麥偉基：不敢說分享，我想從我個(gè)人角度就國(guó)內(nèi)市場(chǎng)情況跟大家交流一下。全球范圍內(nèi)，我們管理的公寓資產(chǎn)很豐富，涵蓋歐美各類房產(chǎn)，包括類似國(guó)內(nèi)的公租房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房等基礎(chǔ)項(xiàng)目以及高端資產(chǎn)。國(guó)外項(xiàng)目多是與不同的運(yùn)營(yíng)方合作，而非直接運(yùn)營(yíng)。在國(guó)內(nèi)，我們也希望與像楊總這樣的合作伙伴加強(qiáng)學(xué)習(xí)與交流。

回顧國(guó)內(nèi)情況，近兩年各行各業(yè)都面臨不同的挑戰(zhàn)。2023年美元利率上升帶來了更大挑戰(zhàn)，雖然國(guó)內(nèi)的資金成本較低，去年和今年上半年我們主要是在觀望，并發(fā)現(xiàn)了一些新的機(jī)會(huì)。首先，我們看到美元可能會(huì)降息，這將有利于降低經(jīng)營(yíng)成本；其次，國(guó)內(nèi)資金追求穩(wěn)定收益；此外，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策的不斷出臺(tái)提高了市場(chǎng)信心，這對(duì)吸引機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資至關(guān)重要。

另外，我們也看到了一些機(jī)會(huì)，比如國(guó)內(nèi)國(guó)企和央企對(duì)外資的合作態(tài)度較為積極，融資成本持續(xù)下降，市場(chǎng)融資活動(dòng)活躍。在運(yùn)營(yíng)方面，歡迎不同的運(yùn)營(yíng)方與我們合作管理資產(chǎn)。目前，我們正在與國(guó)內(nèi)外資金開展合作，這與我們的投資方向也是相契合的。

在退出方面，險(xiǎn)資及信托基金對(duì)于此類有固定收益的項(xiàng)目有較大興趣；此外，今年下半年的私募REITs也將提供更多機(jī)會(huì)。

陳馳：最近博楓，包括黑石龍地這種外資的開始有動(dòng)靜，對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)來講還是樂于見到的，因?yàn)榍懊嬉欢螘r(shí)間整個(gè)市場(chǎng)不是那么理想，我們也希望有更多的新鮮血液進(jìn)來，也早日看到大家有合作。

接下來請(qǐng)王總，王總之前也是在頭部企業(yè)干過，也在央企干過，對(duì)保租房領(lǐng)域非常清楚，希望你從保租房的角度來談一談你覺得未來的一些機(jī)會(huì)點(diǎn)。

王純杰：感謝陳總的問題。我從具體投資機(jī)會(huì)的角度，一個(gè)從重的方面，一個(gè)從輕的方面，從這兩個(gè)方面來展開個(gè)人的觀點(diǎn)。重資產(chǎn)我們現(xiàn)在看到在北京可能會(huì)有些非集改保障性租賃住房重資產(chǎn)的投資并購(gòu)機(jī)會(huì)，我們看了北京和上海的市場(chǎng)，這里引入了一個(gè)產(chǎn)品力的概念，本身的供需，北京這邊2023年6月份，62個(gè)納保項(xiàng)目只能供應(yīng)十萬間保租房項(xiàng)目，另外又有將近70%都是所謂的集體土地改保障性租賃住房，首創(chuàng)和園的湯總，包括泊寓、華潤(rùn)有巢都有這種集改保的項(xiàng)目，現(xiàn)在走公募REITs這個(gè)通道沒有一個(gè)非常清晰的通路，所以對(duì)應(yīng)的已經(jīng)確權(quán)的，相對(duì)產(chǎn)權(quán)比較清晰的，在北京非改保的項(xiàng)目，我們覺得是一個(gè)機(jī)會(huì)，尤其會(huì)有一些不良和紓困的資產(chǎn)，來解決了原來我們?nèi)タ碈aprate相對(duì)比較低，因?yàn)榉肿酉鄬?duì)比較固定，但分母是偏大的，但是我們現(xiàn)在看到有一些紓困和不良的機(jī)會(huì)，會(huì)導(dǎo)致分母變小的可能性，這樣的話可以看到高和現(xiàn)在在北京的項(xiàng)目，Caprate可以做到5.5，甚至有的項(xiàng)目做到6%以上，這樣的話我們看了非集改保并購(gòu)的機(jī)會(huì)。

另外從供給這個(gè)角度來看，北京的供給相比于上海是不夠的，但對(duì)于坪效，北京同樣的地段租金的產(chǎn)品，比如說北京的五環(huán)外，對(duì)標(biāo)上海的外環(huán)外，但北京五環(huán)外的產(chǎn)品租金五千到六千的白領(lǐng)產(chǎn)品，但同等的價(jià)格品質(zhì)不如上海的保租房產(chǎn)品，或者同等品質(zhì)的情況下它的租金比上海同等的租金是遠(yuǎn)高的，這里我們看到了坪效和供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，這是重資產(chǎn)方面的機(jī)會(huì)。

另外從輕資產(chǎn)方面，服務(wù)國(guó)央企可能是一個(gè)機(jī)會(huì)，我們?cè)谌珖?guó)六七個(gè)城市，跟當(dāng)?shù)氐膰?guó)企、城投平臺(tái)在做一些合作，現(xiàn)在隨著萬科事件，本身企業(yè)的信用，大家都會(huì)把注意力從企業(yè)的信用轉(zhuǎn)到資產(chǎn)本身的信用，就是你的資產(chǎn)在穩(wěn)定期內(nèi)，你的派息是什么樣的水平，退出的價(jià)值在市場(chǎng)認(rèn)定的公式下到底是什么樣的資產(chǎn)價(jià)格，很多國(guó)央企在這樣的狀態(tài)之前，有一個(gè)Pre的需求，希望有一個(gè)小水塘，把魚養(yǎng)在里面，可以養(yǎng)到符合要求，當(dāng)大水漫灌的時(shí)候可以把魚放下去。

我們現(xiàn)在也在跟非常多的險(xiǎn)資信托溝通，因?yàn)樗麄冏鳛楦吆瓦@邊比較重要的LP，我們發(fā)現(xiàn)兩個(gè)現(xiàn)象特別值得關(guān)注，第一個(gè)現(xiàn)象就是保租房這一塊，可能十家險(xiǎn)資里面，八九家都在看這個(gè)賽道。第二個(gè)險(xiǎn)資關(guān)注的一些點(diǎn)，不管是資管方也好，還是運(yùn)營(yíng)方也好，需要我們關(guān)注的是什么呢？他們會(huì)對(duì)某一個(gè)點(diǎn)去鑿的特別深，比如說出租率定了一個(gè)數(shù)值，每年租金增長(zhǎng)定了一個(gè)數(shù)值，就比較關(guān)注你這個(gè)區(qū)域的客群要分析清楚，這些客群是怎么來的，對(duì)現(xiàn)狀的平衡。

未來新的供給到市場(chǎng)之后，新的平衡，你的租客70%是這十個(gè)行業(yè)，30%是另外的五十個(gè)行業(yè)，對(duì)應(yīng)的五年以后、十年以后，會(huì)不會(huì)有客群結(jié)構(gòu)化的變化，以及未來你的這個(gè)產(chǎn)品水平，在未來供應(yīng)的趨勢(shì)下，你的產(chǎn)品力到底處于什么樣的水平，會(huì)不會(huì)被淘汰，你怎么來證明這個(gè)數(shù)據(jù)層面、體系層面和邏輯層面，最終他上立項(xiàng)和投決的時(shí)候，會(huì)告訴投委會(huì)的評(píng)審，他們對(duì)保租房了解是比較少的，這種情況下他們可以同意。

這是我們?cè)谧鲰?xiàng)目深入過程中做的研究，比如說隔墻隔音的研究，包括做過油煙機(jī)的研究，還有所有的大修、維修單價(jià)算出來，分?jǐn)偝鑫飿I(yè)費(fèi)，分?jǐn)偟劫Y管費(fèi)等等，這些是新的課題，需要共同努力?？偠灾畽C(jī)會(huì)是兩類，從投資的兩類，從北京來說，一類是非集改保，另外一類是其他城市服務(wù)國(guó)央企的機(jī)會(huì)。

陳馳：謝謝。接下來請(qǐng)劉曉楠總講一講，你們兩個(gè)項(xiàng)目有沒有入市？您之前也在海外銀行機(jī)構(gòu)任職過，講一講您對(duì)存量市場(chǎng)的背景下，您覺得未來的機(jī)會(huì)在哪里？

劉曉楠：我們兩個(gè)已投項(xiàng)目一個(gè)在新江灣-五角場(chǎng)片區(qū)，一個(gè)在靜安上?；疖囌酒瑓^(qū)。新江灣項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了90%以上的出租率，定價(jià)相對(duì)于周邊市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了30%的產(chǎn)品溢價(jià)；靜安項(xiàng)目我們?cè)谌ツ耆径冉桓?，本月開始運(yùn)營(yíng)，目前也實(shí)現(xiàn)了20%的出租率。我們的兩個(gè)項(xiàng)目都是中高端的定位，主力戶型租金都是在一萬+。

對(duì)于存量市場(chǎng)，我們的投資策略一直是聚焦城市核心區(qū)或商務(wù)區(qū)，做有溢價(jià)能力的高品質(zhì)產(chǎn)品。我們認(rèn)為一方面這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小一些，避開了與非主城區(qū)大量剛需產(chǎn)品供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)；另外只有這樣的產(chǎn)品才有實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的邏輯。

對(duì)于存量項(xiàng)目市場(chǎng)，我們現(xiàn)在認(rèn)為挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。機(jī)遇主要在于我們看到相對(duì)于兩三年前，部分資產(chǎn)的價(jià)格有一定下落，賣家的預(yù)期有了一定調(diào)整。但挑戰(zhàn)其實(shí)也是蠻多的，第一個(gè)在于存量改造項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目要求很高，我們不會(huì)去“硬改”一些自身?xiàng)l件并不適合做公寓的項(xiàng)目，因此找到合適的項(xiàng)目很難；第二個(gè)就是所有投資方都在關(guān)注的一個(gè)問題——土地年限，這是很多項(xiàng)目的關(guān)鍵障礙?，F(xiàn)在無論是前端增值型投資者（基金）還是后端長(zhǎng)線投資者（機(jī)構(gòu)，REITs）都對(duì)年限有要求，導(dǎo)致年限較短的項(xiàng)目完全很難有流動(dòng)性和被盤活的機(jī)會(huì)。我們真的很希望能夠出臺(tái)一些比較明確的政策和實(shí)施辦法，這個(gè)無論對(duì)資本市場(chǎng)還是城市更新發(fā)展都會(huì)起到很大幫助。

談到行業(yè)新局，我們現(xiàn)在比較興奮的一個(gè)就是人民幣基金。博楓在全球的各個(gè)主要市場(chǎng)都有自己的區(qū)域型增益型或核心型基金，但在中國(guó)一直都是用全球機(jī)會(huì)型基金在投資。近期我們也取得了人民幣基金的牌照，希望接下來能這一塊實(shí)現(xiàn)破局。同時(shí)租賃住宅現(xiàn)在是一個(gè)比較受機(jī)構(gòu)投資者歡迎的板塊，所以我們認(rèn)為這塊對(duì)于租賃住宅來說會(huì)是一個(gè)新的機(jī)會(huì)點(diǎn)。博楓作為基金管理方，有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)就是我們不僅有資產(chǎn)管理的能力，還有運(yùn)營(yíng)管理的能力。博楓目前在中國(guó)所有的資產(chǎn)類別，包括公寓，都是我們自己的博楓地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)在運(yùn)營(yíng)，從開發(fā)、改造，到招商租賃、運(yùn)營(yíng)——全周期覆蓋。

陳馳：因?yàn)槲覀優(yōu)I江是在美國(guó)也有一些公寓資產(chǎn)，回頭我們也可以聊一聊，謝謝。

接下來請(qǐng)金地草莓社區(qū)費(fèi)總，金地也是地產(chǎn)系的，也是從投資到運(yùn)營(yíng)都有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，做產(chǎn)品方面，金地在地產(chǎn)行業(yè)也是有口皆碑的。接下來請(qǐng)費(fèi)總介紹一下，從產(chǎn)品的角度，您覺得未來的機(jī)會(huì)在哪里？

費(fèi)嘉耀：謝謝主持人，我今天是來學(xué)習(xí)的，坦率的說最近事情比較多，到外部接觸市場(chǎng)的機(jī)會(huì)少一點(diǎn)。主持人問我金地草莓怎么做產(chǎn)品的？我用口述的方式很難把這一部分東西量化，因?yàn)闆]有很好的機(jī)會(huì)說一下我們金地草莓設(shè)計(jì)的產(chǎn)品SOP，我僅代表我個(gè)人說一下我的理解。

第一點(diǎn)還是要適度開放一點(diǎn)，我之前接觸過一個(gè)國(guó)企的領(lǐng)導(dǎo)，是一個(gè)市屬國(guó)企，他跟我這樣說，他說我這邊已經(jīng)全國(guó)跑了兩百多個(gè)項(xiàng)目了，做了兩百多個(gè)大租賃社區(qū)的案例卡，你幫我介紹的這些東西我都很熟悉了，當(dāng)時(shí)很觸及我的，我覺得我們有時(shí)候沉浸在自己的世界里，在做各種業(yè)務(wù)的時(shí)候，沒有很好的把心打開去看市場(chǎng)的變化，我們草莓有一個(gè)楊浦的項(xiàng)目，2021年拿地的，是一個(gè)工業(yè)土地性質(zhì)轉(zhuǎn)R4的項(xiàng)目，因?yàn)橐咔榈脑蛲狭艘稽c(diǎn)時(shí)間，現(xiàn)在在做產(chǎn)品的復(fù)盤，我們21年做的設(shè)計(jì)和現(xiàn)在已經(jīng)有一個(gè)代差了，對(duì)我而言，我覺得大家還是盡量的把自己的視野打開，多走一走。我們自己定的目標(biāo)是每年做70個(gè)案例卡，深度分析，要在成熟期、穩(wěn)定期進(jìn)行二次的穩(wěn)固學(xué)習(xí)。

第二個(gè)是克制，我也看了一個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品做的的確很好，有一點(diǎn)我很難理解，這個(gè)產(chǎn)品做的是保租房，但走道全部鋪的地毯，那個(gè)項(xiàng)目開了半年，已經(jīng)打了很多補(bǔ)丁了，現(xiàn)場(chǎng)的道路外賣小哥就把外賣放在地上，這樣地毯清潔很麻煩，管家說的做法就是把這一塊切下來再補(bǔ)下來。為什么要克制呢？我們自己內(nèi)部拒絕舔狗式設(shè)計(jì)，不是所有的設(shè)計(jì)都是好的，這一點(diǎn)在日常對(duì)客戶的研究當(dāng)中很重要。

第三點(diǎn)還是要有敏銳的視覺，我剛剛也說了，我們這個(gè)業(yè)務(wù)的發(fā)展速度很快，政策、人口的變化，人口習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣都在不斷地變化，聚焦到一起，我們服務(wù)的人不斷地在變，我們自己內(nèi)部草莓社區(qū)今年專門針對(duì)這個(gè)業(yè)務(wù)做了客戶視角的分析，論壇說了很多，但是我覺得沒有一個(gè)點(diǎn)大家真的能把視線往下放，從租客的角度看待我們這個(gè)產(chǎn)品，這是很敏銳的觀點(diǎn)。在看項(xiàng)目的同時(shí)更多的是看項(xiàng)目服務(wù)的人，我們要知道我們的客戶是怎么樣的人，他是怎么變化的，才能更好的做好我們的項(xiàng)目。

第二部分我想說一下我們自己怎么做的，或者金地草莓未來應(yīng)該怎么做。第一個(gè)還是要把這個(gè)內(nèi)容更好的附加到我們產(chǎn)品上面，現(xiàn)在我們很多的產(chǎn)品就是設(shè)計(jì)想了很多點(diǎn)子，運(yùn)營(yíng)業(yè)想了很多點(diǎn)子，但在實(shí)際服務(wù)客戶的時(shí)候，沒有把這些理念更好的實(shí)踐，這一點(diǎn)是蠻可惜的。我們可能用一個(gè)很好的產(chǎn)品能在第一時(shí)間抓到客戶的嗨點(diǎn)，長(zhǎng)期來說如果不好好運(yùn)維，沒有把這個(gè)內(nèi)容把我的產(chǎn)品上進(jìn)行附加值的提升，長(zhǎng)期來看很難把一個(gè)租賃社區(qū)做的更長(zhǎng)久，讓租客更好的生活，所以內(nèi)容是很稀缺的，我們也是希望能夠?qū)φ麄€(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)，把這個(gè)內(nèi)容更好的附加到我們產(chǎn)品里面。

我自己也在想，單單是一個(gè)租賃公司內(nèi)容是有限的，所以我們也在強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)怎么把我們的產(chǎn)品更好的做破圈，我聽說最近有一些酒吧在菜場(chǎng)里面做派對(duì)，這也是不斷地在觸動(dòng)我們公司，我們自己在寶山有一個(gè)項(xiàng)目，大概兩千五百間的租賃社區(qū)，旁邊有一個(gè)大型的公園，我們當(dāng)時(shí)就在想我們的租客是什么樣的，是不是有一部分租客和這個(gè)公園發(fā)生關(guān)聯(lián)，他會(huì)到里面騎車跑步嗎？我們也在設(shè)想在我們的設(shè)計(jì)上面做一些虧空間，就是不產(chǎn)生實(shí)際收益的空間，但可以更好的服務(wù)客戶，有一個(gè)完全可以對(duì)外的，所有客戶和非業(yè)主都可以在里面的空間，我們是希望通過這些破圈，或者其他形式的內(nèi)容疊加，讓我們整個(gè)產(chǎn)品更有吸引力，的確，現(xiàn)在的年輕人喜歡的東西太多了，我們?nèi)绻豢孔约浩鋵?shí)很難實(shí)現(xiàn)，我們自己考慮的很多，包括和一些電競(jìng)品牌合作，年輕人喜歡玩手游，怎么做聯(lián)動(dòng)，和一些運(yùn)動(dòng)品牌，和一些輕奢品牌怎么聯(lián)動(dòng)，都在我們的考量范圍里面。

還有一點(diǎn)我想適當(dāng)?shù)奶嵋幌拢褪且粋€(gè)情緒，怎么讓一個(gè)社區(qū)有情緒蠻難說的，比如說入戶的時(shí)候種的植被是什么樣的，我們當(dāng)時(shí)考慮在門口種桂花，因?yàn)槊恳淮卧诠鸹h香的時(shí)候，入戶就會(huì)聞到這個(gè)味道，就會(huì)對(duì)我們這個(gè)社區(qū)帶有香味的印記，我們的健身房是不是配備香薰，或者入戶的時(shí)候配備什么樣的音樂，我們要從點(diǎn)的角度不斷挖掘客戶的需求，讓他們?cè)谇榫w上得到共鳴。

最后一個(gè)就是共情，所有的設(shè)計(jì)都基于客戶的角度去看這個(gè)問題，客戶在變，我們?cè)趺锤玫陌盐湛蛻簦瑢?duì)我們來說很重要的一點(diǎn)，就是讓實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)維團(tuán)隊(duì)和客戶更好的產(chǎn)生紐帶或者產(chǎn)生牽連，我們希望讓客戶真正和我們成為一個(gè)共建社區(qū)的團(tuán)隊(duì)，希望通過溝通形成信任，希望他們把他們的意見反饋給我們，我們?cè)谝庖娬砗褪崂硪院蟾玫淖霎a(chǎn)品的迭代和升級(jí)，這才是比較良性的循環(huán)，我們自己想到的和客戶想到的，能在同一個(gè)項(xiàng)目、同一個(gè)產(chǎn)品上不斷地服務(wù)客戶，希望這樣的理念能牽引我們金地草莓不斷地發(fā)展。這只是我個(gè)人的想法，跟大家做一些想法，謝謝。

陳馳：聽完費(fèi)總的話，我感覺開發(fā)在卷產(chǎn)品，我不知道上海怎么樣，杭州已經(jīng)卷的不得了了，我們所有的產(chǎn)品都在做提檔升級(jí)，我基本上可以斷定住房租賃卷產(chǎn)品的時(shí)代已經(jīng)來臨了。

接下來請(qǐng)邵總，邵總也是行業(yè)里面很多年了，咱們從整個(gè)華發(fā)做存量資管的角度，也談?wù)勀目捶ā?/p>

邵?。?/strong>抓緊時(shí)間從兩個(gè)維度，剛才已經(jīng)講了，一個(gè)是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)盤活，現(xiàn)在我相信大量的國(guó)央企，用一句話來形容，這是一個(gè)需要通過運(yùn)營(yíng)去驗(yàn)證你的資產(chǎn)價(jià)值的時(shí)代，是這樣一個(gè)邏輯，以前的角度是通過資產(chǎn)買賣和漲價(jià)，每一年的那個(gè)資產(chǎn)溢價(jià)，去證明你這個(gè)資產(chǎn)有價(jià)值，包括投入、產(chǎn)品打造。